Újra a vevőknek áll a zászló az ingatlanpiacon? Egyre inkább kínálativá válik a piac
Azt már tavaly ősz végén is lehetett érzékelni, hogy a nagy Otthon Start-os roham véget ért, de ma már egyre nyilvánvalóbban megfordulni látszik a piac: a korábbi keresletiből ismét kínálatiba válthat. A vevők már most könnyebben válogathatnak és alkudozhatnak.
Mit mutat a forgalom?
A 2025. augusztus–szeptemberi, az Otthon Start program elindulása által kiváltott érdeklődői és vevői roham után már októberben arról számoltak be az ingatlanközvetítők, hogy mérséklődik a lendület, kezd visszatérni normál állapotába a piac.
Ez megmutatkozott természetesen a számokban is. A KSH és az MNB “hivatalos” adatai erre az időszakra vonatkozóan ugyan még nem jelentek meg, azonban iránymutatásul szolgálhat a Duna House januári ingatlanpiaci barométere, melyből tisztán kirajzolódik a lezajlott folyamat. A hálózat becsült forgalmi adatai szerint:
- augusztusban 11 538,
- szeptemberben 13 426,
- októberben 11 518,
- novemberben 9503,
- decemberben 9646,
- januárban 7662
tranzakcióra került sor a hazai ingatlanpiacon. Habár a január szezonálisan gyenge szokott lenni, a havi adat 17 százalékkal kisebb, mint az egy évvel korábbi, míg decemberhez képest több mint 20 százalékos a visszaesés.
Mit mutat a kereslet?
A folytatást tekintve sem túl kedvező a kép. Az ingatlan.com februárban arról számolt be, hogy januárban összesen 280 ezer telefonos érdeklődés érkezett eladó lakásokra és házakra, ami 24 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. Ráadásul a használt lakóingatlanok esetében 25 százalékkal esett vissza a kereslet.
Egy zenga ezt azzal egészítette ki, hogy ők azt tapasztalták, január második felében emelkedni kezdett az ingatlanérdeklődések száma. A vásárlók főként az Otthon Start program feltételeinek megfelelő ingatlanokat keresik, és vidéken látható most nagyobb fellendülés: az ingatlanérdeklődések közel 90, Budapesten közel 75 százaléka ezekre a lakásokra irányult.
Ők ezt az Otthon Start indulása előtti, júniusi számokkal hasonlítják össze, amikor az MNB adatai szerint éves mélypontjára csúszott vissza az ingatlanpiaci forgalom. Eszerint január végén 35 százalékkal több volt a potenciális vásárló, mint június utolsó hetében. Azt is hozzátették azonban, hogy Budapesten még a növekedés ellenére is 18 százalékkal a bejelentéskori szint alatt van az érdeklődés.
A Duna House keresletindexe szintén visszaesést mutatott: januárban 79 ponton állt, ami jelentős csökkenés az egy évvel ezelőtt mért 98 pontos értékhez képest, és az elmúlt évtized egyik legalacsonyabb évkezdő értéke.
Némi bizakodásra ad okot, hogy csak január első két hete volt náluk is rendkívül visszafogott, a hónap végére már a 2025 őszére jellemző, magasabb érdeklődési szintekkel találkoztak, így február–márciusra már növekvő forgalomra számítanak.
Így reagált a kínálati oldal
Az ingatlan.com adataiból az is kiderült, hogy az érdeklődés visszaesését észlelték már valamilyen szinten az eladó lakások tulajdonosai is. Habár januárban az egy évvel korábbinál 7 százalékkal kevesebb, 30 ezer eladó házra és lakásra adtak fel hirdetést a tulajdonosok és az ingatlanközvetítők, a lakásoknál 9 százalékos emelkedés látható.
A tulajdonosok által januárban feladott társasházi lakáshirdetések száma az elmúlt 10 évben csupán egyszer volt magasabb, mégpedig 2020 elején.
A változások hatása az árazásban is jelentkezett: januárban a havi lakásdrágulás mértéke 1,7 százalékot ért el, ami elmarad a 2025 első hónapjában látott közel 2 százalékos havi áremelkedéstől.
