Teljes Hiteldíjmutató - minden, amit tudnod kell a THM-ről 2023-ban

A THM a teljes hiteldíjmutató rövidítése. Százalékos formában – ahogy a nevében is van – azt mutatja meg, hogy mennyi egy hitel teljes díja, azaz az összes költsége a kamatot és az azon felül fizetendő díjakat is beleértve. A THM-et évesítve kell megmutatniuk a bankoknak. Tehát ha egy hitel futamideje rövidebb, mint egy év, akkor is teljes évre vonatkozóan kell a THM értékét közzétenniük.

Ha hitelt veszel fel, annak lehetnek kezdeti díjai, és a felvett összeg visszafizetésén túl a kamatot is törlesztened kell minden hónapban. A kezdeti díjak és a futamidő alatt folyamatosan fizetendő további havi költségek egy része benne van a THM-ben, de sajnos nem minden. A THM legnagyobb részét a kamat teszi ki.

A kamat a pénz ára – vagyis ezt a díjat számolja fel a bank, amiért odaadja más pénzét, hogy azt te elkölthesd. A kamatban a bank haszna és költségei is benne vannak, ráadásul még azt a kockázatot is belekalkulálja, ha te nem fizetnéd vissza a hiteledet, és ő a pénze nélkül maradna.

A hitel tehát nincs ingyen.

A kamat egy olyan költség, amit minden hónapban ki kell fizetned. A THM pedig egy gyűjtőfogalom, amiben számos olyan egyszeri és folyamatos költség van kimutatva, amit egy hitel futamideje alatt fizetni kell. Érdemes tehát inkább a THM-re figyelned és nem a kamatra, mert ezek a költségek igencsak megdrágíthatják a hiteledet.

A kamat kicsit olyan, mint egy autónál az üzemanyag költsége. Ezt folyamatosan fizetned kell, de ezenkívül van még sok egyéb költség, például a szervizelés díja is egyebek mellett, amivel számolnod kell, hogy a teljes költségét átlásd az autófenntartásnak.

A bankok számos különféle logika mentén határozzák meg az egyes hitelajánlatok kamatát, és nem mindegyik bank gondolkodik ugyanúgy. Például minél inkább úgy gondolja a bank, hogy egy adott hiteligénylőnek folyamatosan lesz elég bevétele, hogy a törlesztőket fizesse, annál alacsonyabb kamatot kínál neki.

Ha egy hitel mögött ingatlanfedezet áll, akkor szinte biztos, hogy a kamata alacsonyabb, mint egy olyan kölcsönnek, amelynél az egyedüli biztosíték a fizetésed. Hiszen, ha beüt a krach, és te nem fizeted a hiteledet, a bank az ingatlanod elárverezésével hozzá tud jutni a pénzéhez.

És ha ez még nem lenne elég, a kamaton túl más is van:

Egy hitel nem onnan kezdődik, hogy a bank elutalja a számládra a felvett összeget. A hitelfelvételt megelőzi egy hiteligénylési folyamat, amely során számos költség felmerül. Díja lehet a hitelbírálatnak, a folyósításnak, majd a futamidő alatt esetleg a törlesztők beszedésének, és ha a bank kiköti, hogy bankszámlát kell nála nyitnod, annak is van havi díja.

Ha lakáshitelt veszel fel, akkor fizetned kell például a tulajdoni lap lekéréséért, az értékbecslésért és a jelzálogjog bejegyzéséért is, és utána minden évben a lakásbiztosításért is.

Azért, mert megkönnyíti számodra a döntést, amikor a hitelajánlatok között válogatsz, és mert nagy macera lenne kibogarászni a banki tájékoztatókból az összes költséget és összeadni azokat.

Vannak például akciós konstrukciók, ahol a hitelbírálatért nem kell fizetni, máshol pedig elkérnek érte akár 50 000 forintot. De nem is kell az akciókig menni, a normál díjszabások is jelentősen eltérhetnek egymástól.

Ha a sok költséget összeadod, százezres nagyságrendet kapsz, és egyáltalán nem mindegy, hogy egy kis összegű, mondjuk 1 millió forintos hitel mellé 50 000 vagy 200 000 forintnyi díjat kell kifizetned a kamaton felül.

