Mekkora hozamot lehet elérni egy Otthon Start hitelből vásárolt lakás kiadásával?
Ekkora éves nettó hozamot érhetsz el, ha egy Otthon Start hitelre vásárolt ingatlant kiadsz. Haszonszámítás a költségek levonásával.
Az Otthon Start programról szóló 227/2025. (VII. 31.) kormányrendelet - a többi állami támogatású hitelkonstrukciótól eltérően - nem írja elő az igénylő részére a hitellel megvásárolt ingatlanban való életvitelszerű bentlakást, és nincs tiltás vagy korlátozás a bérbeadásra vonatkozóan.
Mivel az ingatlan kiadható, így elérhető bérleti jövedelem Otthon Start segítségével, vagyis befektetésként is működhet a megvásárolt ingatlan. De mekkora a lakáskiadás hozama, ha a fix 3%-os hitellel veszel meg egy ingatlant, majd kiadod?
Hogyan számold ki, mennyit hoz egy Otthon Start-os ingatlan?
Az Otthon Start hozam kiszámításához számos tényezőt kell figyelembe venni. Ezek közé tartozik az ingatlan vételára, illetve a hozzá kapcsolódó önerő, ami az Otthon Start esetében is minimum 10 százalék. A felvett hitel összege maximum 50 millió forint lehet, a kamat pedig jellemzően fix 3 százalék a bankoknál (habár alacsonyabb is előfordul), valamint számolni kell az üzemeltetés során felmerülő költségekkel, mint az amortizáció miatti karbantartás, az adók, a biztosítás, az esetleges ingatlankezelési díj vagy az ingatlanközvetítő díja.
Ezt kell összevetni a bérleti díjból származó bevételekkel, ami évente növekedhet, és érdemes kalkulálni az ingatlan árának várható értéknövekedésével is.
Ezek alapján számolhatod ki a befektetés hozamát, egyrészt a bruttó, másrészt pedig a kiadásból származó nettó hozamot.
Mi a különbség a bruttó és nettó hozam között?
Ha a bruttó hozamot akarod kiszámolni, akkor az éves bérleti díjat oszd el az ingatlan vételárával. Ha a kapott eredményt megszorzod százzal, akkor százalékos értékben látod a bruttó hozamot.
Nettó hozamot ezzel szemben az éves nettó bérleti díjjal számolod, ami elosztasz a befektetett saját tőkével.
Az éves nettó bérleti díj számításánál figyelembe kell venni az éves bruttó bevételt, amiből vond le:
- A működési költségeket: mint karbantartás, közös költség, biztosítás, ingatlankezelési díj stb.
- Az adót 10 százalékos költséghányaddal számolva: a bevétel 90 százaléka után 15 százalék SZJA-t kell fizetned, vagy tételes költségelszámolás esetén a bevételből le kell vonnod a költségeket, majd a fennmaradó rész után 15 százalék adót fizetsz.
- érdemes évente egyhavi üresen állást is feltételezni, amikor nincs bérleti díj.
Az így kapott összeget kell elosztani a befektetett saját tőkével, ami a következőkből állhat:
- legalább 10 százalék önerő;
- a 4 százalékos visszterhes vagyonátruházási illeték;
- adásvételnél az ügyvédi díj;
- a hitel egyéb költségei, tehát a banki díjak;
- felújítás, berendezés költsége.
Mekkora hozamot lehet elérni?
Az ingatlanbefektetés hozam kalkulációja számtalan tényező függvénye, melyek között bőven vannak becsült összegek. Ami biztos, hogy ha veszel egy 55 millió forintos ingatlant 25 éves futamidejű Otthon Startra 10 százalék önerővel (5,5 millió forint), akkor a hiteled 49,5 millió forint lesz, melynek a havi törlesztője mintegy 234 000 forint. Vagyis évente kb. 2,8 millió forint kiadásod keletkezik.
Innentől viszont jönnek a feltételezések: tegyük fel, hogy az ingatlant havi 250 000 forintért ki tudod adni, így a bruttó bérleti díj bevételed 3 millió forint. Mivel 1 hónap üresedéssel számolsz (-250 000 forint), és levonod a költségeket (karbantartás + biztosítás + adó + stb.), ami legyen összesen 800 000 forint, akkor a nettó bérleti díj bevételed évente: 1 950 000 forint lesz.
Ezzel szemben áll a saját tőke, melynél:
- a 10 százalékos önerő: 5 500 000 forint
- a 4 százalékos visszterhes vagyonátruházási illeték: 2 200 000 forint
- ügyvédi díj: 300 000 - 500 000 forint
- hitel, ingatlanvásárlás egyéb költségei: 300 000 - 500 000 forint
- és egy kisebb felújítás, berendezés költsége: 2 500 000 Ft
Ez összesen mintegy 12 millió forint. Ha a nettó bérleti díjat elosztod a saját tőkével és beszorzod százzal, akkor 16,25 százalékos nettó hozamot kapsz.
Ugyanakkor a nettó cash flow az első évben erősen negatív lesz, mert figyelembe kell venni a havi törlesztőrészleteket is, így kiderül, hogy ha levonod a 2 808 000 forint törlesztést a nettó bérleti díjbevételből, akkor -858 000 forint lesz az éves összeg. Így az első évben körülbelül havi 70 ezer forinttal többe kerül a hitelre vásárolt ingatlan, mint amennyi a bevétel.
Emellett azonban figyelembe lehet venni az ingatlan értéknövekedését, ami például lehet 4 százalék, illetve azt, hogy a 2,8 milliós törlesztés jelentős részben tőketörlesztés, amivel valójában szintén a vagyon nő. Az értéknövekedés tehát 2,2 millió forint, a tőketörlesztés kb. 1,3 millió forint, így a vagyonnövekedés 3,5 millió forint, amiből a nettó cash flow-t levonva 2,65 millió forint vagyonnövekedés jön ki.
