Így alkudj és spórolj milliókat lakásvásárlásnál
Mivel a lakásvásárlás a legnagyobb egyszeri kiadás az életedben, ha csak pár százalékot is alkudsz, akkor az olyan összeg lehet, amiből kijöhet az új kanapéd, vagy akár a háztartási gépek nagy része is. Segítünk, hogy jó megállapodást tudj kötni.
- Mi az alku?
- Hogyan zajlik az alkudozás folyamata?
- Mennyit ér az ingatlan?
- Milyen ajánlatot tegyél?
- 5 alapvető szempont a sikeres alkudozáshoz
- Hogyan lehet alkudni új építésű ingatlanoknál?
- Kinek alkuszik az ingatlanközvetítő?
- Erre a 10+1 dologra figyelj még az alkudozásnál!
- Mennyi az alku mértéke?
Mi az alku?
Az alkudás valójában egy tárgyalás, aminek a végén mindkét félnek úgy kell éreznie, hogy megkapta amit akart, vagy amit ki lehetett hozni a helyzetből.
Az alku célja, hogy megtalálja azt az árat, ami az eladó számára az elfogadható legalacsonyabb, és a vevő számára a kifizethető legmagasabb.
A legtöbb lakásnál a meghirdetett árba egyébként is legtöbbször már bele van kalkulálva néhány százalék engedmény. Az eladók sem számítanak arra, hogy az általuk megjelölt irányárat kifizetik.
Ne feledd, hogy ilyen nagy értékű vásárlásnál az alkudozás elfogadott.
Hogyan zajlik az alkudozás folyamata?
Ha még nem vagy olyan tapasztalt ezen a területen, jól jöhet, ha előre tudod, hogy miként szokott történni a feltételek kialakítása az árral és a lakásátadással kapcsolatban.
Amikor alkudsz egy lakás árából, akkor lényegében megpróbálod alacsonyabb áron megszerezni a kívánt ingatlant, mint amennyiért hirdették (ez az irányár). Vagy valami másban (pl. beköltözés ideje, mik maradnak a lakásban) próbálsz jobb feltételekben megegyezni.
Nyilvánvalóan érdekkonfliktus keletkezhet, ha mint vevő, arra akarod rávenni a tulajdonost, hogy a lehető legalacsonyabb árba egyezzen bele. Ezért fontos, hogy pár szabályt tarts be.
Először is, ásd bele magad az ingatlannal kapcsolatos minden információba, mielőtt bármiféle tárgyalásba kezdenél. Légy biztos benne, hogy annyi mindent megtudtál a lakásról és a tulajdonosáról, amennyit csak lehetséges, ehhez érdemes lesz megnézned az ingatlan tulajdoni lapját is.
Ha tudod, hogy miért akarják eladni a lakást, az rengeteget segíthet egy tárgyalás során abban, hogy minél jobb feltételeket tudj kialkudni.
Második lépésként meg kell határoznod, hogy milyen összeget szeretnél ajánlani a lakásért. Sajnos erre nehéz választ találni, hiszen a körülményektől függ, hogy mennyit alkudhatsz az eredeti árból. Azt mindenképp igyekezz betartani, hogy nem fizetsz többet, mint amennyit ér a lakás, még akkor sem, hogyha álmaid otthonáról van szó.
Sokan a 10%-os alkura esküsznek, ugyanakkor rengeteg dolog van, amit figyelembe kell venned az optimális megállapodás összerakásához.
Mennyit ér az ingatlan?
Egy ingatlan annyit ér, amennyit kifizetnek érte.
Az, hogy most mennyibe kerülne megépíteni, vagy hogy tulaj szerint megduplázódott a lakás értéke mióta ő megvette egy dolog. Ha senki sincs, aki annyit adna, amennyit kér érte, hanem csak a felét, akkor az a lakás annyit ér függetlenül attól, hogy ezzel egyetért az eladó vagy sem.
Milyen ajánlatot tegyél?
