Mennyibe kerül egy lakáshitel a kamaton felül? Költségek az értékbecsléstől az előtörlesztésig

Egy lakásvásárlás nem egyszerű feladat, rengeteg dologra kell odafigyelni, ráadásul a vételáron felül számtalan pluszkiadással jár. A helyzetet csak tovább bonyolítja, ha lakáshitelt is veszel fel. A hiteligénylők leginkább csak a kamatra, THM-re figyelnek, pedig rengeteg egyéb költség kapcsolódik a hitelfelvételhez, melyek összességében több százezer forintot is elérhetnek a piaci hiteleknél.

Igaz, a bankok egyre több tételt elengednek, Otthon Start hitelnél pedig jogszabály határozza meg a díjak maximális mértékét, azaz a bankok az értékbecslés díján felül legfeljebb 30 ezer forintot kérhetnek el az igénylőtől a hitelhez kapcsolódóan, emellett állami támogatású hitelként a közjegyzői munkadíj is csak 15 százaléka a piaci hitelekének.

De melyek azok a költségek, amelyek a hitelfelvétel miatt plusz kiadásként felmerülnek, és nem tudod őket a hitel összegéből finanszírozni?

A bank csak úgy tud hitelt nyújtani, ha ismeri a fedezetül szolgáló ingatlan piaci értékét. Ezt egy független értékbecslő állapítja meg, majd a bank saját kockázatelemzési szempontjai szerint minősíti a fedezetet. A díj mértéke jellemzően 40–80 ezer forint között mozog, az ingatlan típusától, méretétől és elhelyezkedésétől függően.

Időnként megjelenik a fizetendő tételek között a hitelbírálat díja, mely a bank által a hitelkérelem elbírálásáért felszámított díj. Vagyis azért, hogy a bank megvizsgálja a jövedelmi, hitelképességi adataidat, és döntést hozzon a hitelről. Mértéke bankonként eltérő, a legtöbb esetben elengedik ezt a díjat, de egyébként 20–50 ezer forint közötti összeggel lehet találkozni. Olykor a hitelösszeg százalékában határozzák meg, bizonyos esetekben fix díj.

A tulajdonjog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásban önmagában 10 600 forint, ami a vásárláshoz kapcsolódik, nem a hitelhez. A hitelfelvételnél a jelzálogjog bejegyzésére van szükség, melynek díja 20 000 forint.

Emellett a hiteligénylés során a bank többször is lekéri a tulajdoni lapot, aminek elektronikus formában a díja 4800 forint. Ezt az ügyfélnek nem kell külön intéznie, sőt gyakran el is engedik a díját, ami egyébként jellemzően kétszeri vagy háromszori lekérdezést jelent a bankok részéről, így ennyivel szorzódik a 4800 forintos díj. Az érvényes földhivatali ügyintézési díjak így alakulnak.

A jelzáloghitel-szerződést közokiratba kell foglalni azért, hogy a bank a végrehajtási záradékkal élhessen fizetésképtelenség esetén. A közjegyzői munkadíj mértéke jogszabályban van meghatározva, amihez azonban még hozzáadódik a költségátalány és készkiadás. A gyakorlatban 30 ezer és több százezer forint között mozog a hitel típusától és összegétől függően egy átlagos ingatlan esetén. Egy 50 milliós piaci hitelnél az összeg 250 ezer forint környékén alakul.

Az alsó limit közeli összeg az államilag támogatott lakáscélú hitelek esetén jellemző, ugyanis ezeknél a jogszabály 85 százalékos kedvezményt határoz meg a piaci hiteleknél érvényes közjegyzői munkadíjhoz képest. Ez azt jelenti, hogy a normál közjegyzői munkadíjnak csak 15 százalékát kell megfizetned, amihez azonban még költségátalány és készkiadás is hozzáadódik, ami magasabb összeg lehet, mint maga a munkadíj.

A bankok a közjegyzői díj egy részét, jellemzően maximum 50 ezer forintig, akciós kedvezményként sok ajánlat esetében visszatérítik a hitelfelvevőnek.

A folyósítási díj a hitelösszeg kiutalásáért felszámított egyszeri díj, mértéke tipikusan a hitelösszeg 0–2 százaléka között mozog. A minősített fogyasztóbarát lakáshiteleknél (MFL) mértéke maximum 0,75 százalék, de legfeljebb 150 ezer forint. Sok bank ma már – akciós jelleggel, hitelkonstrukciótól is függően – teljesen elengedi ezt a díjat.

A folyósítási díj mellett egyes esetekben megjelenhet az utalási díj is a banki költségek között, habár a hiteligénylő számára feltehetően értelmezhetetlen, hogy ez miért más, mint a folyósítási díj. Azonban az utalásnak külön költsége van, a pénz áthelyezéséért kell fizetni egyik számláról az igénylő saját számlájára. Mindenesetre nem kis tétel, a hitelösszegtől függ és több 10 milliós hiteleknél már 100 ezres nagyságrendű kiadásként jelentkezik.

