7 kritikus pont ingatlanjogász szemmel az Otthon Start hitellel kapcsolatban
Megjelent az Otthon Start hitel feltételeiről szóló rendelet, ami azon túl, hogy számos helyen pontosította a társadalmi egyeztetésre bocsátott tervezetet, újdonságokat is tartalmaz. A hatályos jogszabály szerint azonban sokan nem örülhetnek majd. Tóth Renáta ingatlanjogász szerint például osztatlan közös tulajdonú ingatlan nem lesz megvásárolható a konstrukcióval, mint ahogy arra sem lesz lehetőség, hogy a családtagok kivásárolják egymás tulajdonrészét egy örökölt ingatlanból.
1. Nagyon sok ház jogviszonya rendezetlen
Nem kifejezetten az Otthon Start hitelhez kapcsolódó, ám nagyon gyakori probléma, hogy sok családi háznak - ezek hivatalos megnevezése egylakásos lakóház - rendezetlen a jogi státusza. Ez leginkább a 70-es, 80-as és 90-es években épült házaknál fordul elő, amelyek sok esetben családi összefogással épültek.
Előfordul például, hogy nem volt rájuk építési engedély, vagy ha volt is, végül nem az épült meg, mint ami az engedélyben szerepelt. Szintén gyakori, hogy volt építési engedély, maga az épület is rendben van, ám nem tüntették fel a tulajdoni laphoz tartozó térképszelvényen.
Azért jelenthetnek ezek problémát hiteligényléskor, mert az értékbecslőnek meg kell győződnie arról, hogy a tulajdoni lapon feltüntetett adatok megegyeznek a valós állapottal. Ha ez nem teljesül, akkor a bank elutasítja az igénylést, vagy a forgalmi értékhez képest csak kisebb hitelösszeget ad. Vagyis 10 százalék önerő ebben az esetben biztosan nem lesz elegendő.
Ugyancsak gyakori, hogy a közművek a szomszédon keresztül jönnek be, ám nem kapcsolódik ehhez szolgalmi jog. Tóth Renáta ügyvéd, ingatlanjogász szerint ráadásul sok ingatlannak nincs főmérője, csak almérője, ami ugyancsak nehézséget okozhat.
2. Nem feltétlenül hitelezik a bankok a korszerűtlen ingatlanokat
Bár az Otthon Start rendelet mindössze annyit köt ki, hogy a megvásárolt vagy megépített ingatlannak lakhatónak kell lennie, a gyakorlatban a bankok ennél szigorúbbak.
Az ingatlanjogász szerint a CSOK Plusz esetében a bankok például nem hitelezik a “H” vagy ennél alacsonyabb energetikai besorolású ingatlanokat, amelyekből vidéken még mindig sok van. A Lechner Tudásközpont adatai szerint például 2020-ban a kiállított energetikai tanúsítványok több mint negyede HH, II vagy JJ minősítésű volt.
Otthon Start Hitel kalkulátor
Az Otthon Start hitel 2026. október 28-tól már nem igényelhető. Az új Wekerle Plusz hitelről és annak feltételeiről kalkulátorunkban tájékozódhatsz.
3. Update: nem biztos, hogy hitelezhető egy osztatlan közös tulajdon
Nem biztos, hogy a jogszabály lehetővé fogja tenni a tulajdonrész vásárlást. Tóth Renáta szerint ennek az az oka, hogy A használati megosztási megállapodás elfogadhatóságával kapcsolatosan a jogszabály ellentmondásos rendelkezéseket tartalmaz.
A 4. § (11) bekezdése az alábbiakat mondja ki: „A kölcsön hitelcélja nem lehet lakóingatlan résztulajdonának megszerzése.”
Ezt követően a 8. § (2) bekezdésében azonban már így fogalmaz:
„8. § (2) A kölcsön igénylésekor az igénylő
c) büntetőjogi felelőssége tudatában, teljes bizonyító erejű magánokiratban nyilatkozik
cc) arról, hogy a több önálló otthonból álló, osztatlan közös tulajdon esetén a kölcsönnel érintett otthonra vonatkozóan a támogatott személynek kizárólagos használati joga áll fenn”
Az osztatlan közös tulajdon jogi jellege az, hogy a tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet, tehát résztulajdonokból áll.
A Ptk. vonatkozó rendelkezése az alábbi:
5:73. § [A közös tulajdon fogalma] (1) A dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. (2) Kétség esetén a tulajdonostársak tulajdoni hányada egyenlő.
