Felújított vagy felújítandó: hogyan változott a vevők hozzáállása? És mennyivel drágább egy újszerű ingatlan?

Az ingatlanközvetítők beszámolói szerint az elmúlt években a vevők leginkább felújított lakásokban gondolkodtak, és gondolkodnak most is az ingatlankeresés során. Az igény a jó állapotú ingatlanok iránt néhány éve nőtt meg jelentősen, miközben a számokból az is látszik, hogy a lakosság felújítási kedve nem különösebben nagy. De mi vezetett idáig, mi okozza ezt?

Ha azt a pontot keressük, hogy mikor nőtt meg jobban az igény a jó állapotú ingatlanok iránt, akkor az ingatlanközvetítők beszámolóiból az rajzolódik ki, hogy a 2021-2022-ben lezajlott robbanásszerű építőanyag-áremelkedés, és az ezzel párhuzamosan kibontakozó katasztrofális szakemberhiány változtatott az ingatlanvásárlók hozzáállásán.

Ekkor és az ezt követő években az ingatlapiaci érdeklődők általában igyekeztek elkerülni a felújítandó ingatlanokat, így azokat sokszor csak olyan személyek vagy akár vállalkozók vették meg könnyebben - rendkívül nyomott áron -, akiknek volt ismerősi körük, illetve saját kapacitásuk a felújításokra.

Mindez annak ellenére történt, hogy a 2021-ben elindult 50 százalékos otthonfelújítási támogatás hatására olyan szintre emelkedett a lakosság felújítási kedve - leginkább 2021 III. és IV. negyedévében -, amelyre azóta sem volt példa. Ugyanakkor ez az állami támogatás inkább csak rontott a helyzeten, hiszen akkor generált keresletet, amikor épp szűk volt a kínálat.

A problémát ugyanis alapvetően az okozta, hogy a Covid-járvány után kibontakozott egy globális alapanyaghiány. Ez és az állami támogatás, valamint az emelkedő energiaárak és fuvarozási díjak miatt 2021 első felében az építőanyagok árai hirtelen emelkedni kezdtek – első körben a faanyagok, acéltermékek, hőszigetelés stb. –, és nem néhány százalékkal, hanem sok esetben duplázódó árakkal találkozhattak a lakásfelújítók.

2022 februárjában aztán kitört az orosz–ukrán háború, ami nemcsak az energiaárakat emelte meg, hanem mivel az import jelentős része korábban Ukrajnából és Oroszországból érkezett Magyarországra, és ez kiesett, így további építőanyagár-növekedéshez vezetett.

A KSH adatai szerint 2022-ben átlagosan 24,5 százalékkal voltak magasabbak az építőipar termelői árai az előző évihez képest, de egyes termékkategóriákban ennek többszörösét elérő áremelkedésekkel lehetett találkozni.

A problémát tetézte a szakemberhiány, aminek oka nemcsak az volt, hogy rengeteg állami beruházás, építkezés és otthonfelújítás futott egyszerre, hanem nagyon sok építőiparban dolgozó szakember vállalt inkább munkát külföldön a magasabb bérek miatt. Ennek eredményeként nem lehetett szakembert találni, vagy ha igen, akkor évekre előre be voltak táblázva, és a korábbinál persze jóval drágábban vállalták a munkát.

Az építőiparban a helyzet 2023-ban kezdett lassan fordulni, ekkor ugyanis az elapadó uniós pénzek hatására elkezdtek leállni az állami beruházások, csökkentek a megrendelések az építőiparban, emellett pedig az otthonfelújítási támogatás is kifutott 2022 végére.

Ezáltal felszabadultak építőipari kapacitások, ugyanakkor megjelent egy másik probléma: az emelkedő banki kamatok. Ekkor már nem volt elérhető állami támogatás, így sokan kénytelenek lettek volna piaci hitelből felújítani, viszont ezek tovább emelték a felújítás költségét, így emiatt nem vágtak bele az ingatlantulajdonosok ilyen munkálatokba.

A korábbi megtakarításaik pedig már nem voltak elegendőek a felújítások finanszírozására, mivel az alapanyagárak magas szinten jártak, és ráadásul tovább drágultak: a fa és az acél után 2023-ban a tégla, a cserép, illetve a cement ára ugrott meg, de minden felújításhoz, korszerűsítéshez használt alapanyag drágább lett kisebb-nagyobb mértékben.

Mindez olyan pofont jelentett a felújítani szándékozóknak, amelynek hatására sokan inkább elálltak a felújítandó lakások megvásárlásától.

