Olyan településen vennél ingatlant, ahol korlátozzák a beköltözést? Készülj a jogi buktatókra!
Budapesttől a Balatonig, a vidéki kistelepülésektől a fővárosi kerületekig egyre több településen élnek a jogi eszközzel, és vezetnek be korlátozást a „beköltözőkre”. Az ingatlanvásárlás hossza és költsége egy csapásra megnőhet az érintett területeken. Mire számíthatnak azok, akik olyan helyen szeretnének otthont teremteni, ahol már érvényben van valamilyen formában az önazonossági törvény?
Öt hónappal a hatályba lépése után a 2025. évi XLVIII. törvény a helyi önazonosság védelméről máris több mint 100 településen érezteti hatását. Az önkormányzatok, élve a törvény adta joggal, helyi rendeletekkel szabályozzák a beköltözést, az ingatlanvásárlást, sőt, akár külön adót is kivetnek. Ezek a rendeletek lassítják az adásvételt, és extra költségeket, bizonytalanságot visznek a finanszírozásba. Nézzük kire vonatkozik és mire számítsanak azok a vásárlók, akik valamely érintett településen szeretnének otthont teremteni. Dr. Tóth Renáta ügyvéd volt segítségünkre a folyamat megismerésében.
Miért él egyre több település az „önazonossági törvénnyel”? – A társadalmi és gazdasági feszültségek
A jogszabály deklarált célja a helyi közösség társadalmi és kulturális önazonosságának megőrzése, a jogellenes vagy spekulatív ingatlanszerzés visszaszorítása. Azonban az alkalmazás módja igen sokrétű, és jól mutatja a magyar társadalom és az ingatlanpiac jelenlegi feszültségeit.
Megtelt táblák és a kertvárosi környezet megóvása
Budapest XVI. kerülete az első fővárosi kerület, amely bejelentette, hogy élni kíván a joggal, rendeletük 2026. január 1-jétől lép hatályba a kerület egyes részein. A kerület indoklása szerint a rendelet a „békés, nyugodt kertvárosi környezet” és a jogkövető lakosok védelmét szolgálja az építészeti szabályokat figyelmen kívül hagyó betelepülőkkel (pl. Rákosszentmihályon, Cinkotán) szemben. Védelmi eszközként többek között az önkormányzati elővásárlási jog és a lakcím létesítésének korlátozása is felmerülhet.
Ez a lépés precedenst teremthet a túlzott betelepüléstől tartó többi agglomerációs település és budapesti kerület számára is. Ez a szegmentáció azonban akár kockázatot is jelenthet és csökkentheti a potenciális vevők körét, ami – noha a helyi önkormányzat célja is lehet – lefelé nyomhatja az ingatlanok piaci értékét.
Extra költségek és korlátozások
Az önkormányzatok saját hatáskörben dönthetik el, hogy a törvény adta lehetőségekből mit alkalmaznak. Többféle megoldás fordul elő az eddig napvilágot látott rendeletekben: van, ahol az elővásárlási joggal csak az önkormányzat és a telekhatáros szomszédok élhetnek, de akad olyan is, ahol bárki, aki már legalább 1 éve állandó lakcímmel rendelkezik. Van, ahol eltekintenek az elővásárlási jogtól, de más eszközt alkalmaznak, például lakcímlétesítési korlátozást, vagy a betelepülőre vonatkozó elvárásokat is. Ilyenek lehetnek például:
- a település valamely területén lakcímlétesítési tilalom
- lakcímlétesítés TB-jogviszonyhoz kötve (például Hajós településen legalább egy éve folyamatosan fennálló társadalombiztosítási jogviszonnyal kell ehhez rendelkezni), ugyanígy fennálló adótartozás esetén sem lehet lakcímet létesíteni.
