Melyek egy jelzáloghitel feltételei 2026-ban lakásra vagy szabad célra?
Jelzáloghitelt vennél fel? Mit kérnek a bankok, ha lakásra vagy szabad célra kérsz kölcsön ingatlanfedezettel?
Mi az a jelzáloghitel, és milyen típusai vannak?
A jelzáloghitel egy olyan kölcsön, amelynél a bank ingatlanfedezetet kér a hitel visszafizetésének biztosítékaként. Ez azt jelenti, hogy ha a hitelfelvevő nem tudja törleszteni a hitelét, akkor a bank értékesíti az ingatlant.
Mivel a bankok számára az ingatlanfedezet megléte csökkenti a kockázatot, ezért egy jelzálog alapú hitel esetén magasabb hitelösszeget, kedvezőbb kamatot és hosszabb futamidőt kínálnak, mint egy személyi kölcsönnél.
A jelzáloghitelek két fő típusa:
- Lakáscélú jelzáloghitel: csak ingatlannal kapcsolatos célokra használható: ingatlanvásárlás és -építés.
- Szabad felhasználású jelzáloghitel: bármilyen nagyobb kiadás finanszírozására felhasználható.
Habár mindkét jelzáloghitelnél van ingatlanfedezet, mégis akadnak közöttük különbségek:
- A lakáscélú jelzáloghitel kamata és THM-e általában alacsonyabb, mint a szabad felhasználású jelzáloghitelé.
- Az igénylés és ellenőrzés a lakáshiteleknél összetettebb: adásvételi szerződés, számlák stb.
- A futamidő és az elérhető hitelösszeg kisebb a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél.
- A lakáscélú jelzáloghiteleknél az ingatlan értékének magasabb arányú finanszírozása jellemző. Vagyis az ingatlanfedezet forgalmi értékének nagyobb hányada lehet a hitelösszeg.
- Lakáscélú jelzáloghitelek között állami támogatású hitelkonstrukciók is találhatók (CSOK Plusz, Otthon Start), szabad felhasználásúaknál jelenleg nincsenek ilyenek.
1. Az ingatlanfedezet feltételei
Mivel jelzáloghitelnél a bank számára az ingatlan jelenti a hitel fedezetét, ezért körültekintően, szigorú feltételeket figyelembe véve járnak el biztosítékként történő megítélésekor:
- Magyarország területén lévő, jogilag rendezett helyzetű, tehermentes vagy tehermentesíthető ingatlan legyen.
- Megfelelő forgalomképességű: az ingatlan könnyen eladható, elhelyezkedése, állapota, jogi helyzetének tisztasága miatt.
- Legyen használatbavételi engedélye.
- A tulajdoni lap legyen rendezett és egyezzen a valósággal.
- Megfelelő műszaki állapot: lakható és közművesített legyen.
- A bank által kirendelt értékbecslő határozza meg az ingatlan forgalmi értékét és hitelbiztosítéki értékét.
- A hitel/fedezet arány nem haladhatja meg a 80%-ot, csak jogszabály által meghatározott esetekben érheti el a 90%-ot, de a bankok ettől eltérhetnek és gyakran 60-70% körül hiteleznek.
- Ha egy ingatlan nem jelentene elegendő fedezetet a bank számára, akkor pótfedezetként további ingatlanok is bevonhatók a hitelbe.
- A fedezetként bevonható ingatlanoknál a bankok egy alsó értékhatárt alkalmaznak, amely bankonként változó, de általában 10 millió Ft körüli összeg.
- A fedezetként bevont ingatlanra biztosítást kell kötni.
2. Személyi feltételek
A személyi feltételek legalább olyan fontosak, mint az ingatlanra vonatkozó feltételek.
- Van-e állandó magyarországi lakcímed, adóazonosító jeled.
- Cselekvőképesnek kell lenned.
- A minimum életkor banktól függően 18-23 év között, míg a felső korhatár 70-75 év között van.
- Pozitív KHR-státusz, azaz nem lehetsz rajta a negatív KHR-listán.
- Külföldi állampolgár is igényelhet hitelt, de szigorúbb feltételekkel.
- Támogatott hiteleknél elvárás a legalább 2 éves, folyamatos TB-jogviszony.
- Házastárs bevonása kötelező adóstársként a hitelbe, ha nincs vagyonjogi szerződéssel különvagyonná besorolva a fedezet.
3. Jövedelmi feltételek
A bankok csak akkor hiteleznek, ha úgy látják, hogy az igénylő rendszeres, igazolt és megfelelő mértékű jövedelemmel rendelkezik a hitel visszafizetéséhez. Ezért vizsgálják, hogy
- mekkora a jövedelmed, és általában legalább a minimálbért el kell érnie.
