Fordulat a Balatonnál: egyre nehezebb eladni az ingatlanokat

Nem épp a legjobb képét mutatja a balatoni ingatlanpiac az idei évben. Az eddigi lendületes áremelkedés és a kereslet is megtorpant, amelyben talán közrejátszottak a kialakult rendkívül magas árszintek is.

Mint a Duna House egy június végi elemzése is rámutat: a Balaton körüli ingatlanpiac továbbra is jóval az országos átlag felett „árazódik”, de az árelőnye az elmúlt egy évben kissé csökkent. Az OTP Ingatlanpont pedig azt állapította meg, hogy a korábbi évek drasztikus áremelkedési üteme után a prémium vízparti piacokon már egyértelműen a stabilizáció látszik. Utóbbit pedig fordíthatjuk úgyis, hogy egyre lassul az árak emelkedésének üteme.

A Duna House június végi elemzésében közzétett adatai szerint a Balaton-parti és Balaton környéki ingatlanok medián négyzetméterára 890 ezer forint körül alakult, míg az országos átlag 750 ezer forint volt. A drágulás mértéke a Balatonnál mérsékeltebb volt: az átlag négyzetméterár egy év alatt 16,8 százalékkal emelkedett, miközben országosan 18,7 százalékos volt a növekedés.

A legdrágább ingatlanokkal és a prémiumkategóriával főleg Tihanyban és Balatonfüreden, valamint a déli parton Zamárdiban találkozhatunk. A DH adatai szerint itt a négyzetméterár jellemzően 1 millió forint felett jár, de a legjobb fekvésű ingatlanoknál azt többszörösen meghaladja. Az északi parton szintén a drágább települések közé tartozik még Csopak, Alsóörs, Paloznak, melyek árban ugyancsak közelítik a prémiumkategóriát.

Az OTP Ingatlanpont megfigyelései szerint Balatonfüreden és Tihanyban egyáltalán nem érzékelhető árcsökkenés, a tulajdonosok akkor is tartják az árakat, ha a kereslet visszafogottabb. Méréseik szerint Tihany továbbra is a legdrágább balatoni lokáció a maga 1,8–2,2 millió forint közötti átlagos négyzetméterárával, de meglepő módon már nem Siófok, hanem Balatonszemes követi 1,55 millióval, valamint Szántód 1,53 millió forintos fajlagos átlagárral.

Ők úgy látják, hogy a használt nyaralók és lakóingatlanok ára a déli parton jellemzően 900 ezer és 1,3 millió forint közötti négyzetméteráron mozog, miközben a prémium településeken a használt ingatlanoknál is megjelennek a 2 millió forint feletti árak.

A tényleges adásvételek többsége az átlagot tekintve jelenleg a 70–120 millió forint közötti sávban realizálódik, míg a prémium szegmensé 120–220 millió forint között. A kiemelt, egyedi luxuslakásoknál és panorámás rezidenciáknál azonban a 250–400 millió forintos vételár sem számít kiemelkedőnek.

Komádi Csaba, az OTP Ingatlanpont észak-dunántúli régióvezetője arra is felhívta a figyelmet, hogy a használt ingatlanoknál a keleti medencében már érzékelhető némi lefelé mutató árkorrekció.

Érezhetők már annak jelei is, hogy a beruházók lendülete szintén megtorpant a Balatonnál. Az Otthon Centrum szintén júniusi elemzéséből is az derül ki, hogy a korábbinál kevesebb társasházi projekt épül a Balaton körül: az előző negyedévhez képest 5,1 százalékkal csökkent a futó projektek, míg 7,8 százalékkal az épülő lakások száma. Jelenleg 75 lakóprojektben mintegy 3100 új lakás épül a tóparti településeken, amelyeknek nagyjából a fele még nem kelt el.

A legtöbb fejlesztés Siófokon zajlik: 18 projektben 709 lakás épül, ami a teljes balatoni kínálat negyedét teszi ki. De az is figyelemre méltó, hogy a déli part legnagyobb városában az új lakások átlagos négyzetméterára 1,925 millió forint, ami negyedéves összevetésben 1 százalékos csökkenést jelent, miközben a Balatonnál az átlagos kínálati négyzetméterár elérte a 2 millió forintot.

