Home Staging - így készítsd fel a lakásodat eladás előtt

Hogy jobban megértsd, képzeld el, hogy éppen lakásvásárlás előtt állsz. Azzal kezded, hogy megnézel több száz, vagy akár több ezer lakáshirdetést a neten.

Aztán el is mész megnézni közülük jó párat, és gyakran azzal találkozol, hogy az ingatlanközvetítő vagy az eladó felkészületlenül vár, nem pakoltak el a lakásból, az asztalon az ebédmaradék, kutya fekszik a kanapén, a gyerekek rohangálnak körülötted.

Vagy éppen üres az egész lakás, és egyáltalán nem tudod elképzelni azt, hogy ez valaha is az otthonod lehet, mert nem ad vissza semmit abból, milyen lehetőségek is rejlenek benne.

Kevesen jók abban, hogy üres terekbe is bele tudnak képzelni többféle berendezést és hangulatot.

Nem lenne jobb benyomásod, ha egy berendezett, tiszta, szép, otthonos lakást tudnál megnézni, aminek az előnyei is be lennének mutatva és már a képek alapján is azt mondanád, hogy na, ide így, ahogy van, most beköltöznék?

Nem fizetnél többet egy olyan ingatlanért, ami teljesen rendben van, ahol nem kell hónapokig dolgoznod, kifestened? Vagy ami be van rendezve, nem pedig üres, és így nincs az a bizonytalanság, hogy mi fér oda el?

Lakásvásárlásnál nem akarsz semmit sem a véletlenre bízni, hiszen ez életed egyik legnagyobb vásárlása. Ha ezt átgondolva te is így látod, és éppen el szeretnéd adni a lakásodat, akkor biztosan hasznodra lesznek tanácsaink.

A home staging módszerét Amerikában kezdték használni az 1980-as években, és töretlen népszerűségének köszönhetően Európában is megjelent a 2000-es évek elejére.

Amerikában ma már nem igazán hirdetnek meg ingatlant home staging nélkül, ott magas szintre emelték ezt a módszert. Hogy lásd, mi a jéghegy csúcsa, mutatunk pár amerikai ingatlant. Ne ijedj meg, ezek tényleg luxuslakások, és ott egész mások az árak is, de mivel tényleg nagyon szépek, így érdemes példaként tekinteni rájuk.

Böngéssz egy kicsit a Trulia.com-on található hirdetések között és itt egy csodaszép otthon kedvcsinálónak:

A home staginget leginkább ahhoz lehetne hasonlítani, mikor egy nő randira készül. Ilyenkor kicsinosítja, kisminkeli magát, hajat mos, felveszi a legszebb ruháját, beparfümözi magát és énje legjobb formáját hozza. Persze ezt azért teszi, mert szeretne tetszeni.

Ha el szeretnéd adni a lakásod és szeretnéd ezt minél gyorsabban és minél magasabb áron megtenni, akkor ugyanezt kell tenned vele, azaz kicsinosítani. Ezzel el tudod érni, hogy a leendő vevő azonnal beleszeressen, és a te lakásodat akarja megvenni.

A home staging ma már egy szakma, de nem egyenlő a lakberendezéssel, annál jóval több. Egy része persze lakberendezés, de ezenkívül szükség van még jó marketing, értékesítő és ingatlanpiaci tapasztalatra is, hogy valaki jó home staging szakértő legyen.

A módszer lényege, hogy az emberek érzelmeire tudj hatni, amikor el akarod adni a lakásodat. A vevők 90%-a érzelmi alapon dönt, amikor elmegy megnézni egy lakást. Az első benyomás, azaz 10-15 másodperc elég ahhoz, hogy kialakuljon benne az a kép, ami az érzelmeire hat. Utána már tudat alatt, több racionális érvvel is ezt az érzelmi alapot fogja támogatni.

A vevő érzelmeire te, mint eladó és a lakás hangulata is nagymértékben hat.

Az ingatlant mérd fel eladás előtt és alaposan gondold át, melyek azok a teendők, munkálatok, amelyeket mindenképp el kell végezni ahhoz, hogy kívánatossá tedd a lakást. Csak olyan dolgot érdemes elvégezni, ami nagy valószínűséggel megtérül az eladás során.

Nem felújításról van szó, de azért festési, gépészeti és burkolási munkák is beletartozhatnak. Sokan erre legyinthetnek, hogy dehogy szánnak rá erre ennyi időt, pénzt, energiát, jó ez így is, ahogy van, valaki biztos megveszi majd.

