Osztatlan közös tulajdon: minden, amit tudnod kell 2024-ben

Olyan ingatlant vásárolnál, aminek több tulajdonosa van? Segítünk a buktatókat elkerülni.
Mit mond szakértőnk?Bezár
Olyan ingatlant vásárolnál, aminek több tulajdonosa van? Segítünk a buktatókat elkerülni.

Az osztatlan közös tulajdon jogviszonya egy olyan helyzet, amely rengeteg konfliktusnak lehet a forrása. Ilyen esetben egy ingatlannak több résztulajdonosa van, akiknek közösen kell döntenie az ingatlant érintő kérdésekben. Ez a feladat különösen nehéz lehet, ha több tucat személy osztozik az ingatlanon.

Szerencsére van lehetőség arra, hogy az osztatlan közös tulajdont megszűntesd, ez a folyamat megosztás, bekebelezés vagy kisajátítás útján mehet végbe. Az osztatlan közös tulajdonhoz kapcsolódó szabályozásokat ingatlan adásvétel előtt is érdemes megismerni, hiszen sokféle kellemetlenség származhat abból, ha nem vagy tisztában a részletekkel.

  • Írta: Bodor Anna
  • frissítve: 2024. január 1.
  • promóció

Az ingatlanvásárlás vagy az öröklés kapcsán sokszor felmerül az osztatlan közös tulajdon fogalma. Ez a típusú tulajdonjog rengeteg konfliktushoz vezethet, így érdemes tisztában lenni a vonatkozó szabályozásokkal és megoldási lehetőségekkel. Útmutatónk segítségével azt is megtudhatod, hogy az osztatlan közös tulajdon hogyan befolyásolja a hitelfelvételt és miként szüntethető meg.

Osztatlan közös tulajdonjog esetén sokszor van szükség a hatékony konfliktuskezelési stratégiákra, hiszen egy ilyen tulajdonjogi viszony rengeteg ütközési pontot rejteget magában. Ha eredményesen szeretnéd kezelni a helyzetet, akkor nemcsak a megfelelő kommunikáció és az együttműködés szabályait kell betartanod, hanem az osztatlan közös tulajdonra vonatkozó előírásokkal is meg kell ismerkedned.

Mi az osztatlan közös tulajdon?

Osztatlan közös tulajdonról akkor beszélünk, ha egy ingatlannak egyszerre több tulajdonosa van. Ilyenkor az ingatlan használata mindenki számára megengedett, ugyanakkor a tulajdonosok ezt a jogukat nem gyakorolhatják a többi tulajdonos jogainak a kárára. Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanokra jellemző, hogy egy helyrajzi számuk és egy tulajdoni lapjuk van. Az ilyen ingatlan lehet belterületi, beépíthető vagy külterületi ingatlan, illetve termőföld is.

Az osztatlan közös tulajdon gyakran fordul elő ikerházak, illetve mezőgazdasági területek esetében, de például a társasházak kertje is ebbe a kategóriába szokott esni.

Épülő ikerház ami osztatlan közös tulajdonként van a tulajdoni lapon

Osztatlan közös tulajdon esetén nemcsak a használat, hanem a haszon és a költségek is közösek. Egy megosztott üzlethelység vagy kiadott albérlet esetén előfordulhat, hogy a közös tulajdon nyereséget termel. Ilyenkor a tulajdonosok a tulajdoni hányaduk arányában osztoznak a bevételen.

A költségekre ugyanez a megosztás vonatkozik, a tulajdoni hányad szerint kell állni a kiadásokat.

A tulajdoni hányadot nem szó szerint kell érteni. Nem az adott ingatlan vagy telek oszlik több részre, hanem a joggyakorlás.

Gyakran felmerülő kérdés, hogy a tulajdonosok miként döntenek a közös ingatlannal kapcsolatos kérdésekben. A választás kétféle lehet:

  1. többségi szavazás
  2. egyhangú határozat.

Az ingatlan birtoklása, a hasznosítás, illetve a használat kérdéseiben elegendő a többségi szavazás, ilyenkor a tulajdonosok szavazata a tulajdoni hányaduknak megfelelően számít.

