Használati megosztási szerződés - mikor és miért van rá szükség?
A használati megosztási szerződést osztatlan közös tulajdonú ingatlanok tulajdonosai számára rögzíti az ingatlan használati jogait. Elmondjuk, mire figyelj a használati megosztási szerződés elkészítésénél.
Mi az a használati megosztási szerződés?
A használati megosztási szerződés egy ingatlanhasználati megállapodás, jellemzően osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanoknál. Pontosan és részletesen rögzíti, hogy az egyetlen helyrajzi szám alatt lévő, közös tulajdonú ingatlan egyes részeit a tulajdonosok közül ki, hogyan és milyen feltételekkel használhatja.
A használatra vonatkozóan a közös tulajdon megosztása a tulajdoni arányokat nem változtatja meg, csak a tulajdonostársak jogai és kötelezettségei kerülnek rögzítésre írásos formában, így elkerülhető az ingatlanhasználati vita.
Tartalmazhat rendelkezéseket a fenntartási költségek megosztására és az esetleges változtatások lehetőségére is.
Milyen esetekben lehet szükség használati megosztási szerződésre?
- Ikerház, sorház, több lakás áll egy osztatlan közös tulajdonú telken, de nincs társasházi alapító okirat és albetétesítés.
- Családi házaknál, ha különálló lakrészek vannak, akkor azok (például egy családi ház alsó és felső szintje), illetve a közös tulajdonú részek (pince, garázs stb.) használatának tisztázása.
- Átjárási jogok, a közös költségek megosztása, vagy a közüzemi mérőórák használata miatt.
- Építkezés esetén osztatlan közös tulajdonú telkeknél, ha a telekmegosztás valamilyen okból nem megoldható (pl. rendezési terv tiltja).
- Mezőgazdasági területeknél, amikor például közös szántók vagy legelők esetén a használók külön-külön művelnék a saját részüket.
- Öröklés esetén, ha több örököse van egy ingatlannak, és nem szeretnék eladni vagy megosztani azt, hanem együtt használnák.
- Megváltozott tulajdonosi helyzetben, amikor már nem működik a korábbi szokásjog.
- Lakásitel igénylése esetén a bank általában kéri a használati megosztási szerződést.
- Ingatlanrész adásvételénél vagy bérlésénél a vevő, illetve a bérlő számára fontos az ingatlan pontos használhatóságának ismerete.
Hogyan működik a használati megosztás?
A használati megosztási szerződés egy írásbeli megállapodás az ingatlan használatára vonatkozóan a tulajdonostársak között.
Ügyvéd ellenjegyzése nem kötelező, de ajánlott. Akkor pedig mindenképpen szükséges az ügyvédi szerződéskötés, ha hitelt vennél fel az ingatlanrészedre, illetve szeretnéd az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyeztetni a használati megosztást.
A szerződés általában tartalmazza:
- A tulajdonostársak adatait (név, születési hely/idő, anyja neve, lakcím, adóazonosító jel stb., jogi személy esetén cégnév, székhely, képviselő neve).
- Az ingatlan pontos megjelölését, adatait (hrsz., cím).
- Pontos tulajdoni hányadokat a tulajdoni lap alapján.
- Használat módjának részletes leírását: ki melyik részt használja kizárólagosan (lakrész, udvar, kert, garázs, egyéb melléképületek stb.), és melyek a közös használatú részek (pl. bejárat, kapubeálló, lépcsőház stb.)
- Mellékletként vázrajzot, melyen vizuálisan is jelölve van a megosztás (nem kötelező).
- A használat egyéb szabályait (közművek használata, karbantartás, közös költségek viselése stb.)
- Felújítási és karbantartási kötelezettségeket: a tulajdonosok milyen feltételekkel végezhetnek építési, átalakítási munkákat a saját, illetve a közös területeken.
- A jogutódokra való kiterjesztés (örökösök) lehetőségét, ha a tulajdonosok úgy határoznak.
- Ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésre vonatkozó nyilatkozat, amennyiben a tulajdonosok ezt tervezik.
- A szerződés hatálybalépése, módosításának lehetősége.
- A jogviták rendezésének módja.
- Aláírások minden tulajdonostól, keltezés, tanúk vagy adott esetben ügyvéd ellenjegyzés.