Az éves árnövekedés üteme is csökkenést mutat: 2025 decemberében még 17,7 százalékos volt az áremelkedés mértéke, ami 2026 januárjára 17,5 százalékra lassult. Budapesten eközben viszont csekély mértékű növekedés látszik, hiszen az éves áremelkedés 20,1 százalékról 20,4 százalékra mozdult.
Összességében azonban a kereslet és kínálat egyensúlya kapcsán az látszik, hogy 2026 januárjában több mint 135 ezer aktív hirdetésből válogathattak a vevők, ami közel 6 százalékos bővülést jelent tavaly januárhoz képest, és az Otthon Start program szeptemberi indulásához képest is több mint 2 százalékos növekedés.
Előnyben a vevők
Mindezek után talán nem meglepő, hogy a Duna House adatai szerint többen tudtak idén januárban alkuval lakást vásárolni, mint egy évvel korábban.
Míg tavaly januárban a vevők 74 százalékának sikerült árengedményt elérnie a vásárlásnál, most januárban már 78 százalékának.
Ebben persze az is közrejátszhat, hogy erősen túlárazottá váltak egyes ingatlanok. Ezt az ingatlan.com azon korábban említett adata is alátámasztja, hogy a januárban mért ingatlandrágulási ütem elmarad az egy évvel ezelőttitől. Tehát az árazás némileg közelít a realitáshoz.
A licit eközben valamelyest visszaszorult: a tavalyi 6,2 százalék után idén januárban az ügyletek 5,8 százalékában fizettek csak többet a kért árnál a vevők.
Ebből az látszik, hogy a vevők jóval megfontoltabbá váltak, mint a korábbi Otthon Start-os roham során, és alaposabban megvizsgálják a kínált ingatlanok ár/érték arányát.
A Duna House szerint elsősorban ott nyílik meg inkább az alku lehetősége, ahol a kínálat nagyobb. A budai oldalon például az alku mértéke jellemzően alacsonyabb, átlagosan mindössze 3,4 százalék, ezzel szemben a pesti oldalon az alku mértékének átlaga eléri 4,8 százalékot is. Vidéken még nagyobbat lehet alkudni: 7 százalék az átlagos árengedmény.
De mivel itt egy átlagról van szó, így területenként és ingatlankategóriákat tekintve is nagyok az eltérések. Így például, míg a panellakásoknál Budapesten sokszor csak 1–3 százalékos, addig a vidéki, korszerűtlen családi házaknál a 10–15 százalékos alku sem ritka.
A téglaépítésű lakásoknál az alku mértéke a kettő között jár, ugyanakkor míg egy korszerű, felújított, belvárosi lakás esetén akár licit is elképzelhető, addig a lelakott, kedvezőtlenebb adottságú téglalakásoknál akár 8 százalékot is lehet alkudni.
És mi várható egy-két éven belül?
Mindebből látható, hogy a vevőknek nőtt a mozgástere, ugyanakkor az érdeklődési adatokból most az olvasható ki, hogy februárban és márciusban már élénkebb lehet a kereslet, ami előnyös az eladói oldal számára.
Kérdés, hogy a továbbiakban, amikor nagyobb számban elkezdenek piacra kerülni azok az újépítésű ingatlanok, melyeket 1,5 millió forint alatti négyzetméteráron kínálnak, hogyan alakul a kereslet és kínálat egyensúlya, és miként reagálnak az eladó ingatlanok tulajdonosai.
Országosan már 12 lakásprojekt lett nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházás, és hamarosan további 11 is bekerülhet ebbe a körbe. Ez azt jelenti, hogy egy-egy ilyen projektben legalább 250 lakást építenek, és a bennük található lakások minimum 70 százaléka megfelel az Otthon Start négyzetméterárkorlátjának.
Ez összesen 17–18 ezer olyan újépítésű ingatlant jelent, amelyeknél megjelennek az 1,5 millió forintnál alacsonyabb négyzetméterárak, és a szám a várakozások szerint gyarapodni fog. Összességében az elkövetkező néhány évben 50–60 ezer újépítésű lakás kerülhet a piacra, jelentős részük 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt.
Márpedig ez a lakásmennyiség már érezhető mértékben duzzasztja fel a kínálatot, erősítve a kínálati oldalt. Így számottevő konkurenciát teremt a használt lakások eladói számára, ami különösen az árazás terén érintheti őket érzékenyen.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