Egyhangú határozatra van szükség a tulajdonjog átruházáshoz, a használatba adáshoz, a haszonélvezeti jog adásához vagy az ingatlan megterheléséhez. Ilyenkor már egyetlen tulajdonos ellenszavazata azt jelenti, hogy a javaslatot el kell utasítani.

Fontos, hogy ez a közös részre vonatkozik, egy ikerház vagy társasházi lakás esetén nincs szükség arra, hogy a szomszédod beleegyezzen az eladásba.

Ugyanakkor az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatos döntéshozatal rendkívül nehézkes lehet, különösen, ha sok tulajdonosa van az ingatlannak (ne felejtsük el, hogy akár több tucat tulajdoni hányad sem ritka).

Fontos, hogy a használat, illetve a birtoklás joga nem mindig egyezik meg a tulajdoni részesedés arányával, a résztulajdonosok máshogy is megegyezhetnek egymás között. Például lehetséges, hogy csak egyetlen tulajdonos használja az ingatlant, esetleg az igénybevételt időközönként váltva osztják fel egymás között. Az erről szóló egyességet a használati megosztási megállapodásban rögzítik a tulajdonosok.

Osztatlan közös tulajdon és adásvétel

Ingatlanvásárláskor elengedhetetlen a tulajdoni lap ellenőrzése. Ennek a dokumentumnak a segítségével arról is értesülhetsz, ha a megvásárolni kívánt ingatlan osztatlan közös tulajdonban van. Ilyenkor érdemes mérlegelni a vásárlást, hiszen ennek a tulajdoni viszonytípusnak sokféle hátránya lehet. Ugyanakkor fontos szem előtt tartani, hogy a problémára létezik jogi megoldás, így ne utasíts el élből egy ilyen ingatlant. Nézzük meg a leggyakoribb nehézségeket.

1. Problémát jelenthetnek a közüzemi számlák

Az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok sokszor közös mérőórájuk van. Ha a többi tulajdonos (például egy ikerház esetén a szomszédod) nem fizeti ki az ő részét, akkor kellemetlen anyagi következményekkel kell szembenézned. Ha nem szeretnéd, hogy kikapcsolják a közműveket, akkor neked kell kifizetned a hátralékot.

2. Nehezebb lesz az eladás

Ha később el szeretnéd adni az ingatlant, akkor az osztatlan közös tulajdon miatt kevésbé lesz kelendő a lakás, illetve a telek. Sajnos a vevőket sokszor megijesztik a várható jogi problémák, a konfliktus és a kevés információ.

A helyzetet bonyolítja, hogy a résztulajdonosokat tájékoztatnod kell az eladásról és biztosítanod kell számukra az elővásárlási jogot. Ez különösen nehézkes lehet, ha valamelyik résztulajdonos külföldön tartózkodik és a folyamat elhúzódásához vezethet.

Az erdő, illetve a mezőgazdasági területek adásvételekor az adminisztráció is komplikálhatja a megállapodást, mert ebben az esetben 60 napra ki kell függeszteni az ajánlatot az illetékes önkormányzat hirdetőtáblájára. Ne felejtsd el, hogy a termőföldek adás-vétele bonyolultabb mint egy lakás esete, így a tényleges lépések megtétele előtt érdemes alaposan tájékozódnod.

Osztatlan közös tulajdon eladója aggódik az elővásárlási jog biztosítása miatt

3. Biztosítanod kell az elővásárlási jogot

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy a többi résztulajdonos megvásárolhatja a vevőd elől az eladni kívánt ingatlant az adás-vételi szerződésen szereplő feltételek mellett. Ez azt jelenti, hogy az adásvételi ajánlat tartalmát minden résztulajdonossal igazolhatóan meg kell ismertetned és időt kell hagynod arra, hogy döntsenek a joggyakorlásról.

Ez a kötelességed extra erőfeszítéseket jelent az ingatlanértékesítés bonyolult és fárasztó folyamata közben.

