Mennyire számít előnyösnek az Otthon Start hitel Európában? Megnéztük, hol, mire számíthatnak a fiatalok?
Az első saját otthon megszerzése komoly dilemmát okoz Európa-szerte. A két legnagyobb akadály általában ugyanaz: összegyűjteni a kezdőtőkét, azaz az önerőt, és nem belevágni egy olyan hitelbe, ami a magas vagy változó kamatozás miatt évek múlva akár megfizethetetlenné válik az adósok számára. Megnéztük, hol tart a kontinensen a lakáshitelezés, és milyen támogatásokat kapnak az első lakásvásárlók.
Stabilizálódás és kedvező kamatkörnyezet az eurózónában
Az euróövezetben országonként eltérő a hitelkamat típusa. Délen és közép-keleten, például Spanyolországban, Olaszországban, Ausztriában, Szlovákiában és Horvátországban is inkább a változó kamatozás a jellemző és a hitelkamatok évente, akár félévente is módosulhatnak. A kamatozás az EURIBOR-t (európai irányadó bankközi kamatláb) követi, a bankok ehhez igazítják az árazásukat. A 12 havi EURIBOR 2025-ben folytatta a korábbi időszakokban megkezdett csökkenő trendet, áprilisban a 2,3 százalékos, májusban a 2 százalékos szintet érintette, jelenleg pedig 2,0–2,3 százalék körül mozog. Az elérhető legfrissebb (2025. augusztus) adatok alapján a kamatlábak átlagos alakulása a következő:
- változó (vagy maximum 1 éves rögzítés): 3,59 százalék,
- 1 és 5 év közötti rögzítés: 3,41 százalék
- 5 és 10 év közötti rögzítés: 3,46 százalék
- 10 évnél hosszabb rögzítés: 3,18 százalék
A legalacsonyabb kamatokkal Máltán (1,86%) és Spanyolországban (2,68%) találkozhatunk, az eurozóna közép-keleti régiójában pedig például Ausztriában, Szlovákiában, Horvátországban és Szlovéniában a kamatok 2,86–3,64 százalék között mozognak.
Magyarország az Otthon Start hitel 3 százalékos kamatával az élmezőnybe került, azonban nálunk a nem támogatott lakáshitelek átlagos kamata 6,73 százalék. Az euró-övezeten kívüli más államokban Lengyelországban ennél magasabb, 7,29 százalékos az átlagkamat, Romániában valamivel alacsonyabb, 5,86 százalék, Csehországban pedig 4,60 százalék.
Az alacsony törlesztőrészletek könnyebben kigazdálkodhatók és a hitelezés is egyszerűbb ezáltal, azonban komoly veszélyt jelent, ha a kamat megugrik, a havi fizetési kötelezettség akár extrém módon megemelkedik. Az első lakásvásárlóknak minden államban, ahol jellemzően változó a kamatozás, ezt is mérlegelniük kell.
Európa-szerte a hitelezési feltételeket két fő mutatószám korlátozza: a hitelfedezeti mutató (HFM/LTV – loan-to-value) és a jövedelem terhelhetősége (JTM, LTI - loan-to-income). A hitelfedezeti mutató azt jelenti, hogy az ingatlan értékéhez képest hány százalékban adhatnak rá hitelt a bankok. A standard – hasonlóan Magyarországhoz – 80 százalék, azaz legalább 20 százalék önerő az elvárás a hitelhez. Ez a korlát szigorúan érvényesül, mivel a hitel biztosítéka maga az ingatlan. Ezzel szemben a külföldi vásárlók számára ez a korlát sokkal szigorúbb Spanyolországban 50-70 százalék, Olaszországban 50-60 százalék is lehet, ami jelentősen magasabb önerőt követel.
Az eurozóna országai (pl. Spanyolország, Olaszország, Horvátország, Ausztria) hagyományosan nagyobb hangsúlyt fektettek a hitelfedezeti mutató korlátra, de az elmúlt években a túlzott eladósodás megelőzése érdekében bevezették vagy szigorították a DSR/DSTI korlátokat is (debt service ratio, debt-service-to-income, havi törlesztési teher a jövedelem százalékában).