Hiába adják meg a bankok a reklámokban a kamat mértékét, semmiképpen ne dönts csak a kamat alapján. Ha a felmerülő költségek nagyon eltérő nagyságúak, akkor nem tudod a hiteleket összehasonlítani egymással. Ráadásul egy alacsony kamat megtévesztő lehet, ha magasak az egyéb költségek, mert így lehet, hogy számodra az adott hitel egyáltalán nem kedvező.

Ezt a problémát próbálja kiküszöbölni a THM:

A THM bevezetésével a bankok ajánlatai áttekinthetőbbek és könnyebben összehasonlíthatók lettek. A THM-et minden banknak kötelező feltüntetni a hirdetéseiben és tájékoztatóiban, ezt jogszabály írja elő. A vonatkozó költségek teljes lebontását nem tudod meg minden esetben a THM-ből. Azt viszont igen, hogy összességében mennyi pluszköltségre számíthatsz. Ez alól kivétel a lakáshitel, mert ott nem minden költség van a THM-be beszámítva.

A THM százalékos formában kifejezve azt mondja meg, hogy egy év alatt mekkora összeget kell visszafizetned a tőke (azaz a felvett hitelösszeg) után. Legnagyobb részét a kamat teszi ki, hiszen az a legmagasabb összeg, amit a hitel után fizetsz, de ezenfelül tartalmazza a hitelfelvétellel járó egyéb költségeket is. A THM ezért mindig magasabb, mint a hitel kamata. Ha a hitellel kapcsolatban nem számít fel költséget a bank, akkor a THM ugyanannyi vagy nagyon közeli szám lesz, mint a kamat.

Tegyük fel, hogy felvennél 15 millió forint lakáshitelt 20 évre. A kamat 8,99%. Induló költségként ki kell fizetni összesen 94 600 forintot: 37 000 forintot az értékbecslésért, 12 600 forintot a földhivatali jelzálog bejegyzéséért és 45 000 forintot utalási díjként. A bank az értékbecslés díját később visszatéríti. A hitelhez bankszámlát is nyitsz, amelynek a költsége 1 000 forint havonta. A THM ennél a hitelnél 9,72%.

Van egy másik ajánlat is, ahol szintén 15 millió forint lakáshitelt igényelsz 20 évre. A kamat náluk is 8,99%. Az összes kezdeti költség 52 600 forint, amiből 40 000 forintot a folyósítás után visszatérít a bank, és a közjegyzői díjból is visszaad legfeljebb 50 000 forintot folyósítás után. A THM 9,45%.

Ha csak a kamatot figyelnéd, akkor a két hitel ugyanolyan, nehéz lenne közöttük választani. Pedig ha a kamaton túl a költségeket is figyelembe veszed, látod, hogy valójában a második hitel valamivel kedvezőbb számodra, és nem csak a hiteligényléskor, hanem az alacsonyabb számlavezetési díj miatt folyamatosan.

Mutatunk neked pár lakáshitelt, de alatta folytatódik az útmutató, érdemes tovább olvasni.

Talán arra gondolsz, ez szuper, akkor elég a THM-et nézni, és könnyű lesz választani.

Sajnos nem. A THM-nek vannak korlátai. Nézzük meg ezeket.

A THM, bár sok díjat magában foglal, de mégse mindet. Általánosságban elmondható, hogy a THM tartalmazza mindazokat a költségeket, amelyek a normál hitelfelvétellel és törlesztéssel kapcsolatban felmerülnek és előre tudhatók. Ezek minden esetben benne vannak a THM-ben (de persze nem mindegyik hitelajánlatnál kell ezeket megfizetni):

A THM-et a bankoknak százalékban, egy tizedesjegy pontossággal kell megadniuk.

Ha a biztosítás díja nem ismert, akkor azt a banknak a díjat a fedezetként szolgáló ingatlanok hitelbiztosítéki értékéhez igazodva legalább három jellemző értéksáv meghatározásával kell megadnia. Ugyan az így számított biztosítási díjak között jelentős különbség is lehet, a THM-ben ez csak kis eltérést okoz.

