Lakáshitel kalkulátor 2023

Emlékszel még a Pénznyelő című filmre? Talán nem, mert Tom Hanks még 30 sem volt, amikor eljátszotta a főszerepét. A film sokak rémálmát varázsolja a vászonra sok vicces jelenettel körítve. Hanks és a felesége megvesznek egy régi, de nagyon szép házat, ahová jóformán csak a ruháikat és pár bútort kell vinniük.

Amikor beköltöznek, akkor jön a feketeleves: az álomház csak látszólag olyan jó, amihez hozzáérnek, az szétesik, kiesik, elromlik, kigyullad és összedől.

Csakhogy az újdonsült tulajdonosok elszántak, és otthont akarnak faragni a romhalmazból. A ház pedig mindent visz. A házaspár rengeteg munkáját, nyugalmát, kapcsolatát, ép idegeit és minden, de minden pénzét.

Az persze túlzás, hogy mindig ilyen lenne egy használt lakás vagy ház vásárlása, de a rejtett hiba fogalma valószínűleg senkinek nem ismeretlen, aki vásárolt már használt ingatlant.

Ráadásul nem könnyű olyan lakást találni, ami tényleg minden tekintetben megfelel az igényeidnek. Jó a lakás, de kár, hogy egyben van a fürdő és a WC. Szép a lakás, de a háló színe szörnyű, és a konyhabútort is mielőbb ki kell cserélni. Kompromisszumra szinte mindenhol szükség van.

Ha új lakást vásárolsz, ott rejtett hibára kevésbé kell számítanod. Ha a lakást nem teljesen kész állapotában veszed meg, akkor általában van lehetőséged burkolatokat, szanitereket választani, és sokszor még a helyiségeken is módosíthatsz ezt-azt.

Az új lakásban még senki sem lakott, tiszta és modern, és mindenféle felújítás nélkül azonnal beköltözhetsz.

Cserébe viszont drágább is, mint a használt lakás.

Szerencsére új lakás vásárlására lakástámogatások is elérhetők.

A támogatásoktól függetlenül 2021-től 27%-ról 5%-ra csökkent az új lakások áfája.

Ha pedig gyermeket neveltek, vagy bővülne a család, akkor többféle támogatást is igénybe vehettek. Ilyen például a CSOK és az adó-visszatérítés.

Ha jól ki tudod használni az állami támogatásokat, akár több millió forintot is spórolhatsz az új otthonod megvásárlásakor.

Az új lakás vásárlásának, csakúgy, mint a használt lakás vásárlásának megvannak az előnyei, de a buktatói is. Ahhoz, hogy ne érhessen kár, körültekintőnek kell lenned, és amennyire csak tudod, célszerű ellenőrizned az eladót.

Az új lakások jellemzője, hogy általában egy ingatlanfejlesztő, kivitelező vagy beruházó cég építi őket, akitől te megvásárolhatod az új ingatlant. Kisebb építkezéseknél lehet, hogy közvetlenül a kivitelező értékesíti a lakásokat, de nagyobbaknál több szereplő is lehet az építkezésben. A lényeg az, hogy te egy építtető cégtől vásárolsz, és nem magánszemélytől. Ennek az illeték miatt is van jelentősége.

Az építő cég tehát nem feltétlenül saját forrásból építkezik. Állhat mögötte egy nagyobb, tőkeerős beruházó cég, vagy egy bank, amelyik finanszírozza az építési projektet.

Ha bank finanszírozza az építkezést, az neked jó hír, mert az azt jelenti, hogy egy bank megvizsgálta a fejlesztőt, és hitelképesnek ítélte.

A finanszírozó bank szakaszosan folyósítja a hitelt a fejlesztőnek, és minden alkalommal ellenőrzi az építkezést is, hogy megfelelően használták-e fel a hitelt. Így kevésbé fordulhatnak elő nagy csúszások és pénzhiány sem valószínű.

A lakásokat többféle konstrukcióban kínálják:

Tervrajzról azért szeretnek vásárolni a vevők, mert az új lakások nem olcsók, és ahogy nő a készültségi fok, annál drágábbak. Olcsóbban juthatsz tehát új lakáshoz akkor, ha az építés még el sem kezdődött, vagy folyamatban van. Minél nagyobb rész van már készen belőle, annál többet kell érte fizetned.

De hogyan vehetek meg egy olyan lakást, ami még nem is létezik?

Van, hogy szakaszosan kell kifizetni a lakás árát. Az elején befizetsz 10-20% körüli előleget, majd utána a készültségi foknak megfelelően a többi részletet, az utolsót pedig akkor, amikor a lakás megkapja a használatbavételi engedélyt.

A másik lehetőség, hogy a foglaló után nincs ugyan szakaszos befizetés, de amikor az ingatlan eléri a szerkezetkész állapotot, akkor kell a vételár egy nagyobb részét kifizetni. A használatbavételi engedély utánra már csak egy kisebb részlet marad.

A fenti fizetési ütemezések általában kisebb beruházó esetén gyakoriak, a nagyobb cégek jobb lehetőségeket is kínálhatnak a vásárlóknak. Általában 10-30%-os előleget kérnek, amivel lefoglalod a lakást, a maradékot pedig az átadás után kérik el, amikor már megvan a használatbevételi engedély.

Neked vásárlóként az a legbiztonságosabb, ha a használatbavétel előtt minél kevesebbet kell fizetned, és a hitelfelvétel szempontjából is ez a kedvezőbb.

Ha a beruházó projekthitelből építi a lakásokat, akkor az általad fizetett vételár nem kerül közvetlenül a beruházóhoz, hanem elkülönítik egy letéti számlán. Csak akkor férhet hozzá, ha teljesíti a bank által szabott feltételeket. Ez biztonságosabb is, és ha a lakás hitelből épül, akkor a beruházó a vevőnek is tud kedvezőbb fizetési ütemezést kínálni.

Ha a lakást tervezőasztalról veszed, akkor számolnod kell azzal, hogy 1-1,5 év is eltelik a foglaló befizetése után, mire megkapod a lakásod.

Ha olyan a fizetési ütemezés, hogy a vételár nagyobb részét kell még a használatbavétel előtt kifizetned, akkor több millió forintod áll az építkezésben, méghozzá elég sokáig.

