Telekvásárlás hitelből: lehetőségek, feltételek és buktatók
Telekvásárlás esetén is igényelhetsz hitelt, de a feltételek szigorúbbak, mint lakás- vagy házvásárlásnál. Melyek ezek a feltételek, és melyek a hitelből történő telekvásárlás leggyakoribb buktatói?
Milyen telekre adnak hitelt a bankok?
Telket is lehet jelzáloghitellel vásárolni. Alapvetően belterületi, építési telek hitelezése kivitelezhető a bankoknál. Ezek a telkek értékesíthetők a legkönnyebben, így nagyobb biztonságot jelentenek a bank számára fedezetként. A mezőgazdasági művelés alatt álló területekre (külterület, zártkert) nem nagyon adnak hitelt, mivel ezek beépíthetősége korlátozott és kevésbé forgalomképes ingatlanok.
Melyek a legfontosabb feltételek?
- Legyen a telek permentes, vagyis ne legyen folyamatban lévő bírósági eljárás a tulajdonjoggal kapcsolatban.
- Tehermentes, azaz ne legyen rajta végrehajtási jog, szolgalmi jog vagy haszonélvezeti jog, illetve ha van rajta banki jelzálogjog, azt a hitelből ki lehessen váltani.
- Igénymentes, tehát senki másnak ne legyen rá olyan joga vagy igénye, mely korlátozhatja a tulajdonost.
- Fontos az önálló forgalomképesség, ami azt jelenti, hogy a teleknek saját helyrajzi száma van és eladható, így például nem egy nagyobb ingatlan része vagy nem áll osztatlan közös tulajdonban.
- Legyen építkezésre alkalmas a telek, vagyis fontos a lakóövezeti besorolás és megfelelő beépíthetőség.
- Lényeges szempont még a közúton való közvetlen megközelíthetőség, és előnyös a minél nagyobb mértékű közművesítettség.
Önerő és finanszírozás telekvásárlásnál
A telekvásárlás önerő szempontjából nagyobb kihívás, mint egy családi ház vagy lakás megvásárlása. Az önerőre telkeknél általában magasabb elvárás vonatkozik a rosszabb értékesíthetőség és nagyobb banki kockázat miatt. Míg lakásoknál elég lehet a 20 százalék önerő, egy teleknél a bankok akár 40–50 százalék saját erőt is kérhetnek.
A 100 százalékos finanszírozás telekvásárlásnál nem elérhető a jogszabályi hitelfedezeti korlát miatt, amely minimum 20 százalékot ír elő, de a telkeknél jellemzően szigorúbb banki kockázatkezelés sem teszi lehetővé. A teljes vételár hitelezésére legfeljebb akkor van esély, ha egy másik, megfelelő értékű ingatlant is bevonsz plusz fedezetként.
Ha építkezést is tervezel a telken, akkor jobb a helyzeted, mert építési hitel igénylésekor a bank a telek értékét önerőként beszámítja. Ez azt jelenti, hogy akár saját pénzből, akár hitelből vásárolsz egy telket, ha házat építenél rá hitelből, akkor a telek értéke beleszámít az elvárt önerőbe. Így pedig kevesebb önerőt kell pluszban előteremtened.
Folyamat és hiteligénylés menete
Egy telekvásárlási hitel igénylésének menete alapvetően megegyezik a lakáshitel-igénylés folyamatával, ugyanakkor néhány ponton szigorúbb vizsgálatra kell számítani, mivel a bank számára egy telek nagyobb kockázatot jelent fedezetként.
A hiteligénylés menete:
- Előminősítés, amelynek eredményeként a bank megmondja, mekkora hitelre vagy jogosult. Ezt jó tisztán látni a hitelfelvétel előtt.
- Hitelkérelem benyújtása a személyes és a jövedelmet igazoló dokumentumokkal (munkáltatói igazolás vagy NAV-jövedelemigazolás, bankszámlakivonatok).
- Értékbecslés: a banki értékbecslő megállapítja a telek piaci értékét, megvizsgálja annak jogi és műszaki jellemzőit, valamint azt, hogy beépíthető-e a telek. Építkezés esetén az ingatlan jövőbeni értékét is megbecsüli.
- Pozitív hitelbírálat után következik a szerződéskötés, illetve a bank jelzálogjogot jegyeztet be az ingatlanra elidegenítési és terhelési tilalommal a földhivatalnál.
- Folyósítás: telekvásárlásnál egy összegben, építési hitelnél szakaszosan, a készültség fokának megfelelően. A bank mindig utólag finanszírozza az egyes szakaszokat.
- Építkezés esetén a bank rendszeres utóellenőrzést végez, amelynek során vizsgálják, hogy a kivitelezés a tervek szerint zajlik-e. Nem megfelelő előrehaladásnál a törlesztés felfüggeszthető, és az utolsó hitelrészletet csak a használatbavételi engedély megszerzését követően kapod meg.