Ha a GKI lakásfelújítási kedvre vonatkozó adatait nézzük, akkor azt látjuk, hogy 2020–2021-ben viszonylag alacsony szinten hullámzott, majd 2021 III. és IV. negyedévében érte el csúcsát, melyről egy év alatt visszaesett egy olyan szintre, ahonnan azóta sem mozdul el.

A számok azóta csak kisebb kilengéseket mutatnak, és nem látszik igazán a felújítási kedv. A GKI 2026. januári lakossági felmérése szerint a megkérdezetteknek csak 6 százaléka fog biztosan, 18 százaléka pedig csak valószínűleg fog nagyobb összeget költeni lakóingatlanára a következő egy évben.

Ezek az arányok megegyeznek az egy évvel ezelőtti értékekkel, de alacsonyabbak a 2025. októberi értékeknél (8 százalék és 22 százalék).

A GKI-nál úgy látják, hogy az otthonfelújítási program lezárása óta az emberek jelentős része várakozó pozícióba került. Feltételezésük szerint azért, mert új, széles körben elérhető támogatási formák megjelenésére várnak.

A felújítási kedv mindenesetre mérsékelt, így nem meglepő, hogy a vevők alapvetően az újszerű és felújított ingatlanok iránt vonzódnak. Ezért még az Otthon Start hitel kiváltotta roham során is elsősorban az újszerű, felújított ingatlanokat keresték, a jó állapotú ingatlanoknál jelentkező folyamatosan szűkülő kínálat és a rendelet feltételei által szabott árkorlátok ellenére, amelyek miatt a jobb ingatlanok olykor már kicsúsztak a támogatott hitel keretei közül.

De mit mutatnak a vevők minőségi preferenciáival kapcsolatos számok?

Ha megnézzük a Duna House minőségi preferenciákra vonatkozó adatait az elmúlt negyedévekre vonatkozóan, akkor azt látjuk, hogy 2025-ben minden negyedévben a legkeresettebbnek az úgynevezett “jó” állapotú ingatlanok számítottak az országban. Budapesten és Pest vármegyében a második legnépszerűbb állapot a “nagyon jó” kategória volt.

Januárban ehhez képest annyi változás következett be, hogy Budapesten a “nagyon jó” állapotú ingatlanok tették ki már a legnagyobb részt (37 százalék), vagyis a “jó” irányából még magasabbra tolódott az igény, miközben a “felújítandó” kategória mindössze 9 százalékot hasított ki a tortából.

Ezzel szembeállíthatjuk például a négy évvel korábbi helyzetet, 2022 januárját, amikor éppen dübörgött az alapanyagár-emelkedés és a szakemberhiány: ekkor a vevők 44 százaléka “nagyon jó” állapotú ingatlant vásárolt Budapesten, és mindössze 6 százaléka vett kifejezetten felújítandó ingatlant.

Hozzá kell azonban tenni, hogy a számok szerint óriási változások a preferenciákat tekintve nem voltak a korábbi években: a vevők alapvetően mindig is az újszerű ingatlanokat keresték, és csak kisebb eltolódásokat lehetett időszakosan tapasztalni.

Az adatokból egyébként az is látszik, hogy vidéken - és a budapesti agglomerációs településeken is - valamivel nagyobb arányt képviselnek a “felújítandó” és “lakható” állapotban megvásárolt ingatlanok, mint Budapesten. Aminek persze oka lehet a kínálat is.

A budapesti újszerű, felújított ingatlanok iránti igény kapcsán érdemes megjegyezni, hogy a fővárosban ezek a kínálatban is nagyobb arányban szerepelnek, mint vidéken. A zenga.hu adatai szerint a legjobb állapotú – felújított és újszerű – lakóingatlanok Budapesten és néhány nagyobb városban találhatók átlag feletti arányban.

Így a fővárosi belső kerületekben a rövid távú lakáskiadás miatt, míg a többi kerületben az utóbbi időben épült lakóparkok miatt több a jó állapotú lakás. Szintén nagyobb arányban találhatók újszerű ingatlanok olyan fejlett iparral rendelkező városokban, mint a nyugat-dunántúli régióban Győr és környéke, vagy olyan egyetemvárosokban, mint Szeged vagy Pécs. Emellett pedig Somogy vármegye kistelepülései emelkednek ki a minőséget tekintve a Balaton-parthoz kötődő beruházások miatt.

Ezzel szemben a legrosszabb állapotú ingatlanok főként az észak- és kelet-magyarországi, gazdaságilag gyengébb térségekben koncentrálódnak, ahol magas az elöregedett, alacsony komfortfokozatú családi házak aránya, sok ingatlan szigetelés és korszerű fűtési rendszer nélkül működik. A kisebb falvakban különösen jellemző az elmaradt karbantartás és a műszaki leromlás.