Valószínűleg az első ajánlatodat el fogják utasítani, de próbáld megfigyelni a tulajdonos reakcióját, illetve kérdezd meg, hogy ő mit tart még elfogadhatónak. Ha nagyon különbözik a te célodtól, akkor érdemes elgondolkodni rajta, hogy működőképes-e az alku.
Mindig foglald írásba is az ajánlatodat, még akkor is, ha szóban teszed. Ez a félreértések elkerülése végett lesz jó, mert sokszor másként emlékeznek számokra és feltételekre a felek.
Az ajánlat megfogalmazásánál a következőket foglald bele a dokumentumba:
- Az ajánlatod összege számokkal és betűkkel is legyen leírva, hogy semmi helye ne lehessen a félreértéseknek vagy hibáknak. Utalj az időpontra, hogy mikor szeretnéd aláírni az adásvételi szerződést.
- Tartalmazza a fizetési feltételeket: mennyit fizetsz készpénzben, hitelből és támogatásból, ezeket milyen határidővel.
- Csatolj bizonyítékot, amellyel alátámasztod, hogy valóban ki tudod fizetni a lakást.
- Tartalmazza az ügyvéded adatait és megbízását.
- Csatolj igazolást a bankodtól (ha van), ami bizonyítja, hogy hitelképes vagy. Ezzel azt is mutathatod, hogy már tettél lépéseket. Ez az állami támogatásokra is vonatkozik, ha pl. falusi CSOK-ot vagy mást is igényelsz.
- Részletesen fejtsd ki, hogy az elképzelésed szerint mit foglal magában az ár.
- Befejezésképpen írd alá és fogalmazd meg reményeidet azzal kapcsolatban, hogy hamarosan már új otthonod kényelmét élvezheted.
Érdemes mindig szem előtt tartani, hogy ajánlatot bármikor bárki tehet mindaddig, amíg valaki meg nem vásárolta az adott ingatlant és a tulajdonosoknak jogában áll több érdeklődővel is tárgyalni egy időben, ahogy neked is megvan a jogod rá, hogy több lakást is megnézz és ajánlatot tegyél.
5 alapvető szempont a sikeres alkudozáshoz
1. Viszonyítási alap
Ha tudod, hogy a környék eladó lakásai mennyiért keltek el, máris lesz egy viszonyítási alapod. Persze minden lakás másmilyen, és folyton változik a helyzet az ingatlanpiacon is, úgyhogy ezt tényleg csak referenciaértékként, útmutatásként használd.
Nézegesd ingatlanos oldalakon a lakásokat a környéken és árfekvésben. Pár hónap után jól fogod látni, hogy mely lakások hirdetését vették le (ezeket jó eséllyel eladták) vagy módosították az árát. Érdemes hirdetésfigyelőre is feliratkoznod.
2. A lakás értékét befolyásoló tényezők
Van néhány olyan kulcsszempont, amik erősen befolyásolhatják a lakás értékét, például maga az épület, a környék vagy a lakás elhelyezkedése.
- Vedd figyelembe a lakás méretét, állapotát, korát, a kert méretét éppúgy, mint az ingatlan tájolását, kinézetét, a zajokat, illetve a szomszédokat is.
- Mi a helyzet a környékbeli iskolákkal, boltokkal, közlekedési vagy szórakozási lehetőségekkel?
- Mennyire vannak közel és milyen jók ezek? Nagyban megkönnyíti az életedet, ha közel van patika, iskola, éjjel-nappali bolt vagy ingyenes parkoló.
3. Mikor teszel ajánlatot
Ha csak nemrég került ki a lakás az ingatlanpiacra, akkor valószínűleg nehezebben fognak az árból engedni, de ekkor se csüggedj. Az eladó pozitív jelként fogja értelmezni a kezdeti élénk érdeklődést, és ha egy kis szerencséd van, a későbbiekben lejjebb megy a lakás ára.
Abban az esetben viszont, ha komolyan gondolkodsz a lakás megvásárlásán, de mások is meg akarják venni, akkor ne habozz sokat. Ha húzod az időt, esetleg elvesztheted az ingatlant.
