Az Otthon Start ellenére is visszaesés az ingatlanpiacon: mi lenne itt Otthon Start nélkül?
Erős lassulást mutat a hazai ingatlanpiac az elmúlt néhány hónapban. Több piaci szereplő is arról számolt be, hogy megcsappant a forgalom novemberben, decemberben és különösen januárban. Mindez annak ellenére következett be, hogy továbbra is jelen van az Otthon Start hitel, mint hívószó. Kérdés, hogy mi lenne a támogatott lakáshitel nélkül?
Mit mondanak a piaci szereplők?
Az elmúlt napokban több statisztika is napvilágot látott az ingatlanpiac januári alakulásával kapcsolatban. Habár az adatok nem feltétlenül konzisztensek, azonban a trend világosan kirajzolódik.
A Duna House adatai szerint januárban mindössze 7 662 lakóingatlan cserélhetett gazdát, ami 17 százalékkal kevesebb, mint egy évvel ezelőtt. A visszaesés decemberhez képest is több mint 20 százalékos, de 17 százalékkal alacsonyabb a 2025-ös év eleji szinthez képest is.
Ennek kapcsán érdemes figyelembe venni, hogy a december jellemzően mélypontot jelent szezonális okok miatt az ingatlanpiaci forgalomban, ehhez képest mutatott jelentős ereszkedést a januári adat.
Arra is felhívták azonban a figyelmet, hogy a december most erősebbre sikerült, mint a november, 9 646 adásvétellel - igaz, ez is alatta maradt az egy évvel korábbinak. Tavaly januárban még az állampapírpiaci pénzek ingatlanpiacra áramlása tartotta élénken az ingatlanpiacot, ezért lehet némiképp indokolt a csökkenés.
Ennek ellenére, amennyiben ez a becslés megegyezik a valósággal, akkor viszont azt mutatja, hogy két éves mélypontot ért el a forgalom, az Otthon Start hitel húzó hatása ellenére.
A trendet az ingatlan.com adatai is megerősítették, hiszen ők 280 ezer érdeklődést regisztrált januárban, ami 20 százalékos csökkenés az egy évvel korábbi adathoz képest. Igaz, ez csak érdeklődés, mely talán csak a következő hónapokban csapódik le vásárlásként. Az ingatlan.com elemzése is arra hívja fel a figyelmet, hogy a tavalyi évkezdet szokatlanul erős volt, és ha 2024 januárjához viszonyítunk, akkor 37 százalékos a növekedés idén januárban.
Korrigál a piac
Az ugyanakkor a szakértői nyilatkozatokból és az adatokból világosan látszik, hogy az Otthon Start lendülete nem tartott tovább két-három hónapnál, és december-januárban már nem tudott olyan hatást gyakorolni a piacra, mint egy évvel korábban az állampapírból kilépő befektetők megjelenése.
Az viszont kétségtelen, hogy már az indulás előtti hónapban, illetve szeptemberben kirobbanó érdeklődés volt jellemző, és aki tehette, minél előbb megpróbált a várható további áremelkedés előtt vásárolni. Igaz ugyanakkor, hogy az eladók már gyakorlatilag az Otthon Start bejelentésének hírére emelni kezdték az árakat, és ez a lendület sokáig ki is tartott.
Így jutottak el az árak egy olyan szintre, ami nemcsak az Otthon Start feltételeket - vagyis az 1,5 milliós négyzetméterár-korlát és a bruttó 100, illetve 150 millió forintos maximum ingatlanérték - feszegeti, hanem a vevők tűrőképességét is meghaladta.
Jelentős részben tehát az árak lendületes emelkedése vezetett oda, hogy sok vevő a kamattámogatott hitel vonzereje ellenére mostanra feladta álmait, hiszen például egy dél-budai panellakást 65-75 millió forintos áron már a hitel ellenére sem mindenki engedhetett meg magának, pedig ebben az esetben még mindig a budapesti ingatlanpiac alsó árszegmenséről beszélünk.
Az egyébként jól látszott az ingatlan.com adataiból is, hogy decemberre gyakorlatilag leállt az árak emelkedése. Mint a hirdetési portál is jelezte január elején: országos átlagban is mindössze 0,4 százalékkal nőttek az árak az év utolsó hónapjában, miközben összességében Budapesten még a novemberinél is erősebb, havi 0,7 százalékos lakásárcsökkenést hozott a december.
