Ingatlan eladás adózás: minden, amit tudnod kell 2024-ben

Az ingatlan eladás adó azt a 15 százalékos adókötelezettséget jelenti, amely akkor keletkezik, ha magasabb áron adod el az ingatlanodat, mint amennyiért vetted. Az, hogy azóta mennyi volt az infláció vagy a lakások árainak átlagos emelkedése, nem számít.

A fizetendő összeg mértékét befolyásolja, hogy mennyi idő telt el a vásárlás óta, hogy mennyi pénzt fordítottál az ingatlanra az eladás előtt, illetve az sem mindegy, hogy lakáscseréről van-e szó. Ha az ingatlanon haszonélvezeti jog van, attól még az ingatlan eladható.

Nemcsak a lakáseladás, hanem a lakásvásárlás után is meg van határozva egy, az állam felé befizetendő összeg, ez a vagyonszerzési illeték.

A fizetendő adót több dolog is befolyásolja, számít például, hogy építetted-e a házat, esetleg történt-e bővítés vagy felújítás.

Nézzük meg, hogy mekkora összegről van szó!

Az első és legfontosabb kérdés, hogy mikor vásároltad az eladni tervezett ingatlant.

Az adóév január 1-től számít, tehát ugyanazon éven belül mindegy, hogy februárban vagy decemberben veszed meg a lakást, az akkor is ugyanannak az adóévnek számít. Habár az emberek egy megvásárolt ingatlannal általában hosszú távra terveznek, sajnos előfordulhat, hogy egy sima költözéssel, munkahelyváltással vagy a család növekedésével belecsúszol az adófizetésbe.

Az adó mértéke jelenleg 15% (ez az szja, vagyis személyi jövedelemadó) és ezt arra az árkülönbségre kell kiszámolnod, amennyiért a lakást vetted és amennyiért eladod.

Szerencsére az adó mértékét az is meghatározza, hogy hányadik évben jársz, ahhoz képest amikor megvetted a lakást.

Ezek a százalékok a 15 százalékos személyi jövedelemadóra vonatkoznak és nem a teljes vételárra.

Szerencsére az ingatlan után fizetendő adót nem a teljes eladási ár alapján kell kiszámolni. A bevételeidből kivonhatók a kiadások. Ilyen kiadás például a szerzési érték, amely gyakorlatilag az általad kifizetett korábbi vételár.

A szerzési érték alapesetben az adásvételi szerződésben van meghatározva.

Ha a lakást ajándékozás útján szerezted, akkor más szabályok vonatkoznak rád. Ilyenkor nincs korábban általad fizetett vételár, így máshogy kell meghatározni, hogy annak idején mekkora összeget fordítottál az ingatlan megszerzésére.

Ha építetted az ingatlant, esetleg bővítésre, illetve az alapterület növelésére került sor, akkor a munkálatokra fordított összeg jelenti a szerzési értéket. Ezekről a kiadásokról legyen számlád, mert enélkül csak az anyagérték lehet a kiindulási pont.

Az is számít, hogy az adás-vételi szerződést mikor juttatod el a földhivatalhoz. Az ingatlaneladásból szerzett jövedelem megszerzésének időpontja az a nap lesz, amikor a földhivatal tudomást szerzett a történtekről.

A gyors benyújtásra különösen akkor kell figyelni, ha az ingatlant az év végén adod el. Nem mindegy ugyanis, hogy a szerződésed december 31-én vagy január 2-án kerül be a nyilvántartásba. Ha késlekedsz, akkor egy évvel tovább lesz adóköteles az ingatlanod, ami rengeteget számít, ha azt tervezed, hogy öt éven belül eladod a házat.

Ha például 2024. januárban megveszed a lakást és azonnal be is adjátok az adásvételit a földhivatalhoz, akkor 2029 januárjától már adómentesen adhatod el az ingatlant. Ha azonban a vásárlással megvárod a 2025. januárját, akkor csak 2030-ban lesz teljesen adómentes a lakásod értékesítése.

Előfordulhat az is, hogy a vevővel részletfizetésben állapodtok meg. A részletfizetés esetében is a földhivatalnak benyújtott szerződés határozza meg a jövedelem megszerzésének időpontját.

Szerencsére nem egyedül kell megbirkóznod a pontos összeg kiszámolásával. A NAV online kalkulátora segítségével néhány perc alatt megtudhatod, hogy mennyit kell fizetned.

Az első és legnagyobb költségként a szerzési érték számítható fel. Ez az az összeg, amiért a most eladni tervezett ingatlant korábban vásároltad. Ez szerepel az adásvételi szerződésben. Ezenkívül azonban más, kisebb kiadásokat is beszámíthatsz a költségek körébe és ezzel csökkentheted a nyereség mértékét. Ilyen költségekre gondolj:

A kiadásaidat szerződéssel és számlával is igazolnod kell. Az is lényeges, hogy egy költség csak egyszer számítható fel. Ez a dilemma felmerülhet, ha korábban kiadtad a most eladni kívánt lakást, hiszen értékcsökkentést ilyenkor is lehet kérni.

Ha mondjuk egy korábbi felújítás díját már beszámították az albérlet után fizetendő adóba, akkor nem kerülhet bele az ingatlan eladásakor fizetendő adó csökkentésébe is.

Szerencsére lehet az adó mértékét csökkenteni. A következő részben megmutatjuk hogyan.

Az ingatlan utáni adófizetés alól mentesülhetsz. Nem kell fizetned, ha:

Már tisztában vagy a pontos összeggel? Sajnos ezzel a teendőid sora még nem ért véget. Az adófizetés nem történik meg automatikusan, az adóbevallás a te feladatod.

