Hogyan számolnak a bankok a jövedelmeddel, ha hitelt vennél fel?

Ahhoz, hogy a bank eldöntse, mennyire tart minket hitelképesnek, számos szempontot megvizsgál: például a végzettséget, a családi állapotot, az eltartottak számát, a legnagyobb súlya pedig a havi bevételünk összegének van.

Az ingatlanfedezet nélkül igényelhető hiteleknél - mint például a személyi kölcsön - szinte kizárólag a jövedelmünkre tudja alapozni a vizsgálatot. A fedezettel rendelkező hiteleknél, mint amilyenek a lakáshitelek és az otthonteremtési programok kamattámogatott hitelei is, - például a CSOK Plusz vagy a szeptember elsején induló Otthon Start lakáshitel - a jövedelmen kívül a fedezetül szolgáló ingatlan értéke is számít. Ez ad biztosítékot arra, hogy a felvett hitelt fizetni tudjuk majd.

A rendszeres és igazolt jövedelem mértéke alapvetően meghatározza, hogy maximum mekkora összegű törlesztőrészlet fér bele. Minden esetben a nettó összeget veszik figyelembe:

A bank által elfogadhatónak – azaz a belső szabályozás alapján megítélt – havi nettó jövedelem adja az jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) alapját is. Ez a szabály úgy rendelkezik, hogy 600 ezer forint alatt maximum 50 százalék, míg 600 ezer forinttól 60 százalékig terhelhető hitellel a jövedelem. Lakáshiteleknél, abban az esetben, ha nem fix vagy legalább 10 éves kamatperiódusú konstrukciót választunk, ennél jóval szigorúbb a szabályozás. Például 5-10 év közötti kamatperiódusnál, 600 ezer forint alatti fizetést csak 35 százalékig engednek terhelni.

Ez a szabály azonban a maximumot határozza meg, aminél a bankok lehetnek óvatosabbak.

Emiatt is fontos, hogy tisztában legyünk azzal, mit tekintenek és fogadnak el önálló, rendszeres jövedelemként a bankok, és arra is felkészüljünk, hogy esetleg lesz olyan, ahol nem kaphatunk akkora összeget, amennyit a bevételünk alapján mi magunk reálisnak tartottunk. A hitelkalkulátorok ebben nagy segítséget nyújtanak, de célszerű olyan bevételeket megadnunk, amivel jó eséllyel sikeres lehet a hitelfelvétel.

Hiteligénylésnél a legtöbb esetben nem elég az elmúlt három hónapban a bankszámlára érkezett jövedelem átlagával számolnunk, ugyanis a bank sem így kalkulál majd.

Nem mindegy, hogy mióta dolgozunk az aktuális munkahelyen, esetleg van-e tulajdoni részünk a cégben. Az is számít, hogy mióta működik a cég, ahol dolgozunk, sőt, ellenőrizhetik azt is, hogy pénzügyileg stabil-e. Egészen más, ha a saját vállalkozásunkban dolgozunk, mint ahogy az is, ha éppen a kisgyerekünkkel vagyunk otthon. Mindezek befolyásolják a jövedelem elfogadását és vizsgálatát.

Alapvetően elsődleges és másodlagos, vagyis kiegészítő jövedelmeket különböztethetünk meg, melyek a következők:

Elsődlegesnek az alkalmazotti jövedelmet, azaz a munkabért, a saját vállalkozásból származó jövedelmet és az öregségi nyugdíjat tekinthetjük. Fontos azonban, hogy bankonként változó lehet az elfogadásul és bírálatuk.

Külföldi alkalmazotti munkabért például nem mindenhol fogadnak el, és jellemzően azt is csak akkor, ha EGT tagországban dolgozik az igénylő. Külföldön bejegyzett, saját vállalkozásból származó jövedelemmel döntő többségben nem számolnak a magyarországi bankok.

Az öregségi nyugdíj attól függően elfogadható, hogy mennyi idős az igénylő. Sok banknál 70 év a felső korhatár, azaz a hitel futamideje alatt az adós nem töltheti be ezt az életkort. Sőt, előfordul, hogy már 65 év felett is fiatalabb adóstárs bevonását kéri a bank.

Szintén önálló jövedelemként elfogadható a szolgálati járandóság és a rokkantsági ellátás (amennyiben van végleges határozat), valamint több banknál a külföldi nyugdíj is.