Mivel a THM magában foglalja a hitelfelvétellel járó legtöbb költséget, több információt nyújt neked a hitelről, mint a kamat. De bármilyen jó mankó is a választásnál, nem érdemes csak ezt nézned a legjobb hitelajánlat kiválasztásához.

A THM jellemzően nem tartalmazza azokat a költségeket, amelyek nem tudhatók pontosan előre, vagy amelyek nem biztos, hogy felmerülnek. Ezeket nem tartalmazza a THM:

Arra figyelj, hogy a közjegyzői díj és lakásvásárlási hiteleknél az ügyvédi költség egy viszonylag magas összeg az induló költségek között, általában százezres nagyságrendű, és ezt a THM nem tartalmazza. Jó hír viszont, hogy vannak olyan hitelajánlatok, ahol a közjegyzői díjat vagy annak egy részét a bank utólagosan visszafizeti neked.

A hitelek THM-je azért nem szökhet az égbe. A jogszabály meghatároz egy maximum értéket a különböző hitelekre, amelyet a mindenkori jegybanki alapkamathoz viszonyít.

A jelzáloghitelek, személyi kölcsönök és lízingszerződések esetében a THM legfeljebb a jegybanki alapkamat 24 százalékponttal növelt értéke lehet.

Hitelkártya-szerződéseknél, folyószámla-hitelkeretnél és áruhitelnél pedig a jegybanki alapkamat plusz 39 százalékpont lehet a THM maximuma.

Ez azt jelenti, hogy 13%-os jegybanki alapkamat esetén például egy jelzáloghitelnek 37%, egy folyószámlához kapcsolódó hitelkeretnek pedig 52% lehet a maximális THM-je.

A bankok számára jogszabályi előírás, hogy az ügyfeleiket szerződéskötés előtt tájékoztassák minden ismert – főként a hitelhez kapcsolódó – költségről és díjról, így azokról is, amelyeket a THM számításakor nem vesznek figyelembe. Ezért, bár némiképp nehezebb vele számolni, nem fordulhat elő, hogy szerződéskötés után szembesülsz azzal, hogy még ezt is ki kell fizetned és annak is díja van.

Amikor a bank ajánlatot ad neked, akkor a THM-et arra a konkrét ajánlatra vonatkozóan ki kell számítania. Mivel a THM a különböző hitelösszegeknél, futamidőknél és kamatoknál más és más, a te ajánlatod THM-je eltérhet attól, amit a reklámban láttál. A banknak részleteznie kell, hogy a te THM-ed miért különbözik a reklámban feltüntetett THM-től.

A THM egyik hátránya, hogy önmagában nézve nem mutatja meg a valós, forintban kifejezett különbséget két hitelajánlat között. Persze jobb egy 3%-os THM-ű hitel egy 5%-osnál, viszont nem tudod mennyivel. Ha alacsony a hitelösszeg és a futamidő, akkor a két szám közötti különbség talán csak pár ezer forint. Viszont egy 10 milliós, 20 éves futamidejű lakáshitelnél ez több milliós különbség is lehet.

Minden hitelnek van kamatperiódusa. Ez lehet 3-6 hónap, de ma már a legtöbben olyan hitelt választanak, aminél legalább 5, 10 évig fix a törlesztő, vagy akár a teljes futamidőre. A kamatperiódus alatt a hitel kamata nem változhat, tehát ha minden hónapban fizeted a törlesztőt, akkor kamatperióduson belül ugyanannyi a törlesztőrészlet, még akkor is, ha közben változik a jegybanki alapkamat.

Ha a hitel végig fix kamatozású, vagy az általad választott futamidő megegyezik a kamatperiódus hosszával, akkor a kamat és a THM nem változik. Ez viszont csak akkor igaz, ha a hitelt az eredeti szerződés szerint fizeted. Tehát ha:

akkor már nem vonatkozik rád az eredetileg megadott THM. Illetve, ha menet közben változik a hitel kamata, akkor is változni fog a THM.