Adott esetben a fizetendő tételek között felbukkanhat szerződéskötési díj is, mint adminisztrációs költség, ami a hitelösszeg szintén bank által meghatározott százaléka vagy egy fix összeg, jellemzően 0–50 ezer forint között. A bankok a legtöbb esetben nem terhelik vele az ügyfeleket, vagy kedvezményként elengedik, így az számít inkább kivételes esetnek, ha ez a díj is felmerül költségként.

Ami a hiteligénylők számára meglehetősen egyértelmű, hogy a hitelfelvételt követően havonta fizetned kell az elsősorban a kamat által meghatározott törlesztőrészleteket. Ez lesz a legnagyobb havi költséged az indulás után.

A bankszámla díja is rendszeresen felmerülő költség, hiszen lakáshitel felvételét a bankok általában folyószámla nyitásához kötik, amire be kell érkeznie a jövedelemnek, amiből a törlesztés történik. Ugyanakkor ma már gyakoriak az olyan ajánlatok, melyeknél bizonyos feltételek teljesítése esetén 0 forint a számlavezetés havidíja.

Amennyiben a futamidő alatt módosítani kell a szerződést (pl. futamidő-hosszabbítás, adóstárs bevonása), ez alkalmanként 15–70 ezer forint költséggel jár.

A vagyonbiztosítás feltétele a hitelfolyósításnak, egészen addig, amíg a bank jelzálogjoga rajta van az ingatlanon. Azt azonban érdemes tudni, hogy nem muszáj a bank által ajánlott partnerbiztosítóval szerződést kötni, bármilyen egyéb lakásbiztosítást választhatsz, ha az megfelel a követelményeknek. Éves díja jellemzően 10–50 ezer forint, ingatlantípustól és fedezet mértékétől függően.

Nem kötelező, de egyes bankok kamatkedvezményt adnak érte, mivel halál, rokkantság vagy keresőképtelenség esetén részben vagy egészben átvállalja a biztosító a fennálló tartozás visszafizetését. Mértéke a havi törlesztőrészlet vagy a teljes hitelösszeg egy meghatározott százaléka, illetve a választott díjcsomagtól is függ, de léteznek fix díjas megoldások is.

Szakaszos folyósítású hiteleknél (építkezésnél) a bank helyszíni szemlével ellenőrzi az egyes fázisok elkészültét, mielőtt a következő részletet folyósítja. Ez a díj alkalmanként 10–30 ezer forint körül alakul. Ez a tétel csak szakaszos folyósítású hiteleknél merül fel, egy egyösszegű lakásvásárlási hitelnél nem jelenik meg.

Ez a díj csak akkor merül fel, ha a bank által jóváhagyott összeget nem hívod le azonnal, hanem a rendelkezésedre áll anélkül, hogy ténylegesen felvennéd. Ez például építkezésnél vagy újépítésű lakások megvásárlására felvett hiteleknél fordul elő, ahol a rendelkezésre tartási idő több év is lehet. Mértéke a le nem hívott összeg 0,5–1,5 százaléka.

Az előtörlesztés azért hasznos, mert ezzel csökkentheted a havi törlesztőrészleted nagyságát (vagy rövidítheted a futamidőt). Végtörlesztés esetén pedig teljesen meg is szűnik a hiteltartozásod.

Az előtörlesztési díj mértéke 0,5–2 százalék körül mozog: piaci hiteleknél legfeljebb 2 százalék, fogyasztóbarát lakáshitel-konstrukcióknál maximum 1 százalék. A jogszabály szerint jelzáloghiteleknél az előtörlesztés díja nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1,5 százalékát. Azonban, “ha az előtörlesztés olyan időszakra esik, amikor a jelzáloghitel kamata rögzített vagy változó kamatú és az előtörlesztésre a kamatperióduson belül kerül sor”, akkor az érvényesített költségek mértéke nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 2 százalékát.

Az állami támogatású kölcsönöknél az előtörlesztés díját a vonatkozó rendelet határozza meg, de a maximum díj általában az előtörlesztett összeg 1 százaléka, így ez érvényes például az Otthon Start hitelnél is. Zöld hitelnél a díj szintén legfeljebb 1 százalék lehet, de nem haladhatja meg a 30 ezer forintot. Lakástakarékpénztári megtakarításból történő előtörlesztés díjmentes.

Amire azonban figyelni kell az előtörlesztésnél, hogy a bank által meghatározott időszakon belüli előtörlesztés a korábban adott kedvezmények elvesztésével járhat, ami jócskán megemeli az előtörlesztés díját. De milyen kedvezményekről van szó?

A bankok a lakáshitel induló költségeinek jelentős részét akciósan elengedhetik, illetve a folyósítást követően visszatéríthetik, ezért két azonos kamatozású lakáshitel tényleges induló költsége között jelentős, több tízezer vagy akár százezer forintot is meghaladó eltérés is lehet.

A bankok által akciósan részben vagy egészben elengedett díjak közé tartozik:

Ezek a kedvezmények gyakran feltételekhez kötöttek, és bizonyos esetekben – például a rögzített határidőn belüli előtörlesztés vagy végtörlesztés esetén – meg kell fizetned őket utólag a banknak. Mindenesetre nem elég kizárólag a kamatot vagy a THM-et összehasonlítani: a kondíciós listát és az akciók részletes feltételeit is érdemes alaposan átnézni.