Az egyik legszigorúbb példa Balatonföldvár - hívta fel a figyelmet dr. Tóth Renáta ügyvéd -, ahol nemcsak elővásárlási jogot vezettek be, hanem egy, a vételáron felüli 2 százalékos betelepülési hozzájárulást is előírnak a mentességgel nem rendelkező vevők számára. Egy 100 millió forintos ingatlan esetében ez 2 millió forint plusz költség, amivel a vásárláskor a hitelfelvevőnek az önerőnél számolnia kell.
Ugyancsak extra kiadásra számíthatnak azok, akik Győrújbaráton szeretnének ezentúl lakni. Az a betelepülő, aki Győrújbarát község közigazgatási területén ingatlant szerez és nem tartozik a mentességi körbe, ingatlanonként egyszeri 1 500 000 forintos betelepülési hozzájárulást köteles megfizetni.
Társadalmi feszültségek és diszkrimináció gyanúja
Bár a törvény elvileg a helyi közösség védelmét szolgálja, a vidéki kistelepüléseknél alkalmazott rendeletek komoly társadalmi feszültségeket okozhatnak. Sok szakértő és civil szervezet szerint az intézkedések az elővásárlási jog kikötésével, a lakcímkorlátozással, kötelező hozzájárulás fizetésével vagy a kötelező referenciákkal alkalmas lehet arra, hogy burkoltan egyes társadalmi rétegek beköltözését nehezíthesse, vagy akadályozza. Bár az önkormányzatok tagadják az esetleges diszkriminatív szándékot, de várhatóan a rendeletek vonatkozásában számos jogi vita fog még felmerülni a közeljövőben.
Akár 60-90 napos csúszás is lehet a vásárlásoknál
Ahol az önkormányzat a rendeletében elővásárlási jogot keletkeztet, ott akár 60-90 napos plusz átfutási időt is jelenthet a vásárlási procedúra – mondta el tapasztalatait dr. Tóth Renáta ügyvéd, ingatlanjogi szakértő, és ismertette a folyamat lépéseit:
- Elsőként megszületik az adásvételi szerződés, amelynek lakáskölcsön felvétele esetén a banki feltételrendszerek alapján már tartalmaznia kell – amennyiben van ilyen – az adott településnek helyi önazonosság védelméről szóló rendeletének rendelkezéseit és az abból eredő kötelezettségeket (pl.: elővásárlási jog, hozzájárulás fizetési kötelezettség). Az ügyvédek jellemzően azt javasolják, hogy a pénzmozgás, a foglaló vagy előleg kifizetése (amennyiben nem esik a kivételek körébe a vásárlás) ne történjen meg addig, amíg le nem zárult a rendeletben előírt procedúra (így különösen: elővásárlási joggal kapcsolatos eljárás lebonyolítása).
- Elővásárlási jog kikötése esetén az aláírást követő 8 napon belül a jegyzőnek meg kell küldeni az adásvételi szerződést, amelyet általában az ügyvéd intéz.
- Várakozási idő (30 nap): A jegyző hirdetményi úton (vagy közvetlen közléssel) tájékoztatja a jogosultakat, akiknek 30 napjuk van arra, hogy éljenek az elővásárlási jogukkal. Ha élni kívánnak vele, az elfogadó nyilatkozatot teljes bizonyítóerejű magánokiratba (két tanúval) kell foglalni.
- Banki folytatás: Csak akkor lehet a banki hitelügyintézést és döntést lezárni, ha a 30 napos határidő lejárt és senki nem élt az elővásárlási jogával. Az új jogszabály célja, hogy a „betelepülők” ingatlanvásárlását szabályozza és feltételekhez kössek.
Van néhány eset, amikor az önkormányzati elővásárlási jog nem érvényesül, ami komoly mentességet jelent a potenciális vevőnek:
- Állami támogatások: Ha a vásárlás lakáscélú állami támogatással, például CSOK Plusz, vagy Otthon Start támogatással történik.
- Helyi lakosok: Ha a vásárlónak már eleve ott volt a lakcíme az adott településen.
- Nem terjed ki az öröklésre, az ajándékozásra, az ingatlanok cseréjére és a tartási szerződések esetén történő tulajdonszerzésre sem.
