Ezért ne árazd túl az ingatlanod eladáskor

Még sosem adtál el lakást korábban és ingatlanközvetítő nélkül szeretnéd elintézni? A fotókészítéstől kezdve a hirdetésen át, egészen a szerződésig?

Jobb, ha alaposan felkészülsz a rád váró kihívásokra. Hiába az alapos rendrakás, a jól beállított fényképek és a kiemelt hirdetések, ha túlárazod az ingatlant. A lendületed már akkor alábbhagyhat, ha nem sikerül jól eltalálni a reális összeget és senki nem akarja megvenni a lakást.

Ha belátható időn belül eladnád a lakásodat, akkor ne kövesd el azt a hibát, hogy csak találomra mondasz egy eladási árat. Mindjárt megtudhatod, hogy miért rossz, ha túl sokat kérsz a lakásodért, és hogy miért fordul ez elő olyan sok eladóval.

Nagyon gyakori a lakástulajdonosok körében, hogy túlárazzák az ingatlanjukat, amikor eladásra kerül a sor. Több oka is van annak, hogy ennyien elkövetik ezt a hibát.

Egyrészt elég nehéz eltalálni a megfelelő árat, ha nincs tapasztalatod ingatlaneladás terén. Ráadásul te se akarsz túl alacsony összeget kérni a lakásodért és rossz üzletet kötni. Azt gondolhatod, hogy az alacsonyabb irányár meghatározásával talán gyorsan eladhatod az ingatlant, viszont lehet, hogy ezzel több millió forintot fogsz bukni.

Na de még miért hajlamosak a tulajdonosok túlértékelni az ingatlanjukat?

Elsősorban az otthonok érzelmi értéke az, ami nagy súlyt nyom a latban. Ha évekig éltél egy lakásban, akkor sokkal értékesebbnek, szebbnek és kényelmesebbnek tűnhet a számodra, mint egy idegennek.

Sok emléked és befektetett munkád kapcsolódhat a lakáshoz. Ezekről viszont a potenciális vásárlók nem tudnak, számukra ez semmit sem jelent.

Minden csak annyit ér, amennyit fizetnek érte, így azt kell nézned, hogy az eladásra kínált többi hasonló lakáshoz képest mit tud a tiéd.

Az is oka lehet a túlárazásnak, hogy egy másik, magas áron hirdetett ingatlant veszel alapul, sőt, még rá is teszel egy kicsit annak az árára. Gondolj csak bele, hogy milyen lavina indulna el, ha mindenki ilyen módszerrel állapítaná meg a lakása értékét.

Ne felejtsd el, hogy az ingatlanhirdetési oldalakon szereplő árak irányárak – annál általában 5-10 százalékkal kevesebbért adják el őket. Próbáld ezeket az érzéseket kiszorítani és objektíven szemlélni az otthonodat.

Még akkor sem éri meg túl nagy összegért kínálni az ingatlanodat, ha a szokásos 5-10 százaléknál többet engednél a vételárból egy komoly, akár készpénzes vevőnek. Ez egyrészt bizalmatlanságot ébreszthet az érdeklődőkben, másrészt a vevők hajlamosak árkategóriákban gondolkodni és ahhoz társítani egy színvonalat.

És ha ez még nem elég:

Amikor a lakáskeresők kutakodnak az ingatlanos oldalokon, akkor beállíthatják a kívánt összeget, így előfordulhat, hogy egy csomóan nem is látják majd a hirdetésedet.

Nézzük meg a konkrét okokat, amiken érdemes gondolkodnod.

A legtöbb lakáskereső, már a nézelődés előtt tudja, hogy mennyi pénzt tud az ingatlanra szánni. A hirdető oldalakon be lehet állítani a keresésnél, hogy mi az a maximum ár, amit hajlandóak kifizetni. Ha túlságosan nagy összeget akarsz kérni a lakásodért, akkor könnyen kieshetsz a szűrések többségéből, mert nem felel meg a lakásod a megadott szempontoknak.

