Mennyit ér most valójában az ingatlanod?
A Magyar Nemzeti Bank félévente közzétett lakáspiaci jelentéseiben mindig beszámol arról, hogy számításaik szerint - a gazdasági fundamentumokat figyelembe véve - mennyire vannak túl- illetve alulértékelve a hazai ingatlanok. Ez alapján most mennyit érnek valójában a lakások és házak a hazai ingatlanpiacon?
Mennyire térnek el a lakásárak az indokolt szinttől?
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) legutóbb 2025 novemberében tette közzé lakáspiaci jelentését, melyben megjelent az azóta gyakran idézett rész, miszerint:
“2025 második negyedévében becslésünk szerint országosan 18,8 százalékkal haladták meg a lakásárak a fundamentumok által indokolt szintet, ami egy év alatt 5,7 százalékpontos emelkedést jelent. A túlértékeltségi alindikátorok többsége, mint a lakásárak jövedelmekhez, építési költségekhez, bérleti díjakhoz és megfizethető hitelösszegekhez képesti emelkedése is a kockázatok növekedését mutatja.”
A legfrissebb adat, vagyis a 18,8 százalékos országos túlértékeltség, 2025 második negyedévére vonatkozik. Az MNB részletes, negyedéves lebontású adatsorát átböngészve az is kiderül, hogy az elmúlt 25 évet tekintve ez egy viszonylag magas érték, habár több olyan negyedév is volt korábban, amikor ennél is magasabb túlértékeltséget mért az MNB. Így végig a 2022-es év folyamán és még a 2023-as év első felében is magasabb értékek láthatók.
2024-ben azonban megint elkezdett nőni a túlértékeltség szintje, és mint a jegybank is felhívja rá a figyelmet: egy év alatt 5,7 százalékpontot tett ki a növekedés mértéke, hiszen egy évvel korábban még csak 13,1 százaléknál járt az országos adat. Budapest esetében hasonlóan alakult a folyamat az utóbbi évben, és nagyjából ugyanazon a szinten járt a túlértékeltség, mint országosan.
Az alindikátorokból pedig az derül ki, hogy ez a túlértékeltség mind a jövedelmekkel, mind a megfizethető hitelösszeggel szemben erősen fennáll, és a jövedelmeket tekintve még valamivel nagyobb mértékű is az eltérés.
Milyen árat jelent ez a gyakorlatban?
A kérdés az, hogy mit jelentene 2026 elején egy olyan lakásár, ami a fundamentumok által indokolt szinten jár? Mivel az MNB adata a második negyedévre vonatkozik, így első körben azt érdemes meghatározni, hogy egy-egy tipikus ingatlan esetében akkor milyen árral “kellett volna valójában” találkoznunk.
Ha a Duna House júniusi, második negyedévre vonatkozó adataiból indulunk ki, akkor ezt látjuk:
| 2025. második negyedéves átlagár | 2025. második negyedéves átlag négyzetméterár | Fundamentumok által indokolt átlagár | Fundamentumok által indokolt átlagos négyzetméterár | |
| Pesti panellakás | 51,5 millió Ft | 1,069 millió Ft | 43,4 millió Ft | 900 000 Ft |
| Budai panellakás | 64,3 millió Ft | 1,123 millió Ft | 54,1 millió Ft | 945 000 Ft |
| Pesti belvárosi téglalakás | 81,1 millió Ft | 1,245 millió Ft | 68,3 millió Ft | 1,048 millió Ft |
Az átlagárat és az átlagos négyzetméterárat tekintve, tehát az utolsó két oszlopban látható érték lett volna a fundamentumok által indokolt szint különböző ingatlankategóriák esetén.
Ezek az adatok a második negyedévre vonatkoznak, azóta viszont jelentős mértékben emelkedtek az ingatlanárak. Az MNB IV. negyedéves adataira még májusig várni kell, azonban egy átlagos áremelkedéssel - és nem az Otthon Start által mozgatott növekedéssel - kalkulálva a tavalyi év végén kialakult árakhoz viszonyítva is megkaphatjuk a tavalyi év végére becsült értéket.