4. Mikor fizess?
Ha több vevő versenyez egy ingatlanért, akkor fontos szempont lehet az eladó számára, hogy mikor tudsz fizetni. Lakáshitelek esetén körülbelül egy és másfél hónap lehet az átfutási idő, ez sok eladó számára túlságosan hosszú, így a készpénzes vásárlók könnyen rátehetik a kezüket a kinézett lakásra.
Az előzetes hitelbírálat megszerzésével lerövidítheted ezt a másfél hónapot. Ez azt jelenti, hogy a bank előre dönt afelől, hogy a jövedelmed alapján jogosult vagy-e a megigényelt hitelösszegre anélkül, hogy már választottál volna ingatlant.
5. Ismerd meg a körülményeket!
Figyelj a lakással és a házzal kapcsolatos részletekre, és próbálj választ találni néhány kényesebb kérdésre is:
- Milyen régóta próbálja eladni az ingatlant az eladó vagy az ingatlanközvetítő?
- Volt már korábban ingatlanügynökségnél?
- Mennyit esett az ár, mióta meghirdették a lakást?
- Tettek rá ajánlatot? Ha igen, miért nem vitték el?
Ha már régóta van a lakás az ingatlanpiacon, talán már nem is tükrözi a meghirdetett ára a valós piaci értékét. Mindenképpen nézz utána ezeknek az adatoknak, mielőtt ajánlatot teszel, különben könnyen előfordulhat, hogy többet fizetsz majd a lakásért, mint amennyit kellene.
Lehet jó pár oka annak, ha egy ingatlan túl van árazva, sokszor összefüggésben állnak azzal, hogy az eladó ragaszkodik a saját ingatlanához.
Hogyan lehet alkudni új építésű ingatlanoknál?
Ha új építésű házat vásárolsz, hajlamos lehetsz azt érezni, hogy az ár fix, és semmi helye az alkudozásnak, legalábbis sok eladó próbálja ezt így beállítani. Ha a 30 milliós autókból is engednek az autószalonban, akkor egy lakásnál miért ne lehetne lejjebb nyomni az árat? Minden megegyezés kérdése.
Itt is van azonban több út a megegyezés kialakításához. Pár kérdéssel járd körül a helyzetet, hogy lásd a lehetőségeidet:
- Hány és milyen lakást adtak el az utóbbi pár hónapban?
- Mennyiért lettek ezek eladva?
- Mennyi az átlag ingatlanár a környéken?
- Milyen projektjei vannak még a fejlesztőnek, és azokat mennyiért árulják?
- Megfigyelhető ezekben a fejlesztésekben egy árnövekedési tendencia?
- Mikor adják át a lakást, jogilag minden rendben van-e vele, mennyi előleget kérnek?
Jó, ha tisztában vagy vele, hogy az új építésű lakások általában jóval drágábbak, mint a hasonló paraméterekkel bíró használtak.
Határozz meg egy keretet, hogy mennyit vagy hajlandó fizetni azokért az extrákért, amikkel ezek az otthonok rendelkeznek a többi ingatlanhoz képest.
Mindenképp hasonlítsd össze a négyzetméterárat az új építésű lakás esetében a használt lakásokéval, így könnyebben meg tudod majd hozni a neked legmegfelelőbb döntést.
Érdemes megnézni a kivitelező pár éve átadott hasonló minőségű lakásait is, hátha találsz eladókat ingatlanos oldalakon. Ha azok rossz minőségűek, az átadás után jött elő sok hiba, akkor nem biztos, hogy ettől a kivitelezőtől kellene a következő ingatlanodat megvenni.
Ha nagy az érdeklődés az adott ingatlan iránt, akkor elég kevés esélyed van egy alacsonyabb árért megszerezni a lakást. Viszont ha tele van a környék új építkezésekkel, akkor talán nyitottabb a fejlesztő a rugalmasabb árakra.