De ha a jelenlegi lakásod nem adod el, vagy nem a saját ingatlanodból költöznél, akkor sem mindegy, hogy a saját befektetésedben van a pénzed, vagy a beruházónál.

Ha az építkezés valami miatt csúszik, vagy megakad, például munkaerő-probléma adódik, vagy az építőanyagok beszerzésével van gond, akkor sok pénzt veszíthetsz, arról nem is beszélve, ha az építkezés valami miatt végül nem valósul meg.

Ez neked, mint vásárlónak komoly veszteségeket is okozhat.

Rendben, de mit tehetek ilyenkor?

Nézd meg a referenciáit. Ha van rá lehetőséged, személyesen is elmehetsz megnézni egy-két már elkészült házat. Akár az ottlakókkal is beszélhetsz. Érdemes megnézned, hogy milyen az elkészült munka minősége, milyen anyagokból épültek a házak.

Ha igazán bizalmatlan vagy, akkor fogadj egy műszaki ellenőrt, vagy kérj meg egy olyan megbízható ismerőst, aki ért az építkezésekhez, és nézzétek meg az eladó egy építés közben lévő projektjét. A szakavatott szem ilyenkor sokkal többet lát, mert amikor már be vannak vakolva a falak, akkor sok hibát már „befednek”.

Az építtető céget az interneten az e-cégjegyzékben is ellenőrizheted. Ha végrehajtás vagy bármilyen figyelmeztetés van ellenük, akkor az rossz jel.

Tulajdoni lapot évente kétszer ingyenesen tudsz lekérni ügyfélkapun keresztül. Ha a tulajdoni lap egyszerűbb változatával, a szemlével is megelégszel, azt 20 alkalommal tudsz ingyen letölteni. A szemle abban különbözik a teljes tulajdoni laptól, hogy csak a jelenleg is érvényes adatok szerepelnek rajta. A tulajdoni lap pedig tartalmazza az ingatlannal kapcsolatos összes korábbi bejegyzést is.

Sok mindent kideríthetsz egy ingatlan tulajdoni lapjáról. Megmutatjuk miket.

Ha az ár nagyon alacsony, mondjuk a lakás annyiba kerül, vagy olcsóbb, mint a környéken lévő használt ingatlanok, akkor az legyen gyanús. Ha a lakás túl olcsó, akkor könnyen előfordulhat, hogy egy probléma esetén a beruházónak nem lesz elég pénze befejezni a lakásodat. Ilyen lehet például az, ha az építkezés alatt nő az építőanyagok vagy a munkaerő ára. Erre pedig az építkezés 1-2 éve alatt akár sor is kerülhet.

Ha az építkezés leáll, mert a beruházónak nincs pénze folytatni, vagy csődbe megy, akkor egyáltalán nem biztos, hogy hozzájuthatsz a befizetett pénzedhez.

Próbálj meg olyan lakást választani, ahol a vételárnak minél nagyobb részét a lakás albetétesítése után kell kifizetned, tehát akkor, amikor már készen van az épület, és a lakás használatbavételi engedélyt kapott. Minél kevesebb pénzed áll a folyamatban lévő építkezésben, annál nagyobb biztonságban vagy. Így kevesebb pénzed úszhat el, ha az építkezés nem fejeződik be, vagy csődbe megy a beruházó.

Pontosan tudnod kell, hogy milyen műszaki tartalommal kapod majd meg a lakást. Ha külön kell fizetned mondjuk extra elemekért, például burkolatért vagy még egy mosdóért, akkor további költséged keletkezhet. Illetve jó, ha tudod, hogy lakáshitelből általában nem fizetheted a kiegészítő helyiségeket, mint a garázs és a tároló.

Az új lakások ára a használt lakásokéhoz képest viszonylag magas. Ez nem meglepő, hisz minden más dologgal is így szokott lenni, legyen az autó, ruha vagy bútor.

Ritka, hogy valakinek van annyi saját pénze a bankban, vagy a korábbi ingatlana eladásából, hogy tudjon venni egy teljesen új lakást. A legtöbben ezt csak lakáshitelből tudják megvalósítani.

Nekem is szükségem van hitelre!

A lakáshitelek lényege, hogy venni szeretnél egy ingatlant, aminek a vételárát saját erőből nem tudod előteremteni. Ekkor lép színre a bank, és kifizeti helyetted a vételárat. A hitelbe kapott pénz után te kamatot fizetsz.

A bank azért hajlandó beérni az alacsonyabb kamattal, mert te a hitel mellé biztosítékként felajánlod a megvásárolt ingatlant vagy akár egy másik lakást.

Amikor a hitelszerződést megkötitek, a bank jelzálogjogot jegyeztet be az ingatlanodra. Ha valami gond adódik, és te nem fizeted a törlesztőrészleteket, a bank el tudja árverezni a lakást, és az árából fedezi a veszteségeit.

Mivel a bank számára egy ilyen ügylet biztonságosabb, alacsonyabb kamat mellett is kész neked hitelt nyújtani.

Na de mi a helyzet akkor, ha a fedezet még meg sem épült?

Új lakásnál, pláne egy olyannál, ami egyelőre még csak tervrajzon létezik, kicsit bonyolultabb a helyzet.

Ha az új lakást vagy házat te építed, ahhoz kínálnak a bankok építési hitelt, amit kifejezetten az építésre találtak ki. Ezeknek az a jellegzetessége, hogy a ház épül, te folyamatosan építőanyagot veszel és mestereket fizetsz ki, és a bank is szakaszosan, azaz részletekben utalja a felvett hitelt a számládra, általában az épülő ház készültségi fokának megfelelően.

Ebben az esetben a bank megpróbálja egyensúlyban tartani a félkész ház értékét és a már folyósított hitel összegét úgy, hogy az épülő ház mindig megfelelő fedezetet nyújtson a hitelhez.

Új lakás vásárlásánál problémát jelent, ha a vételárat szakaszosan kéri a beruházó. Amíg a lakásnak nincs használatbavételi engedélye és nem történt meg az albetétesítése, addig a bank nem tud rá jelzálogjogot bejegyezni, így fedezetként nem tudod használni.

