Gyenge kereslet mellett is tovább drágulnak az ingatlanok és az albérletek
A tavalyi évben jelentkező több mint 20 százalékos áremelkedést követően már az év végén látni lehetett némi korrekciót a hazai ingatlanárakban. Mindez gyenge kereslettel párosult, így a január kétéves mélypontot hozott. A választások miatti kivárás során a kereslet márciusban is nyomott maradt – és a bizonytalanság miatt ez egy darabig nem is fog változni –, az árak ennek ellenére emelkedést mutattak mind az ingatlanpiacon, mind az albérleteknél.
Az Eurostat április elején közzétett adataiból kiderül, hogy az Európai Unió és az Európai Gazdasági Térség államai közül messze Magyarországon drágultak legnagyobb mértékben a lakások 2025 végén. Az éves drágulás üteme a negyedik negyedévben nálunk 21,2 százalékot tett ki, míg több országban alig nőttek az ingatlanárak, sőt volt olyan ország, ahol mérséklődtek.
Ráadásul az áremelkedés kismértékben még gyorsulni is tudott a harmadik negyedéves 20,9 százalékról, pedig az sem volt szerény ütem. Az év közepén még csak 13,9 százalékos volt az éves alapú drágulás, vagyis egyértelműen emelkedő tendencia figyelhető meg.
Az, hogy három éve nem látott mértékben emelkedtek a negyedévben az ingatlanárak, jelentős részben a szeptemberben induló Otthon Start programnak köszönhető, mely már az azt megelőző hónapban is éreztette hatását.
Ahogy abban is közrejátszott, hogy 2015-höz képest már majdnem négyszeresére (390 százalékkal) emelkedett az átlagos magyar lakásár, ami szintén Európa-rekordnak felelt meg. A 10 éves uniós átlagos áremelkedés egyébként 65 százalék volt.
Az is kiderül ugyanakkor az adatokból, hogy míg a negyedik negyedév során 4,2 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak (amivel a második helyet szereztük meg az EU-ban), addig a harmadik negyedévben még 7,4 százalék volt az ütem. Ez azt jelzi, hogy az év végére már kezdett kifulladni a támogatott lakáshitel okozta robbanás.
Gyenge keresleti index mellett emelkednek az ingatlanárak
A Duna House április elemzése ezt a képet annyiban árnyalta, hogy a tranzakciószámok és az árak újbóli emelkedése valóban élénkülést jelzett márciusban a hazai ingatlanpiacon, azonban a kereslet mégis visszafogott maradt.
Az adásvételek száma ugyanis márciusban elérte a 11 500-at, ami nemcsak havi összevetésben jelent erősödést, hanem megközelíti a tavalyi kiugró szinteket is. A bővülés mögött azonban nem a kereslet általános élénkülése áll. A vevői keresletindex 73 pontot ért el, ami az elmúlt tíz év egyik legalacsonyabb értéke.
De akkor mi magyarázza a forgalom növekedését? A DH szerint az, hogy a piacon megjelenő vevők gyorsabban döntöttek, amit a kedvezőbb alkuhelyzet és a szélesebb kínálat is segített.
Az árak alakulása szintén fordulatra utal. Országos szinten mind nominál-, mind reálértéken emelkedtek az árindexek, vagyis ismét inflációt meghaladó drágulás volt érzékelhető a piacon. Az áremelkedés mértéke azonban területileg eltérő. Kelet-Magyarországon lényegesen nagyobb árnövekedés látható most, mint Budapesten, ahol inkább stagnálás, sőt enyhe korrekció figyelhető meg.
A fővárosban egyes szegmensekben – különösen a belvárosban – az átlagos lakásár csökkent, ami elsősorban a kisebb vagy eltérő minőségű ingatlanok nagyobb arányú értékesítésével függ össze. A budapesti helyzet részben azzal is magyarázható, hogy az árak korábban túl magas szintre emelkedtek, miközben a kereslet egyre inkább a fiatalabb, árérzékenyebb vevők felé tolódik.
Az ingatlanközvetítői hálózatnál ezért úgy látják, hogy a piac maga mögött hagyta a 2025 végén érzékelhető korrekciót, ugyanakkor az új egyensúly még nem alakult ki teljesen. 2026 első negyedéve ezért átmeneti időszaknak tekinthető. Most az élénkülést nem a kereslet általános bővülése, hanem a kedvezőbb finanszírozási környezet, az alkalmazkodó kínálat és a megváltozott vevői összetétel hajtja.