Buktatók és kockázatok telekvásárlásnál
A telek hitelfinanszírozás buktatói:
- Ha kiderül, hogy nem beépíthető a telek, mert az övezeti besorolás vagy a helyi építési szabályzat nem engedi lakóház építését rajta.
- A telek külterületi vagy zártkerti besorolású: a bankok többsége nem hitelez ilyen ingatlant.
- Akadályozzák a hitelt a rendezetlen tulajdonviszonyok, így például az osztatlan közös tulajdon (ha nincs használati megosztási szerződés), vitás határok;
- Csak per-, teher- vagy igénymentes ingatlan hitelezhető, ha végrehajtás, szolgalmi jog vagy folyamatban lévő jogvita kapcsolódik hozzá, akkor nem.
- Ha nem külön helyrajzi számon szerepel, önállóan nem eladható a telek, akkor nem önállóan forgalomképes, így hitelt sem kapsz rá.
- Ha osztatlan közös tulajdonban áll, de nem tudsz rá használati megosztási szerződést szerezni, akkor a bank nem fogadja el fedezetként;
- Rendezetlen tulajdoni lap, a valósággal nem egyező térképmásolat esetén a bank addig nem hitelez, amíg ezek nincsenek tisztázva.
- A telkeknél jellemzően magasabb az önerő-elvárás, ezért készülj fel arra, hogy a bank akár 40–50 százalék saját forrást kérhet.
- Hiányzó közművek is rontják a telek hitelképességét, mert a víz, villany, csatorna vagy gáz hiánya csökkenti a telek értékét és likviditását.
- Ha nincs közvetlen útkapcsolat, csak szolgalmi út vagy nehezen járható földút, akkor az gondot okoz a hiteligénylésnél.
- Megjelenhetnek rejtett többletköltségek a hiányzó közműbekötések, tereprendezés, feltöltés, bontás, talajproblémák miatt.
- Ha a telek nem beépítésre szánt terület, a hitel esélye jelentősen csökken.
- Az építési hitel megszerzése nehézkessé válhat, ha a telekvásárláshoz kiválasztott bank nem vállalja az építkezés finanszírozását is.
Mikor jó döntés a telekvásárlás hitelből?
A banki és pénzügyi szempontok alapján reális és biztonságos lehet a hitelfelvétel akkor, ha
- Pár éven belüli építkezésben is gondolkodsz, hosszabb távra tervezel.
- Stabil, igazolható és elegendő a jövedelmed a hitelfelvételhez.
- Ha tudod, hogy megfelelsz a banki hitelbírálatnál, mert rendelkezel a szükséges munkaviszonnyal, nem vagy negatív KHR-listán, és a jövedelmed is terhelhető a szükséges mértékben.
- Van elegendő önerőd akkor is, ha a telek árának 40–50 százalékát neked kell finanszíroznod.
- Vagy van másik tehermentes ingatlanod, amit bevonhatsz, és így kiválthatod a magas önerőt.
- Tudod vállalni az esetlegesen felmerülő plusz költségeket (közművesítés, tereprendezés, engedélyek stb.).
- A telek műszakilag és jogilag is rendben van.
- Megfelelő lokációban vásárolsz, ahol árnövekedés várható.
Maradtak kérdéseid?
-
Lehet telket venni lakáshitellel?
A telekvásárlás megoldható lakáscélú jelzáloghitellel, de a bankok ezt a hitelcélt szigorúbb feltételekkel finanszírozzák. -
Mekkora önerő szükséges telekvásárlásnál?
Általában a törvényileg előírt minimum 20 százalékos önerő-mértéknél nagyobb, akár 40–50 százalékos önerőt is megkövetelnek a bankok telekvásárlásnál. -
Elfogadja-e a bank az építkezési terület nélküli telket?
Nem, a bankok általában nem fogadják el fedezetként az olyan telket, amely építkezésre nem alkalmas, azaz nem beépíthető, mert annak gyengébb a forgalomképessége. -
Mi történik, ha a telekvásárlást követően építési hitelre is szükség van?
Az építési hitelt nyújtó bank ilyenkor a korábbi telekhiteleddel összevonja az építési hitelt, és így egyetlen, nagyobb összegű építési hiteled lesz, mely után egyetlen, magasabb törlesztőrészletet fizetsz havonta.
-
Milyen dokumentumokat kér a bank telekvásárlásnál?
A telekhez kapcsolódó dokumentumok közé tartozik banki hitelfelvételnél a 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap, térképmásolat, helyszínrajz, övezeti besorolás vagy beépíthetőség igazolása, adásvételi szerződés, osztatlan közös tulajdon esetén használati megállapodás, építkezési szándék esetén a bejelentés dokumentuma vagy építési engedély, költségvetési terv.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