Arról sem szabad elfelejtkezned, hogy az elővásárlási jog biztosítása plusz költségeket jelent az eladás során. Általában egy okiratszerkesztő és ellenjegyző ügyvéd megbízására van szükség. Nem személyes kézbesítés esetén tértivevényes levélben kell elküldened a vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosult többi tulajdonosnak. Ezzel garantálhatod, hogy a dokumentum biztosan kézbesítve lesz a címzetteknek.

Az elővásárlási jog vevőként is kellemetlenségeket okozhat, hiszen előfordulhat, hogy az adásvételi szerződés megírása után veszíted el a ház megvásárlásának a lehetőségét (ha az egyik tulajdonos él az elővásárlási jogával).

Társasházaknál egyszerűbb a helyzet

Bizonyos típusú ingatlanok (például társasházi lakások) esetén vevőként azzal is fontos tisztában lenned, hogy mik vannak külön tulajdonban és mi számít közösnek.

Számít, hogy:

  • társasházról van szó
  • vagy használati megosztási szerződés alapján vannak elkülönítve a kizárólagosan és a közösen használt részek.

Társasházak az alapító okiratban szerepel, hogy mi tartozik kizárólagosan hozzád és mi a közös tulajdon. A nem lakás célt szolgáló helyiségek általában közös tulajdonban vannak (előtér, folyosók, belső kert). Ne felejtsd el, hogy az épület tartószerkezete és minden olyan berendezés, ami a biztonságot garantálja közös tulajdonú (akkor is, ha területileg a lakásodhoz tartozik). Ezeken nem hajthatsz végre átalakításokat a többi tulajdonos engedélye nélkül, például nem bővítheted a lakásodat a folyosó egy részének kisajátításával.

A társasházak esetén a közös terület a törzslapon látszik, a garázs és tároló általában külön helyrajzi számot kap, mint a lakás.

A használati megosztási szerződés olyan ingatlanok esetén fordul elő leggyakrabban, ahol kevesebb mint 5 lakás van. Ez – a társasház alapító okiratához hasonlóan – a közös és a külön tulajdonú részeket választja el. Egy ilyen szerződés esetében különösen figyelj oda a világos megfogalmazásra, mert rengeteg konfliktust eredményezhet, ha nincsenek kellően tisztázva a viszonyok.

Osztatlan közös tulajdon és hitelfelvétel

Az osztatlan közös tulajdon és a lakáshitel felvétele nem zárják ki egymást, viszont meg kell felelned néhány fontos feltételnek:

  • az ingatlannak rendelkeznie kell saját bejárattal
  • besorolás szerint lakóingatlannak kell lennie
  • különálló mérőórákat kell felszerelni
  • az ingatlannak forgalomképesnek kell lennie. Ez azt jelenti, hogy a lakás nyilvántartási státusza rendezett.
  • rendelkezned kell ügyvéd által ellenjegyzet és a tulajdonosok aláírásával ellátott használati megosztási szerződéssel
  • be kell nyújtanod a bank felé a lemondó nyilatkozatokat. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonostársak nem élnek az elővásárlás jogával.
  • az osztatlan közös tulajdon jogviszonyáról tájékoztatnod kell az értékbecslőt.

Jó hír, hogy a fenti feltételek teljesülése mellett nemcsak lakáshitel vehető fel, hanem olyan állami támogatásokra is jogosulttá válhatsz, mint a CSOK .

Fontos kiemelni, hogy ha egy tulajdonos lakáshitelt vesz fel a saját tulajdonrésze megvásárlásához, akkor (használati megosztási szerződés megléte esetén) nem válik minden tulajdonrész terheltté, ezért a kölcsön nem jelent kockázatot a többi lakó számára.

A feltételek teljesítése időigényes lehet, de még ezek után sem szabad elkapkodnod a hitelfelvételt. A bankok különböző lakáshitelei között nagy különbségek lehetnek, ezért érdemes összehasonlítanod az ajánlatokat. A gyors és hatékony összehasonlításhoz használd lakáshitel-kalkulátorunkat.