Ilyen vásárlásnál előfordul, hogy az eladónak csak az önerőt tudod kifizetni, mert a bank csak akkor folyósít, amikor a lakás már készen van. Előtte a bank az ingatlan piaci értékét sem igazán tudja meghatározni.

A bank ilyenkor csak a te hitelképességedet tudja megvizsgálni, amit egyébként minden más hitel vagy kölcsön esetében is megtesz.

Természetesen új lakásra sem lehetetlen hitelt felvenni.

Ha a szakaszos fizetés problémát jelent, akkor be lehet vonni a hitel mögé másik ingatlant is, ezt hívják pótfedezetnek. A fedezet nem csak az a ház vagy lakás lehet, amit megveszel. Ha van más ingatlanod, vagy van valaki, esetleg egy rokonod, aki hozzájárul ahhoz, hogy az ő ingatlana legyen a fedezet, akkor azt is használhatod.

Ha az építkezést egy bank finanszírozza, akkor ellenőrizheted, hogy ez a bank kínál-e számodra is valamilyen hitellehetőséget. Előfordul, hogy az a hitelintézet, amelyik a lakásépítéshez nyújtja a hitelt a beruházónak, a vevők számára is biztosít olyan hitelt, amiből a lakás vételárának a részleteit kifizethetik.

Kaphatsz hitelt még csak a tervezőasztalon létező lakás megvásárlásához, ha tulajdonjog-fenntartással veszed az ingatlant. Ez egy olyan jogi kategória, ami neked, mint vevőnek biztosítja, hogy az eladó ne adhassa el a fejed felett másnak a lakást akkor sem, ha a vételárat csak később fizeted ki.

Az ingatlan tulajdoni lapjára rákerül a neved, mint vevő. Az eladó így már nem rendelkezik az ingatlan felett, de tulajdonosként csak akkor jegyez be téged a földhivatal, ha a lakás teljes árát kifizetted.

Ehhez hasonló eljárás a tulajdonjog bejegyzésének függőben tartása. Ez is arra ad lehetőséget, hogy a vételárat ne az adásvételi szerződés megkötésével egyidőben kelljen kifizetned, hanem valamivel később, de itt maximálva van az időtartam.

Ilyenkor a földhivatalhoz benyújtjátok a kérelmet, hogy jegyezzen be téged tulajdonosként, de arra is megkéritek, hogy ezt a bejegyzést maximum 6 hónapig késleltesse. Így van 6 hónapod arra, hogy kifizesd a lakás árát.

Nézzük meg ezeket jobban.

Képzeld el, hogy veszel egy házat vagy lakást, de a vételárat részletekben fizeted ki. Ez új építésű lakásoknál viszonylag gyakori helyzet, de használt lakásoknál is lehet ilyen megállapodást kötni.

Általában úgy zajlik egy adásvétel, hogy az eladó akkor adja át neked az ingatlant, amikor már a teljes vételárat kifizetted. Az eladó azért nem adja oda neked a kulcsokat hamarabb, mert ha megtenné, akkor semmi sem garantálná, hogy te az ár fennmaradó részét is átutalod neki. Ez pedig kiszolgáltatottá tenné az eladót, hisz a kulcsok már nálad vannak, az ingatlant a nevedre bejegyezték, ő pedig innentől kezdve vagy megkapja a vételár többi részét, vagy nem.

De még ez is rendben volna, ha az adásvétel amúgy hamar lezajlik, és a vételárat egy összegben, vagy rövid időn belül fizetnéd ki. Ha viszont több kisebb részletben utalod a pénzt, és a fizetés akár másfél éven keresztül is elhúzódik, akkor épp fordított a helyzet.

Itt már te, mint vevő kerülsz kiszolgáltatott helyzetbe, hiszen csak fizetsz és fizetsz, több millió forintod van már az eladónál, de a tulajdonjog még mindig az övé. Azt csinál a lakással, amit akar, és ha közben eladná a fejed felett másnak az ingatlant, aki egyben leteszi az árát, te futhatnál a pénzed után.

Persze ott a mindkettőtök által aláírt szerződés. Elvileg, ha az eladó eláll az adásvételtől, akkor vissza kell fizetnie az addig kifizetett vételárat, sőt, a foglalót duplán, de semmi biztosítékod nincs, hogy ez meg is történik.

Ezért aztán kitaláltak egy olyan eljárást, amivel megelőzhetők, vagy legalább csökkenthetők az ilyen kiszolgáltatott helyzetek.

Ha tulajdonjog-fenntartással veszel lakást, akkor az adásvételt a földhivatal bejegyzi az ingatlan tulajdoni lapjára. Egész pontosan annak III. lapjára, a teherlapra. Ha bárki lekéri a tulajdoni lapot, akkor azt látja rajta, hogy a lakásra adásvételi szerződést kötöttek, amiben te vagy a vevő.

A lakás tulajdonjoga ugyan nem száll át rád, de az eladó innentől kezdve nem rendelkezhet az ingatlannal. Nem adhatja el másnak, és nem vehet fel rá jelzáloghitelt sem, azaz nem terhelheti meg. Jogi kifejezéssel élve a feljegyzés elidegenítési és terhelési jogot létesít az ingatlanon.

Azt, hogy ez a tulajdonjog-fenntartással kapcsolatos feljegyzés meddig maradjon a tulajdoni lapon, az eladó és a vevő határozzák meg. Nincs időbeli korlátozás, bármeddig maradhat.

Amikor a lakás teljes árát kifizetted, akkor be kell nyújtani egy kérelmet a földhivatalhoz, amelyben az eladó hozzájárul a tulajdonjog bejegyzéséhez. Ekkor a bejegyzési engedély alapján az eredeti szerződésben meghatározottak szerint bejegyez téged a földhivatal, mint tulajdonost.

Egy dologra azért érdemes figyelned.

A tulajdonjog-fenntartással biztosíthatod a lakásra az elidegenítési és terhelési tilalmat, azaz senki sem előzhet be és veheti meg előtted a lakást, és az sem valószínű, hogy egy jó nagy jelzáloggal terhelve kapod meg.

Mit tehetek ilyenkor?

Tulajdonképpen semmit. Ez rád, illetve a pénzedre nézve jelent némi veszélyt, de még mindig jobban véd, mint egy normál adásvételi szerződés, ahol a földhivatal nem is értesül az adásvételről amíg a teljes vételárat ki nem fizetted.

