Mit jelent a jogilag rendezett ingatlan, és miért fontos vásárlás előtt ezt ellenőrizni?
Egy lakás vagy ház eladása előtt az egyik legfontosabb lépés az ingatlan jogi helyzetének tisztázása. Egy jogilag „nem rendezett” ingatlan nehezebben vagy egyáltalán nem értékesíthető, ráadásul később akár per tárgya is lehet.
Mit jelent pontosan, hogy egy ingatlan jogilag rendezett?
Egy ingatlan akkor tekinthető jogilag rendezett állapotúnak, ha annak tulajdoni viszonyai és nyilvántartási adatai összhangban állnak a jogszabályokkal és a valósággal, valamint az ingatlan birtoklását, használatát és a tulajdonjog átruházását nem korlátozza semmilyen jogi akadály.
- A tulajdonjog és a használat akkor van összhangban a valósággal, ha az ingatlan tényleges használója a tulajdonos, a bejegyzett haszonélvező, a bérlő stb., illetve nincs önkényes használat, birtokháborítás, valamint jogcím nélküli lakó.
- Tisztázottak a tulajdonosi viszonyok: a tulajdonos személye egyértelmű, nincs örökösödési vita, hagyatéki eljárás, elhunyt tulajdonos bejegyezve, osztatlan közös tulajdon esetén használati megállapodás készült.
- A földhivatali nyilvántartás rendben van: az ingatlan rendelkezik helyrajzi számmal; az alapterülete, az épületek, a besorolása stb. megfelel a tényleges állapotnak és a helyi építési előírásoknak; a térképi adat és a valós telekhatárok egyeznek.
- Nincs folyamatban jogvita vagy per, nem zajlik sem tulajdonjogi, sem használati, sem telekhatárra vonatkozó eljárás. Emellett nem áll fenn birtokháborítási ügy és nincs folyamatban végrehajtási eljárás.
- Az ingatlan rendelkezik használatbavételi engedéllyel, jogerős építési engedéllyel vagy fennmaradási engedéllyel. Ha bővítés, átalakítás történt, az is engedélyezett és dokumentált.
- A tulajdoni lapon nincsenek olyan bejegyzések - például végrehajtás, illetve szolgalmi jog, haszonélvezeti jog tisztázottak -, amelyek akadályoznák a tulajdonátruházást vagy korlátoznák az ingatlan birtoklását és használatát. Fontos: bizonyos ingatlan terhek (pl. jelzálog) megléte önmagában nem teszi rendezetlenné az ingatlan jogi helyzetét, mivel ez adásvételkor rendezhető.
- Jogszerűek a közműcsatlakozások (víz, villany, gáz stb.), valamint van jogilag elfogadott út-kapcsolat a közúthoz.
Milyen problémák miatt lehet egy ingatlan jogilag „nem rendezett”?
A lakásvásárlás kockázatai közé tartozik, ha egy ingatlan helyzete jogilag rendezetlen, ami több tényező miatt is lehet. Ilyenkor a valóságos állapot és a hivatalos nyilvántartás közötti eltérés áll fenn, vagy rendezetlen terhek, jogok korlátozzák az adásvételt. Ide tartozik:
- Az épület engedély nélkül épült, vagy nem az engedélynek megfelelően, így például attól eltérő az alapterülete, magassága, funkciója, máshol húzódik a kerítés, társasházi lakás esetén eltérnek a valós helyiségadatok.
- Bővítésre, átalakításra került sor, amit nem jegyeztek be.
- A valós beépítés eltér a helyszínrajztól, telekhatároktól.
- Az ingatlan adatai nem egyeznek a valósággal.
- Az épület nem felel meg az övezeti, illetve beépítési előírásoknak.
- Nincs használatbavételi engedélye, fennmaradási engedélye.
- Osztatlan közös tulajdon esetén nincs írásbeli használati megállapodás.
- Hagyatéki vagy peres eljárás zajlik.
- A tulajdoni lapon elhunyt személy szerepel, de az öröklés nincs átvezetve.
- Haszonélvezeti jog, özvegyi jog, életjáradéki szerződés vagy elővásárlási jog korlátozza az eladást.
- Az ingatlant bérlő, albérlő vagy más használó lakja, aki nem akar kiköltözni.
- Végrehajtási jog szerepel a tulajdoni lapon.
- Az ingatlan banki fedezetként szolgál, és a bank nem járul hozzá az eladáshoz.
Banki jelzálogjog
A banki jelzálogjog az egyik leggyakoribb teher a tulajdoni lapokon. Ez a bank biztosítéka arra az esetre, ha az adós nem fizetné vissza a hitelt: ebben az esetben a bank végrehajtást kérhet. Mivel elidegenítési és terhelési tilalom is kerül az ingatlanra, a tulajdonos a bank engedélye nélkül nem adhatja vagy ajándékozhatja el, és nem terhelheti meg újabb hitellel az ingatlant.
A jelzálogjog azonban nem akadálya az ingatlan adásvételének, de jogilag és pénzügyileg is rendezni kell annak során.
Ez a gyakorlatban úgy zajlik, hogy
- az eladó vagy maga rendezi a tartozását, vagy a tartozás összegét a vevő vagy az ügyvéd a jelzálogot bejegyeztető banknak utalja;
- a bank ezután kiadja a törlési engedélyt;
- a földhivatal ez alapján törli a jelzálogot a tulajdoni lapról;
- így az ingatlan értékesíthető, a fennmaradó vételárrészt pedig megkapja az eladó az ügyvédi letétből.
Érdemes tudni, hogy állami támogatású hitelek esetében az állam javára is elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre a tulajdoni lapra egy meghatározott időszakra.
Hogyan ellenőrizheted, hogy jogilag rendezett-e az ingatlan?
Az ingatlan vásárlás hibák közé tartozik, ha nem ellenőrzöd, hogy jogilag minden rendben van-e az ingatlannal. Ezért:
- az ingatlan tulajdonjog ellenőrzése során kérj le friss földhivatali tulajdoni lapot!
- Itt ellenőrizd, hogy az ingatlan adatai egyeznek-e, kik a bejegyzett tulajdonosok, milyen terhek korlátozhatják az eladást: jelzálog, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtás, szolgalom, haszonélvezet, per.
- Osztatlan közös tulajdon esetén van-e írásbeli megállapodás, vagy ha hitelfelvétel miatt földhivatali bejegyzésre van szükség, akkor közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt megállapodás.
- Ezen túl ellenőrizd, hogy van-e használatbavételi engedélye, építési engedélye vagy fennmaradási engedélye az ingatlannak.
Mivel az ügyvédi közreműködés kötelező ingatlan adásvétel esetén, így a legjobb megoldás, ha egy ügyvéd végzi az ingatlan előzetes ellenőrzését.
Milyen kockázatokkal jár, ha jogilag nem rendezett az ingatlan?
Ingatlanvásárlás előtt azért kell mindenképpen ellenőrizni vagy ügyvéddel ellenőriztetni a megvásárolni kívánt ingatlan jogi helyzetének rendezettségét, mert jelentős kockázatokkal, akár anyagi veszteséggel járhat, ha ez elmarad és a folyamat során vagy később probléma merül fel. Ezek a lehetséges kockázati források:
- Nem fogsz tudni hitelt igényelni, mert a pénzintézetek csak jogilag rendezett, per- és tehermentes ingatlant fogadnak el fedezetként.
- Állami támogatású hitel (például Otthon Start, CSOK Plusz) sem kapsz, ha az ingatlan jogi helyzete nem tiszta.
- Ha valamilyen hiányosság már az adásvétel folyamata során merül fel, akkor akár hónapokkal is csúszhat a tranzakció lezárása, sőt a legrosszabb esetben meg is hiúsulhat.
- A foglaló is elveszhet, ha a szerződés azért hiúsul meg, mert az ingatlan jogi rendezetlensége miatt nem hitelez a bank, és emiatt nem kerül sor az adásvételre.
- Ha rendezetlen tartozása van az eladónak, akkor annak rendezése nélkül az ingatlan árverezésre kerülhet még akkor is, ha a vevő már kifizette a vételárat.
- Ha az ingatlan engedély nélkül épült, akkor építésügyi bírságra vagy akár bontási határozatra is lehet számítani.
- Belefuthatsz peres eljárásba, ha időközben felmerül, hogy nem egyértelmű a tulajdonjog, vagy másnak is van valamilyen jogi igénye az ingatlanra.