Például van egy lakásod, amit 28 millió forintért eladnál. Nem érdemes 31, vagy 30,5 millióért meghirdetni, mert biztos lehetsz benne, hogy sokan 30 milliós, vagyis kerek maximális árú lakásokat keresnek. Így már nem is fogják látni a tiédet.

Ha viszont 29,9 millióért hirdeted meg, akkor sokkal több érdeklődővel beszélhetsz. Így még az is lehet, hogy többen beleszeretnek és nem is kell 28 millióig lemenned, mert valaki 29 millióért vagy még drágábban megveszi.

Egyértelmű következménye a túlárazásnak, hogy kevesebb érdeklődő lesz és emiatt hosszabb is lesz az eladás. Nagy szerencse kell hozzá, hogy olyan vevőre akadj, akinek kifejezetten a te lakásod kell, és hajlandó többet is kiadni az ingatlanért, mint amennyit ér.

Sok bajt okozhat a hosszadalmas eladás, ha lakáscserével szeretnéd megoldani a költözést, hiszen addig nem tudsz elköltözni vagy megvenni a következő otthonodat, amíg a jelenlegire nem találsz vevőt.

Ha az a taktikád, hogy a magas árból hajlandó vagy sokat engedni, azzal nem biztos, hogy pozitív hatást érsz majd el. Elsőre jó gondolatnak tűnhet, hogy hagyod a vevőt alkudni, de a nagy engedmény könnyen gyanakvást kelthet. Az illető fejében nem indokolatlanul fordul meg a kérdés, hogy vajon miért csökken ilyen drasztikusan az ár.

Talán hónapok óta nem viszi el senki? Vagy megszorultál és gyorsan kell a pénz? Bármelyiket is gondolja, egyik se lesz jó neked, mert még többet akarnak majd nyerészkedni a ravasz vevők.

Arról se feledkezz meg, hogy nem fog jó benyomást kelteni, ha a lakásod már hónapok óta kint van a piacon és sehogy nem tudod eladni.

Ha ráadásul a nézelődők azt látják, hogy folyamatosan csökken a meghirdetett ár, még a végén azt hiszik, hogy valami probléma van a lakással. Akár, ha már lement egy elfogadható árra, akkor is gondolhatják azt, hogy várjunk, megy még az lejjebb is.

Egy tapasztalt ingatlanügynök tudja, hogy körülbelül mennyiért lehet eladni egy olyan lakást, mint a tiéd.

Ragaszkodhatsz hozzá, hogy 20 százalékkal a reális ár felett hirdessétek meg. Ennek az lesz az eredménye, hogy az ingatlanos nem fog sokat foglalkozni a lakásoddal, mert tudja, hogy annyiért nem fog vevőt találni. Jó eséllyel felrakja a hirdetést, de nem fog rá költeni, hogy előre legyen sorolva, így a hasonló lakások közül a 567. lehet a tiéd. Vagyis kb. senki se fogja látni.

Igaz, hogy kicsit kevesebb a jutaléka, ha 31 millió helyett 28 millióért megy el a lakás. Viszont még így is sokkal jobban jár, mintha 30 vagy 31 millióért menne el és még 3 hónapot kellene vele vesződnie. Érdemes úgy megállapodni egy jó ingatlanközvetítővel, ha egyáltalán szeretnéd, hogy segítsenek, hogy egy irányba mutasson mindkettőtök érdeke.

Ha olyan érdeklődővel tárgyalsz, aki lakáshitelt venne fel, akkor a banki értékbecslő már a folyamat elején ki fog jönni. Meg fogja nézni alaposan a lakást, a tulajdoni lapot és egyéb hivatalos dolgokat.

Ezek olyan szakemberek, akik több száz, a tiédhez hasonló lakást láttak már. Alaposan meg fogják nézni a hirdetési oldalakat is, hogy milyen áron vannak hasonló ingatlanok.