A megállapodás kötelező érvényű polgári jogi szerződés a tulajdonosokra vonatkozóan, a szerződés megszegése esetén bírósági per vagy jegyzői birtokvédelmi eljárás indítható.
2025. január 15-től a „közös tulajdon használatára vonatkozó jog” bejegyezhető a tulajdoni lapra a földhivatalban, de csak akkor, ha ügyvéd ellenjegyezte (vagy közjegyzői okiratba foglalták) a szerződést.
Ha bejegyezték a szerződést az ingatlan-nyilvántartásban, akkor a benne foglaltak egy új tulajdonost is köteleznek a betartására.
A használati megosztási szerződés előnyei
Egy használati megosztási szerződés számos előnnyel jár az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében a tulajdonosok számára:
- Megelőzi és könnyebben rendezhetővé teszi a tulajdonostársak közötti jogvitákat.
- Tisztázza a tulajdonostársak jogait és kötelezettségeit, így jogbiztonságot teremt.
- Hozzájárul a közös kiadások igazságosabb elosztásához.
- Lehetővé teszi a hitelfelvételt osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén.
- Hozzájárul a könnyebb és jobb áron történő értékesítéshez vagy bérbeadáshoz: a vevő, illetve bérlő pontosan tudja, mit vásárol, bérel és milyen jogok illetik meg, illetve milyen kötelezettségek terhelik.
- Lehetővé teszi az ingatlan fejlesztését, átalakítását.
Lehetséges problémák
A használati megosztási szerződés elkészítése és alkalmazása okozhat nehézségeket is:
- A szerződés elfogadtatása nem feltétlenül egyszerű folyamat minden tulajdonossal, akik között lehetnek olyanok, akik nem hajlandóak az együttműködésre, vagy csak rendkívül nehézkes velük az egyeztetés.
- Az ügyvédi ellenjegyzésnek költsége van, ha az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzést is szükségesnek ítélik a tulajdonostársak vagy hitel miatt van rá szükség.
- Ha viszont a használati megállapodás nincs bejegyezve, akkor új tulajdonosokra nem lesz kötelező érvényű, ami konfliktusokat okozhat.
- Ha elavul a megállapodás, mert változik valamely tulajdonostárs élethelyzete, akkor egy esetleges módosítás sem könnyű folyamat. Ehhez valamennyi tulajdonos egyetértésére és aláírására van szükség.
- Ha ingatlan-nyilvántartásba is bejegyezték korábban, akkor ismét ügyvédi ellenjegyzésre és földhivatali benyújtásra kerül sor.
- Hiába van megállapodás, ha azt valamelyik tulajdonos nem tartja be. Ilyenkor polgári per vagy jegyzői birtokvédelmi eljárás indítható.
- A használati megosztás nem jelent egyben tulajdonjogi rendezést.
- Egy használati megállapodással még nem szűnnek meg a közös tulajdon használatából eredő esetleges súrlódások és személyes ellentétek, ezek továbbra is megnehezíthetik a tulajdonostársak együttélését.
Hogyan lehet használati megosztási szerződést kötni?
A használati megosztási szerződés elkészítése egy több lépésből álló folyamat, melynek során nem csak a tulajdonostársak, hanem adott esetben ügyvéd és akár a földhivatal is bevonásra kerül.
A szerződéskötés folyamata:
- A tulajdonostársak szóbeli egyeztetése: meghatározzák, ki melyik ingatlanrészt használja, melyek közös és kizárólagos használatú területek.
- A szerződés elkészítése: mely tartalmazza a tulajdonosok adatait, az ingatlan pontos leírását, a használati arányokat, a közös használat szabályait, a közüzemi szolgáltatások és költségek megosztását, valamint a jogutódokra vonatkozó rendelkezéseket stb.
- Ha szükséges, akkor vázrajzot kell készíteni, bejelölve a kizárólagosan használt és a közös használatú területeket. Bizonyos esetekben ehhez földmérő bevonása szükséges.
- Amennyiben a tulajdonosok szükségesnek ítélik (hitelfelvétel, földhivatali bejegyzés miatt), akkor a szerződést ügyvéd is elkészítheti és ellenjegyezheti.