Itt abból indulhatunk ki, hogy a Magyar Nemzeti Bank lakásárindexe alapján kiszámítható, hogy az elmúlt közel 25 évben átlagolva évente mintegy 8,4 százalékos nominális, és 3,5 százalékos reálár-emelkedés következett be a hazai ingatlanpiacon. A második negyedéves adatokat tehát egy átlagos, féléves emelkedési értékkel (nominálisan 4,2%) megnövelve, és a Duna House negyedik negyedéves ingatlanárait alapul véve az alábbi értékeket kapjuk:
| 2025. negyedik negyedéves átlagár | 2025. negyedik negyedéves átlag négyzetméterár | Fundamentumok által indokolt átlagár (becslés) | Fundamentumok által indokolt átlagos négyzetméterár (becslés) | |
| Pesti panellakás | 60,4 millió Ft | 1,136 millió Ft | 45,2 millió Ft | 938 000 Ft |
| Budai panellakás | 71,9 millió Ft | 1,278 millió Ft | 56,4 millió Ft | 985 000 Ft |
| Pesti belvárosi téglalakás | 86,1 millió Ft | 1,372 millió Ft | 71,2 millió Ft | 1,092 millió Ft |
Látható tehát, hogy az átlagokat tekintve a lakásoknál mindegyik kategóriában 15 millió forint körüli eltérés látható, míg a négyzetméteráraknál körülbelül 200 000, illetve a téglalakásoknál 280 000 forintos az eltérés.
Ha a fizetésekhez viszonyítanánk az ingatlanok túlárazottságát, akkor valamivel még nagyobb lenne a különbség, hiszen az eltérés a fizetéseket tekintve jelentősebb volt, mint az összesített index.
Bekövetkezhet egy ennek megfelelő korrekció?
A fundamentumok alapján indokolt, kiszámolt eltérés és a jegybank által említett növekvő kockázat nem azt jelenti, hogy az ingatlanárak egyszer csak váratlanul, vagy egy kisebb bizonytalanság hatására elkezdenek csökkenni.
Lassú korrekcióra azonban sor kerülhet, ahogy azt már most is látjuk az adatokból. Az idei év elején már azt mutatták a számok, hogy az árak megtorpantak, sőt adott esetben mérséklődtek.
Erre csak egy példa, hogy a Duna House 2025. negyedik negyedévére – fent is említett – 1,136 milliós pesti panelárat mért, míg 2026 januárjában ez a négyzetméterár 1,055 millió forintra ereszkedett vissza. Itt tehát egy 800 000 forint körüli árcsökkenést mértek, miközben a forgalom is jelentős mértékben csökkent ebben a hónapban.
Ezzel együtt is azonban kijelenthető, hogy az árak nominális csökkenésére csak komoly válságidőszakokban kerül sor, mint amilyen a 2008-as gazdasági válságot követő 5-6 év volt. Igaz, akkor olyan mélyre ereszkedtek az árak, hogy még a 13 évvel azelőtti szint alá is beestek reálértéket tekintve.
Egy ilyen esésnek jelenleg nincs realitása, sokkal inkább a stagnáló áraknak, melyek legfeljebb reálértéken korrigálnak. Ezáltal persze ismét közeledhetnek egymáshoz az ingatlanpiaci árak az indokolt értékekhez.
Ezt a folyamatot gyorsíthatják a közeljövőben olyan tényezők, mint például a nagyobb számban piacra kerülő, 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt újépítésű lakások, melyek megjelenése az árazásuk átgondolására késztetheti az eladókat.
Összességében meglehetősen bizonytalan időszak előtt állunk, így a szakemberek is csak óvatos becsléseket adnak a további áremelkedésre vonatkozóan, amelyet leginkább már csak a fizetések esetleges növekedése mozgathat majd - ennek megfelelő mértékben - felfelé.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
