Hogyan lehetséges a 100 millió feletti lakások hitelezése?
100 millió Ft-nál drágább lakásokra nem igényelhető Otthon Start hitel, de a finanszírozásuk így is megoldható hitelekkel, akár állami támogatású hitel segítségével is. Milyen banki és állami lehetőségek jöhetnek szóba, milyen önerővel és jövedelemmel érdemes kalkulálni?
Milyen lakáshitelek érhetők el 100 millió felett?
100 millió feletti lakás hitel segítségével is megvásárolható, és nemcsak piaci alapú lakáshitellel, hanem akár részben államilag támogatott konstrukcióval is. Ezek közül az Otthon Start hitel kizárásra kerül annak felső árkorlátja miatt a lehetőségek közül, azonban a CSOK Plusz elérhető.
Ugyanakkor egy ilyen nagy értékű ingatlan finanszírozása esetén nemcsak a havi, nettó, igazolt jövedelem nagysága szab korlátot a hitelnek, hanem a bankok is szigorúbb jövedelmi és fedezeti feltételeket alkalmaznak.
Milyen szempontokat vizsgál a bank 100 millió feletti ingatlanoknál?
Mivel egy lakáshitel 100 millió felett komolyabb kockázatot jelent a bank számára is, ezért a szokásosnál szigorúbb és alaposabb a vizsgálat, de a hitel elbírálásánál alapvetően ugyanazon szempontok alapján mérlegel, mint kisebb értékű ingatlanok esetében. Ezek közé tartozik:
- Jövedelemvizsgálat: az igazolt nettó havi jövedelemnek a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatónak (JTM) meg kell felelnie, de ennél lehetnek szigorúbbak is a bankok, valamint fontos tényező a jövedelem forrása és stabilitása is.
- Az ingatlanfedezet vizsgálata: jellemző, hogy a törvényi 20%-os (bizonyos esetekben 10%-os) minimumnál nagyobb önerőt követel meg a bank azáltal, hogy a hitelbiztosítéki érték meghatározásakor óvatosabban jár el az értékbecslő.
Fix vagy változó kamatozású hitel?
Nagy hitelnél egy kamatemelkedés nagyobb összegű emelkedést jelent, ezért fontos lehet a hosszú távú kamatfixálás. Ez kiszámítható, akár a futamidő végig azonos nagyságú törlesztőrészletek miatt jó a tervezhetőség szempontjából.
Az induló törlesztőrészlet egy 100 millió Ft-os fix kamatú hitelnél mindössze néhány ezer forinttal magasabb, mint egy rövidebb kamatperiódusú hitelnél, egy későbbi kamatemelkedés miatt váratlanul megugró havi teher ezáltal elkerülhető.
Állami kamattámogatott hitelek 100 millió feletti lakásra
100 millió Ft-nál drágább lakás megvásárlására is elérhető állami támogatású hitel a CSOK Plusz, de csak akkor, ha nem első közös lakás vásárlására (költözés) használják fel. Ilyenkor 100 millió helyett 150 millió Ft az igénybevétel felső értékhatára lakás esetén.
Első közös lakásszerzőnek a rendelet szerint azok a házastársak számítanak, “akik a lakás építésére vagy vásárlására irányuló kölcsönkérelmük benyújtásakor vagy azt megelőzően Magyarország területén nem rendelkeztek ugyanabban a lakásban mindketten tulajdonjoggal”.
Ez a konstrukció maximum 50 millió Ft-os hitelösszeget jelent fix 3%-os kamattal, de a CSOK Plusz feltételek közé tartozik a gyermekvállalás, illetve, hogy gyermekszámhoz kötött (50 millió Ft esetén 3 vállalt vagy 1 meglévő és 2 vállalt vagy 2 meglévő és 1 vállalt gyermek).
Szintén gyermekszámhoz kötött a preferált településeken elérhető Falusi CSOK is. Ez ugyan egy vissza nem térítendő állami támogatás az ingatlanra vonatkozó értékhatár nélkül, azonban felvehető mellé egy 3%-os kamatú hitel is, igaz, legfeljebb 15 millió Ft összegben (3 gyermek esetén). Az persze kérdéses, hogy a preferált kistelepüléseken hány 100 millió Ft-ot meghaladó értékű lakás található.
2025. október 31-ig elérhető volt energiahatékony ingatlanokra a bankokban egy legfeljebb 5%-os kamatú lakáshitel is, ez azonban a 60 négyzetméteres méretkorlát és 1,2 milliós négyzetméterár-korlát miatt 100 milliós vagy drágább ingatlanokra nem volt elérhető.