Sok pénzről van szó, és igaz, hogy van intéznivaló és költség azzal, hogy rendbe hozd a lakásod, de lehet, hogy akár 10-20%-kal többet is kérhetsz érte eladáskor. Mivel a saját otthonodról van szó, lehet, hogy pár hibával együtt élsz egy ideje, már megszoktad, sőt már észre sem veszed őket.

Azonban egy vevőnek rögtön szemet szúrhatnak ezek, és negatív véleményt alakít ki az ingatlanról, ha sok hibával találkozik. Ha csak azt fogja látni, mennyi helyrehoznivaló lenne itt, azon fog gondolkodni, hogy mennyi minden más rejtett hiba lehet, amit elsőre észre sem vett. Ez lehet például a csöpögő csap, törött wc, rossz kapcsoló. Sok ilyen lehet még, de ezeket a hibákat kevés pénzből is ki lehet javítani.

A mai ingatlanpiacon azok az ingatlanok kelnek el leghamarabb, amik kitűnnek a hirdetési listában valami olyannal, amit a többi hasonló lakás nem tud. És itt nem kell nagy dolgokra gondolnod. Kezdésnek elég, ha a hirdetésben egy tiszta, rendezett, otthonos, jól befotózott ingatlant lát a vevő, és máris rákattint, hiszen minden ezzel kezdődik az online keresésnél.

Az első benyomás nagyon fontos. Ezek után a jól megírt hirdetési szöveg is csalogató tud lenni.

A home staging alkalmával egy olyan vágyott otthont, életstílust hozol létre, amibe könnyedén bele tudja képzelni magát a leendő lakó, ezért fontos, hogy tisztában legyél vele, mely vevőkört szeretnéd megcélozni az eladással. Ennek tükrében kell átgondolni, hogy a lakás mely részét, milyen pozitívumát érdemes kiemelni, illetve jobban rendbe hozni, és akár költeni rá.

Nem mindegy, hogy a lakásod valószínűsíthető vevőköre egy többgyerekes család, vagy egy egyedülálló fiatal. Az adott igényeknek megfelelően kell felkészíteni az ingatlant, mert így van a legnagyobb esélyed a sikeres eladásra.

A home staging másik része, hogy így egy berendezett lakást mutatsz meg a leendő vevőnek, amely hűen tükrözi a hirdetésben látottakat és leírtakat. Berendezve a vevő számára minden helyiség funkciója egyértelmű, és jobban el is tudja képzelni a terek kihasználhatóságát, mintha egy üres lakást látna. Az emberek többségének a képzelőereje nem valami jó és nehezen látnak térben.

Általában, ha meglátunk egy berendezetlen szobát, akkor sokkal kisebbnek gondoljuk, mint valójában. El sem tudjuk képzelni, hogyan férhet be oda egy kanapé, egy asztal, egy szekrény. De ha be van rendezve, akkor ott van a szemünk előtt és látjuk, hogy tényleg befér és egy gonddal kevesebb, amin aggódnunk kell.

Az új építésű ingatlanok beruházói ezért szeretnek készíteni egy mintaotthont. Ott láthatjuk a lakás kihasználhatóságát, a terek előnyeit és ilyenkor adják el a hangulatot, az életérzést is. Akárcsak te, ha a home staging mellett döntesz.

Mert sokat nyerhetsz vele. A home staginggel feltuningolt lakás előnyei:

Sokkal gyorsabban tudod eladni. A belefektetett idő máris megtérül.

Magasabb áron tudod eladni. A befektetett pénz szintén megtérül, sőt akár az új lakásod bútorainak az árát is megkeresheted vele.

Példaként egy jó home staginggel egy átlagos állapotú lakásra, ha ráköltesz 1 millió forintot, akkor mondjuk 40 millió helyett el tudod adni 43 millióért, és máris van plusz 3 milliód. Nem rossz, ugye? És ha még azt is hozzávesszük, hogy 2-3 hónapnál több időt nem fordítasz rá, akkor biztos nem gondolkodsz rajta többet, hogy megéri-e vagy sem.

Sokkal jobb érzéssel adod el az ingatlant (hacsak annyira jól nem sikerül, hogy mégis maradsz...), mert tudod, hogy értéket adsz, valami jót teszel, és amikor lakást veszel, akkor bizonyára te is szeretnéd, ha ilyen kiszolgálást és bemutatót kapnál. Büszke leszel rá, hogy mit tudtál kihozni a lakásodból.