A bankok jellemzően nem számolgatják ki évente a THM-et, így igazából a hitelszerződés megkötése előtt van ennek a mutatószámnak jelentősége. Sok lakáshitelnél előfordul, hogy menet közben előtörlesztenek, például lakás-takarékpénztári megtakarításból, így az eredeti THM-nek egyre kevesebb jelentősége van, ahogy megy előre a futamidő.

Vannak olyan hitelek, amelyek több kamatperiódusból állnak, és a kamat csak egy bizonyos ideig rögzített. Az 5 éves kamatperiódusú hitel kamata például ötévente változhat. A kamatperiódus alatt, ha nem maradsz el a törlesztőrészletek fizetésével, nem változhat a kamat. Ez azt jelenti, hogy a THM sem igazán változhat.

A bankok a reklámokban az induló kamatot adják meg, de a következő kamatperiódusban már más kamatot határozhatnak meg számodra. A kamat változásával a törlesztőrészlet nagysága is változni fog, így a THM is, azaz a hitel THM-je kamatperiódusonként más és más. A több kamatperiódusból álló hitelek esetében a THM tehát igen nagy valószínűséggel változik menet közben.

Röviden:

A THM-mel a hitelszerződés megkötése előtt, a hitelajánlatok összehasonlításakor érdemes foglalkoznod, utána szerintünk már nem. A THM mellett mindenképpen nézd meg a hitel kamatperiódusát is. Ez minél hosszabb, annál kiszámíthatóbb a hitel, hiszen annál ritkábban változhat meg a törlesztőrészlet.

Jogszabály határozza meg, hogy a bankoknak adott típusú hitelek esetén milyen paraméterekkel kell kiszámolniuk és feltüntetniük a THM-et a reklámokban és a tájékoztató anyagaikban. Ezeket hívják reprezentatív példának. Ezzel a kifejezéssel leginkább a bankok honlapjain találkozhatsz. Előfordul, hogy a feltételek felsorolása után egy példán keresztül mutatják be, hogy milyen feltételek mellett ajánlanak egy adott kölcsönt.

A bankoknak a különböző hiteltípusok esetén ez alapján kell közzétenni a THM-et:

A fentiek a kereskedelmi kommunikációra érvényesek, vagyis főként a reklámokra.

Természetesen, ha egy hitelszakértővel vagy a bank hitelügyintézőjével egyedi kalkulációt csináltatsz a te élethelyzetedre, akkor arra már személyre szóló THM-et számolnak ki. Tehát ha neked nem 12 millió forint lakáshitel kell 20 évre, hanem 20 millió forint 15 éves futamidőre, akkor biztosan más lesz a számodra kalkulált THM, mint ami a reklámokban van.

Sőt, ez még nem minden:

A legtöbb banknál extra kamatkedvezményekre és a kezdeti költségek elengedésére, vagyis alacsonyabb THM-re számíthatsz, ha vállalod, hogy bankszámlát nyitsz náluk és a fizetésedet erre a számlára utalja a munkahelyed. Sőt, minél nagyobb a fizetésed, vagy a pároddal kettőtök összeadott fizetése, általában annál kedvezőbb kamatot számítanak fel, vagyis a hiteled THM-je is alacsonyabb lesz.

A kedvezmények mértékét a bankok részletesen ismertetik a 30-40 oldalas tájékoztatóikban.

Minél több kamatkedvezményt ad egy bank attól függően, hogy mennyi a fizetésed és hogy azt vállalod, hogy hozzájuk utaltatod, annál nehezebb átlátni a valós THM-et. Ezért a bankok a hirdetményeikben akár több THM-et is közzétesznek, és a kisbetűs részben leírják, hogy adott THM azokra érvényes, akiknek legalább ennyi meg annyi fizetése van.

Nagyon jó, hogy a bankok kedvezményeket adnak, viszont a sok THM miatt egyre nehezebb átlátni, hogy melyik a legjobb ajánlat.

Talán azon gondolkodsz:

Hogy így nincs is nagyon értelme a reklámokban szereplő THM-eket nézned. A bankok úgyis majd olyan THM-et raknak ki, ami a legkedvezőbb, és amit csak azok kapnak meg, akiknek milliós fizetése van. Szerencsére ez nem így van, ezt nem tehetik meg a bankok. Ha a hiteligénylők jövedelmétől vagy annak a bankhoz utalásától függ a kamat és így a THM mértéke is, akkor átlagos jövedelemmel kell számolniuk.

