Tartják a hirdetési árat a lakástulajdonosok, de alkudni már lehet
Miközben a hirdetési árak nominálisan leginkább csak válságok idején szoktak ereszkedni az ingatlanpiacon, a valós értékesítési áraknál azért gyakrabban érzékelhető mérséklődés. Ez a folyamat a tavaly őszi Otthon Start-os áremelkedést követően most is tapasztalható, és leginkább az egyre növekvő alkukban érhető tetten.
Ha megnézzük az elmúlt egy-két hónapban az ingatlanpiaci szereplők által tett nyilatkozatokat, akkor egyöntetűen kirajzolódik az a kép, hogy a tavalyi ingatlandrágulás korrekciója az egyre nagyobb mértékű alkuk révén jelentkezik.
Az ingatlan.com márciusra vonatkozó elemzéséből kiderül, hogy a hirdetésfeladási hajlandóság folyamatosan erősödött az idei év elején, ezért a mérséklődő kereslet egyre bővülő kínálattal találkozott. Ennek eredményeképpen hónapról hónapra nőtt a választék a vevők számára.
Január végén még csak 135,9 ezer, február végén 137,3 ezer, március végén pedig országosan már 140,4 ezer eladó lakás és ház közül válogathattak a lakásvásárlók.
Hűlt a piac, nőtt az alku
Hogy mennyire erősödik a vevők alkupozíciója, azt jelzi az OTP Ingatlanpont márciusi jelentése is, melyben a 2026-os év elejére vonatkozó adatokat összegezték. Ebből kiderül, hogy úgy érzékelték: mivel tavaly év végére kifutott a szeptemberben indult Otthon Start hitelprogram első rohama, így kicsit hűlt a lakáspiac. Ezzel párhuzamosan nőtt az alku mértéke, átlagosan majdnem 6 százalékot tudtak faragni az irányárból a vásárlók.
Ez egy százalékpontos növekedést jelent.
Ennél nagyobb tér az árakban lefelé utoljára több mint egy évvel korábban, 2024 őszén mutatkozott. Ha az egyes ingatlankategóriákat tekintjük, akkor országosan a legnagyobb alkut a családi házak esetében sikerült elérni a vevőknek: átlagosan 7,6 százalékkal az irányár alatt keltek el ezek az ingatlanok. A téglalakásoknál az alku 3,9 százalékot tett ki, míg a paneleknél 2,3 százalékot.
Továbbra is viszonylag nagy különbségek mutatkoztak az egyes településtípusokon elérhető árengedmények között. Budapesten, ahol jellemzően a panelek és a társasházi lakások dominálják a piacot, lényegesen kisebb volt az alku lehetősége, átlagosan 2,9 százalék. Ez még így is növekedést jelent az előző negyedévekhez képest. Itt is 2024 őszén volt utoljára ennél nagyobb tér az árak lefaragására a fővárosban.
Azt is megjegyezték azonban, hogy Budapesten a panellakásoknál mindössze 1,7 százalék volt az átlagos alku, míg a többi kategóriában 3,6 százalékot lehetett mérsékelni az irányárból.
Ez 2023 ősze óta nem látott mértékű alkut jelentett.
A megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban átlagosan 4,1 százalékkal az utolsó irányár alatt keltek el a lakások, ami gyakorlatilag megegyezett az előző negyedév 4 százalékos adatával. Ezen belül a házak esetében már 7 százalékos volt az átlagos alku, míg a nem panellakások esetében 3,9 százalékot engedtek az eladók. Mindkét esetben a vevők pozíciója javult az előző negyedévhez képest.
A többi városban átlagosan 6,6 százalékkal olcsóbban találtak gazdára a lakóingatlanok. Ezen belül a házak 7,3 százalékos alkuja az előző negyedévi 6,1 százalékról emelkedett, a nem panellakások esetében 4,1 százalékot, míg a panelek piacán 3,4 százalékot lehetett lefaragni az irányárból. A községek lakáspiacán az ingatlanok átlagosan 8,5 százalékkal az irányár alatt keltek el.
Márciusban is folytatódott a trend
Az előbbivel összecsengenek a Duna House április elején közzétett számai. Az elemzésben felhívták a figyelmet arra, hogy míg 2025 első felében 4–7 százalék közötti alku volt a jellemző, addig az Otthon Start indulását követő erős kereslet ezt gyorsan leszorította. Így az év második felében sok esetben 2 százalék alá csökkent az alku mértéke, elsősorban a nagyvárosokban.