És még egy hatalmas előnye van!

Az, hogy az ilyen szerződéssel vásárolt, és még ki nem fizetett lakásra már kaphatsz lakáshitelt. A hitelkérelem mellé be kell nyújtanod a társasházi alapító okiratot (legalább az előzetes változatot), és ha az építési projektet egy bank finanszírozza, akkor ennek a banknak a szándéknyilatkozatát a keretbiztosítéki jelzálogjog megszüntetésével kapcsolatban.

Bár általában a bankok akkor folyósítják a hitelt, amikor már megvannak az albetétek, de van olyan bank, amelyik ad lakáshitelt még nem albetétesített társasházi lakásra is. Az épületre a használatbavételi engedélynek viszont meg kell lennie.

Ez a tulajdonjog bejegyzésének a függőben tartása. Hasonló eljárás, mint a tulajdonjog-fenntartás. Ez is arra ad lehetőséget, hogy a vevő a vételárat később fizesse ki, de itt nem lehet akármeddig várakoztatni a kérelmet, csak legfeljebb 6 hónapig.

Ezt akkor célszerű használni, ha tudod, hogy a lakás fél éven belül használatbavételi engedélyt kap.

Mit jelent a függőben tartás és miben más, mint a tulajdonjog-fenntartás?

Amikor a földhivatal megkap egy ingatlannal kapcsolatos bármilyen bejegyzési kérelmet, akkor ez a kérelem széljegyre kerül. Ez azt jelenti, hogy a földhivatal bejegyzi az ingatlan tulajdoni lapjára, hogy érkezett egy ilyen és ilyen kérés, de még nem bírálta el.

A széljegyen tehát az elbírálásra váró kérelmek sorakoznak, méghozzá beérkezési sorrendben. A földhivatal mindent beérkezés szerint bírál el, ezt hívják rangsornak. Ha egy bejegyzés valamiért megakad, az megakasztja a teljes mögötte felsorakozó kérelmek sorát is.

A függőben tartás esetén a földhivatalhoz beérkezik a kérelem, hogy téged jegyezzen be az ingatlan tulajdoni lapjára, mint új tulajdonost, de egyben az is, hogy ezt a kérelmet ne kezdje még elbírálni addig, amíg meg nem érkezik a tulajdonjog bejegyzési engedély, de legfeljebb 6 hónapig.

Ilyenkor, amíg meg nem születik a tulajdonjogról a döntés, azaz a földhivatal nem bírálja el a tulajdonjog bejegyzési kérelmet – és ugye az eladó és a te kérésedre még nem kezdi el a kérelem bírálatát –, addig semmilyen más kérelemmel nem foglalkozik.

Amikor a vételárat kifizetted és a földhivatal megkezdheti a tulajdonosi bejegyzési kérelmed feldolgozását, akkor te így egy teljesen tehermentes ingatlant kapsz meg.

Talán felmerül benned a kérdés, hogy rendben, de ennek az eljárásnak is van hátránya?

Igen van, mégpedig az, hogy ha a 6 hónap letelik, és addig nem érkezik meg a tulajdonjog bejegyzési engedély, akkor a kérelem törlődik a széljegyről, és a földhivatal elkezdi elbírálni a soron következő széljegyet.

Ha tehát mögötted sorakozott egy végrehajtás, akkor az most bejegyzésre kerül, a lakást akár el is árverezhetik a szemed előtt, hiába az eddig kifizetett vételár.

Ha várható, hogy az építkezésből még több mint 6 hónap van hátra, akkor nem érdemes függőben tartással vásárolnod, jobban megfelel a tulajdonjog-fenntartással történő vásárlás. Ez utóbbi esetben nincs maximálva az adásvételi szerződés megkötésétől a vételár teljes kifizetéséig eltelt idő.

Lakáshitelt függőben tartással is kaphatsz, de a bank itt albetétesített tulajdoni lapot is fog kérni, illetve ha nem társasházról van szó, akkor használatbavételi engedélyt.

Új lakásra lényegében ugyanolyan lakáshitelt tudsz felvenni, mint amilyet használt lakásra is kínálnak a bankok. A különbség az, hogy az új lakással kapcsolatban a bank néhány más, illetve néhol több dokumentumot is kér majd.

Ha például függőben tartással vagy tulajdonjog-fenntartással vásárolsz új lakást, akkor a hiteligényléshez be kell nyújtanod a tulajdoni lapon történt széljegy bejegyzésekről is az igazolást.

De ne szaladjunk ennyire előre.

A hitelt akkor kaphatod meg, ha teljesíted a hitelfelvétel alapfeltételeit. A hitelképességhez szükséged lesz ezekre:

Ha munkavállaló vagy, akkor elvárás, hogy 3 hónapnál régebb óta dolgozz a jelenlegi munkahelyeden, illetve hogy már ne legyél próbaidős. A határozatlan idejű munkaviszonyt – próbaidőn túl – minden bank elfogadja, a határozott idejűnél viszont lehetnek extra előírásaik. Nem minden banknál egységesek ezek. Van, ahol azt kérik, hogy legalább 1 éve dolgozz már a jelenlegi munkahelyeden, vagy legyen mögötted már legalább 1 szerződéshosszabbítás.

Ha vállalkozásod van, akkor ez nem állhat felszámolás vagy csődeljárás alatt. Az is elvárás lehet, hogy legyen már legalább egy lezárt vagy minimum egy teljes üzleti éved a cégben. Erről NAV igazolást kérnek majd.

Katás adózóként is kaphatsz lakáshitelt, de arra érdemes figyelned, hogy az egyes bankok eltérően számolják a katás jövedelmet. Van, ahol csökkentett értéken veszik figyelembe.

Ami viszont meghiúsítja a hitelfelvételt: a KHR lista.

Ha negatív státusszal szerepelsz a KHR-ben (Központi Hitelinformációs Rendszer, régen BAR lista volt a neve), akkor hitelt nem kaphatsz.

A KHR-ben minden élő hitelszerződés szerepel. A hitelek és az adósok adatait is tárolják, ez jogszabályi követelmény.

