Lakóingatlanok típusai és besorolása Magyarországon

Az egyes lakóingatlan jogi kategóriák, illetve lakás típusok Magyarországon eltérő ingatlan besorolásként jelennek meg az ingatlan-nyilvántartásban. Ez a besorolás több szempontból is lényeges tényező, az egyik ilyen a hitelezhetőség, akár piaci, akár állami támogatású hitelről legyen szó.

Kifejezetten lakáshitelek, illetve lakáscélú állami támogatású hitelek esetében a hitelezhető ingatlanok körébe elsődlegesen a lakóingatlanok tartoznak. Így kiesnek ebből a körből többek között a nyaralók, üdülők vagy a zártkerti ingatlanok, még akkor is, ha azok közművesítettek és egész évben lakhatásra alkalmasak.

Vannak azonban kivételek: így például állami támogatású hitelekkel (például Otthon Start, CSOK Plusz, Falusi CSOK) tanya és birtokközpont besorolású ingatlanok is finanszírozhatók. Illetve akadnak olyan bankok, melyek adnak piaci alapú lakáshitelt nyaralókra is, ezeknél azonban a hitel/fedezet arány rosszabb lehet, mint egy lakóingatlan esetében.

A hitel/fedezet arány kapcsán érdemes tudni, hogy nem elsősorban a lakóingatlan típusa a meghatározó a bankok számára, hanem az ingatlan értékesíthetősége. Utóbbi pedig leginkább attól függ, hogy milyen állapotú, adottságú és lokációjú az ingatlan.

A lakások többnyire - de nem feltétlenül - társasházakban található lakóingatlanok. Alapvetően az különbözteti meg őket a házaktól, hogy míg a házak a teljes telken egyetlen önálló helyrajzi számon vannak nyilvántartva, addig a lakások önálló albetétként a társasház alapját képező telek helyrajzi száma alatt, de ezen belül egyedi sorszámmal jelennek meg a tulajdoni lapon. Az albetéteket a társasház alapító okirata hozza létre.

A lakások leggyakoribb típusai:

A téglaépítésű lakás a klasszikus, stabil szerkezetű, értékálló, jellemzően frekventált területeken elhelyezkedő, általában társasházi ingatlan, ami a könnyű eladhatóság miatt a bankok számára kisebb kockázatot jelent, így jól hitelezhető. Az Otthon Start programban az 1,5 milliós, maximált négyzetméterár jelent itt korlátot.

Szintén társasházi lakások, de más technológiával épült, ugyanakkor jól hitelezhető, könnyen eladható ingatlanok. Az értékbecslés a régebbi, felújítás nélküli, nem igazán felkapott környéken álló panelházak esetében szigorúbb lehet.

Ezek modern technológiával épült, energetikailag hatékony, hitelezhető ingatlanok, de tervezőasztalos vásárlásnál a hitelfolyósításhoz 2025-ben még a használatbavételi engedély megléte szükséges. Otthon Start hitelezhetőség esetében ezeknél leginkább az 1,5 milliós négyzetméterár-korlát jelent akadályt.

Ezeknél a lakástípusoknál - annak ellenére, hogy akár egész éves lakhatásra is alkalmasak a jogi besorolás nem mindig lakóingatlan, így banki hitelre általában nem, míg Otthon Start és más államilag támogatott hitelre egyáltalán nem jogosultak.

Egyes bankok ugyanakkor adnak lakáshitelt nyaralókra, de kedvezőtlenebb feltételekkel. Emellett piaci alapú, szabad felhasználású jelzáloghitel vagy személyi kölcsön segítségével vásárolhatók meg.

A házak lehetnek önálló, saját helyrajzi számmal rendelkező ingatlanok, ugyanakkor néhány esetben a bennük található otthonok lakásokként jelennek meg az ingatlan-nyilvántartásban, vagy bizonyos esetekben akár osztatlan közös tulajdonként, használati megállapodással.

Ez a leggyakoribb lakóingatlan-típus Magyarországon, melynek jellemzője az önálló helyrajzi szám, a saját telek és a külön közművek. Jól hitelezhető, amennyiben a telek és az ingatlan jogilag rendezett. Az Otthon Start és CSOK plusz is igénybe vehető rá, ha lakóingatlanként van nyilvántartva.

Egybeépített, közös fallal csatlakozó ház, mely két külön bejáratú lakással rendelkezik. A teljes értékű hitelezéshez külön helyrajzi számra van szükség a két lakás esetében. Ha osztatlan közös tulajdonú telken található, akkor a bank írásbeli használati megállapodás mellett is csak részarányos fedezetként fogadja el az ingatlant. Állami támogatású hitel is elérhető rá.

Sorházak esetében több lakóegység áll egymás mellett közvetlenül, közös fallal csatlakozva egymáshoz. Ezek jogi formájuk szerint lehetnek albetétes társasházi lakások vagy osztatlan közös tulajdonú ingatlanok is.

Mivel lakóingatlanok, így lakáshitelt vagy állami támogatású hitelt is fel lehet venni rájuk, azonban a bankok szempontjából némi kockázatot jelentenek a közös falak, a közművek és a telekhasználat.

Az egyéb lakóingatlanoknál sem a lakhatóság, hanem a jogi besorolás dönt arról, hogy hitelezhetőek vagy sem. A bankok gyakorlata és az állami támogatások is részben eltérnek ezeknél.

A könnyűszerkezetes házak hitelezhetők, de a bankok feltételei szigorúbbak, kevésbé tartják értékállónak és forgalomképesnek, mint a téglaépítésű ingatlanokat.

Sok esetben feltételül szabják, hogy a ház megfeleljen az előírásoknak: Nemzeti Műszaki Értékelés (NMÉ), korábban Építőipari Műszaki Engedély (ÉME) vagy Európai Műszaki Értékelés (ETA), illetve fal- és födémszerkezetei rendelkezzenek a szükséges tanúsítvánnyal.

Ezzel együtt is általában alacsonyabb hitelbiztosítéki értéket (HBÉ) állapítanak meg, és magasabb önerőt várnak el.

Nem minősül ingatlannak, mivel nincs alapozva és rögzítve, nincs önálló helyrajzi száma, nem szerepel az ingatlan-nyilvántartásban sem. Ezért lakáshitelt nem adnak rájuk a bankok, csak személyi kölcsön vagy szabad felhasználású jelzáloghitel jöhet szóba. És természetesen állami támogatású jelzáloghitellel sem finanszírozható a megvásárlásuk.

A tanya és birtokközpont nevesítve van az állami támogatású jelzáloghitelek rendeleteiben, így ezekre elérhető például az Otthon Start vagy a CSOK Plusz, amennyiben lakhatási igények kielégítésére alkalmasak.

Ugyanakkor a bankok nem adnak piaci alapú hitelt a mezőgazdasági művelési ág alatt nyilvántartott ingatlanokra. Ilyenkor átminősítés, lakóingatlanként való besorolás szükséges a hitelezhetőséghez.

A leggyakoribb okok: