Piaci lakáshitel az Otthon Start árnyékában: Mire számíthat, aki nem jogosult a 3 százalékos hitelre?
Az Otthon Start támogatott hitelprogram tavaly októberi bevezetése alapjaiban forgatta fel a hazai lakáshitel-piacot. Úgy tűnik, hogy a támogatott konstrukciók fokozatosan átveszik a piaci termékek helyét. Ez a helyzet rövid távon aligha fog változni, mivel a piaci hitelek kamatainak csökkentésére jelenleg nincs reális lehetőség.
2025 októbere történelmi jelentőségű a magyarországi lakáshitelezésben, hiszen soha korábban nem kötöttek a bankok egyetlen hónapban még csak megközelítőleg sem 257,6 milliárd forint értékben lakáshitel-szerződést. Ez a növekedés egyértelműen az Otthon Start hitelnek köszönhető, mivel az augusztusi adatokhoz képest 135 százalékos emelkedést jelent.
Ennek az adatnak a különlegességét jól mutatja, hogy még a korábbi, 2,5 százalékos kamatú NHP Zöld Otthon Program sem volt képes ilyen dinamizmust produkálni; az addigi rekordot a 2022 májusi, 153,9 milliárd forintos új szerződéses összeg jelentette.
Az Otthon Start piacra gyakorolt dominanciáját aláhúzza, hogy a teljes folyósított összegből 205,6 milliárd forint volt a támogatott hitelek szerződéses értéke. Ez azt jelenti, hogy a lakosság mindössze 52,3 milliárd forint piaci lakáshitelt vett fel. Ezzel a támogatott hitelek részesedése csaknem 80 százalék volt októberben. Összehasonlításképp: az elmúlt 5 év átlaga mindössze 25 százalék volt, és csak az NHP Zöld Otthon Program csúcsán haladta meg kicsivel az 50 százalékot.
A támogatott konstrukciók ilyen mértékű dominanciájához hozzájárul az is, hogy az Otthon Start kiválóan kombinálható más támogatásokkal:
- CSOK Plusszal akár 100 millió forint, maximum 3 százalékos kamatú lakáshitelhez is hozzájuthatnak a gyermeket vállaló fiatal házaspárok.
- Új Falusi CSOK-kal akár 15 millió forint vissza nem térítendő támogatásra is szert lehet tenni az Otthon Start mellett. Ráadásul ez utóbbi már meglévő gyermekre is igényelhető, és nem feltétel a házasság, így akár egyedülálló szülő is megkaphatja.
Nem meglepő az Otthon Start sikere, hiszen a legfeljebb fix 3 százalékos kamat kevesebb, mint a fele a piaci lakáscélú jelzáloghitelek költségszintjének. Ráadásul például az OTP Banknál az Otthon Start hitel elérhető az úgynevezett Évnyerő konstrukcióban is, ahol az adós az első évben csak kamatot fizet, így a törlesztőrészlet még alacsonyabb lehet.
Mi várható a piaci lakáshiteleknél?
A támogatott lakáshitelek arányának növekedése nem új jelenség, hiszen míg 2017 és 2020 között 11,6 százalék volt a részesedésük, addig 2025-től mostanáig az átlag már 24,2 százalék volt. Azonban a piaci hiteleknek nem csupán a részesedése, hanem az abszolút összege is látványosan csökkent az Otthon Start bejelentését követően. Míg március és július között az új szerződéses összeg rendre 100 milliárd forint körül mozgott, addig augusztusban 81,87 milliárd forint, szeptemberben 69,83 milliárd forint, októberben pedig52,32 milliárd forint volt.
A visszaesés oka a BiztosDöntés.hu szakértői szerint az alacsony kamatszint mellett az Otthon Start lazább jogosultsági feltételeiben keresendő. Nem feltétel ugyanis sem a házasság, sem a gyermekvállalás, és nincs életkori megkötés sem, szemben a CSOK Plusszal, a Babaváróval vagy a munkáshitellel. Ezért az új támogatott konstrukció sok esetben képes kiváltani a piaci lakáshitelt, és utóbbiból legfeljebb csak akkor igényelnek kiegészítést, ha az Otthon Start 50 milliós maximális összege nem elegendő a célra.
A piaci hitelek elmozdulását tovább erősíthetik az Otthon Starthoz kapcsolódó újabb módosítások is, mint például az, hogy hamarosan külterületi ingatlan is megvásárolható lesz vele, vagy az, hogy a házastárson és a szülőn kívül már akár a testvér is lehet adóstárs.
Mikor térhetnek vissza az alacsonyabb piaci lakáshitel kamatok?
Ahhoz, hogy a piaci konstrukciók iránti kereslet ismét növekedjen, a piaci kamatoknak közelíteniük kellene a támogatott hitelek 3 százalékos szintjéhez. Erre azonban egyelőre várni kell, mivel a bankok számára a piaci alapú hitelkihelyezéshez szükséges forrás "beszerzési költsége" nem enged teret a kamatcsökkentésnek.
Például a 20 éves futamidejű BIRS (Budapest Interbank Offered Rate) fixing értéke – amely a bankok egymásnak nyújtott hitelének referencia-kamatlába – 2025. december 8-án 7,07 százalék volt, míg a 10 éves futamidejű 6,76 százalékon állt. Támaszt jelent a jegybanki alapkamat is, ami 2024. szeptember óta 6,5 százalék. Amíg az infláció nem megy tartósan a 3 százalékos jegybanki cél közelébe, addig ezt illetően sem várható jelentős csökkentés.
A piaci lakáshiteleket a jövőben várhatóan azok veszik majd fel, akik nem felelnek meg a támogatott hitelek jogosultsági feltételeinek, vagy a megvásárolni/építeni kívánt ingatlan értéke lakás esetén meghaladja a 100 millió, háznál pedig a 150 millió forintot.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