Azok, akik legalább 3 hónapja a bruttó minimálbért meghaladó összeggel késedelemben vannak egy hitelükkel, negatív listára kerülnek. Ők a rossz adósok. Amíg a tartozás fennáll, addig aktív, de ha a tartozásukat már rendezték, akkor passzív státuszban vannak a listán.

A hitelfelvétel szempontjából egyik sem jó, de aktív státusszal egészen biztosan nem lesz olyan bank, amelyik ad neked hitelt.

Ha passzív státuszban vagy a negatív adóslistán, akkor szinte biztos, hogy a bank extra biztosítékokat fog kérni, például be kell vonnod adóstársat a hitelbe és még így is nehezebb lesz elintézni a lakáshitelt.

Akár használt, akár új lakást veszel, van lehetőséged arra, hogy előzetes hitelbírálatot kérj, és ahogy majd látni fogod, ez különösen hasznos, ha új lakást szeretnél.

De kezdjük az elején.

A hitelbírálat során a bank arról szeretne meggyőződni, hogy a neked folyósított hitelt tudod majd törleszteni. Hiába a nagy értékű fedezet, ami a bank pénzét védi, a cél nem az, hogy a bank erre bármikor rátegye a kezét. A banknak is és neked is az az érdeketek, hogy a hiteltörlesztőket rendben tudd fizetni, méghozzá úgy, hogy az számodra se legyen túl megterhelő, ne kerülj miatta pénzzavarba.

A bankhitel nem arra való, hogy olyan pénzt biztosítson neked, amit sosem tudnál megkeresni. A hitelt azért veszed fel, mert jelenleg ugyan nincs egyben annyi pénzed, amiből egy lakást meg tudsz vásárolni, de ha most a kezedbe kaphatnád a jövőbeli fizetésedet, akkor kijönne belőle a lakásod ára és a megélhetésedre is maradna pénz. A bank tulajdonképpen megelőlegezi neked a jövőbeli béred egy részét.

A hitelbírálatot minden bank a saját belső szabályzata alapján végzi, de van néhány jogszabályi előírás, amihez szintén igazodnia kell. Ilyenek például a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) és a Hitelfedezeti Mutató (HFM) alkalmazása.

A bank megvizsgálja, hogy milyen és mekkora jövedelmed van, és hogy ezzel szemben milyen kiadásaid vannak. Mekkora összeget fizetsz már most is más hitelek, kölcsönök törlesztésére, van-e hitelkereted, hitelkártyád, és ezeket hogyan használod.

Ha korábban vettél már fel hitelt, akkor ellenőrzi a korábbi fizetési múltadat is. Ha mindent rendben fizettél, akkor jobb feltételekkel juthatsz a hitelhez.

Ellenőrzi a fedezetet is. Értékbecslő segítségével megállapítja a fedezet piaci (vagy forgalmi) értékét, ebből pedig azt, hogy mekkora hitelt kaphatsz a fedezet értéke alapján, és mekkora önerővel kell rendelkezned a hitelfelvételhez.

A jelzáloghitelek hitelbírálati ideje hosszabb, mint a személyi kölcsönöké, mert itt a fedezet dokumentumait is meg kell vizsgálnia a banknak. Lakáshitelnél 4-6 hét szokott lenni a bírálat ideje.

Az előzetes hitelbírálat mindenképpen hasznos lehet, ha lakást vásárolsz. Ebből megtudhatod, hogy a jövedelmed alapján várhatóan mekkora hitelt kaphatsz. Azért hívják előzetes hitelbírálatnak, mert ezt akkor érdemes igényelned, amikor még nem választottál konkrét lakást.

Előzetes hitelbírálatnál a bank az ingatlant még nem vizsgálja meg, hiszen még meg sem találtad, de a jövedelmedet már meg tudja nézni.

Az előzetes hitelbírálat megmutatja neked, hogy a jövedelmed alapján mekkora hitelre számíthatsz. Ennek birtokában tudhatod, hogy milyen értékű lakás az, amit megcélozhatsz.

Ha ezen belül felveszed a hitelt, akkor a jövedelemvizsgálatot már nem kell újra elvégezni. Ez hetekkel is le tudja rövidíteni az egyébként hosszú hitelbírálat idejét és előnybe kerülhetsz más, nem készpénzes vásárlókkal szemben, akiknek nincs arról papírja, hogy mennyi lakáshitelt kaphatnak.

Mivel az új lakások ára viszonylag magas, nem mindegy, hogy a jövedelmed alapján mekkora hitelt kaphatsz. Nagyobb biztonságot ad úgy lefoglalózni egy új lakást, hogy már tudod, hogy igényelhetsz annyi hitelt, amennyire szükséged van.

Minden bank saját maga dönti el, hogy mit ítél biztonságosnak. A folyamat tele van bonyolult számításokkal, és elég sok kérdést fel is tesznek, hogy minél pontosabban meg tudják határozni, hogy mennyi hitelt adhatnak neked, és milyen kedvezményeket kínáljanak.

Ami neked leginkább érdekes, az a jövedelem és a fedezet.

A hitelfelvétel szempontjából talán a jövedelmed a legfontosabb, mert ez a hitel elsődleges biztosítéka. Ebből kell fizetned a hiteltörlesztőt, méghozzá hosszú időn keresztül, így a banknak meg kell győződnie róla, hogy tényleg belefér a családi költségvetésbe egy hitel.

Az MNB adósságfék szabályai is azt a célt szolgálják, hogy a hitelfelvevők ne adósodjanak el túlzottan, és csak annyi hitelt vegyenek fel, ami nem jelent túl nagy megterhelést nekik.

Az adósságfék szabályokat a bankoknak kötelező alkalmazniuk. Egyik ilyen szabály a JTM-korlát.

A banknak számításba kell vennie az összes jövedelmedet, és az összes meglévő hiteled törlesztőrészletét.

A JTM-korlát azt határozza meg, hogy a jövedelmednek legfeljebb mekkora részét költheted hitelek törlesztésére egy hónapban.

Hogy ez a korlát mekkora, azt két dolog határozza meg:

Minél nagyobb a jövedelmed, és minél hosszabb kamatperiódusú hitelt veszel fel, a havi bevételedből annál nagyobb részt fordíthatsz hitelekre.