Mivel az ingatlanok állapota sokféle lehet, így a home staging szintjei is különbözhetnek, illetve a pénztárcád is megszabja, hogy mennyit tudsz ráfordítani. Az viszont biztosra mondható, hogy a home staging segítségével szebbé varázsolt otthonok behozzák a ráfordított összeget, sőt még többet is.

Ha home staging szolgáltatást veszel igénybe, akkor általában több változat közül is választhatsz.

A legolcsóbb, ha csak tanácsot kérsz. Ilyenkor a home staging szakember feltérképezi a hasonló eladó lakásokat, és egy szóbeli tanácsadás alkalmával felvázolja neked, milyen változtatásokat érdemes a lakásodon elvégezni ahhoz, hogy növelni tudd az értékét.

Ezután a lakás felkészítését neked kell intézned. Ez azoknak jó, akiknek van ideje a kivitelezéssel foglalkozni, és szeretnének megismerni pár praktikát, trükköt, amivel dolgozhatnak.

Egy ilyen tanácsadás körülbelül 100 000 forintba kerül. Ezután, már te döntöd el, hogy mennyit szánsz a projektre, de általában ezen a szinten egy alapvető csinosítás lesz a végeredmény.

Ilyenekre gondolj: lomtalanítás, pár bútor cseréje, felújítása vagy áthelyezése, minimális javítási munkálatok, dekorálás, és ezzel eléred, hogy egy szellősebb, tisztább, átláthatóbb otthont hozz létre. Ezeket általában az ingatlan értékének 0,5-2%-ából ki tudod hozni (ez egy átlagos lakás tekintetében 2-300 000 forint).

Ha az előzőnél konkrétabb dolgokat szeretnél, akkor már egy dokumentációval egybekapcsolt ingatlanfelkészítést válassz. Ilyenkor a hasonló ingatlanok feltérképezése és elemzése, majd az anyagi lehetőségeid egyeztetése után írásban kapod meg a tervdokumentációt (építési, bontási terv, gépészeti, elektromos terv, alaprajzok, bútorok listája stb.), és a csomagba általában a fotózásra való felkészítés is beletartozik.

Ebben az esetben már több mindennel kell számolnod: kisebb-nagyobb munkálatokkal, javításokkal, festéssel, új bútorok beszerzésével. Ilyenkor általában az ingatlan értékének 2-5%-a a ráfordítandó összeg, azaz egy átlagos lakásnál 1-2 millió forint.

Ezt a szintet inkább befektetésként kell kezelni, itt már ingatlanfejlesztésről van szó, melyet tényleg csak szakértő bevonásával érdemes végezni. Nemcsak az eladás tekintetében mérlegelik a fejlesztés nagyságát, hanem hogy nagyobb mértékű nyereségre is szert lehessen tenni.

Ilyenkor az egész projektet a home staging szakember viszi végig, a feltérképezéstől kezdve a terveken keresztül a kivitelezésig, majd a fotózás, hirdetés elkészítése is az ő feladatuk.

Mivel itt a tulajdonosként gyakorlatilag nincs feladatod, ez a legdrágább verzió, de magas a megtérülése is. Jó példa erre egy lepukkant belvárosi lakás, melyből elegáns polgári otthont lehet varázsolni felújítással, új berendezéssel, és akár 15-25%-kal is növelheted az ingatlan értékét.

Ez a megoldás azoknak ajánlott, akiknek van ráfordítható pénzük, teljesen nyitottak a home staging iránt és nincs idejük menedzselni egy ilyen folyamatot.

Először is határozd meg, hogy milyen vevő venné meg a lakásod. Fiatal, idősebb, egyedülálló, családos, bulizós, nyugis? Az ingatlanod elhelyezkedése ebben segít. A belvárosban van vagy kertvárosban, mekkora a mérete, hányadikon van, van-e közelben iskola? Ezek mind segítenek, hogy jól feltérképezd a saját ingatlanodat.

Mérd fel a jelenlegi állapotát az ingatlanodnak, és keress hasonlókat a hirdetési oldalakon. Ezekből válassz ki párat (legalább 10-et) és menj el megnézni őket, mintha meg akarnád venni. Ezáltal látni fogod milyen a piaci kínálat és könnyebben el fogod tudni dönteni, hogy mi az, amivel érdemes kitűnnie a lakásodnak, vagy akár neked, mint eladónak.

