Nyaralók piaca: van élet a Balatonon kívül is, itt találhatsz olcsóbb ingatlanokat

A balatoni ingatlanárak szárnyalása sok nyaralóvásárlót vett rá arra, hogy inkább máshol nézzen szét. A Tisza-tó szép csendesen erősítette pozícióját. Az Ingatlan.com egy tavasszal közzétett elemzése ugyanis arra hívta fel a figyelmet, hogy a Tisza-tó ingatlanpiaca mutatta a legkedvezőbb képet, ha az elmúlt öt évet vizsgáljuk. A forgalom ugyan itt is visszaesett 2021-hez képest, de csak 31 százalékkal, ami a fele a balatoni 60 százalékos csökkenésnek. Az elmúlt egy évben is jobban alakult a szám, mint a Balatonnál, hiszen csak 8 százalékos volt a forgalom szűkülése.

Ráadásul Tiszafüreden – mely a Tisza-tó legfontosabb piaca – az Ingatlan.com adatai szerint öt év alatt 35 százalékkal, 2025-höz képest pedig 23 százalékkal nőtt a kereslet. Ez nyilván nem független attól, hogy a településen 499 ezer forint az átlagos négyzetméterár, ami lényegesen alacsonyabb, mint a balatoni, alaphangon is 1–1,5 millió forint között mozgó négyzetméterárak, de még a Velencei-tó településeit jellemző, az 1 millió forintot alulról karcoló négyzetméterárainak is csak a fele.

A portál elemzése rámutatott arra is, hogy a Tisza-tó környékén a vizsgált települések átlagos négyzetméterára 409 ezer forint volt. Abádszalókon 356 ezer forint az átlagos négyzetméterár, Poroszlón 400 ezer forint, míg Tiszaderzsen 133 ezer forint.

Ennek kapcsán Balogh László, az ingatlanhirdetési portál vezető elemzője megjegyezte, hogy a Tisza-tó ezeknek a kedvező áraknak köszönhetően sok vevő számára egy elérhetőbb alternatívát jelent a Balatonhoz képest. Azt is megjegyezte ugyanakkor, hogy a térség már nem csupán olcsóbb helyettesítője a nagyobb tavaknak, hanem önálló nyaralópiaci célpontként is egyre fontosabb.

Arra az OTP Ingatlanpont egy júliusi elemzése is felhívta a figyelmet, hogy miközben a dél-alföldi régió üdülőövezeteiben a vásárlók kétharmada továbbra is helybeli vagy a régióból érdeklődik, egyre nagyobb számban jelennek meg a nyugat-magyarországi és fővárosi vásárlók, akik kiszorulnak a drága balatoni és velencei-tavi piacokról.

A Dél-Alföld legkeresettebb és legértékállóbb célpontjai továbbra is a Körös-holtágak, azon belül is Szarvas és Békésszentandrás. A természetközeli, családias hangulatot keresők körében az olyan Tisza-parti területek, mint Mártély, Tiszakécske vagy a Csongrád-Körös-torok is keresettek, illetve a nyugalom és a családiasabb környezet miatt egyre népszerűbbé válnak az olyan kisebb üdülőterületek, mint a Szelidi-tó vagy a Vadkerti-tó.

A dél-alföldi üdülőingatlanok piacával kapcsolatban érdemes tudni, hogy rendkívül erős árazási kettősség jellemzi: a tranzakciók többsége a 25–60 millió forintos sávban történik, ám az olló a műszaki tartalom és a vízparti elhelyezkedés függvényében drasztikusan szétnyílt, mivel egyre inkább teret hódít a prémium szegmens.

Adataik szerint a piac legnagyobb részét kitevő felújítandó vagy klasszikus szezonális hétvégi házak jellemzően 350–700 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el, ugyanakkor megjelentek a korszerű gépészettel felszerelt üdülők, melyek négyzetméterára 800 ezer és 1,2 millió forint között alakult. A kiemelt lokációkban található, saját stéggel vagy privát vízparttal rendelkező, wellness-funkciós luxusingatlanoknál a 2 millió forint feletti négyzetméterár sem ritka.

A Dél-Alföld ingatlanpiacán is bővül most a kínálat, de a reálisan árazott, jó állapotú ingatlanoknál minimális az alkupozíció. Ezzel szemben a korszerűtlen, túlárazott nyaralók több szezonon keresztül is a piacon ragadhatnak. Általánosságban 5–10 százalékos alku jellemző az eladásoknál – jelezte Piros Szilvia, az OTP Ingatlanpont dél-alföldi régiós vezetője.

A vevők számára – akik leginkább az 50–90 négyzetméteres, saját kerttel vagy stégkapcsolattal rendelkező, 25–50 millió forintos áron kínált nyaralókat keresik – az elsődleges szempont a négyévszakos használhatóság és az alacsony fenntartási költség.

Az is kiderült, hogy újonnan megjelenő tendenciaként az ingatlanközvetítők sok olyan vevővel találkoznak, akik tudatosan fordítanak hátat a klasszikus tömegturizmusnak. Ők kevésbé felkapott vízparti lokációkban néznek körül ingartlant keresve, így az előbb említett dél-alföldi településeken vagy a Dél-Dunántúlon Orfűn vagy Domboriban.