És ha ez még nem elég:

A saját adatbázisukat is ellenőrzik, ahol jó eséllyel több száz hasonló ingatlan adatai vannak fent. Így látni fogják a reális árat, és ha túláraztad a lakást, akkor itt könnyen kibukhat. Mondhatod erre, hogy nem baj, majd egy olyan vevőt találok, aki beleszeret a lakásba vagy az én lakásom olyan különleges, hogy nem találnak hasonlót úgyse.

Ez még így is lehet, de ha egyszerűen nem ad elég hitelt egyik bank sem a potenciális vevődnek és neki pedig kevés saját pénze van, akkor nem tudod eladni a lakást. Persze ekkor is csökkentheted az árat, sőt jó eséllyel fogod is, mert addigra már annyira benn lesztek a folyamatban, hogy eleged lesz az egészből.

Itt olvashatsz még arról, hogy lakáshitel felvételnél mennyi önereje kell legyen a vevődnek, hogy a banktól kaphasson hitelt.

Nem egyszerű minden segítség és tapasztalat nélkül helyesen beárazni egy ingatlant, úgyhogy készülj fel rá, hogy még a legeltökéltebb tulajdonos is követhet el hibákat. A legegyszerűbb talán azzal kezdeni, ha megpróbálod kizárni a helytelen taktikákat.

Nem jó ötlet érzelmekből kiindulni, próbálj kizárólag az ingatlan tulajdonságaira koncentrálni. Nem jó az sem, ha az árnál azt veszed alapul, hogy mennyibe kerül az a lakás, ahova költözni szeretnél. Ez a lakásod iránt érdeklődőket nem fogja érdekelni.

Habár egyszerűnek tűnik, a más ingatlanok árával való összevetés sem mindig vezet helyes eredményre. Egyrészt van különbség a kínálati és az eladási ár között, viszont a hirdetésből nem fog kiderülni, hogy ez mekkora. Másrészt azt sem szabad elfelejteni, hogy nem csak az elhelyezkedés és a méret fontos az ár megállapításakor.

Gondolj a lakás tájolásra, a belső térre, a felújításra vagy a fenntartás költségeire. Valószínűleg nem fogsz olyan eladó lakást találni, ami teljes egészében megfelel a te ingatlanod paramétereinek, de érdemes minél hasonlóbbat keresni.

A tökéletes árkategória megtalálása érdekében egy ingatlanspecialista tanácsát is kérheted, hiszen neki sokkal nagyobb tapasztalata van, mint neked. Figyelj rá azonban, hogy olyan szakembert válassz, aki tényleg érti a dolgát.

Ha az ingatlanközvetítőd nem kommunikál veled és hanyag munkát végez, akkor jobb, ha minél gyorsabban megszabadulsz tőle. A rosszul megválasztott ingatlanos több bajt okozhat, mint amennyit segít. Az ármegállapításhoz az interneten található kalkulátorok nagyon hasznosak lehetnek.

Ha nem nagyon akad jelentkező az ingatlanodra, akkor az első, amit meg kell vizsgálnod, hogy nem lőttél-e túl a célon az árral (és persze arra sem árt vetni egy pillantást, hogy jó telefonszámot adtál-e meg a hirdetésben).

Azt sem szabad elfelejtened, hogy nem csak a magas ár lehet az oka az érdeklődés hiányának.

Előfordulhat, hogy nem töltöttél fel jó fotókat, ami hatalmas hátrányt jelent a fényképes hirdetésekkel szemben. Már az is okozhat problémát, ha nincs elég kép a lakásodról, vagy ha a fotók nem elég igényesek, hiszen ezek gyanakvóvá tehetik a lakáskeresőket. Az is magyarázatként szolgálhat a nehézkes eladásra, ha nem elég rendezett az otthonod, akár a képeken, akár a lakásbemutatásnál.

Még ha nem is tartod magad rendszerető embernek, az eladáskor akkor is erőltesd meg magad egy kicsit.