A kínálati árak grafikonjából is az látszik, hogy a budapesti házaknál a novemberi átlag 930 ezer forintos kínálati négyzetméterár mindössze 300 forintot tudott már csak emelkedni, de a lakások esetében is a novemberi 1,215 milliós négyzetméterár 3 ezer forinttal nőtt csak tovább.
Ez a lassulás persze érthető annak fényében, hogy 2025 egészében az egy évvel korábbihoz képest országosan 18 százalékkal, Budapesten pedig 20 százalékkal ugrottak meg az árak.
Nyilván az árakon kívül egyéb tényezők is közrejátszottak a forgalom visszaesésében, így a gazdasági fundamentumok (reálbérek alakulása, gazdasági hangulat) mellett az előrehozott vásárlások, a beszűkült kínálat is.
És mit mutat a hitelpiac?
A forgalom tehát januárra látványosan visszaesett, de közben a hitelek iránt nem csökkent a kereslet, tehát az Otthon Start továbbra is motiváló tényező. Az MNB decemberi adatai szerint az újonnan kihelyezett lakáscélú hitelek szerződéses összege magas szinten maradt decemberben is.
Igaz, egy kisebb csökkenés bekövetkezett, de a december még így is minden idők második legerősebb hónapja lett 268,78 milliárd forinttal, mögötte pedig az októberi 257,47 milliárd állt. Ez egyébként hozzájárult ahhoz is, hogy maga a 2025-ös év is rekordot döntött közel 1970 milliárd forintos szerződéses hitelösszeggel.
Ehhez érdemes hozzátenni, hogy a 2024. decemberi kihelyezésnél a 2025. decemberi több mint duplájára nőtt, egészen pontosan 130,2 százalékkal 116,78 milliárd forintról 268,78 milliárd forintra.
Az Otthon Start hitel decemberben a 269 milliárdból 193,5 milliárd forintot hasított ki (72 százalék), összesen pedig a hitelek 80 százaléka volt támogatott lakáshitel, míg a piaci hitelek mindössze 53,35 milliárd forintot tettek ki, ami nagyjából fele az Otthon Start indulását megelőző hónapokra vonatkozó mennyiségnek, ami jellemzően 100 milliárd forint felett alakult.
A szerződésszámokat tekintve már nem olyan nagy az ugrás, hiszen 2024. decemberi 6002 darab szerződés után 2025 decemberében 9849 darab hitelszerződést kötöttek, míg az Otthon Start előtti hónapokban is 6-7 ezer közötti szerződésszámok voltak jellemzőek. Vagyis egy másfélszeres növekedés látszik.
Mekkora lenne a tranzakciók száma Otthon Start nélkül?
Mindez azért is érdekes, mert segít abban, hogy megbecsüljük, mekkora lenne Otthon Start nélkül a tranzakciószám. A januári 7662-es Duna House teljes tranzakciószám-becslés jelentős esés, miközben az Otthon Start miatt a hitelek száma mintegy másfélszerese volt decemberben is az átlagos mennyiségnek.
Nyilván itt időbeli csúszás megjelenik az adásvételi szerződések és a hitelszerződések megkötése között, de ha abból indulunk ki, hogy mekkora arányban vásárolnak hitelre a lakásvásárlók (az Otthon Start indulását megelőző hónapokban mintegy 40 százalék körüli arányokat jelzett az MNB), akkor ez durva becsléssel azt jelenti, hogy az Otthon Start nélkül legalább ezerrel kisebb lenne januárban a tranzakciók száma.
Így kalkulálva pedig 6-7 ezer közötti tranzakciószámmal találkoznánk a támogatott hitel nélkül, ha az kivezetésre került volna. Ez a 2023 eleji, nem túl izmos tranzakciószámokhoz közelít, amikor megjelentek a 10 százalék feletti lakáshitelkamatok és a 25 százalék feletti infláció.
