Telekvásárlást tervezel? Nagy különbségek vannak az áraknál
Élénkült a kereslet az építési telkek iránt, ennek ellenére volt, ahol alig jelentkezett áremelkedés, sőt az elmúlt hónapokban estek az árak. Budapesten és az agglomerációban viszont jelentős drágulás történt. De mennyibe kerül most egy építési telek, és hol szeretnének építkezni a vevők?
Az elmúlt hónapokban a telkekkel kapcsolatban némileg eltérő jelzések érkeztek az ingatlanközvetítők részéről. Akadtak olyan területek, ahol mérsékelt volt a kereslet irántuk, másutt viszont az egyik legaktívabb ingatlanpiaci szegmensként jellemezték. Ez valószínűleg nem volt független attól, hogy az adott lokációban milyen áron lehetett telekhez jutni.
Abban ugyanis a vélemények megegyeztek, hogy a legolcsóbb telkeket keresik az érdeklődők, ami a gyakorlatban azt jelentette, hogy az érdeklődők 20 millió forintos szintig szerettek volna építési telekhez hozzájutni. Ennyiért azonban Budapesten és környékén kompromisszummentes telket nem igazán lehet vásárolni, így a vevőknek távolabb kellett keresgélni. De mit mutatnak az adatok, hol járnak most a telkek árai?
Nem követték az árak a keresletet a telekpiacon
Ha a tavalyi évet nézzük, akkor egy érdekes folyamat kibontakozását látjuk, ugyanis miközben a kereslet számottevően nőtt a telkek iránt, az árak ezt csak részben követték. Legalábbis ezt állapította meg az Otthon Centrum: 2025-ben 17,2 ezer forintra nőtt az építési telkek átlagos négyzetméterára, ami 2024-hez képest minimális, mindössze 1,2 százalékos növekedésnek felel meg. Az építési telkek átlagos eladási ára abszolút értékben 27,2 millió forint volt, ami 5,5 százalékkal múlta felül az egy évvel korábbi értéket.
Mindeközben a tavalyi kereslet jelentősen, mintegy harmadával volt nagyobb a 2024-es évhez képest. Az OC szerint ez rövid távon kedvező belépési lehetőséget kínált a vásárlók számára, de középtávon már az árak felzárkózását valószínűsíthetették. Soóki-Tóth Gábor elemzési vezető szerint ennek oka, hogy újra élénkül a lakásépítési szándék, különösen a jó lokációjú és közművesített telkek esetében.
Az árakat továbbra is elsősorban az elhelyezkedés, az infrastruktúra és a közművek megléte, a beépíthetőség, a telekméret – a kisebb telkek fajlagosan drágábbak – valamint az egyedi adottságok, például a vízpart közelsége határozza meg.
Azt is megállapították, hogy árak tekintetében a főváros és az agglomeráció továbbra is az élmezőnyben van, ugyanakkor egyre markánsabb differenciálódás figyelhető meg az egyes térségek között. Míg a nyugati és északi agglomerációban prémium árak alakultak ki, addig a keleti és déli területeken még mindig jelentős tartalékok voltak.
Budapest és agglomerációja nagyot drágult
Miközben a lakásáraknál a kifulladás jeleit lehetett látni az elmúlt hónapokban, az építési telkek piacán Budapest és agglomerációja az ország legdinamikusabb térsége. A Zenga.hu adatai alapján a fővárosi telekárak júniushoz képest 2,1 százalékkal, éves összevetésben pedig 18 százalékkal emelkedtek. Ezt az ingatlanhirdetési portál szerint elsősorban az magyarázza, hogy az ingatlanfejlesztések több mint fele Budapesthez és közvetlen környezetéhez kapcsolódik. A Budapest környéki településeken egy hónap alatt 0,5 százalékos, míg éves szinten 13 százalékos drágulás volt mérhető.
Ezzel szemben országosan az építési telkek átlagára júniushoz képest 0,5 százalékkal, tavaly júliushoz viszonyítva pedig 9 százalékkal emelkedett.
Ha az Otthon Centrum tavalyi átlagait nézzük, akkor például Budán a III. kerületben 94 ezer forintot, de még a XXII. kerületben is 75 ezer forintot kértek az eladók a telkek négyzetméteréért. Az ő adataik szerint a tavalyi évben a külső pesti kerületekben átlagosan 54 ezer forint körül alakult a négyzetméterár. A budapesti agglomerációban Nagykovácsi vezette a listát 76 ezer forintos átlagos négyzetméterárral, míg a második helyet Törökbálint foglalta el 73 ezer forinttal.
Üröm és Budakeszi szintén a felső ársávba tartoznak, 59,5 ezer, illetve 58,5 ezer forintos átlagárral. Ezzel szemben a keleti és déli agglomerációban jóval kedvezőbb árak voltak jellemzők: Mogyoródon 29 ezer, Erdőkertesen 25 ezer, míg Ráckevén mindössze 16 ezer forintos átlagárat mért az Otthon Centrum.
A Zenga.hu egy másik elemzésében ugyanakkor felhívta a figyelmet arra, hogy a szűkebb kínálat miatt a fővárosi telkek átlagára jellemzően hektikusabban mozog. Az ő adataik szerint budai oldalon 10,9 százalékkal emelkedtek egy év alatt a telekárak idén májusra, így elérve a 192 ezer forintot négyzetméterenként, míg pesti külső kerületekben még nagyobb, 23,4 százalékos drágulás után 132 ezer forint volt az átlagos hirdetési négyzetméterár.
Habár a belső kerületek telekpiaca még inkább a fejlesztőket érinti, érdemes tudni, hogy ott igazi árrobbanás történt: az V., VI., VII., VIII., IX. és XIII. kerületekben egy év alatt 41,9 százalékkal drágultak a telkek, és az átlag négyzetméterár elérte az 596 ezer forintot. És mivel a telekárak alapvetően határozzák meg az újépítésű ingatlanok árait, így a telekárak emelkedése az újépítésűeknél is áremelkedést okoz.
Mi a helyzet a fővárostól távolabb? A Dunakanyar és a Balaton telekpiaca
Budapesttől már egy kicsit távolabb esik, azonban akár még agglomerációs ingatlanpiacnak is tekinthető a Dunakanyar. Az itt lévő településeken, különösen Kismaroson most rendkívül erős volt a telkek iránti kereslet, legalábbis a népesség számához viszonyítva. A Zenga.hu szerint ennek oka, hogy a településen sok a természetközeli telek, ami egyébként a Dunakanyar számos más településére is igaz.
Az utóbbi években a térség kimondottan keresetté vált a fővárosból kiköltözők körében, sokan pedig befektetési céllal létesítettek itt vendégházat. Habár a közművek nem mindenhol épültek még ki – egyes utcákban a csatornázás vagy az aszfaltozás is hiányzik –, ennek ellenére a hangulatos környezet egyre több érdeklődőt vonz, amit most a telekpiaci kereslet is megerősít – mondta Futó Péter elemzési vezető.
Emellett a balatoni kistelepülések telkei iránt is számottevő érdeklődést mért az ingatlanközvetítő portál, mégis a balatoni telekpiacon megállt az áremelkedés: itt az árak augusztusra egy év alatt mindössze 5 százalékkal nőttek, sőt júniushoz képest 1,9 százalékkal csökkentek. A Balaton-parti településeken májusban egyébként 55 ezer forintért kínálták az építési és üdülőtelkek négyzetméterét a Zenga.hu adatai szerint.
A telkek piaca sokat elmond a teljes ingatlanpiacról
Futó Péter a telkek kapcsán arra is felhívta a figyelmet, hogy az ingatlanpiac egyik legfontosabb indikátorát jelentik, mivel közvetlenül meghatározzák, hogy a jövőben hol, milyen ütemben és milyen költségek mellett valósulhatnak meg új lakóingatlan-fejlesztések.
Az építési telkek iránti kereslet emellett a gazdasági aktivitás és a jövőbeni fejlődési potenciál fontos mutatója is, hiszen jól jelzi, mely települések, városrészek vagy agglomerációs térségek számítanak vonzó célpontnak a lakosság és a beruházók szemében – tette hozzá.
A telekárak ráadásul a lakásárakkal is összefüggésben állnak, mivel a telek a fejlesztési költségek egyik legjelentősebb eleme. Minél magasabb a telek ára, annál magasabb értékesítési ár szükséges ahhoz, hogy egy beruházás nyereséges maradjon. Már csak ezért sem érdektelen, hogy mi történik a telkek piacán.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