Siófokot Balatonfüred követi a rangsorban, ahol jelenleg tíz projektben összesen 400 lakás épül. A városban az átlagos kínálati négyzetméterár 2,03 millió forint, ami gyakorlatilag megegyezik a balatoni átlaggal. Az épülő lakások számát tekintve még Balatonföldvár, Balatonlelle, Balatonszemes és Keszthely emelkedik ki a tó körüli települések közül, ugyanakkor az OC jelezte, hogy a települések közötti árkülönbségek fokozatosan mérséklődnek.

Ennek ellenére azért 1 milliós árkülönbséggel találkozhatunk még az újépítésű kínálatban az egyes települések között, hiszen míg Fonyódon átlagosan 1,5 millió forintért kínálják az új lakások négyzetméterét, addig a legdrágábbnak számító Balatonakarattyán már 2,5 millió forintot kérnek el egy négyzetméterért.

Emellett az is megfigyelhető, hogy míg a Budapesthez közelebb eső keleti térségben az átlagos kínálati négyzetméterár meghaladja a 2 millió forintot, míg a fővárostól távolabbi nyugati medencében ennél valamivel alacsonyabb árszint a jellemző. A végső árat azonban jelentősen befolyásolja az ingatlan vízparttól való távolsága, valamint az adott fejlesztés műszaki tartalma és szolgáltatási színvonala – teszik hozzá az elemzők.

Az OTP Ingatlanpont szerint az újépítésű projekteknél a déli parti alap ársáv 1,4–2,4 millió forint közé tehető, de a közvetlen vízparti vagy prémium lakóparki lokációkban a 3 millió forintos négyzetméterár feletti ügyletek sem ritkák. Sőt, a Zenga.hu júniusban közzétett adatai alapján az új lakások piacának felső szegmensében előfordulnak 500 millió forint körüli árak is a prémium balatoni fejlesztéseknél.

A fejlesztések visszaesésére utalhat azonban az is, hogy a Balaton-parton a telkeknél visszafogottabbá vált a drágulás, mint a fővárosban, sőt a magyarországi átlag-árnövekedésnél is gyengébb volt a balatoni telekárindex az idei év első hónapjaiban. A Zenga.hu adataiból az látszik, hogy a Balaton-parti településeken májusban 55 ezer forintért kínálták az építési és üdülőtelkek négyzetméterét, ami az egy évvel korábbinál ez csak 2,4 százalékkal magasabb árszint, és így átlag alatti árnövekedést jelent.

Ezzel együtt is úgy látják, hogy a kistelepülések építési telkei iránt továbbra is a Dunakanyarban, a Balatonnál és néhány Budapest környéki településen a legnagyobb a kereslet.

A balatoni ingatlanpiac azonban nem is annyira az árnövekedés lassulásában, hanem inkább a piac tempójában különbözik az országostól: egy balatoni ingatlan eladása idén a januártól májusig tartó időszakban jellemzően 144 napot vett igénybe, szemben az országos 95 nappal – állapította meg a Duna House. Ezzel összefüggésben a vevők alkupozíciója is erősebbé vált: a Balatonnál az irányárhoz képest jellemzően 5,6 százalékos engedménnyel zárultak az ügyletek, országosan ez 3,5 százalék volt.

Méréseik szerint élénkült ugyan a kereslet a szezon elején, azonban a kínálat is bőséges, és „idén a megszokottnál több eladó táblát látni a tó körül” – jelezte Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője. Mivel széles a választék, így nincs már olyan versenyhelyzet, ami jelentősen felfelé hajtaná az árakat. Ezért ők is arra számítanak, hogy egyelőre nem várható újabb drágulási hullám a balatoni ingatlanpiacon.

Élénkebb érdeklődésre pedig inkább csak a reálisan árazott ingatlanoknál lehet számítani, illetve kizárólag kiváló fekvésű partmenti ingatlanok tudják majd tartani az árukat. A túlárazott hirdetések viszont a bő kínálat mellett még tovább állhatnak a piacon.