- Milyen hosszú a munkaviszonyod, milyen típusú a munkaszerződésed. A határozatlan idejű a legbiztosabb, és legalább 3-6 hónap munkaviszony esetén hiteleznek, vállalkozóknál általában egy teljes lezárt üzleti év szükséges;
- a jövedelemnek elsődleges jövedelemnek kell lennie, ami munkabér, vállalkozói bevétel vagy nyugdíj lehet;
- az olyan másodlagos jövedelmek figyelembe vétele bankonként változó, mint a bónusz, jutalom, cafeteria, osztalék, GYES, GYED, családi pótlék, bérleti díj stb.;
- külföldi jövedelmek elfogadása bankonként szintén eltérő, és vonatkoznak rá korlátok;
- a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) alapján számítják a nettó jövedelemből a lehetséges maximum törlesztőrészleteid összegét.
4. Szükséges dokumentumok
A jelzáloghitel igényléséhez a bankok a személyes okmányokat, a jövedelemhez kapcsolódó igazolásokat, a fedezetre vonatkozó dokumentumokat kérik. Ezek jellemzően a következők:
- Személyazonosság igazolására személyi igazolvány vagy útlevél, lakcímkártya, adóazonosító jel.
- Jövedelemre vonatkozóan: jövedelemigazolás munkáltatói igazolással vagy NAV jövedelemigazolással vagy a nyugdíjfolyósító igazolásával + bankszámlakivonat.
- Az ingatlan dokumentumai: tulajdoni lap, alaprajz, esetleg társasházi alapító okirat lakásnál, használatbavételi engedély, energetikai tanúsítvány, biztosítási kötvény.
- Hitelcélt igazoló dokumentumok: adásvételi szerződés vagy az építkezéssel kapcsolatos engedélyek, dokumentumok.
Mekkora önerő kell lakáshitelhez?
Lakáscélú jelzáloghitelek esetén kötelező egy meghatározott arányú önerő megléte, míg szabad felhasználású jelzáloghiteleknél ez nem feltétel. Alapesetben a jogszabály az ingatlan értékének 20%-át írja elő önerőként, ami bizonyos - szintén jogszabály által meghatározott esetekben, így első lakás vásárlásánál vagy zöld hitelcélnál - 10% is lehet.
Ettől a minimumértéktől azonban a bankok, ha úgy ítélik meg, felfelé eltérhetnek, azaz nagyobb önerőt is megkövetelhetnek.
Az önerő lehet bármilyen megtakarítás, vagy egy eladott ingatlan vételára, vagy akár olyan állami támogatású hitel is, mint például a Munkáshitel vagy a Babaváró (90 napon túl teljes egészében, de bankfüggő a figyelembe vétele), amely így adott esetben megteremtheti az önerőt ingatlan vásárlásához.
Egy másik ingatlan fedezetként való bevonása kiválthatja az önerőt, vagy annak egy részét.
Az önerő meglétét igazolni kell, a bank elvárása szerint először az önerőből kell finanszírozni az ingatlanvásárlás költségeit (például a foglalót, így az szerepel az adásvételi szerződésben), majd azt követően a hitelből.
Maradtak kérdéseid?
-
Kell önerő szabad felhasználású jelzáloghitelhez?
Nem, a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél a fedezeti érték a meghatározó, önerő nincs. -
Mi az a JTM és miért számít a hitelbírálatnál?
A JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) meghatározza, hogy a jövedelmed mekkora része fordítható hiteltörlesztésre. Ez 2026-ban 10 éves vagy fix kamatperiódusú jelzáloghiteleknél 800 000 Ft-os nettó jövedelem alatt 50%, míg 800 000 Ft-os vagy afeletti jövedelemnél 60%. -
Több ingatlant is bevonhatok fedezetként?
Igen, ha az egyik ingatlan értéke nem elég vagy ha csökkentenéd az önerőt, akkor ennek érdekében akár 2–3 ingatlan is bevonható fedezetként. -
Lehet-e önerő például a Babaváró hitel?
Igen, a Babaváró hitel összege beszámítható önerőként, de amennyiben a Babaváró és a lakáshitel felvétele között nem telik el 90 napnál több, akkor a jogszabály alapján a Babaváró hitelnek csak a 75%-a vehető figyelembe önerőként. A bankok azonban eltérően kezelik az önerőként felhasználható Babavárót, így az adott banknál kell érdeklődni a pontos feltételekről.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
