Ne találgass, számolj! A DCF modell a befektetők titkos módszere
Befektetnél egy cégbe, de nem tudod mennyit ér valójában? Érdekel, megéri-e beszállni egy ingatlanfejlesztési projektbe? Saját magad készítenéd el egy részvény értékbecslését? Olvasd el, hogy működik a DCF modell.
Mi a DCF modell és mire használják?
A DCF modell, vagyis Diszkontált Cash Flow modell, egy olyan pénzügyi értékelési módszer, amit befektetők, elemzők és vállalatok használnak annak meghatározására, hogy mennyi egy befektetés, cég vagy projekt jelenlegi értéke a jövőben várható pénzáramlások (esetenként nyereség) alapján.
A DCF modell alapötlete az, hogy a pénz időértékét nem lehet figyelmen kívül hagyni: 1 forint ma többet ér, mint 1 forint a jövőben. Ezért a jövőbeli pénzáramlásokat vissza kell "diszkontálni" a jelenbe, egy adott kamatlábbal (ez a diszkontráta).
Kicsit ahhoz hasonlít, amikor felteszed magadnak a kérdést, mennyi pénz szükséges ahhoz most, hogy 10 év múlva 1 millió forintod legyen, például évi 7 százalékos kamat mellett (válasz: 5,08 millió forint).
Ha megvan a befektetésed DCF módszerrel számolt jelenértéke, akkor könnyen eldöntheted, hogy megéri-e belevágnod az üzletbe, és mennyi lesz a várható nyereséged.
Fő alkalmazási területek: vállalatértékelés, kötvények, részvények fair értékének meghatározása, projektértékelés (például ingatlanfejlesztés).
A modellel azt lehet meghatározni, hogy egy befektetés jövőbeni pénzáramának mennyi a jelenértéke, aminek birtokában sokkal könnyebb dönteni egy befektetési lehetőségről.
A befektetők a DCF alkalmazásával:
- Elkerülhetik, hogy túlárazott eszközökbe fektessenek (például ha egy részvény árfolyama érdemben magasabb, mint amennyi a DCF modellből következik, akkor túlértékelt a piaci árfolyam).
- Találhatnak olyan befektetéseket, amiket a piac aluláraz.
- Elsajátíthatják a hosszú távú befektetői szemléletet.
A DCF képlete
CF = az év pénzárama
r = diszkontráta
n = időszakok száma
Hogyan működik a DCF-modell? Milyen lépésekből áll?
- Pénzáramlások meghatározása – Előre meg kell becsülni, mennyi pénzt fog hozni az adott befektetés a jövőben (általában évenként). A fix kamatozású kötvényeknél ez könnyű, részvényeknél kevésbé. Vállalatértékelésnél a pénzügyi tervek alapján tudod megbecsülni az évenkénti cash flow-t.
- Diszkontráta kiválasztása – Ez lehet a vállalat tőkeköltsége (WACC), vagy a befektető elvárt hozama. A WACC azt mutatja meg, hogy mennyibe kerül a vállalat számára a tőke:bankhitel vagy befektetőktől származó sajáttőke. A befektető elvárt hozama (részvénynél): a kockázatmentes állampapír hozama + országkockázati prémium.
- Diszkontálás – A jövőbeli pénzáramokat vissza kell számítani a jelenértékükre.
- Összegzés – A jelenértékek összeadása megadja az eszköz vagy vállalat jelenlegi értékét.
Példa a DCF modellszámításra:
Vásárolsz egy 10 000 forint értékű részvényt 5 évre, amely minden évben 1 000 forint osztalékot fizet, az 5. év végén pedig ugyanúgy 10 000 forintért eladod a részvényt. Ha a diszkontráta 7 százalék, ez egy megtérülő befektetés?
Eredmény: mivel a pénzáramok jelenértéke (11 229 forint) magasabb a befektetett 10 000 forintnál, megéri megvenni a szóban forgó részvényt.
A DCF módszertanban mit jelent a terminal value kifejezés?
A terminális érték (Terminal Value) a DCF modell fontos elemeként azt mutatja meg, mennyit ér egy befektetés vagy vállalat az előrejelzési időszakon túl. A DCF modell ugyanis általában csak 5-10 évre előre becsüli a cash flow-kat, viszont a legtöbb vállalat ezután is működik tovább.
A terminális érték ezt a jövőbeni működést összegzi egyetlen számban. Lényegében azt mutatja meg, mennyi a cég hosszú távú (az előrejelzési időszakon túli) értéke.
DCF-modell előnyei és hátrányai
- Előny: figyelembe veszi a pénz időértékét, részletes
- Hátrány: sok feltételezésen alapul (pénzáram, növekedés, diszkontráta)
Gyakran ismételt kérdések
-
Miért fontos a DCF-modell a befektetések értékelésében?
A DCF nem a piaci árakra vagy hangulatra támaszkodik, hanem arra, mennyi pénzt fog termelni egy befektetés a jövőben – és ezt jelenértékre számítja vissza. -
Milyen tényezők befolyásolják leginkább a DCF-modell eredményeit?
Jövőbeli pénzáramok, Diszkontráta, Terminális érték, Növekedési ráta, Költségek és beruházási igény, Előrejelzési időszak hossza
-
Milyen korlátai vannak ennek a módszernek?
Erősen függ a jövőre vonatkozó feltételezésektől: a modell feltételezi, hogy pontosan meg tudod jósolni a bevételeket, költségeket, növekedést, beruházásokat és cash flow-kat akár 5–10 évre előre. Nehezen alkalmazható induló vagy veszteséges cégekre. Érzékeny a diszkontrátára.
Több mint két évtizede dolgozom újságíróként, azon belül a lakáshitelekkel, az otthonteremtési és családtámogatásokkal, valamint a lakossági pénzügyi termékekkel foglalkozom legszívesebben. Azt szeretem a munkámban, amikor az általam közölt információk kézzelfogható pénzügyi előnyt jelentenek az olvasóknak, vagy ezek segítségével sikerül megoldaniuk egy-egy olyan pénzügyi problémát, ami komoly kihatással lehet az életükre.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