Ugyanakkor 2025 végén már érezhető volt a fordulat, mivel az állami támogatás miatt túlárazott ingatlanok egy része nem felelt meg a banki értékbecsléseknek. Ez pedig lassította az értékesítést és fokozatos árcsökkentést hozott magával.
Ennek ellenére a budapesti panellakásoknál az alku mértéke továbbra is 2 százalék alatt maradt, és ebben a szegmensben változatlanul szűk volt a mozgástér. A téglaépítésű lakásoknál Budán szintén mérsékelt, 1,5–3,5 százalék között alakult az engedmény, vidéken viszont 6–8 százalékos árengedmény is elérhető volt. A családi házak piacán kettős kép alakult ki: a jó állapotú ingatlanok esetében minimális volt az alku, de a felújítandó vidéki házaknál 10–15 százalékot is el tudnak érni a vevők.
Területileg szintén nagy különbségek látszottak. Budapesten az alku jellemzően 2–4 százalék között mozgott, amelyet a jó állapotú ingatlanok iránti erős kereslet tartott fenn. A fejlettebb nagyvárosok – például Debrecen vagy Győr – hasonló mintát mutattak, 1–4 százalékos engedménnyel. Vidéken azonban átlagosan 7 százalék körüli alku volt elérhető, egyes piacokon ennél is nagyobb mozgástérrel: Pécsen például a panellakásoknál 10 százaléknál nagyobb alku is előfordult 2026 első hónapjaiban.
De érdemes a havi ingatlanpiaci jelentések alapján visszamenőleg is megnézni, hogyan változott az alku mértéke egyes helyszínek és ingatlantípusok esetében, mert ezek a számok némileg árnyalják a képet:
| Panel országos kelet | Panel országos nyugat | Panel Buda | Panel Pest | Használt tégla kelet | Használt tégla nyugat | Használt tégla Buda | Használt tégla Pest | Átlag | |
| 2025. I. negyedév | 4% | 5% | 2% | 1% | 5% | 6% | 2% | 3% | 3,5% |
| 2025. II. negyedév | 4% | 3% | 2% | 3% | 6% | 7% | 2% | 4% | 3,9% |
| 2025. III. negyedév | 2% | 2% | 1% | 1% | 4% | 3% | 1% | 2% | 2,0% |
| 2025. IV. negyedév | 3% | 3% | 3% | 2% | 6% | 6% | 3% | 4% | 3,8% |
| 2026. január | 3% | 3% | 3% | 3% | 6% | 5% | 3% | 3% | 3,6% |
| 2026. február | 5% | 4% | 3% | 2% | 8% | 6% | 1% | 4% | 4,1% |
Az adatokból az látszik, hogy bár valóban nőtt az alku mértéke az elmúlt néhány hónapban a III. negyedévi mélyponthoz viszonyítva, de ez egyrészt már a tavalyi év negyedik negyedévében megjelent ez a növekedés, másrészt nem minden kategóriában és területen látszik egyértelmű változás.
Grafikonon ábrázolva így néz ki a folyamat:
Mit hoznak az elkövetkező hetek, hónapok?
Az ingatlan.com szerint márciusban kivárás jellemezte a lakáspiacot, amiben szerepet játszottak a közeledő választások. Ők úgy látták, hogy mivel a lakásvásárlások többségéhez hitelfelvétel is kapcsolódik – ami 15-20 éves elköteleződéssel is jár –, ezért sokan a voksolást követően hoznak döntést erről. Ráadásul a közel-keleti fegyveres konfliktushoz kötődő bizonytalan gazdasági kilátások óvatosságra intették a lakásvásárlást tervezők egy részét.
Az OTP Ingatlanpont elsősorban azt emelte ki, hogy mivel fokozatosan kerülnek meghirdetésre az olyan újépítésű lakások is, melyek megfelelnek az Otthon Start program feltételeinek, így pedig nő a kínálat, ezért például a panellakások esetében tovább bővülhet az alku tere. Ennek oka, hogy mostanra a legdrágább fővárosi lakótelepeken lassan ott tart a panellakások ára, mint némely közeli Otthon Startra optimalizált árazású újépítésű lakásé.