Ilyen lakáshiteleket kínálnak a bankok ingatlanvásárláshoz

Vissza
Hitelösszeg
Futamidő
Család nettó jövedelme
Gyermekek
További beállítások
Bezár

A kalkulációhoz választhatsz még az alábbiak közül, aztán nyomd meg a Hitelek keresése gombot!

Ha tudod előre, hogy hamarabb vissza tudod fizetni, állítsd be, hány év múlva, hogy még kedvezőbb lakáshiteleket tudjunk mutatni.

Csak ilyen kamatperiódusú hiteleket szeretnék látni:

Csak ezektől a bankoktól szeretnék lakáshiteleket látni


				
Bezár

Azon dolgozunk, hogy a rengeteg lakáshitel közül megtalálhasd a legjobbat.

Most kalkuláljuk a(z)
    lakáshiteleket...
    Rendezés:
    Válassz a kiemelt hitelek közül!
    További hitelek
    • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 112 189 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 6,74% Kamat: 6,54%
      Visszafizetendő 26 925 477 Ft
      Részletek
      átirányítunk partnerünk oldalára
      Futamidő: 132-300 hó • Hitel teljes díja: 11 925 477 Ft • Ebből kamat: 11 925 477 Ft • Kezdeti díj: 0 Ft • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 6,54%
    • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 113 965 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 7,04% Kamat: 6,74%
      Visszafizetendő 27 431 505 Ft
      Részletek
      átirányítunk partnerünk oldalára
      Futamidő: 120-360 hó • THM: 6,86% - 7,97% • Hitel teljes díja: 12 431 505 Ft • Ebből kamat: 12 351 705 Ft • Kezdeti díj: 58 600 Ft • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 6,74%
    • Minősített Fogyasztóbarát lakáshitel (üzleti feltételekkel)
      Törlesztő 115 306 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 7,24% Kamat: 6,89%
      Visszafizetendő 27 846 718 Ft
      Részletek
      átirányítunk partnerünk oldalára
      Futamidő: 180-360 hó • THM: 7,02% - 9,03% • Hitel teljes díja: 12 846 718 Ft • Ebből kamat: 12 673 558 Ft • Kezdeti díj: 58 320 Ft • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 6,89%
    • 1x1 Lakáshitel
      Törlesztő 115 984 Ft Fix kamat
      THM 7,26% Kamat: 6,87%
      Visszafizetendő 27 836 079 Ft
      Részletek
      átirányítunk partnerünk oldalára
      Futamidő: 132-360 hó • THM: 7,25% - 7,31% • Hitel teljes díja: 12 836 079 Ft • Ebből kamat: 12 836 079 Ft • Kezdeti díj: 0 Ft • Kamatperiódus: Fix kamat • Kamat: 6,87%
    • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 116 937 FtAz első hónapban 88 082 Ft
      THM 7,33% Kamat: 6,95%
      Visszafizetendő 28 051 708 Ft
      Részletek
      átirányítunk partnerünk oldalára
      Futamidő: 120-360 hó • THM: 7,29% - 8,79% • Hitel teljes díja: 13 051 708 Ft • Ebből kamat: 13 036 108 Ft • Kezdeti díj: 60 050 Ft • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 6,95%