A korlát azt mutatja meg, hogy legfeljebb mennyire terhelhető a jövedelmed. A bankok nem feltétlenül engednek azért a takaró végéig nyújtózni. Ha a JTM-korlát szerint mondjuk a jövedelmed 50%-át költheted hiteltörlesztőkre, akkor is elképzelhető, hogy csak 35 vagy 40%-ig engedi adott bank terhelni a béredet.

Ma már egyre kevésbé népszerűek a változó kamatozású hitelek, és mi is azt tanácsoljuk, hogy próbálj minél hosszabb kamatperiódusú hitelt választani. Az ilyen hiteleknek ugyan valamivel magasabb lehet a kamata, de biztonságosabbak és kiszámíthatóbbak is.

A futamidőt pedig úgy próbáld megválasztani, hogy ne legyen hosszabb, mint ami feltétlenül szükséges. Hosszú futamidőnél összességében több kamatot fizetsz, ezért a hiteltörlesztőt nem érdemes egy bizonyos határon túl csökkenteni.

Úgy válaszd meg a futamidő hosszát, hogy a hiteltörlesztőt biztonságosan ki tudd fizetni, de a hitel minél hamarabb kifusson.

Az MNB adósságfék szabályainak másik lába a HFM. Ez a hitel fedezetéül szolgáló ingatlant érinti.

A hitelbírálat során a bank a fedezetet is megvizsgálja, és értékbecslő segítségével meghatározza annak a piaci (vagy forgalmi) értékét. Ez függ az ingatlan helyétől, műszaki állapotától, attól, hogy mennyire jól értékesíthető stb.

A bank meghatározza azt is, hogy milyen ingatlant fogad el fedezetként és mit nem. A kis értékű ingatlanokat, például egy garázst önálló fedezetként nem fogadnak el, csak egy másik ingatlan mellett állhatnak pótfedezetként.

A fedezet értéke 3 millió forintnál nem lehet alacsonyabb, de általában 6 millió forint az az értékhatár, amit a bankok elfogadnak.

Ami az ingatlan típusát illeti, minden bank elfogadja a lakásokat, házakat, az olyan vegyes használatú ingatlanokat, ahol a lakófunkció a nagyobb, és az építési telkeket.

A legtöbb bank nem fogadja el a kereskedelmi célú vagy üzlethelyiségeket, gyümölcsöst, szőlőt, erdőterületet vagy műhelyt.

Hitelként nem kaphatod meg a fedezet teljes értékét. A bank annak legfeljebb a 80%-áig nyújthat neked hitelt, ez a HFM szabály. Gyakori, hogy a bankok ennél nagyobb biztonságra törekszenek, és az ingatlan értékének csak a 65 vagy 70%-át veheted fel hitelként.

A fennmaradó rész az önerő, vagyis saját pénz, amit neked kell hozzátenned a lakás árához. Ha tehát ingatlant veszel, akkor a bank kifizeti annak egy bizonyos százalékát, de a maradék 30-35%-ot, vagy akár többet is, neked kell előteremtened a saját megtakarításaidból.

De mi a helyzet a tervezőasztalról vásárolt ingatlannal?

Ha a hitel fedezete az a lakás lenne, ami majd megépülve lesz a tiéd, akkor a bank csak a tervrajzból tud tájékozódni.

Ha ő maga az építkezést finanszírozó bank, akkor könnyebb a helyzet, mert tisztában van a lakások értékével.

Ha nem ő nyújtja a projekthitelt a kivitelezőnek, akkor a legtöbb esetben probléma, hogy jelzálogjogot nem tud a bank bejegyeztetni az ingatlanra.

Ilyenkor csak az önerő az, amit fel tudsz használni, ez az, amit ki tudsz fizetni a beruházónak a lakás elkészülte előtt. Próbálj meg fizetési ütemezés mellett lakást vásárolni, ahol ez megfelel a beruházónak. Emellett persze ez neked is biztonságosabb, és anyagilag is jobban jársz, ha a pénzed nem az építkezésben áll, hanem mondjuk egy megtakarításban.

Kevésbé gyakori, de van olyan bank, amelyik külön megállapodást köt a kivitelezővel, és akkor is tud folyósítani, ha az építkezést egyébként nem ő finanszírozza.

A sikeres hitelbírálat után a bank döntést hoz arról, hogy megkaphatod-e a hitelt, amit szeretnél. Ha a döntés pozitív, akkor az siker.

De a pozitív döntést a bank nem tartja akármeddig, általában 30, de legfeljebb 90 napod van arra, hogy megkösd a hitelszerződést. A szerződéskötés időpontjában érvényes feltételek lesznek mérvadóak, tehát ha időközben a kamatok emelkedtek, akkor ez neked is magasabb kamatot jelenthet, ezért emelkedő kamatoknál nem érdemes sokat várni.

Az itt meghatározott kamat addig él, amíg tart a kamatperiódus, utána változhat. Ha a hitel végig fix kamatozású, akkor a kamat változatlan marad a futamidő végéig.

Ha a türelmi időn belül nem kap az épület használatbavételi engedélyt és nem albetétesítik a lakást, akkor nem tudsz szerződést kötni, a pozitív döntés pedig érvényét veszti. Ekkor új hitelbírálatot kell kérned, sőt az is előfordulhat, hogy új hiteligénylést kell benyújtanod.

Itt megint csak van kockázata annak, hogy az új igénylésnél már csak magasabb kamat mellett kapod meg a hitelt. Ezért, ha nem tervezőasztalos hitelt veszel fel, akkor az időzítésre különösen érdemes figyelned.

Ha tervezőasztalos finanszírozást választasz, akkor megkötheted a szerződést még azelőtt, hogy a lakás elkészülne.

A bank általában csak a használatbavételi engedély megszerzése után folyósít, de a hitelt rendelkezésre tartja neked egy előre meghatározott ideig, amin belül lehívhatod. Az ilyen hiteleknél ez általában hosszú idő, akár 1,5-2 év is lehet. Ilyenkor nem vagy kitéve annak a veszélynek, hogy a bank ajánlata 2-3 hónap múlva érvényét veszti, és az egész hitelbírálat kezdődik elölről.

A rendelkezésre tartásnak díja van, a fogyasztóbarát lakáshiteleknél például 2%.