Az OTP Ingatlanpont júniusi elemzése mindezt azzal árnyalta, hogy a legnépszerűbb kategóriát a déli parton így a 60–120 négyzetméter közötti, saját kerttel rendelkező, hőszivattyús, vízközeli, de nem feltétlenül közvetlen vízparti házak jelentik, így nyilván ezeket lehet az átlagosnál könnyebben eladni.

Az egyes balatoni lokációkat tekintve a déli parton Siófok és Zamárdi a legkeresettebbek, ahol a Budapestről érkező, távmunkában dolgozó harmincas–negyvenes generáció, valamint a végleg kiköltöző nyugdíjasok bázisa teremt folyamatos, négyévszakos jelenlétet.

Az értékesítési idő szerintük a használt piacon reálisan 90–140 nap, miközben az északi és déli part között az alku mértékében komoly különbségek mutatkoznak. A déli parton az ingatlan állapotától függően általában 2–10 százalék közötti engedményt tudnak elérni a vevők, míg az északi parton a használt ingatlanoknál szinte általánossá vált a 10 százalékos alku.

Az is kiderült, hogy a június végét megelőző három hónapban az aktív balatoni megbízások 25–30 százalékánál kellett árat csökkenteni a tulajdonosoknak ahhoz, hogy érdemi számú érdeklődő érkezzen, de ez a nyomás szinte kizárólag a túlárazott, gyenge energetikájú ingatlanokat érintette.

Utóbbi kapcsán Markó Ildikó, az OTP Ingatlanpont dél-dunántúli régióvezetője úgy fogalmazott, hogy a piac kíméletlenül bünteti a korszerűtlen, szigetelés nélküli vagy elavult fűtésű régi nyaralókat. A szigetelést és a korszerű nyílászárókat szinte alapfeltételként várják el a vevők, mivel rendkívül fontossá vált számukra az alacsony fenntartási költség.

Végül azt is érdemes figyelembe venni, hogy a parti társasházi lakások négyzetméterre vetítve drágábbak, ennek ellenére gyorsabban gazdára találhatnak, míg a kerttel, telekkel kínált nyaralóházak lassabban, nagyobb alku mellett kelnek el.

Azt azonban nem árt tudni a hosszú értékesítési időkkel összefüggésben, hogy a balatoni ingatlanpiacon a vevők 62 százaléka befektetési céllal vesz ingatlant, miközben országosan ez az arány csak 20 százalék. Az itteni vásárlók jellemzően idősebbek – a negyvenes és ötvenes korosztály dominál –, és az átlagosnál gyakrabban vállalkozók. Az eladói oldalon szintén a befektetést értékesítők vagy az örökölt nyaralótól megválók a meghatározók.

Szegő Péter ennek kapcsán úgy fogalmazott, hogy „a Balaton nem lakáspiac, hanem nyaralópiac, és ez minden számban tükröződik. Aki itt vásárol, ritkán szorítja az idő: nem költözni akar, hanem befektetni vagy második otthont szerezni. Ezért a vevő türelmesen kivár, az eladónak pedig reálisan kell áraznia, különben hónapokig állhat a hirdetés. Éppen emiatt a hosszabb értékesítési idő és a nagyobb alku itt teljesen természetes."

Szintén a befektetői dominanciára utal az OTP Ingatlanpont azon adata is, miszerint az északi parton a tranzakciók mintegy 90 százaléka teljes mértékben készpénzből valósul meg. Ami viszont szintén kétségtelen, hogy a befektetők lendülete az elmúlt hónapokban látványosan megtört, és egyre kevésbé a vásárlások, mint inkább az eladások jellemzik őket, nemcsak a Balatonnál.

Ez egyben azt is jelenti, hogy itt a hitelpiaci változások és az Otthon Start program 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonja egyáltalán nem befolyásolják a keresletet. A déli parton már inkább, mivel ott 30–40 százalékos hitelarány érzékelhető, bár az Otthon Start szigorú vételár- és négyzetméter-korlátai az új építésű ingatlanok jelentős részét itt is kapásból kizárják a támogatásból.