    A megjelenített adatok nem minősülnek ajánlatnak vagy ajánlattételnek és nem jelentenek teljes körű tájékoztatást, azok kizárólag informatív jellegűek, szerződéskötési kötelezettséget nem jelentenek. Felhívjuk figyelmét, hogy a kalkulátorban szereplő banki ajánlatok nem feltétlenül objektív összehasonlítás alapján jelennek meg. A banki ajánlatok sorrendjét befolyásolhatja a kattintások gyakorisága, a bankokkal kötött promóciós szerződés tartalma (így különösen: a promóciós díj összege, illetve a megrendelt kattintási szám mennyisége), valamint az ajánlatok megjelenésének időben történő egyenletes eloszlása miatti egyedi ütemezési célú informatikai megoldások. A hiteleket csak negatív KHR listán nem szereplő, és megfelelő jövedelemmel (és adott esetben fedezettel) rendelkezők kaphatják meg a hitelintézet döntésétől függően. A törlesztőrészletek számítása az aktuálisan meghirdetett kamatokkal történt, amelyeket a hitelintézetek módosíthatnak. A kiválasztott hitelintézet által adott ajánlat eltérhet a fent megadott adatoktól, amely vonatkozásában felelősségünket kizárjuk. További részletek az Ügyféltájékoztatónkban (ITT), valamint a hitelintézetek weboldalán vagy azok ügyfélszolgálatain tekinthetők meg.
    Tájékoztatunk, hogy kalkulátorunk nem számol a megvásárolni kívánt vagyonbiztosításának díjával, mivel az ingatlan hitelbiztosítéki értéke nem ismert. Előzőek miatt az általunk megjelenített THM összege a vagyonbiztosítás díját nem tartalmazza. Felhívjuk figyelmedet, hogy a bankok többsége kötelezően előírja a vagyonbiztosítás megkötését és fenntartását a teljes futamidő vonatkozásában, ezért a rendszeres havi kiadásokhoz az ingatlan vagyonbiztosításának összege hozzászámítandó.
    A vagyonbiztosítás díját figyelembe kell venni a THM plafon számításánál. A THM plafon jelenleg az alapkamat 24 százalékponttal növelt összege. A THM plafon értékének átlépése esetén nem adható ajánlat a hitelt igénylő részére, így kölcsön sem nyújtható számára.
    A vagyonbiztosítás pontos díjáról javasoljuk, hogy előzetesen tájékozódj.
    Ezeknek a bankoknak a termékeit nem jelenítjük meg a kalkulátorainkban: Bank of China, BNP Paribas, Deutsche Bank, Duna Takarék Bank, ING, KDB Bank, Merkantil Bank, Oberbank, Polgári Bank.

    További szöveg megjelenítése

    Hogyan szüntethető meg az osztatlan közös tulajdon termőföldek esetén?

    Az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatos problémák miatt sokan inkább szeretnék elkerülni ezt a tulajdonosi viszonyt. Ha már fennáll a helyzet, akkor sem a tulajdoni hányad eladása az egyetlen megoldás.

    Ebben segít a 2021-ben az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről szóló törvény. Ez a szabályozás főként a sok résztulajdonos kezében lévő termőföldek helyzetét igyekszik rendezni, amelyek a megegyezés nehézsége miatt csak problémásan művelhetők.

    A törvény szerint a felszámolásra ez a 3 megoldás van:

    1. megosztás,
    2. bekebelezés,
    3. kisajátítás.

    A megosztás csak abban az esetben lehetséges, ha a földterületek jól használhatók és a jövőben is értékesíthetők maradnak. Egy tulajdonos kezében minimum 1 hektár területnek kell maradnia, ha szántóról, rétről, legelőről, fásított területről vagy erdőről van szó. A gyümölcsösök, nádasok, kertek és szőlők esetén 3 000 négyzetméter a minimum, míg zártkertek esetén 1 500 négyzetméter az alsó határ.

    A megosztásra a legegyszerűbben a Nemzeti Földügyi Központ által készített osztóprogram segítségével kerülhet sor, amelyhez Ügyfélkapura van szükséged. Az osztóprogramhoz a Földhivatalban kaphatsz hozzáférést és a tulajdonosoknak 90 nap áll rendelkezésére az osztás elvégzéséhez. Ennek a díja 15 000 forint. Fontos, hogy az egyezséget ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni.

    Ha ezek a területi követelmények nem valósulhatnak meg, akkor a bekebelezés vagy a kisajátítás lehetőségével élhetnek a résztulajdonosok, ha az osztatlan közös tulajdon megszüntetése a céljuk.

    A bekebelezés során egyetlen tulajdonos veszi tulajdonba az egész ingatlant, ez rendszerint a többi tulajdonos kivásárlásával történik.

    A kisajátításra akkor szokott sor kerülni, ha a tulajdonosok száma nagyon magas és csak végső esetben lehet ehhez a megoldáshoz folyamodni. Ilyenkor az állam tulajdonába kerül az ingatlan egésze a korábbi résztulajdonosok pedig kárpótlást kapnak.