Emellett pedig a spekulatív befektetők is megjelentek a piacon. Ők a jó lokációjú, de jelenleg még komfort nélküli, elavult ingatlanokat keresik azokon a területeken, ahol az önkormányzatok már elindították a modernizációs és infrastrukturális fejlesztési programokat.

Számos egyéb kisebb tó és folyópart mellett mindenképpen említést érdemel a Duna is, hiszen a Dunakanyar, Szentendre vagy Leányfalu jelentős piaca az ingatlanoknak. Az itt jellemző árakkal találkozhatnak a vevők Budakalász (Omszki-tó) és a fővárosi Római-part eladó ingatlanainál is. Ezeknél a vízparti házak és nyaralók reális ársávja 700 ezer és 1,4 millió forint között mozog négyzetméterenként, de a közvetlen vízkapcsolatos vagy új építésű prémium ingatlanoknál jóval magasabb is lehet, mivel igazodik a budapesti új építésű lakások 1,5 millió forint feletti átlagárához – jelezte egy másik elemzésében az OTP Ingatlanpont.

Ennél számottevően olcsóbb egy másik nagy üdülőövezeti rész, mely a déli agglomerációban található. A Ráckevei-Soroksári Duna-ág, illetve a Csepel-sziget, valamint Szigetszentmiklós, Ráckeve, Dömsöd, Kiskunlacháza, Tököl és Szigetcsép környéke az alacsonyabb árszintek miatt most nagyobb aktivitást is mutat nemcsak a nyaralót, hanem az állandó lakhatást keresők körében is.

A vevők itt a használt nyaralók és lakóházak esetében 55-85 millió forint közötti árakkal találkozhatnak, míg az újépítésű, vízközeli lakások a 75-120 millió forintos sávban jelennek meg. Ugyanakkor a közvetlen, privát vízparttal rendelkező prémium szegmensben a 150 millió forint feletti ügyletek sem ritkák. Átlagosan tehát 1-1,5 millió forintos négyzetméterárakról beszélhetünk, amivel már ez a rész is utolérte a balatoni ingatlanárakat.

Az ingatlanvásárlásokra jellemző, hogy felerészben készpénzesek, felerészben pedig hitelből valósulnak meg, azon belül is – legalábbis a lakóingatlan besorolású házaknál – az Otthon Start program segítségével.

Sok esetben az ingatlannyilvántartási besoroláson túl a jogszabályban megfogalmazott árkorlátok is limitálják a vevők lehetőségeit, hiszen a prémium északi vízparti új építésű ingatlanok jelentős része már kiesik az Otthon Starttal elérhető körből.

Az OTP Ingatlanpont adatai szerint a budapesti agglomeráció vízparti ingatlanjainál 3–6 százalékos az alku átlagos mértéke, ám az elavult vagy túlárazott nyaralóknál ez már inkább 8–10 százalék. Az elmúlt negyedévben az aktív megbízások 25–35 százalékánál kellett árat csökkenteni ahhoz, hogy egyáltalán érdeklődő jelentkezzen.

De nemcsak a túlárazás okoz gondot, hanem sokszor az ingatlan műszaki állapota is, mivel a szigetelés hiánya, a korszerűtlen fűtés és a téli használhatatlanság sok esetben eltántorítja a vevőket. A vízparti használt házak átlagos értékesítési ideje egyébként 90-150 nap között mozog, míg az újépítésű lakások értékesítése 120-240 napot vesz igénybe.

Az OTP Ingatlanpont elemzése mindezek mellett arra is felhívta a figyelmet, hogy ma már az agglomerációs vízpartokon is megfigyelhető az a tendencia, ami a Velencei-tó és a Balaton esetében is, azaz nem elsősorban nyaralót keres a vevők többsége, hanem egyre inkább egész évben lakható ingatlanokat, melyek megvásárlásával hátat fordíthatnak Budapestnek. Az agglomerációs vízparti településeken a vevők kétharmadát a budapesti kiköltözők teszik ki, és csak egyharmad a helyi vásárlók aránya.

Leginkább egyébként az 50–90 négyzetméteres, téliesített, alacsony rezsijű (hőszivattyús vagy napelemes) ingatlanokat keresik a 60–100 millió forint közötti ársávban, amelyek a fővárostól 30-60 perces utazási távolságra találhatók.

Végül érdemes megemlíteni még a telkeket is, hiszen a Zenga.hu elemzése szerint ezek is keresettek, különösen a Dunakanyarban, azon belül is leginkább Kismaroson, ahol – népességarányosan – a legnagyobb az építési telkek iránti kereslet. Ennek a szakértők szerint az lehet az oka, hogy habár a közművek nem mindenhol épültek még ki – egyes utcákban a csatornázás vagy az aszfaltozás is hiányzik – ezeken a településeken sok a természetközeli ingatlan. Emiatt az utóbbi években a térség is kimondottan keresetté vált a fővárosból kiköltözők körében, de sokan befektetési céllal létesítettek itt vendégházat.