Tényleg eljött az idő, hogy elhagyják a befektetők az ingatlanpiacot?
Már nem az állampapírpiaci hozamok tántorítják el az ingatlanpiacról a befektetőket, hanem az Otthon Start miatt magasan járó ingatlanárak, a további értéknövekedés egyre inkább beszűkülő lehetősége és a bérlakások piacának gyenge teljesítménye.
A 2024-es és a 2025 eleji roham után az Otthon Start hitel is behúzott jó pár befektetőt még az ingatlanpiacra, azonban a kialakult magas árszinteken mégis egyre inkább az rajzolódik ki, hogy erősen lecsökkent a számuk. A Duna House legutóbbi jelentése szerint Budapesten januárban a legerősebb eladói motiváció a korábbi befektetések értékesítése volt, míg a zenga.hu arról számolt be, hogy mindössze 7 százalék az ingatlanbefektetők aránya. De mi vezetett idáig?
Mi történt a tavalyi évben?
2025-ben, az egész évet tekintve még meglehetősen aktívak voltak a befektetők az ingatlanpiacon. Kezdődött mindez az előző évből áthúzódó év eleji rohammal, mely az állampapírpiaci pénzek ingatlanpiacra történő becsatornázása miatt alakult ki, majd később az Otthon Start nemcsak a megcélzott első lakásvásárlóknak, hanem a befektetőknek is nagy lendületet adott.
Első körben tehát az év elején jelentek meg a befektetők nagyobb számban az ingatlanpiacon az egyre alacsonyabb állampapírpiaci hozamok miatt és a PMÁP-ból kikerülő pénzek hatására. Erre rátett egy lapáttal még az is, hogy a korábbi előrejelzések mind jelentős mértékű ingatlanáremelkedést vetítettek előre emiatt, a hírek pedig megmozgattak mindenkit, akiben felmerül az ingatlanvásárlás lehetősége. Az önmagát beteljesítő jóslat hatására aztán valóban emelkedtek is az ingatlanárak.
Ezt erősítette, hogy a kormány lehetővé tette 2025-re, hogy az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokat adómentesen fel lehessen használni lakáscélra, amivel szintén sokan éltek is. Ezek a tényezők együttesen hajtották az ingatlanpiacot januárban és részben még a következő hónapokban is, amikor lassan beállt a nyugalmi állapot, és júniusban elérte 2025-ös mélypontját a forgalom.
Ebből a stagnáló állapotból rántotta ki aztán az ingatlanpiacot a július elején bejelentett, majd július végén a Közlönyben is megjelenő rendelet a fix 3%-os hitelről, mely a kormány elsődleges szándékával szemben nem kizárólag az első lakásukat vásárlókat csalta az ingatlanpiacra, hanem a nagyvonalúan megfogalmazott feltételek miatt a befektetőket is.
Vincze Edit, az Otthon Centrum Solutions ügyvezetője egy interjúban elmondta, hogy az Otthon Start-os lakások legalább 30–40 százalékát befektetők vásárolták meg, nem ritkán több lakást is megszerezve egyszerre. A megoldás itt az volt, hogy családtagok nevére vásároltak, ezáltal létrehozva olyan többlakásos „családi portfóliókat”, amelyeknek gyakorlatilag semmi közük nem volt az első lakáshoz jutáshoz.
Ennek oka alapvetően az volt, hogy mint más ingatlanközvetítők felhívták rá a figyelmet, a befektetők nem akartak kimaradni a piaci hullám elejéből, amikor már megindultak felfelé az árak, de még nem érték el a csúcsot. Már csak azért sem, mert az állami kamattámogatás előnyét ők is ki akarták, és – a laza feltételrendszer miatt – ki is tudták használni.
Az említett 30–40 százalékos befektetői arány azonban elsősorban a felfelé ívelő árszakasz első felében volt jellemző, ezt követően egyre inkább kiszálltak. Ez érthető is, hiszen a befektetők számára a hozamot két tényező biztosítja: az ingatlan értékének növekedése és a lakáskiadással elérhető bevétel.
Az árak további emelkedését tekintve az idei évre már nem várható olyan kétszámjegyű növekedés, mint a 2025-ös 25 százalékos drágulás volt, inkább csak stagnálás.