Miután tisztába kerültél a piaci helyzettel, döntsd el, hogy szakembert szeretnél-e megbízni a home staginggel vagy te is megbirkózol vele. Ez függhet attól, hogy mennyi pénzt és időt szánnál erre, illetve, hogy mennyi mindent kellene rendbe tenni az ingatlanon.

Ezek alapján a következő irányok vázolhatók fel.

Ha egész jó az ingatlanod, vagy ha nem tudsz most megfizetni egy home staging szakembert, akkor is érdemes az alábbi dolgokat kipipálnod:

Először is nézz meg pár céget, akik home staginggel foglalkoznak. Szerencsére már itthon is vannak páran, akik erre szakosodtak.

Ha kiválasztottad a számodra megfelelő céget és megkaptad a dokumentumokat, terveket, akkor elkezdheted a kivitelezést megszervezni. Valószínűleg szükséged lesz festőre, burkolóra, villanyszerelőre, gipszkartonos szakemberre.

Ha a pénztárcád engedi, tényleg bízd szakemberre, mert külső szemlélőként ők sokkal jobban látják az ingatlan hibáit és a jó adottságokat is. A home staging szakemberek rendelkeznek minden olyan tudással, amivel a maximumot ki tudják hozni a lakásodból. Ők nemcsak lakberendezési szemmel nézik az ingatlant, hanem tervezői, marketing, befektetési és ingatlanos szemmel is.

Ha az összes tervezett ajánlást megvalósítottad és minden készen áll a potenciális vevők fogadására, akkor a cégek általában küldenek egy fotóst, akik olyan képeket készítenek az ingatlanról, amik az előnyös oldalait hangsúlyozzák ki.

A fotózás előtt ellenőrzik, hogy a legkisebb részletek is a rendben legyenek. A fotózás maga egy körülbelül 1-2 órás folyamat az ingatlan méretétől függően.

Ha te készítetted fel az ingatlant, akkor is hívhatsz fotóst, de ha nem tudsz rá költeni és te készíted a képeket, akkor is van pár tanácsunk.

Többféle felállás jöhet szóba, mielőtt eladod az ingatlant.

Ha benne laksz, akkor eladás után valószínűleg másik lakásba fogsz költözni. Ha te magad home stage-eled a lakásod, és egy saját új lakásba költözöl utána, ahova kell venned bútorokat, akkor érdemes olyan bútorokat és kiegészítőket vásárolnod, amit utána az új lakásban is tudsz használni.

Ha a két stílus nagyon különbözik, akkor ne erőltesd, mert vagy a lakást fogod tudni emiatt nehezebben eladni, vagy utána olyan bútorokat viszel magaddal, amik nem annyira tetszenek.

A bútorokat el is adhatod, de ez macerás lehet és hónapokig is eltarthat. Az is előfordulhat, hogy a vevőnek megtetszik és azokat is megveszi, bár ezt az irányt nem javasoljuk, mert ezt semmi sem garantálja. Kivéve persze, ha csak a bútorokkal együtt adod el a lakást, ami pedig korlátozhatja a vevőket, mert aki a saját bútorait hozná, annak ez nem lesz jó és senki se szeretne úgy beköltözni valahova, hogy az eladó bútorainak az eladogatásával kezdi ott az életét.

Ha benne laksz és szakemberre bízod a felkészítést, akkor az egyik lehetőséged az, hogy bizonyos bútorokat, kiegészítőket szintén megvásárolsz, aztán viszed magaddal (vagy eladod, vagy a vevő megveszi). A másik lehetőség az, hogy a staginggel foglalkozó cégeknek általában vannak bútoraik, kiegészítőik, és ezeket plusz pénzért kibérelheted tőlük az eladásig.

Ha a lakás üresen áll és szakértő végzi a felkészítést, akkor arra van a legnagyobb esély, hogy a vevő bútorokkal együtt vinné, mert beleszeret.

Vagy ha befektetésnek veszi, akkor még inkább, mert akkor valószínűleg ki akarja adni és a berendezéssel már nem kell foglalkoznia. Érdemes az így felkészített lakást már úgy meghirdetni, hogy a szövegben kiemeled ezt és megnevezed azt a plusz összeget, amennyiért a bútorok, kiegészítők is maradhatnak.

Ha szeretnél mélyebben elmerülni a témában, akkor lehetőséged van home staging tanfolyamot is elvégezned például itt.