Ez persze azt is jelenti, hogy ha nem átlagos fizetésed van, akkor a reklámokban szereplő THM nem is biztos, hogy rád vonatkozik, hiszen könnyen lehet, hogy minden banktól annál még kedvezőbb ajánlatot kaphatsz.

Persze azt, hogy mennyivel kedvezőbbet, csak akkor tudod meg, ha egy hitelkalkulátort használsz, vagy ha több banktól is kérsz személyre szóló ajánlatot.

Vannak olyan hiteltermékek, amelyek esetében nehéz konkrét hitelösszeggel és futamidővel kalkulálni. Ilyenek, a teljesség igénye nélkül például a folyószámla-hitelkeret vagy a hitelkártya, amelyek a feltételek teljesülése esetén adott időközönként újra lehívhatók.

Vannak olyan hitelek is, ahol a törlesztés nem havonta történik, sőt, nem is egyenletes időközönként. Ilyen esetekben a jogszabály kiköt egy sor olyan feltételt, amelyek segítségével a bankok egységesen kialakított THM értéket tudnak számolni.

Neked, mint hitelfelvevőnek szerencsére nem kell ezeket pontosan tudnod, de olyan szabályokról van szó, hogy például a teljes hitelkeretet lehívottnak kell tekinteni; vagy hogy akciós kölcsönöknél a nem akciós feltételekkel kell számolni attól függően, hogy visszatérítenek vagy elengednek bizonyos költségeket.

Általában a bankok honlapján is van olyan hitelkalkulátor, amivel a saját hiteleikre vonatkozóan kiszámolhatod a törlesztőt, a kezdeti költségeket és a THM-et is. Tapasztalatunk szerint ezek nem minden esetben kérdeznek rá minden olyan paraméterre, ami alapján akár csak annál a banknál igényelhető hitelekre teljesen személyre szóló ajánlatot tudnak adni. Ehhez sok esetben tudniuk kellene az ingatlan értékét is jelzáloghiteleknél, amihez kell értékbecslés.

Vannak olyan hitelkalkulátorok lakáshitelekre és személyi kölcsönökre is, amik közelebb vihetnek a saját hiteledre kiszámított THM-hez, ráadásul számos bank versengő ajánlatait is összehasonlítják.

Ezeknél általában meg lehet adni a hitel típusát, a hitelösszeget, a jövedelmedet, a futamidőt, és a kamatperiódust is. A kalkulátor ezek figyelembevételével számol. Ezért előfordulhat az, hogy a reklámban szereplő THM nem egyezik a kalkulátor által megadottal, mert valójában pontosabb annál.

A végső THM-et a bank fogja megadni a hitelszerződésben, miután például lakáshitelek esetén megtörtént a fedezetül felajánlott ingatlan értékbecslése.

Azt is jó tudnod, hogy a THM tartalma ugyan nagyjából egységes, de azért a számítás módszertanában lehet némi különbség a bankok között. Ez pedig befolyásolhatja a THM nagyságát is. Ezt nem tudod kiszűrni, ezért emiatt sem érdemes kizárólag a THM-re hagyatkoznod a választásnál.

A THM képletét a jogszabály írja le. Ez egy viszonylag összetett számítás, de szerencsére az ezzel való bajlódást nyugodtan meghagyhatod a bankoknak és a független hitelkalkulátorokat üzemeltető oldalaknak.

A képlet ismerete nélkül is tökéletesen használható a THM, ha tudod, hogy mit foglal magában, és milyen fenntartásokkal kezeld.

