Milyen ingatlanokra nem vehetsz fel lakáshitelt? Mi a megoldás?
Nem minden ingatlanra adnak a bankok lakáshitelt. Megmutatjuk, milyen esetekben utasíthatják el a hitelkérelmed, és mit tehetsz ilyen helyzetben.
Mely ingatlanokra nem adnak a bankok lakáshitelt?
A bankok alapvetően olyan lakóingatlanokra adnak lakáshitelt, melyek kellő fedezetet nyújtanak számukra.
A lakáshitel kizáró okok közé tartozik a nem megfelelő forgalomképesség és a bankok magas kockázata. Ezek az alábbi típusú vagy jellemzőjű, hitelre nem alkalmas ingatlanok esetében merülhetnek fel, melyeknél mindig a tulajdoni lapon szereplő besorolás számít:
- Nem lakáscélú ingatlanok
- Külterületi (zártkerti) ingatlanok
- Vályogból vagy vegyes falazattal épült házak
- Komfort nélküli ingatlan: nincs megfelelő méretű lakószoba, fürdőszoba, WC, konyha, fűtés, közművek, meleg víz
- Nem per-, teher- és igénymentes ingatlanok
- Osztatlan közös tulajdonú ingatlanok használati megosztás nélkül
- Ha tulajdoni lap problémák merülnek fel
- Műszaki állapota nem végleges
- Nem biztosítható ingatlanok, mint például az ártéren fekvő ingatlanok
- Túl alacsony az ingatlan értéke, nem elegendő fedezetként
- Önállóan nem forgalomképes ingatlanok
Ezeknél az ingatlanoknál merülhet fel a hitelkérelem elutasítása, azonban ez nem történik meg feltétlenül és automatikusan. Banktól és ingatlantól függ a megítélésük, így egyedi elbírálásra kerül sor, ha hitelt szeretnél. Érdemes a bankoknál még a vételi szándék kifejezése előtt érdeklődni a lehetőségekről.
Miért utasíthatják el az ingatlan miatt a hitelkérelmet?
A bankok azért utasítják el a hitelkérelmet bizonyos ingatlanokra, mert ezeknél nem állnak fenn egy lakáshitel feltételei: nem felelnek meg a fedezeti követelményeknek (forgalomképesség, banki kockázat).
A bankok minimalizálni akarják a saját kockázatukat, ha az adós nem fizeti a törlesztőrészleteket. A biztosíték maga az ingatlan, melyre az adott bank által előírt jelzáloghitel követelmények vonatkoznak.
Mikor nem felel meg egy ingatlan ezeknek a követelményeknek?
- Ha nem lakáscélú vagy nem megfelelő besorolású az ingatlan a tulajdoni lap szerint (üzlethelyiségek, külterületi, zártkerti ingatlanok, garázs, műhely, nyaraló, melyeket nem minden bank fogadja el minden esetben fedezetként, pótfedezetként).
- A megfelelő infrastruktúra hiánya: megközelíthetetlen, nincsenek bevezetve a közművek, nem éri el a megfelelő komfortfokozatot az ingatlan.
- Jogi akadályok esetében, mint például a tulajdoni lap rendezetlensége, vagy osztatlan közös tulajdonú ingatlannál használati megosztás hiánya, elővásárlási jog stb.
- Nem biztosítható az ingatlan: problémák merülhetnek fel, ha ártéri az ingatlan vagy vályog/vegyes falazatú
- Nincs még használatbavételi engedélye.
- Túl alacsony az ingatlan értéke.
Mit tehetsz, ha ilyen ingatlant vásárolnál?
Ha olyan ingatlant akarsz megvenni, melyet a bank nem fogad el fedezetként, akkor:
- Egy másik, a bank számára megfelelő ingatlanfedezet bevonása, melyre a bank bejegyzi a jelzálogjogot.
- Személyi kölcsönt veszel fel, amelynél nincs szükség fedezetre (hátránya: kisebb összeg, magasabb THM, rövidebb futamidő).
- Néhány esetben megoldható a terület átsorolása, művelési ágból kivonása. Ez legtöbbször nem kivitelezhető, vagy ha mégis, akkor is hosszadalmas folyamat.
- A jogi problémák megszüntetése: használati megosztás készítése osztatlan közös tulajdonnál, a tulajdoni lap rendezése, haszonélvezeti jog megszüntetése, engedélyek pótlása stb.
- Ingatlan műszaki állapotának eladás előtti javítása, felújítása, komfortossá tétele.
Milyen értékkel számol a bank lakáshitelezésnél?
Amikor a bank egy ingatlant fedezetként értékel fel, akkor nem annak piaci értékével, hanem hitelbiztosítéki értékével (HBÉ) számol, melynek módszertani elveit a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet szabályozza.
A HBÉ a bank kockázatainak figyelembe vétele miatt mintegy 10-30 százalékkal csökkentett érték, melynek pontos mértéke a banktól és az ingatlantól függ, lehet ennél kevesebb, de több is. A bank egy olyan értékkel számol, melyért biztosan és gyorsan el tudja adni az ingatlant, és amiből már levonja az értékesítés költségét is.
Az ingatlan értékét egy bank által kirendelt, független értékbecslő számolja ki. A helyszíni szemlén végzett értékbecslés során figyelembe veszi többek között az ingatlan elhelyezkedését, környezetét, méretét, adottságait, állapotát, jogi helyzetét, forgalomképességét, ellenőrzi az ingatlan dokumentumait.
Milyen dokumentumokra figyelj a hitelkérelem előtt?
A hitelkérelem benyújtása előtt érdemes ellenőrizni az ingatlanhoz kapcsolódó dokumentumokat:
- 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap másolat, mely szerint az ingatlanon nincs elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtás vagy haszonélvezeti jog, illetve jelzálogjog
- Építési engedély, használatbavételi engedély új építés esetén
- Helyszínrajz, alaprajz
- Energetikai tanúsítvány speciális hitelek esetében
- Adásvételi szerződés vagy szándéknyilatkozat
Maradtak kérdéseid?
-
Kaphatok vályogházra hitelt?
Igen, de csak akkor, ha megfelelő műszaki állapotban van, és hitelbiztosítéki értéket tud meghatározni rá a bank.
-
Fel lehet venni osztatlan közös tulajdonra hitelt?
Csak akkor kaphatsz rá hitelt, ha van ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási megállapodás.
-
Lehet-e zártkerti ingatlanra lakáshitelt kapni?
Általában nem, mert ehhez az ingatlan belterületbe vonására és lakóingatlanná minősítésére van szükség.
-
Egy 1/2-es tulajdonrészre is fel lehet venni lakáshitelt?
Ha az osztatlan közös tulajdonú ingatlan önállóan forgalomképes és megosztási megállapodása van, akkor igen, illetve, ha a hitelcél a másik tulajdonos tulajdonrészének kivásárlása, és ezzel az igénylő 1/1 arányú tulajdonossá válik, akkor erre van lehetőség.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
