Kaució albérlet esetén – Mit kell tudnod bérlőként és bérbeadóként?
Mit kell tudni albérlet kaució kapcsán? Tanácsok bérlőknek és bérbeadóknak. Így elkerülheted a kellemetlen meglepetéseket.
Mi az a kaució, és miért van rá szükség?
A kaució jogszabály által (a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben) meghatározott pénzbeli biztosíték különböző szerződéses kötelezettségek teljesítésére.
A kaució a Ptk.-ban mint óvadék szerepel, és bár elsősorban ingatlan bérbeadásnál találkozhatunk vele a hétköznapokban, széles körben alkalmazzák.
Az albérlet kaució biztosítékot nyújt a bérbeadó számára:
- a bérlő nemfizetésére (elmaradt lakbér és közüzemi díjak),
- illetve a bérleményben okozott károk megtérítésére.
De a bérleti szerződésben ennek ellenére részletesen rögzíteni kell azt, hogy milyen esetekre nyújt biztosítékot a kaució a bérbeadó számára.
Ha a bérlő minden kötelezettségének eleget tett, akkor a kaució a bérleti jogviszony végén visszajár a bérlőnek.
Mennyi a szokásos albérlet kaució összege?
A Ptk. a lakásbérleti szerződés alapvető szabályait is tartalmazza. Ezek között az is szerepel, hogy a bérlőnek “a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául” szolgáló pénzösszeg ugyan meghaladhatja a havi bérleti díj háromszorosát, de ebben az esetben az összeget a bíróság a bérlő kérésére mérsékelheti.
Szokásos összege a gyakorlatban a havi bérleti díj kétszerese vagy ritkábban háromszorosa szokott lenni. E felett akkor indokolt, ha kiemelkedően értékes az ingatlan vagy a benne található ingóságok.
Mikor kell megfizetni a kauciót?
A kaució megfizetésének időpontját - ahogy annak összegét és a megfizetés módját - is a bérleti szerződésben kell meghatározni. Általában a szerződés aláírásakor, vagy legkésőbb a birtokba adáskor történik meg.
Amennyiben nem fizeti ki a bérlő a meghatározott időpontig, úgy a bérbeadó elállhat a szerződéstől.
A kaució átadásáról készülnie kellene egy írásos elismervénynek, ami a kaució visszafizetésekor hasznos lehet.
Hogyan történjen az ingatlan átadása?
Az ingatlan birtokba adásakor (kulcsok átadása) hasznos átadás-átvételi jegyzőkönyvet készíteni, melyben felsorolásra kerülnek az ingatlanban található ingóságok, illetve rögzítik a felek az ingatlan állapotát, akár fotókkal vagy videókkal. Így elkerülhetők a bérlő kiköltözése után a viták.
Hogyan kapom vissza a kauciót?
A kauciót a bérbeadó a bérlő kiköltözése és az elszámolás - amely tartalmazza a kaucióból levont tételeket és a visszajáró összeget - elkészítése után visszafizeti a bérlőnek, amennyiben az - vagy egy része - visszajár neki.
Mikor jár vissza a kaució?
A Ptk. nem határoz meg konkrét határidőt a kaució visszafizetésére - a bérleti szerződésben érdemes ezt a határidőt is rögzíteni -, de a bérleti jogviszony megszűnése (szerződés lejár, közös megegyezés, felmondás) után jellemzően néhány napon belül. Bizonyos esetekben (például a rezsiszámlák elszámolása miatt) akár hosszabbra is nyúlhat ez az időtartam.
Hogyan történik a kaució visszafizetése?
- Átadás-átvétel közös lebonyolítása, melynek során jegyzőkönyv készülhet (fényképekkel, videóval), melyet mindkét fél aláír.
- Közüzemi díjak rendezésének igazolása.
- Ha vannak károk, akkor azok költségeinek elszámolása: a bérbeadónak írásban, tételesen kell elszámolnia, a levonások összegét számlákkal kell alátámasztani.
- Visszafizetés átutalással vagy készpénzben is történhet, ahogy arról a felek korábban megállapodtak.
Mikor nem jár vissza a kaució?
Vannak esetek, amikor a bérbeadó kaució visszatartására jogosult. A kaució visszafizetéséhez ugyanis több feltételnek teljesülnie kell:
- A bérlőnek az ingatlant a szerződésben meghatározott állapotban kell visszaadnia.
- Az ingatlanban nem történt károkozás, vagy az okozott károkat a bérlő megtérítette.
- Nem lehet tartozás a bérleti díjban vagy a közüzemi számlákban, a közös költségben.
- A bérleti szerződés szabályosan szűnt meg, a bérlő nem jogellenesen hagyta el a lakást.
Ha ezek a feltételek nem teljesülnek, akkor jogos lehet a bérbeadó részéről a kaució visszatartása.