Ugyanakkor, ha nem is lett volna Otthon Start, akkor ennyire mégsem lenne talán rossz a helyzet. Ezekben a hónapokban ugyanis, mint a számokból látszik, az ősz eleji pörgést korrigálja az ingatlanpiac, így ha elmaradt volna az Otthon Start miatti roham, ez a korrekció sem következett volna be. Mindenesetre, ha 7600 körül tranzakciószám így sem sok jót jelent az idei várható éves tranzakciószámokat tekintve.
A zenga.hu adatai szerint az ingatlanok iránti érdeklődések száma decemberben érte el a mélypontot, és januárban már emelkedést mutatott, így január végén 35 százalékkal több volt a potenciális vásárló, mint június utolsó hetében, ami tényleg jelezheti, hogy élénkülés várható. Azt is hozzátették ugyanakkor, hogy Budapesten az országos növekedés ellenére is 18 százalékkal a bejelentéskori szint alatt maradt az érdeklődés.
Valóban érhet tehát az Otthon Start második hulláma a tavaszi hónapokra, ugyanakkor kérdés, hogy a vevők meg tudták-e már emészteni a kialakult árszinteket, és hogy az eladók hajlandóak-e engedni a plafonig tolt árakból. Annál is inkább, mert az MNB lakáspiaci jelentése szerint már a második negyedévben is közel 20 százalékkal meghaladták az ingatlanárak a fundamentumok által indokolt szintet, ráadásul a használt ingatlanok árai igencsak közel kerültek az újépítésűekéhez. De ha az áremelkedés meg is áll, akkor is a választások miatt meglehetősen bizonytalan, hogy mit hoznak a tavasz utáni hónapok az ingatlanpiacra.
A bankokon nem múlik
Az OTP Banknál egyéves türelmi idővel is igényelhető a termék OTP Évnyerő Otthon Start Lakáshitel néven. Ez azt jelenti, hogy itt az első tizenkét hónapban az ügyfeleknek csak a kamatot kell fizetniük.
Az OTP a kezdeti költségek egy részét is elengedi: átvállal például 23 765 forintot az értékbecslési díjból, valamint nem számít fel folyósítási díjat, de visszatéríti a közjegyzői díj felét is, ha a hitelhez Groupama törlesztési biztosítást köt az adós.
Emellett a február végéig befogadott OTP Otthon Start Lakáshitelekkel egyidőben kötött OTP Lakástakarék Prémium Plusz megtakarítás első éves szerződés szerinti megtakarítási összegével egyező összeget, de legfeljebb 240 000 forint Extra betétet jóváírnak az ügyfél lakástakarék-számláján, ha teljesülnek a kért feltételek.
A Gránit Bank akciójában akár 320 ezer forint egyszeri jóváírás is járhat a kölcsön mellé. Utóbbi feltétele, hogy az adós és az adóstárs is új ügyfélként, ajánlókóddal nyisson számlát a pénzintézetnél, magáért a hitel felvételéért 200 ezer forint ajándékpénz jár, ha teljesülnek a kért feltételek. A pénzintézet emellett átvállalja, illetve visszatéríti a hitelhez kapcsolódó induló költségek egy részét is, miközben igen vonzó, évi 2,85 százalékos kamattal kínálja a konstrukciót.
Az MBH Bank 200 ezer forint egyszeri jóváírást ad a feltételek teljesítésekor. Az ajándékpénz összege ugyanakkor plusz 20 ezer forinttal nő, ha az ügyfél az igényléssel párhuzamosan lakás-takarékpénztári szerződést is köt a Fundamenta-Lakáskasszánál. A prémium- és privát banki ügyfelek emellett kedvezményes, évi 2,89 százalékos, a kiemelt partner programban részt vevők pedig 2,75 százalékos kamattal vehetik fel az Otthon Start hitelt.
Az UniCredit Banknál már évi 2,8 százalékos kamattal igényelhető az Otthon Start hitel, ehhez ráadásul nem szükséges különleges elvárásokat teljesíteni. Miközben a hitel mellé 250 ezer forint egyszeri jóváírás is jár a feltételek teljesítése esetén.
A K&H, a CIB, a Raiffeisen és a MagNet Bank az Otthon Start igénylőknek egyaránt 200-200 ezer forintos egyszeri jóváírást ad, ám a jóváírás feltételei, valamint az induló költségekhez kapcsolódó kedvezmények különbözőek.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