    Az eljárás akkor kezdeményezhető, ha a hektárban kifejezett terület nagysága és a tulajdonosok száma által képzett hányados kisebb mint 0,5, illetve több mint 30 résztulajdonosa van a területnek. Ha több mint 100 ember osztozik a tulajdonjogon, akkor nem számít a hányados nagysága, mindenképpen kezdeményezhető a kisajátítás.

    Maradtak kérdéseid?

    • Mit jelent az osztatlan közös tulajdon elbirtoklása?

      Az osztatlan közös tulajdon elbirtoklásáról akkor beszélhetünk, ha az elbirtokolt ingatlant egy tulajdonos gondozta folyamatosan és legalább 15 éven keresztül. Ebben az esetben az ingatlan hivatalosan is átkerül az elbirtokló tulajdonába, ezt a tényt be is kell jegyeztetni.

      Gyakran előfordul, hogy az ingatlannal korábban nem foglalkozó tulajdonosok nem adják át önként a tulajdonjogukat, ilyenkor polgári peres eljárásban kell bizonyítani a 15 év folyamatos gondozást. Fontos, hogy az elbirtoklás nem lehet alattomos, erőszakos vagy bűncselekménnyel összefüggő, illetve az elbirtokló félnek a tulajdonosi szerep szerint kell viselkedni a 15 év időtartama alatt (tehát állnia kell a fenntartással kapcsolatos költségeket stb.).

    • Mit jelent a birtoklás folyamatossága?

      A birtoklás folyamatossága azt jelenti, hogy a többi tulajdonos ez idő alatt egyáltalán nem gyakorolta a tulajdonosi jogait vagy kötelességeit (például a folyamatosságot megszakíthatja az is, ha végrendelkeznek az ingatlanról, esetleg elajándékozzák a tulajdonrészt) viszont te a meghatározott időtartam alatt végig a tulajdonosi szerepnek megfelelően viselkedtél. Ez akkor lehet fontos, ha az osztatlan közös tulajdon elbirtoklására kerül sor.

    • Milyen szabályok vonatkoznak az osztatlan közös tulajdon beépítésére?

      Osztatlan közös tulajdon fennállása esetén minden tulajdonosnak bele kell egyeznie a beépítésbe. Ha az ingatlanhoz tartozik használati megosztási megállapodás, akkor a kizárólagos használatú részek felett a tulajdonos szabadon rendelkezhet, de természetesen figyelembe kell vennie a beépíthetőségi szabályokat és az önkormányzat jóváhagyására is szüksége lesz.

    • Érvényteleníthető az elővásárlási jog?

      Igen, van egy kiskapu, amely segítségével megkerülhetővé válnak az elővásárlási jog által okozott kellemetlenségek. Ez különösen akkor lehet fontos, ha két összetartozó ingatlan közül csak az egyikhez kapcsolódik elővásárlási jog. Ez például sokszor előfordul egy társasházi lakás és egy ahhoz tartozó garázs esetében.

      Ezek értékesítése esetén a lakásra alapból nem érvényes az elővásárlási jog, ellenben a garázsra sokszor vonatkozik.

      Ilyenkor lehetőséged van arra, hogy csak együtt értékesítsd a két ingatlant, ezt az eljárást a dologösszesség létrehozásának hívják. A résztulajdonosoknak ilyenkor is megmarad az elővásárlási joga, de csak egyben vásárolhatják meg a két ingatlant.

    Bodor Anna
    Bodor Anna Pénzügyi szakértő
    Bodor Anna Pénzügyi szakértő

    Egyetemi hallgató vagyok, aki ha nem ír, akkor olvas. Cikkeket, novellákat, verseket. Fontosnak tartom a pénzügyi tudatosságot és úgy gondolom, hogy a gazdasági kérdések nem is olyan ijesztőek, ha hétköznapi nyelven, akár egy kis humorral fűszerezve beszélünk róluk. Szeretem az őszt, a forró tejeskávét és a hosszú sétákat.