Előfordulhat olyan helyzet, hogy esnek az ingatlanárak? De ez kinek, és mikor probléma?
Amikor ingatlanbefektetésről van szó, a hozamot nem csak a bérleti díjak jelentik, hanem az ingatlan értéknövekedése is. Ingatlanközvetítők részéről ennek kapcsán gyakran elhangzik, hogy az utóbbira biztosan lehet alapozni, hiszen az ingatlanok értéknövekedése folyamatos. De tényleg így van ez?
Ha az adatokat nézzük a Magyar Nemzeti Bank lakásárindexe alapján kiszámolható, az elmúlt közel 25 évben átlagolva évente mintegy 8,4 százalékos nominális, és 3,5 százalékos reálár-emelkedés következett be a hazai ingatlanpiacon.
Ez tehát azt jelenti, hogy még inflációval korrigálva is folyamatosan emelkedtek az ingatlanárak minden évben 3,5 százalékkal az elmúlt 25 év során. A hosszú távú kilátások tehát valóban jók, ha ingatlanról van szó, ugyanakkor a 25 éves időszakon belül előfordultak jelentős megrázkódtatások az ingatlanpiacon, amelyek nem is tartottak rövid ideig.
Ha hosszú távú, évekig tartó ingatlanáresést akarunk látni, nem kell messzire tekintenünk: Magyarországon is akadt a közelmúltban olyan időszak, amikor évekig ereszkedtek az ingatlanárak, mégis sokan voltak kénytelenek akkor megválni ingatlanulajdonuktól. Ez a 2008 után kibontakozó hitelválság és gazdasági válság időszaka volt.
Mit hozott a 2008-as ingatlanpiaci és gazdasági válság?
Az egész folyamat az Egyesült Államok ingatlanpiacáról indult ki az úgynevezett subprime, vagy másodlagos jelzáloghitelekből. A problémát az okozta, hogy az amerikai bankok olyanoknak is adtak hitelt, akiknek nem volt biztos jövedelmük, majd ezeket a kockázatos hiteleket pénzügyi csomagokba, jelzálogfedezetű értékpapírokba rendezték, és eladták "biztonságos befektetésként" szerte a világban.
Amikor a kamat emelkedni kezdett az USA-ban és a változó kamatozású hitelek kamatai megugrottak, sokan nem tudták fizetni a megemelkedő törlesztőrészleteket, emiatt az ingatlanjaik eladására kényszerültek. De mivel ekkor rengeteg eladó ingatlan került a piacra, az ingatlanárak esni kezdtek. Így aztán hiába is adták volna el az ingatlant, az alacsonyabb ár miatt csak a tartozásuk maradt volna.
Mivel az amerikai hiteleknél sok államban az adósok csak az ingatlanjukkal feleltek a hitelekért - ellentétben azzal, ahogy Magyarországon működik a jelzáloghitel-piac -, így az adósok egyszerűen visszaadták az elértéktelenedett ingatlanjaikat a bankoknak.
Az egész helyzetnek az az elképzelés volt az alapja, hogy az ingatlanárak csak emelkedni tudnak. Az esés azonban mégis bekövetkezett, majd magával rántotta a magyar hitelpiacot és gazdaságot is.
Mi történt Magyarországon?
Magyarországon a problémát tetézte, hogy a válság előtt a magyarok svájci frank és euró alapú hiteleket vettek fel, mert a kamatuk sokkal kedvezőbb volt, mint a forinthiteleké. A globális válságban viszont a befektetők kimenekültek a forintból, ami a frank árfolyamát jelentősen megemelte, a törlesztőrészletek pedig szintén megugrottak. Így nálunk is kialakult az a jelenség, hogy az adósok tartozása sokkal magasabb lett, mint amennyit a lakásuk forintban ért.
A helyzetet tovább rontotta, hogy a globális válság miatt Magyarország nem tudta finanszírozni magát a piacról, így az IMF-hez fordult hitelért az államcsőd elkerülése érdekében. Az IMF-hitel feltételei és a kényszer pedig hozta magával a megszorításokat, adóemeléseket, ami érintette az embereket, még inkább megrogyasztotta a gazdaságot és az ingatlanpiacot.
Akik nem tudták fizetni a devizahiteleiket, megpróbálták értékesíteni az ingatlanjukat, és rengeteg eladó lakás került a piacra. Eközben rendkívül pesszimista volt a hangulat, gyenge volt a vételi oldal, a bankok pedig leálltak a hitelezéssel. Ha valaki mert is volna ekkor forinthitelt felvenni, az sem tudott, vagy csak rendkívül drágán.
Hogy is nézett ki ez számokban?
| Időszak | MNB országos reál lakásárindex |
| 2001 Q1 | 90,2 |
| 2008 Q4 | 117,3 |
| 2013 Q4 | 76,4 |
| 2025 Q2 | 209,4 |
A táblázatban az MNB 24,5 évet felölelő lakásárindex-alakulásából (amelynél 2010 a bázisév, vagyis 100%) néhány adat lett kiemelve:
- a 2001 I. negyedéves adat az első adat a lakásárindexben;
- a 2008 IV. negyedéves adat a válság kezdetének időpontja;
- a 2013 IV. negyedéves adat az ingatlanpiaci árak mélypontja;
- a 2025 II. negyedéves adat pedig az utolsó adat a táblázatban.
Ezek alapján pontosan látszik, hogy mi is történt a válság során és azóta. Így többek között az, hogy 2008 és 2013 IV. negyedévei között 35 százalékos árzuhanás következett be, vagyis, aki a válság előtt vett lakást és a mélypont környékén volt kénytelen eladni, az gyakorlatilag az ingatlana értékének harmadát bukta el.