- Földhivatali bejegyzés, amennyiben harmadik személyektől (új tulajdonos, hitelező) is elvárják a megállapodás betartását.
Mennyibe kerül használati megosztási szerződést kötni?
A használati megosztási szerződés megkötésének költségét többek között az határozza meg, hogy milyen szakemberek (ügyvéd, földmérő) bevonására kerül sor, azok mennyiért dolgoznak, mennyire komplex a helyzet rendezése, illetve sor kerül-e földhivatali bejegyzésre.
- Az ügyvédi díj egyszerű helyzet és két tulajdonos esetén akár 100 ezer forint alatt is alakulhat, de akár 300 forintba vagy még többe is kerülhet. Érdemes előzetes ajánlatot kérni, és tisztázni, hogy milyen szolgáltatásokat tartalmaz a díj (szerződéskészítés, ellenjegyzés, tulajdoni lap lekérése, földhivatali benyújtás stb.)
- Amennyiben földmérőnek kell vázrajzot készítenie, akkor az ő díja is a helyzet összetettségétől, valamint a szakember díjazásától függ: akár 100 ezer forint alatt is lehet, de elérheti a 200 ezer forintot is.
- Ha sor kerül az ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésre, akkor a megállapodás bejegyzésének költsége 6 600 forint.
Mi történik, ha valaki megszegi a használati megosztási szerződést?
A megállapodás célja az, hogy megelőzze a jogvitákat, de ha mégis ellentét alakul ki a tulajdonosok között, és a tulajdonostársak megbeszélése nem vezet eredményre, akkor az alábbi lehetőségek állnak rendelkezésre:
- Birtokháborítás esetén - amikor valamelyik tulajdonostárs jogellenesen használja a másik fél kizárólagos használatú részét (kert, lakrész stb.) -, akkor a jegyzőnél birtokvédelem kérhető. A jegyzői határozat miatt bírósághoz fordulhat a másik fél.
- Súlyos vagy ismétlődő esetben az érintett tulajdonos vagy az ügyvédje írásban figyelmezteti a szerződésszegő felet, felszólítva a jogsértő magatartás beszüntetésére, a szerződésben foglaltak betartására.
- Amennyiben a jogsértő magatartás továbbra is fennáll, akkor polgári peres eljárásra kerül sor, melynek eredményeként a bíróság kötelezi a jogsértő tulajdonost a jogsértés beszüntetésére, kártérítésre, vagy akár a közös tulajdon megszüntetésére is.
- Ha a megállapodás közjegyzői okiratba van foglalva, akkor az - per nélkül is - közvetlenül végrehajtható bizonyos kötelezettségek (pénzbeni vagy bizonyos cselekményekre irányuló kötelezettségek) megszegése esetén. A végrehajtás elrendelése a közjegyző által történik.
Maradtak kérdéseid?
-
Milyen ingatlanokra lehet használati megosztási szerződést kötni?
Alapvetően osztatlan közös tulajdonú ingatlanokra, ahol a tulajdonostársak tulajdoni hányaddal rendelkeznek az egész ingatlanon.
-
Kötelező-e minden tulajdonos beleegyezése a szerződéshez?
Amennyiben valamely tulajdonos nem írja alá a használati megosztási szerződést, akkor perrel, bíróság útján, bírói ítélettel is kikényszeríthető egy használati megállapodás.
-
Bejegyezhető-e a földhivatalnál a használati megosztási szerződés?
Igen, de csak abban az esetben, ha ügyvédi ellenjegyzéssel készült, és megfelel a tartalmi és formai követelményeknek.
-
Kötelező az ügyvéd?
Nem, használati megállapodás ügyvéd közreműködése nélkül is köthető, ebben az esetben azonban nem valószínű, hogy a bankok elfogadják egy hitelfelvételnél, illetve nem jegyeztethető be az ingatlan-nyilvántartásba.
-
Lehet közjegyzői okiratba foglalni?
Igen, a használati megosztási szerződés közjegyzői okiratba foglalható, ebben az esetben közvetlenül végrehajtható bizonyos kötelezettségek (pénzbeni vagy bizonyos cselekményekre irányuló kötelezettségek) megszegése esetén.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