Fontos tudni, hogy a jog tulajdoni hányadok adásvétele esetén is érvényes, ami az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok adásvételénél okozhat plusz bonyodalmat.
Azok a vásárlók, akik nem jogosultak, vagy nem élnek állami támogatással, a lassú sávba kerülnek. Ide tartozik:
- Aki saját forrásból vásárol, például egy korábbi ingatlan eladása után költözne olcsóbb Balaton környéki vagy agglomerációs településre, vagy vidéki kistelepülésen szeretne élni.
- Aki a vételárat piaci lakáshitellel vagy személyi kölcsönnel egészíti ki, vagy akár Babaváróból, munkáshitelből fedezi, de nem igényel Otthon Startot vagy CSOK Pluszt.
- Akik befektetési céllal, vagy nyaralóként vásárolnak ingatlant (ha a rendelet hatálya kiterjed rá).
Ők a leginkább kitettek a jogszabály hatásainak. A mentesség hiányában az önkormányzatnak joga van élni az elővásárlási jogával, ami magában foglalja a teljes adásvételi folyamat lelassulását.
A keresgélés alatt is célirányosan
Amíg tart a megfelelő otthon keresése, szemezgetés a hirdetésekből, nem csak az ingatlan állapotát és a környezetet, infrastruktúrát tudjuk felmérni, hanem a vonatkozó helyi rendeletekkel is megismerkedhetünk. Kiemelten fontos ez utóbbi még az adásvételi szerződés aláírása előtt.
Az első és legfontosabb lépés az önkormányzati rendeletek megismerése, azaz az OR-nyilvántartás áttekintése – hívta fel a figyelmet dr. Tóth Renáta ügyvéd. Az or.njt.hu oldalon, vagy a település honlapján elérhető rendeletek között megtalálható, hogy a kiszemelt település alkotott-e helyi rendeletet ebben a témában. A „településvédelmi elővásárlási jog” vagy a „betelepülési hozzájárulás” fogalmakat érdemes a kulcsszavakhoz beírni.
Ha van rendelet, ellenőrizzük, van-e az ingatlanvásárláshoz kapcsolódó betelepülési hozzájárulás. Ez az adó a vételáron felüli extra költség, amivel az önerőnél feltétlenül számolni kell. A pénzügyi előkészületeknél azt is figyelembe kell venni, hogy a rendelet hatálya alá eső ingatlanok piaci értéke bizonytalanabbá válhat. Ez a vevőket óvatosságra intheti, ami a jövőben csökkentheti az ingatlan értékét, és befolyásolhatja a banki értékbecslést is.
A teendők attól függenek, hogy jogosult-e mentességre.
- Ha mentesül (pl. Otthon Start miatt): A folyamat normál ütemben haladhat. Azt azonban érdemes szem előtt tartani, hogy az érintett településeken a korlátozások miatt az ingatlan piaci értéke csökkenhet, ez pedig a banki értékbecslés eredményére is kihathat.
- Ha nem mentesül (saját forrásból vagy piaci hitelből vásárol): Készüljön fel a 8 napos jegyzői és a 30 napos hirdetményi határidőre. Számoljon azzal, hogy az adásvételi szerződést a várakozási idő miatt csak később tudja benyújtani a banknak és elindítani a hitelbírálatot, ha van rá lehetőség kérjen hosszabb érvényességű hitelajánlatot (legalább 90 nap).
A jogi útmutatás ezekben az esetekben kulcsfontosságú lehet, és ügyvédi segítséggel az ügyintézés, a rendelet értelmezése is gördülékenyebben működhet, amivel akár jelentős időt lehet spórolni. Fontos, hogy az adásvételi szerződésbe kerüljön bele a pénzmozgások (foglaló, vételár) pontos menete a 8+30 napos várakozás esetére. Az elővásárlási jog gyakorlása esetén ugyanis a vevő nem tudja megszerezni a kiszemelt ingatlant, és indulhat az otthonkeresés elölről.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