2008 IV. negyedéve előtt nem történt jelentős áremelkedés, így aki az azt megelőző években vett lakást és adta el ingatlanát 2013 környékén hasonlóan rosszul, illetve rosszabbul is járhatott, mert előtte magasabban is járt az index. Itt egy 6-7 éves időtávról beszélünk.
De még az sem járt jobban, aki akár 2001-ben vásárolt ingatlant, hiszen, ha ő is a válság során volt kénytelen megszabadulni ingatlanától, reál értelemben 15 százalékot bukott rajta. Ez azt mutatja, hogy még 13 éves időtávon is veszíteni lehetett az ingatlanvásárlással. Hiszen ebben az időszakban az ingatlan még az értékét sem tartotta meg a pénzromlással szemben.
2014-ben azonban megkezdődött a lassú kilábalás, mivel a jegybanki kamatok elkezdtek csökkenni, forintosították a devizahiteleket, és megjelentek az első állami támogatások lakásvásárlásra, melyek hullámokban történő, tulajdonképpen részben mesterségesen generált áremelkedésekhez vezettek.
Természetesen, ha valaki mostanáig megtartotta 2001-ben vásárolt ingatlanát, már nem szenvedett el veszteséget, sőt a válság utáni időszak erőteljes drágulási hullámai hatására több mint duplájára növelte lakása reálértékét.
Ez elsősorban annak köszönhető, hogy 2014-ben megkezdődött a kilábalás az addigi helyzetből, az ingatlanárak pedig először lassú, majd egyre gyorsuló emelkedésbe kezdtek. Reálértelemben a 2023-as inflációs csúcs (25 százalékos inflációval) ugyan visszavetette a lakásárakat egy időre, de 2025 II. negyedévében ezen is túlhaladt az ingatlanpiac. Az elmúlt hónapok Otthon Start hatására bekövetkező áremelkedéséről nem is beszélve.
És lehet-e még ilyen esés a közeljövőben?
Az árak tehát számottevően megemelkedtek, és az MNB legutóbbi lakáspiaci jelentése szerint 2025 II. negyedévében már országosan 18,8 százalékkal haladták meg a lakásárak a fundamentumok által indokolt szintet, ami egy év alatt 5,7 százalékpontos emelkedést jelent.
A jegybank azt is hozzátette, hogy a túlértékeltségi alindikátorok többsége, mint a lakásárak jövedelmekhez, építési költségekhez, bérleti díjakhoz és megfizethető hitelösszegekhez képesti emelkedése is a kockázatok növekedését mutatja.
Ez azonban önmagában nem indokol még számottevő áresést, hiszen a piaci környezet jelenleg teljesen más, mint 15 évvel ezelőtt. Természetesen vannak bizonytalansági tényezők most is, mint az április országgyűlési választások, illetve még inkább az ezt követő időszak politikai és gazdasági döntései, elsősorban egy költségvetési kiigazítás, és persze a nemzetközi gazdasági hatásoktól sem vagyunk védve.
Ugyanakkor az elemzők most jellemzően az árak stagnálására vagy szerény mértékű további emelkedésére számítanak, legalábbis ebben az évben. Ami persze a magasabb infláció mellett reálértéken akár az ingatlanvagyon vásárlóértékének újabb csökkenését is jelentheti, különösen, ha nem húzzák újabb állami támogatások az ingatlanpiacot.
De kit zavarhat ez valójában?
Az árak esetleges megingásának problémája elsősorban a befektetőket érinti, nem a lakhatási célra vásárlókat, illetve utóbbiakat csak részben. Ennek oka, hogy a lakhatási célú vásárló jellemzően akkor ad el, amikor vásárol is ingatlant (költözik). Ilyenkor bárhogy álljon is a piaci helyzet, egy adott időpontban ad és vesz. Tehát, ha épp mélyen járnak az árak, akkor ugyan alacsony áron ad el, ugyanakkor venni is olcsóbban tud.
Azok számára azonban, akik lakáshitellel vásárolnak, már megjelenik némi kockázat. Ha olyan helyzetben vásárolnak, amikor magasan járnak az árak, és azok később esnek, amikor el akarják adni az ingatlanjukat, már felmerülhetnek problémák. De ugyanez felmerülhet akárcsak egy hitelkiváltás vagy szerződésmódosítás esetén is.
Ennek oka, hogy ha a fedezet értéke a vásárláskori értékhez képest csökkent, akkor a hitelkiváltás már nem biztos, hogy megvalósítható lesz, hiszen a fedezetük már kisebb a hitelhez képest. Ilyenkor gyakorlatilag addig beragadnak a meglévő hitelükbe, amíg az ingatlanárak ismét emelkedésnek nem indulnak.
De még érzékenyebben érintheti a piaci hullámzás a befektetőket, hiszen ha adott esetben más befektetés - például rendkívül magas állampapírpiaci hozamok - miatt el akarják adni az ingatlanjukat, vagy egyszerűen csak szükségük lenne tőkére egy gyengébb piaci ciklusban, akkor nemhogy nem realizálnak profitot az eladással, hanem reálértéken veszteséget könyvelhetnek el.
Nekik tehát folyamatosan mérlegelniük kell a belépési és kiszállási pontokat, ami komoly kihívás, hiszen mint láttuk: akadt olyan időszak a magyar piacon, amikor még 13 éves időtávon is csökkenést mutattak az ingatlanárak reálértéken.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