Az ingatlanod eladásából szerzett jövedelem bevallásának és az összeg befizetésének határideje az eladástól számított következő év május 20-a. Ebben az esetben is az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának a napja képezi a vagyonszerzés időpontját.

Nemcsak az adóbevallásodat kell benyújtani a határidőig, hanem már a befizetést is el kell intézned.

Ha van ügyfélkapud, akkor könnyű dolgod van. A NAV minden évben elkészíti az adóbevallás tervezeted, amit az ügyfélkapun keresztül ki tudsz egészíteni az ingatlanod eladásából származó adóval.

Természetesen az adóbevallás postán is elküldhető a NAV-nak, illetve nem is muszáj használnod a NAV által elkészített tervezetet. Az adóbevallásodat egy könyvelő is elkészítheti, bár az online ügyintézés sokkal gyorsabb, kényelmesebb és a NAV által kiadott tervezet ingyenes.

Ha a leírtakat nem egészíted ki az ingatlan után fizetendő adóval, akkor a rendszer automatikusan elfogadja a tervezetet és elmulasztod bevallani az ingatlaneladás következtében keletkezett adódat.

Az adóbefizetés elmulasztása komoly pénzbírságot vonhat maga után, ezért ne felejtsd el a kötelezettségedet. Ha nagyobb összegről van szó, illetve, ha kiderül a szándékosság, akkor a szabadságvesztés büntetés lehetősége is fennáll.

Nem érdemes azzal sem csalni, hogy magasabb vagy alacsonyabb összeget írsz az adásvételi szerződésbe. Ha a NAV észleli a gyanúsan magas vagy alacsony árat, akkor értékbecslést rendelhet el, és ennek az eredménye alapján fogja megállapítani a fizetendő adót és az illetéket.

Az örökölt ingatlan esetén fizetendő összeg kiszámítása azért bonyolultabb, mert nincs adásvételi szerződés és így nem egyértelmű, hogy mekkora a szerzési érték.

Sokakat az is megtéveszt, hogy az örökölt ingatlan illetékmentes, ha egyenes ági rokonok között történik az örökítés. Ezt a kedvezményt néhányan úgy értelmezik, hogy az örökölt ingatlan után semmilyen esetben sem kell fizetni. Azonban, ha eladásra kerül a sor, akkor korántsem ez a helyzet.

Ha öt éven belül szeretnéd eladni a megörökölt lakást, akkor ugyanúgy adót kell fizetned a nyereség után, mintha vásárlással került volna a birtokodba az ingatlan. A szerzési érték az eladási ár 75 százaléka (hiszen valós szerzési értéket nem tudunk megállapítani az öröklés esetében), vagyis a különbség 25 százalék.

Ezen 25 százalék után kell 15 százalékos személyi jövedelemadót fizetned, ha nem várod meg az öt évet. Örökölt ingatlan esetén a vagyonszerzés időpontja az örökhagyó halálának a napja és nem számít az örökösödési eljárás hossza.

Az ingatlan eladása után fizetendő adón kívül egyéb költségekkel is számolod kell. Ezek ugyan a legtöbb esetben nem jelentenek olyan nagy kiadást és nem érintenek minden eladót, mégsem szabad elfelejtkezni róluk.

Az ingatlanhirdetés ugyan csak néhány 10 000 forintos kiadást jelent, de a hirdetőoldalak ingyenes lehetőségei általában nem elég széleskörűek ahhoz, hogy hozzásegítsenek egy sikeres eladáshoz.

Megéri befektetni a pár ezer forintos csomagokba, hiszen így lehetőséged van fotófeltöltésre vagy kiemelésre. Minél több emberhez jut el a hirdetésed, annál valószínűbb, hogy jó áron és gyorsan tudod eladni az ingatlanodat.

Az ingatlaneladás sokszor nagyon energiaigényes feladat, ráadásul sokan tartanak attól, hogy nincsenek meg a feladathoz szükséges készségeik. Ha szeretnéd jó áron eladni az ingatlanodat és nem akarsz foglalkozni az érdeklődők megkereséseivel vagy a fotózással, akkor érdemes egy ingatlanügynökséghez fordulnod.

Egy ingatlanügynök általában a vételár 3-5 százalékát kéri el jutalékként. Ez egy 40 millió forintos lakás esetében ez 1,2 és 2 millió forint közötti kiadást jelent.

Ingatlaneladás előtt sokan felújítják az ingatlanukat. Ennek az az oka, hogy ha energiahatékonyabb az ingatlan, akkor gyorsabban és többért eladható. A munkálatok megkezdése előtt számold ki a felújítás költségeit és azzal is kerülj képbe, hogy mennyivel magasabb árat kérhetsz majd így a lakásodért.

Nem mindegy, hogy milyen nagyságrendű felújításról van szó. A tető, a fűtési rendszer vagy az elektromos hálózat cseréje drága lehet és érdemes átszámolni, hogy mennyi időn belül térül meg a befektetett összeg.

A költözés nemcsak sok szervezést igényel, hanem komoly kiadást is jelenthet, amivel érdemes előre számolni. Gondolj például a költöztetők díjára, a dobozokra, a különböző takarítóeszközökre vagy az esetleges tárolásra.

Szerencsére egy kis odafigyeléssel lecsökkentheted a kiadásaidat. Ha kíváncsi vagy, hogy milyen módszerekkel csökkenthető a ráfordítás, akkor olvasd el erről szóló útmutatónkat is!

Az energetikai tanúsítvány egy olyan dokumentum, amely igazolja az ingatlan energetikai állapotát. Az eladó kötelessége, hogy elkészíttesse. A tanúsítvány összege természetesen függ az ingatlan nagyságától, de általában 15 és 30 000 forint között mozgó költségről van szó.