Osztatlan közös tulajdon: minden, amit tudnod kell 2024-ben

Osztatlan közös tulajdon akkor áll fenn, ha egy ingatlannak egyszerre több tulajdonosa van. Ilyenkor az ingatlan használata mindenki számára megengedett, ugyanakkor a tulajdonosok ezt a jogukat nem gyakorolhatják a többi tulajdonos jogainak a kárára.

Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanokra jellemző, hogy egy helyrajzi számuk és egy tulajdoni lapjuk van. Az ilyen ingatlan lehet belterületi, beépíthető vagy külterületi ingatlan, illetve termőföld is.

Az osztatlan közös tulajdon gyakran fordul elő ikerházak, illetve mezőgazdasági területek esetében, de például a társasházak kertje is ebbe a kategóriába szokott esni.

Osztatlan közös tulajdon esetén nemcsak a használat, hanem a haszon és a költségek is közösek. Egy megosztott üzlethelység vagy kiadott albérlet esetén előfordulhat, hogy a közös tulajdon nyereséget termel. Ilyenkor a tulajdonosok a tulajdoni hányaduk arányában osztoznak a bevételen.

A költségekre ugyanez a megosztás vonatkozik, a tulajdoni hányad szerint kell állni a kiadásokat.

Gyakran felmerülő kérdés, hogy a tulajdonosok miként döntenek a közös ingatlannal kapcsolatos kérdésekben. A választás kétféle lehet:

Az ingatlan birtoklása, a hasznosítás, illetve a használat kérdéseiben elegendő a többségi szavazás, ilyenkor a tulajdonosok szavazata a tulajdoni hányaduknak megfelelően számít.

Egyhangú határozatra van szükség a tulajdonjog átruházáshoz, a használatba adáshoz, a haszonélvezeti jog adásához vagy az ingatlan megterheléséhez. Ilyenkor már egyetlen tulajdonos ellenszavazata azt jelenti, hogy a javaslatot el kell utasítani.

Fontos, hogy ez a közös részre vonatkozik, egy ikerház vagy társasházi lakás esetén nincs szükség arra, hogy a szomszédod beleegyezzen az eladásba.

Ugyanakkor az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatos döntéshozatal rendkívül nehézkes lehet, különösen, ha sok tulajdonosa van az ingatlannak (ne felejtsük el, hogy akár több tucat tulajdoni hányad sem ritka).

Fontos, hogy a használat, illetve a birtoklás joga nem mindig egyezik meg a tulajdoni részesedés arányával, a résztulajdonosok máshogy is megegyezhetnek egymás között. Például lehetséges, hogy csak egyetlen tulajdonos használja az ingatlant, esetleg az igénybevételt időközönként váltva osztják fel egymás között. Az erről szóló egyességet a használati megosztási megállapodásban rögzítik a tulajdonosok.

A használati megosztási szerződés olyan ingatlanok esetén fordul elő leggyakrabban, ahol kevesebb mint 5 lakás van. Ez a megállapodás – a társasház alapító okiratához hasonlóan – a közös és a külön tulajdonú részeket választja el. Egy ilyen szerződés esetében különösen figyelj oda a világos megfogalmazásra, mert rengeteg konfliktust eredményezhet, ha nincsenek kellően tisztázva a viszonyok.

Ingatlanvásárláskor elengedhetetlen a tulajdoni lap ellenőrzése. Ennek a dokumentumnak a segítségével arról is értesülhetsz, ha a megvásárolni kívánt ingatlan osztatlan közös tulajdonban van. Ilyenkor érdemes mérlegelni a vásárlást, hiszen ennek a tulajdoni viszonytípusnak sokféle hátránya lehet. Ugyanakkor fontos szem előtt tartani, hogy a problémára létezik jogi megoldás, így ne utasíts el élből egy ilyen ingatlant. Nézzük meg a leggyakoribb nehézségeket.

Az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok sokszor közös mérőórájuk van. Ha a többi tulajdonos (például egy ikerház esetén a szomszédod) nem fizeti ki az ő részét, akkor kellemetlen anyagi következményekkel kell szembenézned. Ha nem szeretnéd, hogy kikapcsolják a közműveket, akkor neked kell kifizetned a hátralékot.

Ha később el szeretnéd adni az ingatlant, akkor az osztatlan közös tulajdon miatt kevésbé lesz kelendő a lakás, illetve a telek. Sajnos a vevőket sokszor megijesztik a várható jogi problémák, a konfliktus és a kevés információ.

A helyzetet bonyolítja, hogy a résztulajdonosokat tájékoztatnod kell az eladásról és biztosítanod kell számukra az elővásárlási jogot. Ez különösen nehézkes lehet, ha valamelyik résztulajdonos külföldön tartózkodik és a folyamat elhúzódásához vezethet.

Az erdő, illetve a mezőgazdasági területek adásvételekor az adminisztráció is komplikálhatja a megállapodást, mert ebben az esetben 60 napra ki kell függeszteni az ajánlatot az illetékes önkormányzat hirdetőtáblájára. Ne felejtsd el, hogy a termőföldek adás-vétele bonyolultabb mint egy lakás esete, így a tényleges lépések megtétele előtt érdemes alaposan tájékozódnod.