Főleg a budapesti piacon, ahol a legtöbb kerületben már az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát is megfogja az árakat.
Másrészt a bérleti piac sem mutat most túl jó képet, hiszen a bérleti díjak növekedése már tavaly megállt, sőt megindult lefelé. Ez a két tényező megjelenik az adatokban is.
Mit mutatnak most a számok?
A zenga.hu év eleji felmérése szerint jelenleg az érdeklődőknek mindössze 7 százaléka keres kimondottan befektetési céllal ingatlant, habár arányuk a nagyobb városokban, például a vármegyeszékhelyeken és Budapesten valamivel nagyobb, de ott is csak 10 százalékot ér el, míg a kisvárosokban és községekben ennek aránya 5 százalék alatti.
A Duna House januárra vonatkozó adatai ennél azért nagyobb arányt jeleznek: szerintük a fővárosban 33 százalék volt a befektetési céllal vásárlók aránya, ugyanakkor vidéken csak 22 százalék.
Januári barométerük számai kapcsán ugyanakkor azt is megjegyezték, hogy a legerősebb eladói motiváció Budapesten a korábbi befektetések értékesítése volt, és az arányuk 32 százalékot tett ki. Ez pedig azt jelzi, hogy sokan már elérkezettnek látták az időt korábban, befektetési célból megvásárolt ingatlanuk eladására.
Mindebből az is látszik, hogy bár a tavalyi évben még jó üzlet volt a befektetési célú ingatlanvásárlás, sőt akár a kamattámogatott hitel is azzá tehette, ma már kevésbé az. És ez nem csak az ingatlanok értéknövekedésének lassulása miatt igaz.
Mi a helyzet a lakáskiadással?
A lakáskiadás jó pár hónapja leszálló ágban van: tavaly év végén a KSH adatai szerint három olyan hónap is volt, amikor csökkentek a bérleti díjak. Decemberben ugyan megkezdődött az emelkedés, de az akkor havi szinten 0,6 százalékos és éves alapon 5,4 százalékos áremelkedés jócskán elmarad a 2024-es 9,3 és a 2023-as 14 százaléktól.
2026 januárjában azonban tovább folytatódott a lakbérek emelkedése: országosan és Budapesten egyaránt 1,3 százalékkal haladták meg az előző havi szintet. Az egy évvel korábbinál országosan 5 százalékkal, Budapesten 5,1 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak. Ugyanakkor ez még bőven elmarad a tavaly januári 9 százalék feletti éves növekedéstől.
Az ingatlan.com februári elemzéséből kiderül, hogy bár az előző hónapok csökkenő albérletárai miatt a kiadó lakást keresők felszívták az elérhető kiadó ingatlanokat, és így 2026 februárjára 6 százalékos szűkülést mutat a kínálat, a kereslet ennél is nagyobb mértékben esett vissza.
Január eleje és február közepe között, vagyis az év első hét hetében az érdeklődések száma 18 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól. Ez pedig az Otthon Start valóban lakhatási célú lakásvásárlóinak is köszönhető, akik jól láthatóan kiléptek a kiadó ingatlanok piacáról.
Az idei évre nem is várható sem a keresletet, sem pedig a bérleti díjakat tekintve nagy megugrás. Utóbbi kapcsán a szakértők nominális értékben 3–5 százalék körüli növekedésre számítanak.
Összességében tehát az látszik, hogy sem az ingatlanok értékének idei évre várt növekedése, sem pedig a bérleti díjakból származó bevételek nem sarkallják vásárlásra a befektetőket. Aki mégis belevág az ingatlanvásárlásba, annak a jelenlegi árszinteken kizárólag kifejezetten hosszú távú befektetésként éri meg az ingatlanbefektetés.
Ezen belül is leginkább talán az elkövetkező években piacra kerülő, az Otthon Start miatt 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt kínált újépítésűek körében érdemes befektetési lehetőség után néznie, melyeknél némi áremelkedési potenciál látszik. De ugyanígy bármely lokáció érdemes lehet a figyelemre, ahol hasonló áremelkedési lehetőséggel találkoznak, miközben a bérleti díjak is olyan szinten járnak, amivel együtt már elfogadható mértékű lehet az éves hozam. Ez azonban nem elsősorban a budapesti piacot jelenti.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