A következő hónapok nagy kérdése az lesz, hogy a jelenleg szűkebb, ugyanakkor az Otthon Start Program hatására még mindig aktív kereslet képes-e tartósan fenntartani a márciusban látott erős forgalmat.
Mi a helyzet a bérleti piacon?
Eközben az elmúlt hónapokban inkább stagnáló vagy csökkenő bérleti díjak is növekedésnek indultak. A KSH–ingatlan.com lakbérindex márciusra vonatkozó adatai szerint országosan 1,6 százalékkal nőttek a lakbérek februárhoz képest. Sőt Budapesten is 1,6 százalékot tett ki a növekedés mértéke.
Havi alapon a legnagyobb drágulás a Nyugat-Dunántúlon történt, ahol 2,8 százalékkal emelkedtek a lakbérek, Pest vármegyében viszont csak 0,4 százalékos növekedés történt márciusban.
Éves összevetésben országosan 7,3 százalékos, a fővárosban 6,4 százalékos drágulás következett be, míg egy hónappal korábban még csak 5,4 százalékon járt a mutató. Éves szinten a legnagyobb áremelkedés a Dél-Dunántúlon következett be, ahol 11,8 százalékkal kerültek feljebb a lakbérek.
Budapesten az enyhén emelkedő lakbérszint nemcsak a teljes fővárost, hanem valamennyi kerületkategóriát is jellemezte, eltérő mértékben. A legvisszafogottabb éves növekedés az egyébként drágának mondható budai hegyvidéki kerületekben (I., II., XII.) volt, ezekben összesítve 4,1 százalékkal emelkedtek a lakbérek. Ezzel szemben a legnagyobb ütemű drágulás a másik budai kerületcsoportot (III., XI. és XXII. kerület) és az úgynevezett pesti átmeneti kerületeket X., XIII., XIV., XIX., XX. kerületeket jellemezte. Előbbiekben 8,8, utóbbiakban 6,7 százalékos volt az éves albérlet-áremelkedés üteme.
A fővárosi medián bérleti díjak 255 ezer forintnál jártak április közepén. A legnagyobb kínálatot nyújtó budapesti városrészek közül a XIII. kerületben 250 ezer, a XI. kerületben 270 ezer, a VI.-ban pedig 285 ezer forint volt a medián bérleti díj.
Ha a vidéki nagyvárosokat nézzük, akkor a debreceni medián bérleti díjak visszatértek a tavaly áprilisi 220 ezer forintos szintre, pedig 2025 szeptemberében már 240 ezer forintnál is jártak. Három nagyváros – Szeged, Győr, Debrecen – már a 200 ezres szintet súrolja vagy átlépi, miközben a legolcsóbb vármegyeszékhely Békéscsaba, Miskolc és Szekszárd, ahol 110–130 ezer forint a medián. Vagyis már nincs olyan nagyváros, ahol 100 ezer forint alatt lennének a medián bérleti díjak. Ugyanakkor 200 ezer forintnál magasabb átlagos bérleti díjra is csak elvétve van példa.
Mindenesetre az albérleteknél is az látszik, hogy a gyenge fizetőképes kereslet ellenére – melyet az Otthon Start elszívó hatása is visszafog – az árak mégis megindultak felfelé márciusban.
De hogy mit hoznak az elkövetkező hónapok, az még meglehetősen bizonytalan. A március a kivárás jegyében telt az ingatlanpiacon a közelgő választások miatt, április-májusban viszont a kormányváltás okozta bizonytalanság foghatja vissza a keresletet.
Egészen addig, amíg pontosan ki nem derül, hogy mit is várhatnak az emberek az új kormánytól. Akár a támogatások, akár a kamatszinteket jelentősen befolyásoló gazdasági intézkedések, illetve a belengetett euróbevezetés kapcsán.
Legfeljebb csak az Otthon Start kapcsán képzelhető el az elkövetkező hetekben egy kisebb roham azok részéről, akik tartanak a támogatott hitel megszüntetésétől vagy a feltételek szigorításától. Ezen túlmenően azonban egyelőre nincsenek igazán támpontok a jövőre vonatkozóan, így sokan valószínűleg még egy ideig a kiváró álláspontot választják ingatlanvásárlás helyett.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
