Pontosítottak az Otthon Start rendeleten: hitelezhető lesz az osztatlan közös tulajdon
A BiztosDöntés szakértői már korábban felhívták a figyelmet arra, hogy az eredeti rendelet szövege alapján az osztatlan közös tulajdon nem feltétlenül lesz hitelezhető Otthon Start hitellel. A jogalkotó is felismerhette a bizonytalanságot, ezért a tegnap megjelenő módosításban pontosították az erre vonatkozó részt. Ezzel elhárult az akadály az osztatlan közös tulajdon hitelezhetősége elől.
Hol volt a probléma?
Az Otthon Start hitelről szóló eredeti rendelet 4. § (11) bekezdése kizárta a lakóingatlan résztulajdonának megszerzését. Mivel az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok - a jogszabályi definíció alapján - résztulajdonokból állnak, a fenti kikötés akár azt is jelenthette, hogy osztatlan közös tulajdon megvásárlását nem lehet Otthon Start hitelből finanszírozni.
A helyzetet tovább bonyolította, hogy a jogszabály egy másik pontja (8. § (2) bekezdés cc) pontja) megemlítette a "több önálló otthonból álló, osztatlan közös tulajdont", ami arra utalt, hogy a jogalkotó valamilyen módon mégis számol a helyzettel. A BiztosDöntés.hu szakértői elsők között hívták fel a figyelmet erre az ellentmondásra és a jogszabály tisztázásának szükségességére.
Megnyílt az út az ikerházak és többgenerációs otthonok előtt
A tegnap megjelent 282/2025. (VIII. 25.) kormányrendelet most végre egyértelművé tette a helyzetet. A módosítás értelmében nem minősül résztulajdon megszerzésének, ha az igénylő egy több önálló otthonból álló, osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetében a hitelcél szerinti otthont jelentő ingatlanrész kizárólagos tulajdonosává válik.
Ez a lépés jelentős, hiszen Magyarországon sok olyan ingatlan van, ami fizikailag külön lakásként működik (pl. ikerházak, többgenerációs otthonok), de jogilag egy helyrajzi számon szerepelnek. Ez a használhatóságot és a hitelezhetőséget nem érinti hátrányosan, hiszen egy használati megosztással könnyen beazonosítható az egyes tulajdonrészek.
A módosításnak köszönhetően azonban mostantól ezek a lakások is biztosan bekerültek az Otthon Start program lehetséges hitelcéljainak körébe.
Mik a feltételek?
Az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok esetében az ingatlannak továbbra is meg kell felelnie néhány kritikus feltételnek ahhoz, hogy a hitel felvehető legyen rá. A legfontosabb, hogy a vásárolt ingatlanrésznek önállóan forgalomképesnek kell lennie. Ehhez szükséges a saját bejárat, a különálló mérőórák és az ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási szerződés.
A rendeletmódosításnak köszönhetően a hitelprogramok kombinálhatók is. Az Otthon Start hitel azonos feltételek mellett vehető fel CSOK Plusszal vagy akár Falusi CSOK-kal is.
Ez a módosítás jó hír a lakáskeresőknek, hiszen a mostanáig bizonytalan jogi helyzet miatt sokan eleve elkerülték az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanokat.
Van még egy fontos tisztázatlan kérdés!
Még mindig nem feltétlenül egyértelmű, hogy egy ingatlant lakásként vagy lakóházként vesz majd figyelembe a bank, miközben ezen múlik, hogy mekkora lehet a maximális vételár. Ezért a BiztosDöntés.hu szakértői szerint semmiképpen nem szabad lefoglalózni egy ingatlant addig, amíg van hasonló bizonytalanság. Ugyanis, ha végül mégsem sikerül a hiteligénylés, a kifizetett foglaló összegét a vevő akár el is veszítheti.
Az Otthon Start hitel esetében a maximális vételár lakások esetében 100 millió forint, míg házaknál 150 millió forint a felső határ. Emiatt nagyon nem mindegy, hogy a bank lakásként vagy házként számol-e egy ingatlannal, már csak azért sem, mert Budapest és a nagyvárosok agglomerációjában bizony a fentebb említett háznak "látszó" lakások többnyire 100 millió forint feletti áron keresnek vevőt.
Elsőre talán furcsának tűnhet, de nem minden esetben egyértelmű, hogy egy ingatlan lakás vagy lakóház. Főleg az újépítésű ingatlanoknál találkozhatunk azzal a megoldással, hogy például egy sorházi ingatlanban több külön bejáratú, saját kerttel rendelkező ingatlan van, de ikerházakból is van bőven az országban. Az ilyen megoldások előnye rendszerint az, hogy így az építési telek jobban beépíthető, ami csökkenti a költségeket.
Hiába azonban a "saját ház" élménye, amennyiben ezeket korábban társasházakká nyilvánították, akkor az úgynevezett albetétesítést követően mindegyik ingatlan külön tulajdoni lapot kapott, amelyen lakásként szerepelnek. Maga a társasházzá nyilvánítás egyébként nem volt hiba, hiszen a tulajdonviszonyokat a lehető legkorrektebb módon ez rendezi, nem véletlen, hogy a társasházi ingatlanok könnyebben eladhatók és hitelezhetők.
Amennyiben egy ugyanilyen ingatlan nem lett társasházzá alakítva, akkor osztatlan közös tulajdonú lakóházként szerepel a tulajdoni lapon.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