Abból a helyzetből is jól lehet kijönni, ha már csak az utolsó darabok várnak vevőjükre, bár sokszor ilyenkor már megvették a legjobb ár-érték arányú vagy a legjobb beosztású lakásokat. Ilyenkor a tulajdonos már valószínűleg unja a huzavonát és inkább hajlandó engedni az árból, hogy ő is továbbléphessen.
Számít az időzítés!
Ha a vállalkozás éppen a pénzügyi év vége felé jár, jó esélyed lehet egy kis kedvezményt szerezni, mert ilyenkor gyakran már csak a kitűzött célok lebegnek a cég szeme előtt.
Hasonlóan jól járhatsz olyan, az ingatlanpiac kevésbé pörgős időszakában mint, mondjuk a karácsony vagy a nyári uborkaszezon, amikor lelassul az ingatlanpiac, mert sokan inkább nyaralással vagy pihenéssel töltik az idejüket.
Szerezhetsz extrákat
Ha a vállalkozás által eladásra kínált otthonokból már jó néhány elkelt, de még közel sem az összes, nehéz lesz alkudni az árból, hiszen valószínűleg egységes eladási árra törekszik a cég.
Ilyenkor jobb ötlet lehet, ha olyan extrákat próbálsz megszerezni az árba foglalva, amik eredetileg nem voltak benne, amikor a lakást megmutatták. Gondolj mondjuk a beépített bútorokra, szaniterekre.
De talán, hogy ha sikerül elérned, hogy még ezek is a lakáshoz járjanak, nem biztos, hogy kapsz majd olyan személyre szabott megoldást, mintha te intézted volna el a dolgot. Bár így a kivitelező emberei hamarabb elvégezhetik ezeket a munkákat még akár az átadás előtt és nem neked kell mestereket felhajtanod.
Sokszor a lakás árából nem tud az eladó engedni, viszont a tároló vagy a garázs árából nagyobb kedvezményt tud adni. Ne csak a lakás árára koncentrálj, hanem a kiegészítőkre és a beköltözési határidőre is.
Kinek alkuszik az ingatlanközvetítő?
Ha az eladó ingatlanközvetítőt bízott meg az eladással, akkor ő segíteni fog, hogy létrejöjjön a lakásvásárlás. Ne feledkezz meg róla: az ingatlanos nem neked dolgozik és elméletileg azért (is) kapja a jutalékát, hogy a legmagasabb áron adja el a lakást.
Erre a 10+1 dologra figyelj még az alkudozásnál!
A pénz a fő befolyásoló tényezője annak, hogy hogyan is fogadják az ajánlatodat, de ne feledkezz el azokról a körülményekről sem, amik szintén számíthatnak.
- A tárgyalás megkezdése előtt mindig segít, ha megismered az eladót és beszélgettek más témákról is. Kérdezd meg, hogy hol dolgozik, hova költöznek, milyen lesz a másik lakás, a gyerekeiről, de persze ne legyél túlzottan bizalmaskodó.
Érdemes magadról is beszélni, hogy legyen egy kis emberi alapja is a továbbiaknak és ne csak az üzletről legyen szó. Sok olyan esetről hallottunk, amikor ez a kezdeti barátkozás, közös témák vagy akár ismerősök segítettek abban, hogy az eladó megindokolja magának és nyugodtabb döntést hozhasson, hogy miért egy adott vevőt látna inkább a régi lakásában, aki majd vigyáz rá és ugyanúgy szeretni fogja, mint ő. - Legyél rugalmas - például az időpontokat illetően - hiszen az eladó lehet, hogy szeretné a neki kényelmesebb megoldást választani (azaz ebben az esetben téged). Tedd tehát az életét olyan egyszerűvé az adásvétel szempontjából amennyire csak tudod.
- Próbáld kipuhatolni a tulajdonosok helyzetét! Talán lehet, hogy valami olyan történt az életükben, ami miatt minél gyorsabban költöznének vagy szükségük van a pénzre.
- Ne vitatkozz apróságokon! Így hatékonyabb tudsz majd lenni és sokkal szimpatikusabb benyomást is teszel az eladókra.