Nem jár Otthon Start hitel 100 millió feletti lakásra
Otthon Start hitel sem vehető fel 100 millió feletti lakásokra: “lakás értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 100 000 000 forint, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 150 000 000 forint lehet”.
Mekkora önerő szükséges 100 millió feletti lakásvásárláshoz?
Az önerő lakáshitelhez alapesetben 20%, ugyanakkor első lakásvásárlók számára elérhető 10%-os önerővel is hitel abban az esetben, ha
- első lakásszerzők, és egyiküknek sem volt 50%-ot meghaladó tulajdoni hányada lakóingatlanban, vagy
- csak olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely haszonélvezeti joggal terhelt.
- (2025 szeptemberétől a korábban érvényes 41 éves életkori határ kikerült az MNB rendeletéből).
- 10%-os önerő érhető el még energiahatékony ingatlanok vásárlásához is. Ezek olyan ingatlanok, melyek primer energiaigénye legfeljebb 68 kWh/m2/év és „A+” vagy annál magasabb energetikai besorolásúak.
Ez tehát a jogszabályok által meghatározott önerőminimum, ami azonban nem azt jelenti, hogy a bankok ekkora önerőt várnak el minden esetben, különösen egy 100 millió Ft-nál nagyobb értékű ingatlan esetén.
Mi befolyásolja az önerő mértékét?
Az önerő mértékét tehát egyrészt meghatározzák a jogszabályok: 20% és 10%, ugyanakkor a bankok saját maguk döntenek a fedezet értékelése során arról, hogy milyen hitelbiztosítéki értéket állapítanak meg a hitelezendő ingatlannál, mely meghatározza a felvehető hitel összegét.
Mekkora jövedelem szükséges 100 millió feletti ingatlanhoz?
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) egy jogszabályban rögzített (MNB adósságfék-rendelet) mutató, mely azt határozza meg, hogy az igazolt nettó jövedelem legfeljebb mekkora része terhelhető hiteltörlesztéssel. A JTM a törlesztőrészlet korlátozásával így korlátozza a maximálisan felvehető hitelösszeget is.
A 2025-ben érvényes szabályok szerint az 5 évnél rövidebb futamidejű, valamint az 5 éves vagy hosszabb futamidejű és legalább 10 éves kamatperiódusú vagy végig fix kamatozású jelzáloghitelek esetén, ha az igénylő vagy igénylők nettó jövedelme 600 000 Ft-nál kisebb, akkor a hiteltörlesztés legfeljebb a jövedelem 50%-át teheti ki. Ennél magasabb jövedelem esetén akár 60%-os JTM is megengedett.
A JTM szabály 2026. január 1-jétől többek között azzal módosul, hogy 600 000 Ft-ról 800 000 Ft-ra emelkedik az a határ, mely alatt csak a jövedelem 50%-a terhelhető meg törlesztőrészlettel.
Példa: 125 milliós lakás vásárlása 100 milliós hitellel
Ha egy 125 millió Ft-os lakás megvásárlásához felvennél 100 millió Ft hitelt 25 éves futamidőre (6,8%-os kamattal), akkor 700 000 Ft körül alakulna a törlesztőrészleted. Ebben az esetben minimum 1,17 millió Ft-os igazolt nettó jövedelemmel kellene rendelkezned a JTM szabály alapján.
Maradtak kérdéseid?
-
Kaphatok Otthon Start hitelt 100 millió feletti lakásra?
Nem, az Otthon Start hitel rendelet szerint a támogatott hitel bruttó 100 millió Ft-nál drágább lakásokra nem vehető fel. -
Mennyi önerőt kér a bank 100 millió feletti lakás esetén?
A jogszabály által meghatározott mérték 20%, de első lakásvásárlók vagy energiahatékony ingatlan esetén 10% is lehet. A bankok azonban ettől felfelé eltérhetnek. -
Lehet CSOK Pluszt igényelni 100 millió feletti értékű lakásra?
CSOK Pluszt abban az esetben lehet 100 millió Ft-nál nagyobb értékű lakásra igényelni, ha nem az első közös ingatlan, hanem a meglévő közös lakás után egy nagyobb ingatlan vásárlásáról van szó (gyermekvállalással együtt). -
Miért fontos, hogy ház vagy lakás az ingatlan?
Ha csak a hitelezést tekintjük, akkor azért fontos, hogy ház vagy lakás-e az ingatlan, mert például az Otthon Start hitel rendelete a lakásoknál bruttó 100 millió Ft-os, míg az egylakásos lakóépületeknél bruttó 150 millió Ft-os felső értékhatárt szab meg.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