Az Egyesült Királyságban és Írországban kiemelt szerepe van a JTM (LTI) korlátnak, mivel itt nem az ingatlan a hitelezés alapja, hanem az adós jövedelme. Az Egyesült Királyságban a hitelezők jellemzően a jövedelem 4,5-szeresénél húzzák meg a maximális hitelösszeg határát. Írországban az első lakásvásárlókra ez a limit 4-szeres, míg az ismételt vásárlókra 3,5-szeres.
Milyen konstrukciók elérhetők az első lakásvásárlók számára Európában?
Az első lakásvásárlók segítésére az európai államok két fő területen nyújtanak segítséget: a kezdőtőkénél, vagy a havi költségeknél.
Az alábbi országokban a hangsúly azon van, hogy azonnal piacra juthassanak a fiatalok, ne kelljen éveket spórolniuk a kezdőtőkére.
Önerő szempontjából a legnagyobb segítséget Spanyolországban és Olaszországban érhetik el a fiatalok, ahol az állam garanciát vállal a hitel egy részére. Ez azt jelenti, hogy a bankok a megszokott 80 százalék helyett akár 90–100 százalékig is hiteleznek. Tehát 0–10 százalék saját pénz is elég lehet a lakásvásárláshoz.
Spanyolországban emellett regionális támogatásokkal, vagy akár kamatmentes előleggel is segítik a fiatalokat. Az átlagkamat a legutóbbi adatok szerint (2025 augusztus) 2,86 százalék.
Olaszországban pedig állami garanciavállalás is létezik az első lakásvásárlók hiteleire. A garancia maximális hitelösszege azonban 250 000 euró, és nem vonatkozhat luxus kategóriájú ingatlanokra. A piaci lakáshitelek átlagkamata az országban a 2025 augusztusában 3,19 százalékon állt.
Romániában is az államilag támogatott program lehetővé teszi a 95 százalékos hitelt (mindössze 5 százalék önerővel) olcsóbb ingatlanok esetében, ezzel felgyorsítva a lakáshoz jutást.
Az Unión kívüli Egyesült Királyságban is hasonló a modell: az első vásárlók akár 5 százalékos önerővel is hitelhez juthatnak. Azonban korlátozott is, például nem vonatkoznak új építésű ingatlanokra, és a maximális ingatlanérték 600 000 angol font lehet.
Emellett az elvárás általánosan a 10 százalék, ekkora önerővel és megfelelő jövedelemmel szinte mindenki számára elérhető a vásárlás, 20 százalék vagy afeletti saját pénz kevésbé jellemző, inkább a több ingatlannal rendelkező, befektetési célú vásárlásoknál alkalmazzák. Az önerő mértéke viszont a kamatozásra is kihatással van és attól függően lehet alacsonyabb, mekkora saját forrást tud az igénylő felmutatni. A hitel maximális összegét itt elsősorban a hitelfelvevő jövedelme határozza meg, a kamatozás jellemzően 2 és 5 évre rögzített (jelenleg 4-5 százalékon mozog az önerő és a kamatperiódus függvényében), míg a futamidő akár 40 év is lehet.
Ausztria 2025 nyarától lépett egy rugalmasabb hitelezési korszakba az úgynevezett KIM-rendelet eltörlésével, ezáltal már nem csak 80 százaléka hitelezhető az ingatlan értékének. Eltörölték ezen kívül a maximum 40 százalékos adósságszolgálati mutatót (Debt Service Ratio, DSR) is, ami a magyar JTM-nek felel meg.
A bankok azonban továbbra is óvatosak, bár lehetőség nyílik egyedi elbírálásra, és ingatlanhoz juthatnak azok is, akik a korábbi szigorú szabályozás miatt nem tudtak saját otthont teremteni.
A változó kamatozású hitelek aránya Ausztriában is hagyományosan magas. Fontos tényező a magas tranzakciós költség, amely körülbelül 10 százalékát teszi ki a vételárnak, magában foglalva a 3,5 százalékos ingatlanátruházási adót és az 1 százalékos földhivatali díjat.