Ha a szerződés és a folyósítás között sok idő telik el, akkor az első részlet utalása előtt a bank valószínűleg újra ellenőrizni fogja a KHR-ben a státuszodat, és meg fogja nézni, hogy még mindig van-e megfelelő jövedelmed. Ehhez számlakivonatot is kérhet.

Ha közben a KHR-ben negatív státuszt kaptál vagy nincs már meg a munkád, akkor a bank nem folyósít.

Előfordulhat az is, hogy a hitelt részletekben kapod meg, és az első részt a bank már átutalta. Ilyenkor a többi részlet előtt a bank már nem vizsgálja meg újra a jövedelmedet.

Ha az új lakás vásárlásához hitelt is igényeltél, akkor fontos, hogy figyelj a határidőkre.

Tervezőasztalos hitelnél az a jó, ha a rendelkezésre tartási idő hosszú. Ez persze neked kiadással jár, hiszen a rendelkezésre tartás díját fizetned kell. Minél hamarabb elkészül tehát a lakás, annál jobb, de a valóságban nem jellemző, hogy egy építkezés határidőn belül korábban lezajlik.

Ha az új lakás nem kapja meg határidőn belül a használatbavételi engedélyt, akkor adódhatnak problémák.

Kérheted, hogy a bank hosszabbítsa meg a rendelkezésre tartási időt, de ezt csak szerződésmódosítás keretében teheted meg, aminek megint csak díja van.

Ha a lakást az új határidőn belül sem adják át, vagy a bank nem járul hozzá a módosításhoz, akkor fel is mondhatja a hitelszerződésedet.

Igen.

Ezek olyan hitelek, amelyek megkapták a Magyar Nemzeti Bank (MNB) fogyasztóbarát minősítését. Jellemzőjük, hogy egységes és kedvező feltételek mellett kínálják a bankok.

Könnyen összehasonlíthatók, ami segít a választásban.

A főbb jellemzőik:

Arra figyelj, hogy nem minden bank kínál fogyasztóbarát lakáshitelt mindegyik hitelcélra, de jó hír, hogy az új lakás vásárlása általában szerepel ezek között. A tervezőasztalos hitelekről érdemes a bankoknál érdeklődnöd.

Ha érdekel, milyen fogyasztóbarát lakáshitelek vannak, itt megnézheted.

Az új lakás vásárlásához korábban igényelhető zöld hitel nagy űrt hagyott maga után, de már itt a fogyasztóbarát zöld hitel, amit kifejezetten zöld ingatlanokhoz igényelhetsz majd.

Kamatkedvezmények és díjkedvezmények is elérhetők lehetnek, ha energiahatékony ingatlan vásárlására vagy építésére kérsz hitelt.

Az állami támogatásokat kifejezetten szeretik új lakás vásárlására adni. Kezdetben a CSOK-ot másmilyen lakásra nem is lehetett felvenni, csak új építésűre, és azóta a felvehető támogatások köre is bővült.

Könnyebbséget jelent, hogy 2021-től újra 5% az új lakások áfája. Ez azt jelenti, hogy egy olyan lakás vásárlásért, amelynek nettó 35 millió forint az ára, 5%-os áfával számolva 7,7 millió forinttal kell kevesebbet fizetned, mint az áfacsökkentés előtt.

A kedvezményes áfa a

használható.

Fontos, hogy az ingatlant csak kivitelező építheti, és tőle kell megvásárolnod. A saját erős építés nem tartozik tehát ebbe a körbe.

A kedvezményes áfát az olyan új lakások értékesítésénél, illetve építkezéseknél lehet alkalmazni, ahol az építési engedélyt 2024. december 31-ig megszerezte a kivitelező. Ezeket az építkezéseket 2028. december 31-ig kell befejezni.

Az 5%-os áfa akkor is érvényes, ha a te már 2020-ban aláírtad a szerződést. Ebben az esetben akkor vásárolhatod a lakást a kedvezményes áfával, ha a szerződésben külön fel van tüntetve a lakás nettó ára.

Az 5%-os lakásáfa, bár több millió forintos kedvezményt jelent, nem valószínű, hogy komoly változást okoz az új ingatlanok árában. Az viszont elképzelhető, hogy ösztönzi az építkezéseket, így több lakás épül majd, és ez már lehet hatással az árakra is.

Ha lakást vásárolsz, akkor vagyonátruházási illetéket kell fizetned utána, ami a lakás vételárának 4%-a.

Új lakás esetén illetékkedvezményeket akkor kaphatsz, ha a lakást gazdálkodó szervezettől vásárolod. Figyelj arra, hogy az építtető ne magánszemélyként értékesítse neked a lakást, mert ebben az esetben illetékkedvezményt nem kaphatsz.

Új lakás vásárlására lakáscélú állami támogatásokat is igénybe vehetsz:

Lényegében kétfajta támogatási forma elérhető. Az egyik a CSOK, ami egy vissza nem térítendő állami támogatás. Ha teljesíted a feltételeket, akkor igényelheted, de a pénzt nem kell visszafizetned.

Ehhez hasonló az adó-visszatérítés is annyiban, hogy itt egy már kifizetett adót kapsz vissza, és semmilyen visszafizetési kötelezettséged nem lesz.

A másik forma a kamattámogatott kölcsönök. Itt több támogatás is létezik, és az a lényegük, hogy az állam a kölcsönök kamatának a megfizetésében nyújt segítséget, így lényegében alacsonyabb kamat mellett juthatsz hozzá a hitelhez.

De melyik fajta mit takar pontosan? Nézzük meg jobban!

A CSOK támogatást akkor igényelheted, ha gyermeket nevelsz vagy vállalsz. Ha már van gyermeked, akkor egyedülállóként, vagy a pároddal együtt is kérheted, ilyenkor a házasság nem feltétel. Akkor kell házasoknak lennetek, ha még nincs gyermeketek, de vállaljátok, hogy lesz. Vállalt gyermeknél legalább az egyikőtöknek 40 év alatt kell lennie.

Gyermeknek minősül a 12. hetet betöltött magzat és a 25. évét még be nem töltött gyermek. A felső életkori megkötés nem vonatkozik a megváltozott munkaképességű személyekre. A szülőknek és gyermekeiknek az igényléskor egy háztartásban kell élniük, illetve az új lakásba együtt kell költözniük.