Az egyes ingatlantípusokat tekintve elmondható, hogy a családi házak esetében különösen jellemző az energetikai lemaradás. Sok ingatlan még mindig elavult fűtési rendszerrel működik, és nem felel meg a mai komfort- és fenntarthatósági elvárásoknak.

Ezt megerősíti a GKI januári jelentése is, mely szerint a magyarországi lakásállomány jelentős része elöregedett: 41 százaléka épült 1970 előtt, 42 százaléka pedig 1970 és 2000 között. A régebben épült lakóingatlanok általában kényelmi, korszerűségi, de főként energiahatékonysági szempontokból is jelentős fejlesztéseket igényelnek. Becslések szerint a hazai lakásállomány - amely 4,5 millió lakóegységből áll - legalább fele FF vagy annál is rosszabb energiahatékonysági besorolásba esik.

Így aztán nincs könnyű helyzetben az, aki újszerű ingatlant szeretne vásárolni. De úgy tűnik, hogy most már talán nem is ragaszkodnak annyira ezekhez a vevők.

A zenga.hu arra hívta fel a figyelmet február elején, hogy adatai alapján jelenleg nincs nagy különbség abban a tekintetben, hogy milyen állapotú ingatlanokat (felújítandó, átlagos, felújított, újszerű) keresnek az érdeklődők, szemben a tavalyi tapasztalatokkal, amikor inkább az újszerű lakásokat és házakat keresték.

A hirdetési portál adataiból emellett az is kiderül, hogy jelenleg komoly eltérés mutatkozik egy felújított, egy felújítandó és egy átlagos állapotú ingatlan eladási ára között. Az átlagos négyzetméterárakat tekintve az újszerű lakásokat februárban 62 százalékkal drágábban kínálták eladásra Budapesten, mint a felújítandókat.

Amennyiben valaki felújítandó ingatlant vásárol, akkor természetesen az az ideális, ha a munkálatok költsége rendelkezésre áll. Amennyiben mégsem, akkor persze banki hitel is szóba jöhet. A személyi kölcsönök előnye, hogy az igényléstől számítva akár percek alatt számlán lehet a kért összeg, de általában néhány napon belül lezajlik az igénylési folyamat. Előny még, hogy az utóbbi időben csökkentek a kamatok, így 9-10 százalékos kamatok is elérhetők, az igényléshez nem kell ingatlanfedezet, a hitelösszeg pedig akár 15 millió forint is lehet.

Főleg nagyobb hitelösszegnél lehet érdekes a szabad célú jelzáloghitel, hiszen itt akár 50 millió forint is felvehető, ha van megfelelő jövedelem és ingatlanfedezet. Előny az is, hogy itt a futamidő akár 30 év is lehet (személyi hiteleknél 10 év a maximum), így alacsonyabban tarthatók a havi törlesztők. Itt is találkozhatunk 9 százalék alatti kamatokkal, de 11,50 százalék is van a piacon.

A támogatások közül a vissza nem térítendő falusi CSOK felhasználható egy meglévő ingatlan felújítására, ám ebben az esetben a támogatási összeg kevesebb, mintha valaki megvásárolna és felújítana egy ingatlant. Meglévő ingatlan felújításakor a támogatási összeg egy gyerekkel 600 000 forint, két gyerekkel 2 millió forint, míg három gyerekkel 7,5 millió forint. Korlát azonban, hogy ez a támogatás csak az úgynevezett preferált kistelepüléseken igényelhető.

Számolni lehet még az energetikai célú Otthonfelújítási Programmal is a családi házak esetében, amelynek elsődleges célja a magyarországi családi házak energiahatékonyságának javítása. 2025. október 14-től az Otthonfelújítási Program támogatás összege 6 millióról 10 millió forintra emelkedett. A program legfeljebb 5 millió forint vissza nem térítendő támogatást és hozzá legfeljebb 5 millió forint kamatmentes, maximum 15 év futamidejű hitelt kínál.

Az 5 ezer fő alatti kistelepüléseken ingatlant vásárlóknak jöhet jól a Vidéki Otthonfelújítási támogatás. Ez egyrészt egy legfeljebb 3 millió forint összegű vissza nem térítendő támogatást jelent, amely a felújítási költségek 50 százalékára igényelhető. Másrészt az utófinanszírozási jelleg miatt a támogatás mellé egy legfeljebb 6 millió forint összegű, 3 százalék fix kamatú, legfeljebb 10 év futamidejű hitel is igényelhető.