Ezekért az ingatlanokért vannak oda a vidéki és a budapesti vevők
Rekordok dőlnek meg az ingatlanpaicon mind eladásban, mind a négyzetméterárakban, és csúcsokat dönt a lakásár-infláció is. De mit takar ez a dinamizmus a felgyorsult ingatlancseréken és dráguláson túl, hogyan nőtt a kereslet, miben változott és miért fontos mindez, ha ingatlant szeretnénk vásárolni?
Győztes panelek, boldog eladók
Sok befektető számára nem az a kérdés, hogy megéri-e ingatlant vásárolniuk, hanem az, hogy hol vegyenek, illetve mennyiért tudják majd kiadni azt. Az átlagos lakásvásárlóknak pedig a dillemájuk, hogy milyen lakás fér bele a költségvetésükbe.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss lakáspiaci jelentése egyértelműen rámutat: a panelek és a kisebb alapterületű lakások iránt a legnagyobb a kereslet, és ezek cserélnek gazdát a leggyorsabban. Ez a tendencia részben a kedvezőbb hitel/bérleti díj aránynak köszönhető, ami vonzza a befektetőket, részben pedig annak, hogy a jelenlegi ingatlanárak mellett sokak számára ezek jelentik a racionális és kompromisszumos megoldást.
A 2025 első negyedévi adatok alapján az értékesítési idő a következőképpen alakul:
- Panel lakások: mindössze 0,9 hónap alatt kelnek el, ami messze a legrövidebb. Ez drasztikus csökkenést jelent a 2024-es 1,6 hónapos értékhez képest.
- Többlakásos, 50 négyzetméter alapterület alatti lakások: 1,4 hónap.
- Többlakásos, 50 négyzetméternél nagyobb lakások: 3,4 hónap.
- Családi házak: 4,4 hónap, ezzel a leglassabban értékesíthető kategória. Az értékesítési idejük tovább növekedett az előző év hasonló időszakához képest: 2024-ben 4,2 hónap alatt kelt el átlagosan egy ilyen ingatlan.
A budapesti lakáspiac elesett, a vidéki családi házak még kivárnak
A kereslet földrajzi eloszlása is eltérő mintázatot mutat. Budapesten a lakások és panelek iránt erősödött meg a kereslet, míg vidéken a családi házak iránti érdeklődés nőtt meg számottevően. Ez persze nem meglepő, hiszen a főváros 1,68 millió forintos átlagos négyzetméterára mellett nehezen fér bele egy budapesti családi ház a lakásvásárlók többségének keretébe. A vidéki kistelepüléseken, pláne a Falusi CSOK falvakban pedig nehezen találnának paneleket.
Eladó házak és lakások iránti kereslet jelentősen nőtt az ingatlan.com portál adatai szerint. Minden ingatlan típus esetén megfigyelhető a nagyobb érdeklődés, ami számszerűsítve a következőképpen alakult 2025 első negyedévében az egy évvel korábbi időszakhoz képest:
- Budapest (ház): 50 ezerről 70 ezerre nőtt.
- Vidék (ház): 284 ezerről 383 ezerre nőtt.
- Budapest (lakás): 277 ezerről 344 ezerre nőtt.
- Vidék (lakás): 148 ezerről 221 ezerre nőtt.
Ezek az adatok azt mutatják, hogy minden kategóriában jelentős keresletnövekedés tapasztalható, de a vidéki ingatlanok, különösen a házak, kiemelkedően népszerűek.
Az egyedüli vissza nem térítendő állami támogatási forma, a Falusi CSOK hatása is megfigyelhető a vidéki házak iránti érdeklődésben. Sok család számára egyedülálló megoldást kínálnak a Falusi CSOK településeken elérhető ingatlanárak, amelyek a budapesti átlagárak 14,5 százalékát teszik ki. Azaz átlagosan, kevesebb mint 250 ezer forintos négyzetméteráron lehet a preferált kistelepüléseket házat vásárolni. Így azok közül feltételezhetően sokan gondolkoznak vidéki ingatlanvásárlásban, akik családi házra vágynak, és még a támogatásra is jogosultak.
Hitelezés szempontjából sem mindegy, milyen típusú ingatlant veszünk
A bankok hitelezési gyakorlata is tükrözi a piaci trendeket. Az értékállóbb, keresettebb ingatlanok, mint a panelek és a kisebb lakások könnyebben kapnak hitelt, mivel piacképesebbek és egyszerűbben értékesíthetők szükség esetén.
A családi házak esetében nagyobb a kockázat az állapot és az elhelyezkedés miatt, ami szigorúbb hitelezési feltételeket vonhat maga után. Esetükben alacsonyabb lehet a hitelbiztosítéki érték (HBÉ), ami alapján a bank megállapítja, mekkora összegű hitelt ad az ingatlanra. Ilyenkor több önerőre van szükség, mint az általánosságban elvárt 20 százalék.
Fontos tehát, hogy a vásárlók reális kalkulációt végezzenek jövedelmeik alapján, és az ingatlan értékéről is reális képük legyen, mielőtt elköteleződnek.
Mire készüljön az, aki most vásárolna?
A jelenlegi ingatlanpiaci időszak elsősorban a felkészült, megfontolt és kompromisszumkész vásárlóknak kedvez. Az elérhető ingatlan típusa nagymértékben függ a jövedelemtől és az önerőtől. Amennyiben sürgős a vásárlás, a városi panel vagy lakás jelenti a leggyorsabb megoldást.
Fontos tisztában lenni azzal is, hogy az ingatlanpiac jelenleg nem kedvez az alkunak, a gyorsaság és a határozottság a kulcs. Vidéken még van lehetőség válogatni és alaposabban átgondolni a döntést. Lényeges, hogy a vásárlók felmérjék a hátrányokat és a plusz kiadásokat, mint például a felújítás költsége, a megélhetés, vagy az ingázás, és kompromisszumkészséget mutassanak a lokáció, az ingatlan típusa és az állapot tekintetében.
Ahhoz pedig, hogy bárki sikeresen tudjon részt venni az ingatlanpiaci versenyben, az alábbiakra érdemes figyelnie:
- Előzetes hitelminősítés: ez felgyorsítja a folyamatot és növeli az esélyeket.
- Önerő és tartalék: mindig legyen elegendő önerő és némi tartalék a váratlan kiadásokra.
- Tiszta bankszámlák és rendezett hitelmúlt: ezek elengedhetetlenek a banki hitelbírálathoz.
- Előkészített dokumentáció: kiemelten fontos az állami támogatások esetén - pl. CSOK Plusz, Babaváró, Falusi CSOK - hogy a jogosultsági feltételekkel tisztában legyen az igénylő, és a megfelelő, érvényes dokumentáció is rendelkezésre álljon.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