A Duna House pedig arra hívta fel a figyelmet, hogy a növekvő alkuknál a korrekció mellett a vevői magatartás változása is közrejátszik: egyre inkább megjelenik ismét az ár-érték alapú mérlegelés. Emellett a finanszírozási feltételek és a banki értékbecslések egyre nagyobb hatással vannak a végső tranzakciós árra, ami fegyelmezettebb árazásra kényszeríti az eladókat.
A hitelezés tehát – mint látható – több szempontból is jelentős hatást gyakorol az ingatlanpiacra. De mit mutatnak most a bankok ajánlatai?
Ezt kínálja most a lakáshitelpiac
Ha a továbbra is a rendkívül keresett Otthon Start-os ajánlatokat nézzük, akkor láthatunk némi versenyt a bankok ajánlatai között. Az MBH Bank például nemcsak 2,89 százalékos kamattal kínálja az állami támogatású hitelt, hanem akár 500 000 forintos jóváírást is elérhetsz náluk. Ebből 330 000 forint jóváírás akkor jár, ha 30 millió forintnál nagyobb kölcsönt igényeltek a banktól, valamint további 120 000 forint, ha egy-egy számlát vezettek a banknál. Ha még a Fundamenta Lakáskassza Zrt.-vel lakás-előtakarékossági szerződést is kötsz, akkor további 20 000 forintot kaphatsz, míg ha a hitel igénylésével egyidejűleg lakásbiztosítást a CIG Pannónia Életbiztosító Nyrt.-nél kötsz, az további 30 000 forint jóváírást jelent.
Az előbbinél is alacsonyabb, 2,79 százalékos kamatra kínálja Otthon Start hitelét a Gránit Bank is, melynél 360 000 forint jóváírás érhető el, és akár teljesen digitálisan is igényelheted a kölcsönt. Itt ráadásul olyan kezdeti költségekkel sem kell számolnod, mint a tulajdoni lap lekérésének díja, a földhivatali jelzálogbejegyzés díja vagy a folyósítási jutalék. Ráadásul az értékbecslési díjat is visszatéríti a bank a folyósítás után és a közjegyzői díjból is maximum 28 500 Ft-ot visszatérít.
400 000 forintos jóváírást kaphatsz az Erste Banknál is új ügyfélként, és a kezdeti költségnél csak a földhivatali bejegyzés 20 000 forintos díjával kell számolnod, ráadásul a közjegyzői díjból is maximum 50 000 Ft-ot visszatérít a bank. 200 000 forintos jóváírás jár már egy “Aktív” számla után is, míg 40 000 forint jár, ha a fedezetül szolgáló ingatlanra Union lakásbiztosítást kötsz Erste internetbanki és mobilalkalmazási szolgáltatáson keresztül, és a biztosítást fenntartod legalább a futamidő első 3 évében. Mindezeken túl még további feltételek teljesítése esetén négyszer 40 000 forint jóváírás érhető el.
A CIB Bank 2,95 százalékos kamattal kínálja Otthon Start hitelét és akár 280 000 forintos jóváírás is elérhető náluk. Ráadásul az összes kezdeti költséget állják vagy visszatérítik, egyedül a közjegyzői díjjal kell számolnod. A 200 000 forintos jóváírásért pedig semmi egyebet nem kell tenni, csak a banknak 2026. június 30-ig hiánytalanul befogadnia a hitelkérelmet. Ha pedig új ügyfélként ketten is nyittok számlát, akkor további 40 000 – 40 000 forint jóváírás jár.
Szintén kedvező, 2,8 százalékos kamatot kínál a Magnet Bank is, ami mellett 200 000 forint jóváírás érhető el náluk. És a kezdeti költségek közül elengedi a folyósítási díjat, 50 000 forintot visszatérít a közjegyzői díjból, valamint az értékbecslési díj 60 000 forintos összegéből is visszakapsz 50 000 forintot a folyósítás után. A 200 000 forintos jóváíráshoz pedig itt sem kell több, mint egy legalább 10 millió forintos hitel és MagNet bankszámla.
Szintén érdemes azonban alaposabban megnézni a Raiffeisen Bank és az UniCredit Bank ajánlatait, hiszen előbbinél 440 000 forintos jóváírást érhetsz el új ügyfélként az előírt feltételek teljesítése esetén, míg utóbbinál a kedvező, 2,8 százalékos kamat mellett 280 000 forintot, szintén új ügyfélként.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