A kedvezményt akkor kaphatod meg, ha

Az elvárt TB jogviszony hossza attól függ, hogy hány gyermek után igényled a támogatást.

A negatív KHR státusz CSOK-nál nem kizáró ok. Ha negatív státuszod van, akkor is megkaphatod a támogatást (de a mellé igényelhető CSOK-hitelt már nem).

A CSOK-ot egy gyerek után csak egyszer kérheted.

A támogatást igénybe veheted olyan új építésű lakás vagy ház megvásárlásához, amelyek

A lakást gazdálkodó szervezetnek kell építenie (kivitelezőnek, ingatlanfejlesztőnek stb.), és tőle vásárolod meg te első tulajdonosként.

CSOK-ot csak akkor kaphatsz, ha a kivitelező cégben nincs tulajdonrészed.

A támogatást a gyerek számához igazított megfelelő méretű új lakáshoz használhatod csak fel.

A minimális hasznos alapterület, ha új lakást veszel:

Ha új házat veszel:

A támogatás összege szintén a gyermekek számától függ:

Fontos, hogy ahhoz, hogy a támogatást megkapd, az adásvételi szerződés megkötésétől számított 180 napon belül be kell nyújtanod a bankhoz az igénylésedet. A bank viszont csak akkor utal, ha a lakásod átadása megtörtént. Ha közben kicsúszol a határidőből, akkor akár el is bukhatod a CSOK összegét.

Már az is jelentős megtakarítás, hogy az új lakások áfája 5%, de ha CSOK támogatást igényelsz, akkor még ezt a kedvezményes áfát is visszaigényelheted.

Ha legfeljebb 150 m2 alapterületű új lakást, vagy legfeljebb 300 m2 alapterületű új házat veszel, és teljesíted a CSOK feltételeit, akkor az áfát visszakapod.

A támogatást csak egyszer veheted igénybe. Csak a 2021. január 1-je után kiállított számla áfáját kérheted vissza, és a támogatást legfeljebb 2024. december 31-ig kérheted. Az igénylést a CSOK kérelemmel együtt kell benyújtanod.

27%-os áfát nem igényelhetsz vissza, az 5%-os áfánál pedig nincs felső összeghatár, a számlán szereplő teljes áfát visszakérheted.

Ha CSOK-ot igényelsz, akkor még egy további kedvezmény is elérhető számodra. CSOK-kal vásárolt ingatlan után nem kell megfizetned a 4%-os vagyonátruházási illetéket sem.

Ha legalább 2 gyermek után CSOK-ot igényelsz, akkor mellé elérhető a kamattámogatott CSOK hitel is.

A CSOK hitelt akkor kaphatod meg, ha jogosult vagy a CSOK támogatásra is, a feltételeik megegyeznek. Fontos, hogy a CSOK hitel nem támogatás, azt vissza kell fizetned a banknak, ezért ha a KHR-ben negatív státusszal szerepelsz, az a felvételénél kizáró ok.

A CSOK hitel összege attól függ, hogy hány gyermeket neveltek vagy vállaltok.

A hitel kamata legfeljebb 3% és a futamidő végéig fix. A kamattámogatás időtartama 25 év.

A CSOK-hoz hasonlóan a CSOK hitelhez is az adásvételi szerződés megkötése utáni 180 napon belül kell benyújtanod a bankhoz az igénylést.

Ha a lakásnak még nincs használatbavételi engedélye, a hitelt a bank akkor is folyósíthatja, de a kamattámogatást csak a használatbavételi engedély megszerzése után kapod majd.

Ezt a támogatást olyan új lakásra használhatod fel, amelynek a vételára legfeljebb 30 millió forint. Kamattámogatott kölcsönként 15 millió forintot vehetsz fel.

A támogatás feltétele, hogy

A futamidő ennél persze hosszabb is lehet. A támogatás mértéke a gyerekek számától függ, és az állampapírhozamok százalékában határozzák meg.

A támogatást csak egyszer veheted fel. A kamattámogatás 5 éve alatt a lakáson haszonélvezet vagy használati jog nem lehet.

Ha a támogatott hitelt olyan új lakásra használod, aminek még nincs meg a használatbavételi engedélye, akkor nyilatkoznod kell arról, hogy a használatbavételi engedélyt a támogatási időszak lejárta előtt bemutatod a banknak.

Csak akkor jár kamattámogatás az Otthonteremtési lakáshitelekre, ha a kamat 6% felett van.

Ez egy nagyon régi támogatási rendszer, aminél sokkal jobbak is vannak már. Ezt a támogatást olyan új, összkomfortos lakás megvásárlására használhatod, aminek a vételára a telekhányad nélkül Budapesten és a megyei jogú városokban legfeljebb 25 millió forint, és egyéb településeken legfeljebb 20 millió forint.

A felvehető hitel összege Budapesten és a megyei jogú városokban legfeljebb 12,5 millió és egyéb településeken legfeljebb 10 millió forint lehet.

A kamattámogatás mértéke az életkorodtól (ha párkapcsolatban élsz, akkor mindkettőtök életkora számít), és a gyermekeitek számától függ.

Feltétel, hogy legfeljebb 1 gyermek esetén 35 év alatt, vagy legalább 2 gyermek esetén 45 év alatt legyetek.

A támogatást csak akkor veheted igénybe, ha sem neked, sem a párodnak vagy gyermekeiteknek nincs lakástulajdonotok vagy használati jogotok más lakáson.

A támogatást a hitel futamidejének első 20 évében kapod az államtól. Mértékét az állampapírhozam százalékában határozzák meg.

A mértéke:

Ha 45 éves korod előtt bővül a családod, akkor a kamattámogatás mértéke ennek megfelelően nő. Ha az eltartott gyermekek száma csökken, a támogatás akkor sem lehet kevesebb mint korábban volt.

Ezeknek a régi támogatásoknak a helyét mára átvette a CSOK és a CSOK hitel, ezért nagyon kevés hitelintézet kínálja. Ha kamattámogatott kölcsönt szeretnél, akkor inkább a CSOK és Babaváró hitelek feltételeit érdemes átnézned.