A képlet így néz ki pontosan:

Ck: a k sorszámú hitelrészlet összege, csökkentve a hitel felvételével összefüggő, az első hitelfolyósításig fizetendő költségekkel,

Dl: az 1 sorszámú törlesztőrészlet vagy díjfizetés összege,

m: a hitelfolyósítások száma,

m’: az utolsó törlesztőrészlet vagy díjfizetés sorszáma,

tk: az első hitelfolyósítás időpontja és minden ezt követő hitelfolyósítás időpontja közötti időtartam években és töredékévekben kifejezve, ezért t1 = 0,

sl: az első hitelfolyósítás időpontja és minden egyes törlesztőrészlet vagy díjfizetés időpontja közötti időtartam években és töredékévekben kifejezve,

X: a THM értéke.

A THM-et befolyásolja az is, hogy a folyósítás és az első törlesztőrészlet között mennyi idő telt el, mert arra is kamatot számol fel a bank.

A hitelek között nézelődve találkozhatsz egy-két THM-re vonatkozó kifejezéssel. Ilyenek például a reprezentatív THM, vagy az áruhitelek kapcsán oly gyakran hallott 0%-os THM.

0%-os THM

A 0%-os kamat nem egyenlő a 0%-os THM-mel. Attól, hogy egy kölcsön kamata 0%, még simán lehet, hogy a kapcsolódó költségekre több százezer forintot kell leszurkolnod. Kifizeted a hitelbírálat díját, a hitelfolyósítási díjat, a bankszámla havi díját, és még sorolhatnánk. A 0%-os kamattal adott áruhitel tehát nem ingyen hitel.

Vigyázz, mert előtörlesztési és végtörlesztési díjak, késedelmi kamatok, futamidő-hosszabbítási díjak itt is felmerülhetnek, ezeket a THM nem tartalmazza. Annak ellenére, hogy ezek a díjak egyáltalán nem biztos, hogy felmerülnek, jó, ha érdeklődsz róla, hogy milyen magasak. Sosem lehet tudni, ha mégis fizetned kell, nem mindegy, hogy mennyit.

Ráadásul az ennyire kedvező konstrukció mellett folyósított hitelt érdemes egy kicsit jobban megnézni. Könnyen előfordulhat, hogy egy ilyen áruhitelnél a kamat és a költségek eleve be vannak építve a termék árába. Tehát például megvehetsz egy olyan okostévét, ami egy másik üzletben 120 000 forint, áruhitelből 0%-os THM mellett 200 000 forintért. Itt azt kell átgondolnod, hogy ez neked megéri-e.

A THM tehát egy jól használható mutató, mert minden hiteltermékre megadják a bankok. A kalkulátorokban THM szerint is sorba tudod állítani a találatokat.

De a THM nem tartalmaz minden költséget, és nem tükrözi a kamatkockázatokat. Ráadásul minden egységesítés dacára a bankok egymástól kicsit eltérően számíthatják a THM-et.

Szerencsére a hitelkalkulátorok nagy segítséget nyújtanak a hitelválasztás során, mert a THM-et az általad beállított paraméterekhez igazítják.

Továbbá érdemes figyelembe venned néhány általános szabályt:

Elméletileg az a legjobb, ha a kamat a futamidő végéig fix. Az ilyen hitelek kamata magasabb, mint a rövidebb kamatperiódusú vagy változó kamatozású hitelek induló kamata. De a hitelek esetében úgy kalkulálj, hogy idővel a kamatok változhatnak.

Így könnyen előfordulhat, hogy hiába volt a hiteled kezdő kamata alacsony, összességében sokkal több kamatot fogsz kifizetni a futamidő végéig, mintha vállaltad volna a fix futamidejű kölcsön magasabb kamatát. Minél hosszabb kamatperiódusú hitelt választasz, annál kisebb a kamatkockázat, és annál biztonságosabb a hitel.

Mindezeken túl figyeld az egyéb költségeket. Ha van rá lehetőséged, nézd meg, mit tartalmaz pontosan a THM, és milyen magasak a hitelfelvételhez kapcsolódó díjak.

Ezekkel együtt a THM nagy segítséget nyújt, hogy eligazodj a hitelek útvesztőjében. Ha szívesen megbeszélnéd a hitelválasztást egy szakemberrel, akkor célszerű hitelszakértő segítségét kérned. Itt írunk arról többet, hogy egyedül vagy hitelszakértővel érdemes nekivágnod egy lakáshitel felvételének.