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy a többi résztulajdonos megvásárolhatja a vevőd elől az eladni kívánt ingatlant az adás-vételi szerződésen szereplő feltételek mellett.

Ez azt jelenti, hogy az adásvételi ajánlat tartalmát minden résztulajdonossal igazolhatóan meg kell ismertetned és időt kell hagynod arra, hogy döntsenek a joggyakorlásról.

Ez a kötelességed extra erőfeszítéseket jelent az ingatlanértékesítés bonyolult és fárasztó folyamata közben.

Arról sem szabad elfelejtkezned, hogy az elővásárlási jog biztosítása plusz költségeket jelent az eladás során. Általában egy okiratszerkesztő és ellenjegyző ügyvéd megbízására van szükség. Nem személyes kézbesítés esetén tértivevényes levélben kell elküldened a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosult többi tulajdonosnak. Ezzel garantálhatod, hogy a dokumentum biztosan kézbesítve lesz a címzetteknek.

Az elővásárlási jog vevőként is kellemetlenségeket okozhat, hiszen előfordulhat, hogy az adásvételi szerződés megírása után veszíted el a ház megvásárlásának a lehetőségét (ha az egyik tulajdonos él az elővásárlási jogával).

Bizonyos típusú ingatlanok (például társasházi lakások) esetén vevőként azzal is fontos tisztában lenned, hogy mik vannak külön tulajdonban és mi számít közösnek.

Számít, hogy:

Társasházak az alapító okiratban szerepel, hogy mi tartozik kizárólagosan hozzád és mi a közös tulajdon.

A nem lakás célt szolgáló helyiségek általában közös tulajdonban vannak (előtér, folyosók, belső kert). Ne felejtsd el, hogy az épület tartószerkezete és minden olyan berendezés, ami a biztonságot garantálja közös tulajdonú (akkor is, ha területileg a lakásodhoz tartozik). Ezeken nem hajthatsz végre átalakításokat a többi tulajdonos engedélye nélkül, például nem bővítheted a lakásodat a folyosó egy részének kisajátításával.

A társasházak esetén a közös terület a törzslapon látszik, a garázs és tároló általában külön helyrajzi számot kap, mint a lakás.

Az osztatlan közös tulajdon és a lakáshitel felvétele nem zárják ki egymást, viszont meg kell felelned néhány fontos feltételnek:

Jó hír, hogy a fenti feltételek teljesülése mellett nemcsak lakáshitel vehető fel, hanem olyan állami támogatásokra is jogosulttá válhatsz, mint a CSOK Plusz.

Ha egy tulajdonos lakáshitelt vesz fel a saját tulajdonrésze megvásárlásához, akkor (használati megosztási szerződés megléte esetén) nem válik minden tulajdonrész terheltté, ezért a kölcsön nem jelent kockázatot a többi lakó számára.

Ebben segít a 2021-ben az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről szóló törvény. Ez a szabályozás főként a sok résztulajdonos kezében lévő termőföldek helyzetét igyekszik rendezni, amelyek a megegyezés nehézsége miatt csak problémásan művelhetők.

A törvény szerint a felszámolásra ez a 3 megoldás van:

A megosztás csak abban az esetben lehetséges, ha a földterületek jól használhatók és a jövőben is értékesíthetők maradnak. Egy tulajdonos kezében minimum 1 hektár területnek kell maradnia, ha szántóról, rétről, legelőről, fásított területről vagy erdőről van szó. A gyümölcsösök, nádasok, kertek és szőlők esetén 3 000 négyzetméter a minimum, míg zártkertek esetén 1 500 négyzetméter az alsó határ.

A megosztásra a legegyszerűbben a Nemzeti Földügyi Központ által készített osztóprogram segítségével kerülhet sor, amelyhez Ügyfélkapura van szükséged. Az osztóprogramhoz a Földhivatalban kaphatsz hozzáférést és a tulajdonosoknak 90 nap áll rendelkezésére az osztás elvégzéséhez. Ennek a díja 15 000 forint. Fontos, hogy az egyezséget ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni.

Ha ezek a területi követelmények nem valósulhatnak meg, akkor a bekebelezés vagy a kisajátítás lehetőségével élhetnek a résztulajdonosok, ha az osztatlan közös tulajdon megszüntetése a céljuk.

A bekebelezés során egyetlen tulajdonos veszi tulajdonba az egész ingatlant, ez rendszerint a többi tulajdonos kivásárlásával történik.

A kisajátításra akkor szokott sor kerülni, ha a tulajdonosok száma nagyon magas és csak végső esetben lehet ehhez a megoldáshoz folyamodni. Ilyenkor az állam tulajdonába kerül az ingatlan egésze a korábbi résztulajdonosok pedig kárpótlást kapnak.

Az eljárás akkor kezdeményezhető, ha a hektárban kifejezett terület nagysága és a tulajdonosok száma által képzett hányados kisebb mint 0,5, illetve több mint 30 résztulajdonosa van a területnek. Ha több mint 100 ember osztozik a tulajdonjogon, akkor nem számít a hányados nagysága, mindenképpen kezdeményezhető a kisajátítás.