Saját vállalkozásból származó jövedelem akkor elfogadható, ha már van legalább egy teljes lezárt üzleti év, amiről NAV jövedelemigazolás állítható ki. Társas vállalkozásból származó jövedelem esetén is ez adja a számítás alapját és nem az, hogy aktuálisan mekkora munkabért fizet magának például a Kft. tulajdonosa.

Osztalékkal önálló jövedelemként elvétve, kiegészítő jövedelemként pedig néhány banknál számolhatunk.

Frissen, illetve az igénylés évében indított vállalkozással nem fognak tudni számolni, ugyanis erről még nem készült adóbevallás, így nem vizsgálható az éves bevétel.

Ide tartozik minden olyan típusú jövedelem, amit önállóan nem fogadnak el a bankok, csak az elsődleges kiegészítéseként. Ha olyan jövedelemtípusunk is van, amit az adott pénzintézet beszámít, akkor a havi bevételünket és ezzel az esélyeinket is tudjuk növelni. Vagy pedig a főadós mellett, ha adóstársat is bevonnak, az ő jövedelem másodlagos is lehet.

Néhány, több banknál is elfogadott kiegészítő jövedelem:

Szintén pénzintézetenként eltérő ezen jövedelemtípusok megítélése, és nem fogadják el mindegyiket mindenhol.

Fontos szempont, hogy rendszeres juttatásról legyen szó, mint például cafetéria, de ilyen lehet a rendszeres, minden hónapban teljesítménytől függetlenül kifizetett pótlék is.

A bónuszok, prémiumok és teljesítmény alapú béren felüli juttatások elfogadása is eltérő: van ahol a negyedéves, féléves prémiummal, bónusszal is számolnak, az évessel azonban nem, és az is előfordulhat, hogy egyikkel sem. Ezeket mind adható és teljesítményfüggő kiegészítésnek tekintik, és nem biztosított, hogy mindig meg fogja kapni az alkalmazott.

Amennyiben elfogadják, a számítási mód akkor is eltérő lehet:

Az egyik bank elfogad minden juttatást, a prémiumot elosztja a 12 hónapra, hiába fél éves, a túlórából pedig a középértéket veszi, tehát 30 560 forintot. Így mindösszesen 445 560 forint havi nettó keresettel számolnak. Ha semmi más hitele nincs az igénylőnek és a bank engedi 50 százalékig terhelni, akkor 222 780 forint lehet a hitel maximális törlesztője.

A másik bank: csak az alapbért, a cafetériát és a túlórát fogadja el, ez utóbbit átlagolja, azaz 32 906 forinttal számol. Így 402 906 forint a havi nettó bér, amiből maximum 201 453 forint terhelhető hitellel.

Alkalmazotti bér esetén érdemes az utolsó 3 havi átutalt összeget megvizsgálni, és adott esetben a bérpapír alapján szétbontani. Vegyük az alapbért, és minden olyan juttatást, ami rendszeres, és nem teljesítményfüggő, azaz minden hónapban számolhatunk vele. Az így kapott jövedelem lehet egy biztonságos alap a kalkulációhoz. Ennél jó eséllyel pedig csak több lehet a bank által is lefogadható fizetés, ha még vannak extra juttatások, amiket kapunk a munkáltatónktól.

Az utolsó három havi átutalást átlagolhatjuk is, vehetjük a középső értékét és a legkisebbet is – ezáltal többféle eredmény kaphatunk, és felmérhetjük a reális és ideális eseteket.

Vállalkozóknál sem egyszerű a helyzet. Ha már régebbi alapítású a cég, az előző év igazolt, leadózott jövedelmét veszik alapul, ehhez a NAV jövedelemigazoláson szereplő összegeket vizsgáljuk meg.

A legegyszerűbb a KATA-s jövedelem számítása: a bevétel 60 százaléka szerepel már az igazoláson, ezt elosztva 12-vel megkaphatjuk a havi nettó összeget. Előfordulhat azonban olyan eset, amikor a bank ebből még levon költséget (például a havi 50 ezer forintot), vagy csak bizonyos százalékát (70-85%) veszi figyelembe, így célszerű lefelé kerekíteni.

Az átalányadózóknál a bankok a költséghányaddal csökkentett bevételből indulnak ki a nettó jövedelem meghatározásánál. Ebből még levonásra kerülnek az adók, járulékok.

Tételes költségelszámolású egyéni vállalkozók, társas vállalkozásból származó jövedelmek esetén a kifizetett munkabért, vállalkozói kivétet veszik alapul, és általában a 15%-os SZJA levonása után osztják 12-vel. Osztalékkal inkább kiegészítő jövedelemként számolnak a bankok.