Az sem kelt pozitív benyomást, ha valótlan információkkal és túlzásokkal dobod fel a lakáshirdetésedet. Ezzel csak azt éred el, hogy nem fognak rád találni azok az érdeklődők, akiknek a te ingatlanodra lenne szükségük.

Habár nagyon megnöveli az esélyét, sajnos még a tökéletesen belőtt ár sem garancia a gyors eladásra.

Szeretnéd, hogy a sok korrekt árú és hasonló kinézetű lakás közül, pont a tied legyen a legszimpatikusabb a vevők számára?

Fontos, hogy jó benyomása legyen a nézelődőknek az ingatlanodról, hiszen minél több az érdeklődő, annál biztosabb, hogy akad köztük komoly vevő is. Na de mik még azok az apróságok, amik igazán jó ajánlattá teszik a lakásodat?

Ha a lakásodat telezsúfolod nagy bútorokkal, akkor sokkal kisebbnek fog tűnni a belső tér, mint amilyen valójában. A berendezés esetében jobb, ha a minőségi elvet követed és stílusos, de visszafogott tárgyakat választasz.

Ha jól rendezed be a lakást, akkor egy kis szerencsével valamelyik nézelődő beleszeret a lakásodba.

Ha egy érdeklődő már teljesen beleélte magát a vásárlásba, akkor akár magasabb árat is hajlandó kifizetni, vagyis a túlárazás hatása is kiküszöbölhető néhány ügyes fogással.

Ez a jó tanács nem csak arra vonatkozik, hogy érdemes felvenni a telefonodat, ha az érdeklődők keresnek. Ellenőrizd azt is, hogy hol van a hirdetésed az ingatlankereső oldalak találati listájában, mert kevés az olyan elszánt lakáskereső, aki végignézi azt az ötven oldalt, amit a felület keresője kidob.

Jobban jársz, ha inkább előfizetsz néhány kiemelésre, mintha hónapokig vagy akár évekig próbálkoznál, mert a hirdetésed a legtöbb ember számára láthatatlan marad.

Nagyon fontos, hogy minden rendben menjen a bemutatáskor. Alaposan takaríts ki a jó benyomás érdekében, de arról se feledkezz el, hogy veled is minden rendben legyen.

Hagyj magadnak egy kis időt, arra, hogy pihenj a találkozó előtt. Negatív benyomást hagyhat maga után a háznézés, ha nyúzottan vagy türelmetlenül fogadod az érdeklődőket. Csodákat tehet, ha nyitott és kedves maradsz végig.

Összeségében a túl magas ár nem egy orvosolhatatlan probléma, úgyhogy ne ijedj meg, ha esetleg már elkövetted ezt a hibát. Ne felejtsd el, hogy az áruházakhoz hasonlóan te is bármikor bevetheted az árcsökkentés fegyverét, de akár alkuképességedet is hangsúlyozhatod a hirdetésben.

Ha van időd várni, akkor még jól is járhatsz egy kicsit magasabb árral. Az is előfordulhat, hogy az emelkedő ingatlanárak miatt egy idő után a piac magától utoléri az általad megadott összeget és észrevétlenül megoldódik a probléma. Nagyon fontos azonban, hogy ne zárkózz el az ár változtatásától.

Ha az ingatlanközvetítőd többször is javasolta a kicsit alacsonyabb összeget, vagy a vevők már sokadjára elálltak a vásárlástól a túlságosan magas ár miatt, akkor vedd fontolóra, hogy csökkentened kéne. Az sem szégyen, ha segítséget kérsz egy ingatlanostól, de akár te magad is belőheted az árat egy kis kutatás után.

A legfontosabb azonban az, hogy ne keseredj el, ha nem sikerül az első héten megtalálni a vevődet. Fogd fel inkább úgy a dolgot, mint egy jó lehetőséget a tapasztalatszerzésre, és ne felejtsd el, hogy amiatt még nem lesz eladhatatlan a lakásod, hogy nem találsz vevőt azonnal.