Ha pedig ezzel a teljes vagyonnövekedéssel számolsz, akkor a teljes hozam mintegy 22 százalékos lesz, ami azonban csak az első évre igaz. Ha pedig 4 százalékos inflációval korrigáljuk, akkor 17,3 százalék jön ki.
Az Otthon Start-os ingatlanvásárlásnál azonban nem egyéves befektetésről van szó, különösen, hogy az Otthon Startra vásárolt ingatlan 5 évig nem eladható, ezért kell hosszú távú hozammal számolni.
Ilyenkor az idő múlásával az ingatlan értékének növekedésén (feltételezett évi 4 százalék) túl a bérleti díj növekedését is figyelembe kell venni, ami legyen szintén 4 százalék. Ebben az esetben így alakulnak különböző időtávokon a hozamok:
5 éves hozam
Az ingatlan értéke minden évben 4 százalékkal növekszik, így az ötödik év végére 67 millió forintot fog érni. A tőketartozás eközben lecsökken körülbelül 43 millió forintra, így a saját tőke az ingatlanban 24 millió forint. A nettó cash flow még mindig minuszos ezekben az években (bérleti díj - költségek - törlesztés), és összesen mintegy -3 millió forintot tesz ki. Tehát ezt levonva a saját tőkéből 21 milliót kapunk.
Ez a teljes vagyon ekkor, amit el kell osztani az induló 12 millió forint tőkével, hogy megkapjuk az 5 év hozamát (ami 75 százalékot ad ki). Ez évekre lebontva pedig végül 11,8 százalékos hozamot jelent.
Ez persze csak a nominális hozam, amit a (feltételezett) inflációval is érdemes lehet korrigálni, hogy megkapd a reálhozamot.
Emellett pedig azzal is érdemes lehet kalkulálni, hogy ha ekkor kiszállsz a hitelből, akkor az Otthon Startnál 1 százalékos előtörlesztési díjjal is számolni kell, ami ekkor még a 43 milliós tőketartozás esetén 430 000 forint, ami a nettó cash flowt csökkenti.
10 éves időtávra
10 év esetében ugyanez a számítás, de az ingatlan már 81,5 millió forintot érni, a tőketartozás már csak 34,4 millió forint körül alakul, így a saját tőke kb. 47 millió forintra Az összesített cash flow erre a 10 évre még mindig -1,5 millió forintot tesz ki, tehát ezt levonva 45,5 millió a teljes vagyon. Ebből számolva az éves hozam 14,25 százalék lesz, a reálhozam pedig a (feltételezett) 4 százalékos inflációs rátával korrigálva 9,85 százalék, valamint az előtörlesztés díja ekkor 344 000 forint.
25 éves időtávra
25 éves időtávon vizsgálva már 146,6 millió forintot fog érni az ingatlan, ha minden változatlan, miközben megszűnik a tartozás, tehát ez már teljes egészében saját vagyonná válik. A cash flow is pluszban jár évek óta, és mintegy 20 millió forintot tesz ki. Az évesített hozam ekkor 10,5 százalék lesz, ami a reálhozam számításához feltételezett 4 százalékos inflációval korrigálva 6,25 százalék.
Milyen kockázatok vannak a hozamra nézve?
A fenti hozamszámítás feltételezéseken alapul és nem számol változásokkal, kockázatokkal, melyekből bőven akad:
- Ingatlanárak kiszámíthatatlansága: habár az ingatlanok értéke hosszabb időtávon növekszik, a piac ciklikus: bizonyos időszakokban csökkenés következik be, mint például a 2010-es évek elején.
- Bérlői kockázatok: üresedés vagy fizetési problémák előfordulhatnak.
- Inflációs kockázat: ha nagyobb mértékű az infláció, mint a bérleti díjak növekedése, az rontja a hozamot.
- Adóváltozások lehetősége: SZJA, ingatlanadó, vagy bérbeadás szabályai is változhatnak, különösen hosszabb időtávon.
Maradtak kérdéseid?
-
Mennyi hozam reális egy Otthon Start-os lakás kiadásából?
A nominális hozam egy 25 éves futamidejű, 50 millió forintos, 3 százalékos kamatú hitelnél 5 éves időtávot figyelembe véve mintegy 12 százalék, ebben azonban sok a feltételezett tényező (bérleti díj növekedése, értéknövekedés, amortizáció mértéke stb.). Valamint korrigálni kell az inflációval is, illetve, ha a hitel végtörlesztésére is sor kerül, akkor az a maradék tőketartozás 1 százaléka, ami tovább rontja a nettó cash flow-t.
-
A lakásár emelkedése hozamként számít?
Az ingatlan értékének folyamatos emelkedése része a hozamszámításnak.
-
Mikor lesz negatív a nettó hozam?
A hozam mértéke számos tényezőtől, leginkább a bérleti díjtól és az értéknövekedéstől függ, így ha a bérleti díjból kevés a bevétel, vagy ha nincs értéknövekedés (vagy csak az infláció nagyobb), akkor negatívba csúszhat a reálhozam vagy akár a nominális hozam is.
-
Hogy alakulnak az albérletárak az Otthon Start hitel bevezetése után?
Mivel a bérlők egy része él a támogatott hitel lehetőségével, miközben sok befektető is hitelre vásárolva új bérleményekkel lép a piacra, így a kínálat növekszik, ami a bérleti díjak stagnálását vagy akár csökkenését is eredményezheti.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