Milyen feltételekhez kötheti a bérbeadó a kaució visszaadását?
A kaució visszaadásának feltételeit alapvetően az ingatlan rendeltetésszerű használatához és a szerződéses kötelezettségek teljesítéséhez kötheti a bérbeadó. Utóbbiak közé tartozhat
- az eredeti állapot helyreállítása festéssel és a bútorok korábbi helyükre történő elhelyezésével,
- a megfelelő tisztaság,
- a károkozás hiánya,
- a fizetési kötelezettségek teljesítése,
- a felmondási idő betartása,
- a kulcsok hiánytalan visszaadása stb.
A szerződésben szereplő feltételeken túl azonban önkényesen és egyoldalúan nem szabhat további feltételeket a bérbeadó, és nem vonhat le a kaucióból egyéb költségeket önkényesen.
Mit tegyél bérlőként, hogy biztosan visszakapd a kauciót?
Íme, lépésről lépésre, hogy miként csökkentheted minimumra a vitákat és növeld annak esélyét, hogy sikeres legyen a kaució visszakérése a bérleti jogviszony megszűnésekor:
- Figyelj arra, hogy a bérleti szerződésben szerepeljen a kaució összege, valamint a visszafizetés feltételei!
- Készüljön részletes átadás-átvételi jegyzőkönyv az ingatlan állapotáról a bérleti időszak elején és végén, akár fotókkal, videókkal dokumentálva az esetleges hibákat.
- Kérj írásos igazolást a kaució megfizetéséről!
- Fizesd pontosan a bérleti díjat és a közüzemi számlákat a bérleti időszak alatt!
- Tartsd rendben az ingatlant, ne okozz károkat, a kisebb hibákat időben jelezd vagy javítsd!
- Kiköltözéskor intézd el a rezsielszámolást, és győződj meg arról, hogy nincs további tartozásod a bérbeadó felé.
- Az ingatlant a szerződés szerinti állapotban, tisztán és rendben add vissza!
Praktikus tanácsok bérbeadóknak a kaució kezelésére
Néhány megfontolandó tanács bérbeadóknak:
- A bérleti szerződésben rögzítsd pontosan a kaució összegét, a levonások feltételeit, a visszafizetés módját és határidejét, a bérlő kötelességeit (eredeti állapot visszaállítása, tisztasági festés stb.)!
- Készítsetek részletes átadás-átvételi jegyzőkönyvet és fotódokumentációt beköltözéskor és kiköltözéskor a viták elkerülése érdekében!
- Ha készpénzben kapod a kauciót, adj átvételi elismervényt a bérlőnek!
- Ha levonsz a kaucióból, arról elszámolást kell készítened, és számlákkal kell alátámasztanod!
- Álljon rendelkezésedre a kaució összege - akár külön bankszámlán -, mert vissza kell fizetned, ha a bérlő kiköltözik és nem merül fel probléma.
- A szerződésben rögzített határidőn belül fizesd vissza a kauciót a bérlőnek!
- Ha készpénzben fizeted vissza a kauciót, akkor az átvételi elismervényt írasd alá a bérlővel!
Maradtak kérdéseid?
-
Kötelező a kaució?
Nem, de a bérbeadó részéről érdemes kauciót kérni az esetleges károk, fizetési elmaradások miatti biztosítékként.
-
Mi a különbség a kaució és az előre fizetett lakbér között?
Az előre fizetett bérleti díj nem minősül kauciónak. Utóbbi biztosítékként szolgál a bérbeadó számára, és visszafizetendő, ha nem merül fel probléma. Az előre fizetett lakbér nem visszafizetendő.
-
Kamatot kell fizetnie a bérbeadónak a kaució után?
Nem, jogszabály ezt nem írja elő, de a bérleti szerződésben kamatfizetésről is megállapodhat a bérlő és a bérbeadó. A kaució ilyenkor kamatozó bankszámlára kerül.
-
Mit tehetsz, ha nem kapod vissza a kauciót?
Először is ellenőrizd a szerződést, hogy mikor jár vissza a kaució. Ha tényleg visszajár, akkor próbálj megegyezni a visszafizetésről a bérbeadóval. Ha nem megy, akkor békéltető testülethez fordulhatsz, fizetési meghagyást kérhetsz közjegyzőtől, vagy végső esetben polgári peres eljárást indíthatsz a bíróságon.
-
Lelakható a kaució?
Csak abban az esetben lakható le a kaució összege, ha erről a bérlő és a bérbeadó írásban megállapodott. De nem javasolt, mert biztosíték céljára szolgál a bérbeadó számára.
-
Emelhető a kaució, ha növekszik a bérleti díj?
Igen, emelhető a kaució összege, de csak akkor, ha azt a bérleti szerződés lehetővé teszi, vagy a felek közösen, írásban módosítják a bérleti szerződést.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