- A szerződés végül érvénytelennek minősülhet, de ha nem, akkor is jelentős pluszköltségre számíthatsz.
Mire figyelj különösen hitelfelvétel esetén?
Hitelfelvétel esetén a bankok szigorúan ellenőrzik az ingatlan jogi helyzetének rendezettségét, mivel az ingatlan jelenti a fedezetet a hitelre. Ezért:
- A bank kérni fogja a tulajdoni lapot, melyen ellenőrzi a tulajdonosokat, nincs-e végrehajtási jog, elidegenítési vagy terhelési tilalom, haszonélvezeti jog, vizsgálja a fennálló terheket, pereket, a valóságtól való bármely eltérést, így ezeknek rendben kell lenniük.
- Engedély nélküli, vagy folyamatban lévő engedélyezés alatt álló épületre a bank nem jegyez be jelzálogjogot, vagyis rendelkeznie kell használatbavételi engedéllyel vagy fennmaradási engedéllyel.
- Osztatlan közös tulajdon esetén a bank csak akkor hitelez, ha ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt használati megállapodás készült, amelyet a földhivatalban is bejegyeztek.
Mit tehetsz, ha az ingatlan jogilag nem rendezett?
Egy jogilag nem rendezett helyzetű ingatlan megvásárlása vagy nem lehetséges, vagy kockázatos és időigényes. A legegyszerűbb tehát kihagyni a vételt. Ha mégis belevágnál, akkor ezek a lehetőségeid:
- kérheted az eladót, hogy az adásvétel előtt saját költségén és felelősségére rendezze a jogi helyzetet, például a tulajdonjogot, a használatbavételi engedély megszerzését vagy osztatlan közös tulajdonnál a használati megállapodás készítését.
- Feltételes adásvételi szerződést vagy előszerződést köthetsz az eladóval, melyben az ügyvéd előfeltételként rögzíti, hogy az adásvételi szerződés csak akkor lép hatályba, ha az eladó rendezte a jogi helyzetet.
- A vevő ilyenkor a vételárat vagy annak egy részét ügyvédi letéti számlára helyezi, és az csak akkor kerül utalásra az eladónak, ha a szerződésben meghatározott jogi rendezés megtörténik.
- Ilyen esetben azonban fel kell készülnöd arra, hogy az adásvétel elhúzódhat, építési vagy öröklési ügyeknél akár több év is lehet.
Maradtak kérdéseid?
-
Mit jelent, hogy egy ingatlan jogilag rendezett?
Egy ingatlan helyzete jogilag akkor rendezett, ha minden tulajdonjogi, nyilvántartási adat összhangban van a valósággal, nem érinti per vagy végrehajtás, így korlátozások nélkül átruházható és használható.
-
Hogyan kérhetek le tulajdoni lapot online?
Tulajdoni lapot az elektronikus ingatlannyilvántartásból tudsz lekérni Ügyfélkapu+ vagy DÁP bejelentkezéssel. A „Tulajdonilap-másolat lekérdezés” lehetőséget választva igényelheted.
-
Kaphatok lakáshitelt, ha az ingatlanon még jelzálog van?
Igen, amennyiben ingatlanvásárlásról van szó, akkor a bankok elfogadják a jelzáloggal terhelt ingatlant egy új hitel fedezeteként, ha a hitel folyósításával egy időben tehermentesítés is történik. Ebben az esetben az új hitelt nyújtó bank kiváltja a régi hitelt, és saját jelzálogjogot jegyez be.
-
Milyen esetben tagadhatja meg a bank a hitelfolyósítást jogi okból?
A bankok csak jogilag rendezett helyzetű és tehermentesíthető ingatlant fogadnak el fedezetként. Így, ha az ingatlan valamely tulajdonjogi, nyilvántartási adata nincs rendben vagy nem elfogadható, érinti valamilyen per, esetleg nem tehermentesíthető, akkor elutasítják a hitelkérelmet.
-
Mi a teendő, ha a ház engedély nélkül épült, de már régóta áll?
Ha egy ház engedély nélkül épült, de már régóta áll, akkor fennmaradási engedélyt kell kérni az építésügyi hatóságtól. Ehhez azonban az ingatlannak meg kell felelnie a jelenleg hatályos építési jogi, településképi és műszaki követelményeknek, illetve nem sértheti a szomszédok vagy a közösség jogos érdekeit.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
