Kiszállnak a befektetők a lakáspiacról: már inkább eladnak, mint vásárolnak

Ingatlanközvetítők egybehangzó állítása szerint jelenleg alig érzékelni a befektetői jelenlétet a hazai, főleg a budapesti ingatlanpiacon. Legalábbis ami a vevőket illeti. Az eladói oldalon ugyanis egyre nő a számuk, mivel megpróbálják az elmúlt időszak ingatlanáremelkedéséből besöpörni a profitot.

Ennek két nyilvánvaló oka van. Az egyik, hogy jelenleg magasan járnak az árak, a másik pedig az, hogy a bérleti piacon a kereslet ugyan stabil, de a bérleti díjak, és az ingatlanbefektetés ebből következő hozamai egyre kevésbé vonzóak. Kérdés azonban, hogy a piacon mozgó ingatlanközvetítői véleményeket visszaigazolják-e a legfrissebb számok. És mit látunk, ha egy kicsit tágabb időtávon vizsgáljuk a változásokat?

A budapesti lakásvásárlóknak mindössze 23 százaléka volt befektető áprilisban a Duna House adatai szerint. Ez különösen annak fényében lehet érdekes szám, hogy egy évvel korábban még ennek közel kétszeresét tette ki az arányuk.

A csökkenés jelentős, és az idei év eddigi hónapjaiban azt látni, hogy szinte hónapról hónapra mérséklődik az arányuk. A helyzet egyébként vidéken sem jobb, hiszen a befektetői vásárlások aránya 17–18 százalék körül stabilizálódott, azaz a budapesti szint alatt.

Ugyanakkor az eladói oldalon ennél lényegesen markánsabban érezhető a jelenlétük. A DH havonta közzétett Ingatlanbarométere alapján márciusban Budapesten 45 százalékot ért el az arányuk. Így alakultak a számok az elmúlt hónapokban:

A legfrissebb adatok tehát visszaigazolják az ingatlanközvetítői beszámolókat, ugyanakkor érdemes szélesebb időtávon is megnézni a folyamatot. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) Budapestre vonatkozó adataiból ez látszik több évre visszamenőleg:

Az előbbiekhez kapcsolódóan itt egyrészt megmutatkozik, hogy a befektetői eladások 2021 során meredeken megemelkedtek, majd ezt a magas szintet némi hullámzással egészen mostanáig tartották 30–40 százalék közötti szinteken. A DH áprilisi ingatlanbarométerében szereplő, márciusra vonatkozó 45 százalékos befektetői eladási arány azonban már számottevő növekedést jelez.

Emellett persze az is figyelemre méltó, hogy az egyéves előretekintő hozamok fokozatosan csorogtak lefelé a 6 százalék feletti szintről 4 százalék közelébe, és ez a folyamat várhatóan nem is fordul meg mostanában.

A befektetői vásárlások visszaesésének egyik oka természetesen az a magas ár, melyet egyrészt a tavalyi év elejének állampapírpiacról az ingatlanpiacra váltó befektetők nagyobb aktivitása generált, másrészt pedig az Otthon Start program, melyben az első hónapokban szintén számottevő volt az ezt kihasználó befektetői vásárlások aránya. (Vincze Edit, az Otthon Centrum Solutions ügyvezetője egy interjúban például arról számolt, hogy az Otthon Startnak megfelelő lakások legalább 30–40 százalékát befektetők vásárolták meg, nem ritkán több lakást is megszerezve egyszerre.)

A fentebb említett, a tavalyi évben az árakra ható tényezők alapján állt össze a Magyar Nemzeti Bank legutóbbi, 2025. IV. negyedévére vonatkozó lakásárindex-jelentésében közölt éves 23,5 százalékos országos áremelkedés. Az éves nominális növekedési ütem a III. negyedéves 21 százalékról gyorsult erre a szintre, illetve reálértelemben éves szinten 19 százalékkal nőttek a lakásárak országos átlagban.

Az is kiderül ugyanakkor ezekből a számokból, hogy területileg eltérőek voltak a változások. Budapesten az áremelkedés a tavalyi évben jócskán meghaladta az országos ütemet: 26 százalékot ért el. Pedig ez már az előző negyedévi 28 százalékot is meghaladó szintről némi mérséklődést jelez.

A vidéki városokban szintén a 25 százalékot közelítette az áremelkedés mértéke, és csak a községek maradtak el az országos átlagtól: 18,3 százalékos drágulás jelentkezett. Ugyanakkor azt is meg kell jegyezni, hogy utóbbi két szegmensben a IV. negyedévben gyorsulás volt tapasztalható, ellentétben a fővárosi iránnyal.

A vidéki piac nagyobb mértékű áremelkedése azért lehet kellemetlen a befektetőknek, mert ez a piac korábban jobb hozamokkal kecsegtetett, mint a fővárosi, így viszont az előnye megszűnni látszik.

A befektetők elbizonytalanodásához azonban a bérleti piac egyre inkább stagnálónak tűnő díjai is hozzájárulnak.

A legfrissebb, áprilisra vonatkozó KSH-ingatlan.com lakbérindex azt mutatja, hogy a tavaly év végi döcögés után a márciusban újra felfelé mozduló bérleti díjak ismét megtorpantak.

Áprilisban ugyanis a bérleti díjak országosan mindössze 0,2 százalékkal emelkedtek, ráadásul Budapesten 0,1 százalékos csökkenést mértek az előző hónaphoz képest. Márciusban még 1,6–1,6 százalék volt az emelkedés. Igaz, ez országosan 6,5, Budapesten pedig 4,9 százalékos drágulást jelent egy év alatt.

Ugyanakkor arra, hogy 5 százalék alá csökkent a budapesti áremelkedés, 5 éve nem volt példa. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője ennek kapcsán arra is felhívta a figyelmet, hogy országosan mindössze három olyan megyeszékhely van már csak, ahol bérbeadásból legalább 5 százalékos bruttó hozamot tehetnek zsebre a befektetők.

Mindez összefüggésben áll azzal a befektetők számára szintén nem túl jó hírrel, hogy a fővárosi albérletkínálat nemcsak tavaly májushoz képest, de az idei év elejéhez képest is bővülni tudott.

A lakbérek mindezzel együtt bérlői szempontból magasan járnak, különösen a fővárosban, ahol május első hetében 250 ezer forinton alakult a medián bérleti díj. De a megyeszékhelyek közül Debrecenben is 220 ezer forint volt a medián lakbér, Győrben 200 ezer, Szegeden 190 ezer, Székesfehérváron 185 ezer, Veszprémben 180 ezer, Pécsen 170 ezer forint.

Mivel az ingatlanpiaci befektetéseknél a nyereség az értéknövekedésből és a bérleti díjakból áll össze, így továbbra sem indokolja egyik tényező sem azt, hogy a befektetők visszatérjenek az elkövetkező hetekben, hónapokban az ingatlanpiacra a vevői oldalon.

Az viszont teljesen érthető, hogy az eladói oldalon egyre nagyobb az arányuk, hiszen magasra emelkedett, de egyelőre a platón megpihenő ingatlanárakon inkább megpróbálnak profitot realizálni, mint az elkövetkező időszakban a gyenge hozammal kecsegtető kiadást tovább erőltetni. A DH is úgy látta legutóbbi elemzésében, hogy a jelenlegi adatok alapján nincs jele annak, hogy a befektetői vásárlások rövid távon visszaerősödnének.