- Mutasd, hogy komolyan érdekel az ingatlan és akár gyorsan le is zárnád az adásvételt, de semmiképp se kapkodj!
- Említsd meg, hogy máshol is nézelődsz! Még akkor is, ha nem így van, és valójában csak ez az egy ingatlan érdekel, ezzel az utalással aggodalmat kelthetsz az eladóban, hogy esetleg teljesen elbukja az üzlet megkötését, ha nem nyitott a te feltételeidre is.
- Ne mondd el, hogy az árban meddig tudsz elmenni! Az eladó és az ingatlanügynök is arra fog törekedni, hogy a lehető legmagasabb áron adja el a lakást, és nem jó ötlet tudatni velük, hogy tudnál még többet is szánni a megvásárlásra. Már csak azért is érdemes óvatosan számolni a rendelkezésre álló pénzzel, mert a vásárlás után illetéket kell fizetned, költözést, ügyvédi költséget és még sok mást is.
- Nézd meg, hogy nincs-e több különböző ingatlanügynökség megbízásában az ingatlan egy időben! Lehet, hogy egy másik helyen olcsóbban adják ugyanazt. Jellemző ugyan, hogy a szerződésekben kikötik, hogy nem lehet az ügynökségnek alacsonyabb áron kínálni a lakást, de mivel az eladók is nagyon igyekeznek vevőt találni a lakásukra, ez mégis gyakori eset.
Nagyon hasznos lehet számodra az Árminimum nevű alkalmazás, amivel könnyen megtalálhatod, ha az általad megtekintett ingatlant máshol is hirdetik. - Ne húzd le az ingatlant! Sokan úgy vélik, hogy azzal, ha folyamatosan csak a hibát keresik az ingatlanon, lejjebb tudják nyomni a vételárat, de érdemes elkerülni a sértegetést vagy pocskondiázást és inkább pozitívabb benyomást kelteni.
Maradj inkább a logikus érveknél, beszélj a hasonló vagy környékbeli ingatlanok árairól, esetleg, a szükséges felújítások költségeiről. Akár kinyomtatva vihetsz más ingatlanhirdetéseket is vagy közösen megnyithatjátok az ingatlanos oldalakat, hogy az eladó is lássa, ha esetleg túl van árazva az ingatlanja. - Maradj higgadt! Nem szabad átesni a ló másik oldalára, és folyamatosan áradozni az otthonról. Ha arról kezdesz el beszélni, hogy melyik szoba kié lesz és hogyan fogod berendezni, akkor már nincsen annyira realitása az alkunak, hiszen a tulajdonos azt látja, hogy fejben már beköltöztél.
- Beszéljétek át az eladóval azt is, hogy mi van benne az árban. Lehet, hogy újat venne az eladó mindenből oda, ahova költözik, és kedvező áron a lakásban hagyná a háztartási gépeket (mosógép, mosogatógép, TV, bútorok stb.).
Sokaknak ilyenkor macera a régi dolgok elszállítása és egyben otthagynának neked sok mindent, ezzel megspórolva, hogy egyenként kelljen eladogatni a számukra már nem fontos dolgokat, vagy megoldani azok tárolását.
Mennyi az alku mértéke?
Az OTP Ingatlanpont adatai szerint 2024-ben az átlagos alku mértéke országosan a vételár 6,4 százaléka volt. Ez egy 50 milliós lakásnál 3 200 000 forint. Budapesten átlagban ennek csak a felét tudták lealkudni a vevők.
Egyetemi hallgató vagyok, aki ha nem ír, akkor olvas. Cikkeket, novellákat, verseket. Fontosnak tartom a pénzügyi tudatosságot és úgy gondolom, hogy a gazdasági kérdések nem is olyan ijesztőek, ha hétköznapi nyelven, akár egy kis humorral fűszerezve beszélünk róluk. Szeretem az őszt, a forró tejeskávét és a hosszú sétákat. Amiben leginkább jártas vagyok az az egészségbiztosítás, nyugdíjbiztosítás és a nyugdíjmegtakarítás területe.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