Az Otthon Start helye Euróbában
Az Otthon Start program az európai országok összehasonlításában is kedvező, de nem a legalacsonyabb kamatszintet nyújtja. Bár a 3 százalék kiemelkedő a régióban, ne feledjük, hogy az euró-övezetben állami támogatás nélkül is elérhetők hasonlóan alacsony kamatok. Legnagyobb értéke nem a nemzetközi versenyképesség, hanem a hazai drága lakáshitelpiac kompenzálása és a kiszámíthatósága.
Mivel a magyar hitelpiac árazása drágább, az Otthon Start valójában a magyar árakat normalizálja európai szintre, és bebetonozza ezt a kedvezményes kamatot 25 évre. Ráadásul az Otthon Start kombinálható más családi támogatásokkal, mint a CSOK Plusz hitel, ami tovább növeli a program vonzerejét.
Az önerőre előteremtése itthon is az egyik legfőbb probléma, amihez a 10 százalékos önerőre vonatkozó feltételek kiterjesztése hivatott megoldást adni. Azonban ennek Magyarországon szigorúbb feltételei vannak, és inkább elméletben működik az alacsonyabb önerővel való vásárlás. Az Otthon Start mellé is jellemzőbb, hogy az ingatlan 80 százalékát fogja a bank hitelezni. Az összehasonlítás alapján más országokban rugalmasabbak az első lakásvásárlókra vonatkozó önerő szabályai és nagyobb támogatást kapnak hozzá az igénylők (valóban elérhető a 90-95 százalékban finanszírozott hitel).
Ugyanakkor az Európa más országaiban jellemzőbb változó kamat kezdetben alacsonyabb díjakat és alacsonyabb kamatlábat kínálhat, de a hitelfelvevő magára vállalja az Euribor változásának kockázatát. A fix kamatozású hitelek ezzel szemben stabilitást nyújtanak, ami különösen fontos a legnagyobb havi kiadás, a törlesztőrészlet tervezésében.
A jövedelmi különbözőségek és az ingatlanárak tovább árnyalják a képet
Nem szabad megfeledkezni a jövedelem és ingatlanárak országonkénti eltéréséről sem. Míg a fejlettebb euró-övezetben magasabb átlagbér mellett, alacsonyabb önerő szükséges, és alacsonyabb kamaton juthatnak hitelhez a vásárlók. A változó kamatozásban rejlő veszélyek miatt azonban kiszolgáltatottabban a lakáshitelesek a gazdasági környezet változásának hatásaira.
Az ingatlanárakban pedig az egyes országokon belül régiónként és településenként is nagy a szórás. Például Ausztriában az egyik legmagasabb a négyzetméterár Európában, ami már 4000 euró felett van. Spanyolországban 2100 euró/ m² az átlagos ár, de a nagyobb városok (pl. Madrid: 4400-4500 EUR/m² belváros) és a tengerparti régiók drágábbak. Szlovénia a 2100-2400 EUR/m² árával a középmezőnyben helyezkedik el, akárcsak Horvátország 2200-2300 EUR/m², de a tengerparti területek árai (pl. Isztria, Dalmácia) jellemzően jóval magasabbak az országos átlagnál. Olaszországban szintén jelentős regionális különbségek vannak, például Milánó nagyon drága, a déli régiók olcsóbbak, az átlag négyzetméterár pedig 2100 euró körül van.
A lakásárak folyamatos emelkedése tovább nehezíti az otthonteremtést: az Eurostat adatai szerint a lakásárak 5,1 százalékkal emelkedtek az euróövezetben, és 5,4 százalékkal az EU-ban az előző év azonos negyedévéhez képest. A tagállamok közül csak egy országban csökkentek éves szinten az ingatlanárak 2025 második negyedévében, huszonötben pedig éves szinten emelkedtek. A csökkenést Finnországban regisztrálták ( -1,3%), míg a legnagyobb növekedést Portugáliában (+17,2%), Bulgáriában (+15,5%) és Magyarországon (+15,1%) regisztrálták.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