A fenti ellentmondás okán minisztériumi állásfoglalás kérésére lesz szükség a tisztánlátás érdekében. Megjegyzendő, hogy a CSOK plusz és a piaci hiteleknél valóban jelenleg is elfogadott a használati megosztási megállapodás osztatlan közös tulajdon esetén, ezért várhatóan ez az ellentmondás majd feloldásra fog kerülni.
4. Nem lehet az örökölt ingatlanból kivásárolni egy családtagot
Gyakori élethelyzet, hogy például testvérek örökölnek meg egy ingatlant, így abban többüknek is tulajdonrésze van. Innen úgy tudnak továbblépni, ha eladják az ingatlant, majd osztoznak a vételáron, vagy egyikük kivásárolja a másikat. Az előbbit követően jogosultak lehetnek majd az Otthon Start hitelre, ám arra nem igényelhető a konstrukció, hogy egyikük kivásárolja a másikat. Ugyanis az eladó nem lehet a vevőnek közeli hozzátartozója.
5. Garázsra és tárolóra nem igényelhető az olcsó hitel
Amennyiben a lakáshoz olyan garázs, tároló vagy más olyan helyiség tartozik, ami külön helyrajzi számon van, akkor az nem finanszírozható az Otthon Start hitellel. Ezt vagy saját megtakarításból kell kifizetni, vagy piaci hitelt kell igényelnie a vevőnek.
6. A tanya megvétele megfinanszírozható, de a hozzá tartozó földterület már nem
Az Otthon Start hitel szabályait rögzítő rendelet szerint tanya is vásárolható a 3 százalékos hitellel, ám itt is van egy kis csavar. A tanyákhoz ugyanis sok esetben tartozik földterület is, mégpedig rendszerint külön helyrajzi számon, szántóként vagy erdőként. Ebben az esetben a tanya megvásárlására fordítható a Start hitel, ám a földterületet már piaci hitelből lehet csak megfinanszírozni.
7. Ellentmondás a 10 százalékos önerővel kapcsolatban
Az Otthon Start hitel akár 10 százalékos önerővel is igényelhető, ám a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet egyelőre ellentmond ennek. Itt ugyanis az szerepel, hogy kizárólag abban az esetben elegendő a 10 százalék önerő, ha az igénylő nem töltötte még be a 41. életévét, valamint nincs és korábban sem volt lakóingatlanban 50 százalékot elérő tulajdoni hányada. Ezért Tóth Renáta ügyvéd, ingatlanjogász szerint a két rendelet összehangolására mindenképpen szükség lesz.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
Legfrissebb útmutatóink Otthon Start Hitel témában
-
Hatalmas hitelösszeggel búcsúzik az Otthon Start: november közepéig 2500 milliárd közelébe érhet
A november 15-én záruló Otthon Start teljes hitelösszege az addig még megkötött szerződésekkel együtt megközelítheti a 2500 milliárd forintot. A BiztosDöntés.hu szerint ez alapján minden idők legkeresettebb támogatott lakáshiteleként adja át a helyét a Wekerle Plusznak, amelyből aligha fogy majd ennyi ilyen rövid idő alatt.
frissítve: 2026. október 29. -
Ennyiben más a Wekerle Plusz, mint az Otthon Start: itt vannak a legfontosabb változások
Október 28-tól elindult a Wekerle Plusz hitel, amely az Otthon Start helyébe lép. A hitelösszeg, a futamidő és az ingatlanok értékhatárai maradtak, a feltételek nagy része viszont megváltozott: használt lakásra drágább lett a hitel, felső korhatár került a szabályok közé, és kötelező beköltözni a megvett ingatlanba. Közben néhány ponton lazult is a rendszer: élettársak is igényelhetik közösen, és TB-jogviszonyt sem kell igazolni. Pontról pontra összevetettük a két konstrukciót.
frissítve: 2026. október 28. -
Évi 5-6 százalékos hozam is kijöhet a Wekerle Plusz lakástakarékkal
2027 januárjában indul a Wekerle Plusz lakástakarék, amelyhez az első öt évben a befizetések 10, utána 20 százalékát teszi hozzá az állam. A BiztosDöntés.hu számításai szerint havi 100 ezer forintos befizetéssel 5 év alatt nagyjából 7,1 millió, 10 év alatt közel 16 millió forint gyűlhet össze, ami évi 5,6–6,7 százalékos átlagos hozamnak felel meg. A kormány közben azt is jelezte, hogy a mostani, állami támogatás nélküli lakástakarékok is megmaradhatnak.
frissítve: 2026. október 27.