Mitől függ, hogy mennyi a hitelem kamata? – Referenciakamat és kamatfelár

A referenciakamat egy olyan százalékos érték, ami minden lakáshitel és személyi kölcsön törlesztőrészletét alapvetően meghatározza. Azt mutatja meg, hogy a bankok mennyiért kapnak "a piacról" pénzt, amit aztán hitelként odaadhatnak az ügyfeleknek.

Persze ez csak egy része annak a kamatnak, amit ki kell fizetned ügyfélként a banknak. A referenciakamatra még rájön a kamatfelár, ez a bank árrése. Ebből fizeti ki a költségeit, és ebből reméli a végén a nyereségét is.

A kamatfelár mértéke, és hogy ebből milyen kedvezmények jöhetnek le, minden banknál más. Ezért van az, hogy jelentős különbség van a különböző bankok lakáshitel és személyi kölcsön ajánlatai között.

A referenciakamat, mint amolyan beszerzési ár, magában is fontos, és mindenki számára ellenőrizhető érték.

Viszont önmagában csak egy részét mondja el annak, hogy mikor és hogyan változhat a hiteled törlesztője. Ezeket viszont úgy értheted meg, ha továbbolvasol, és pár fontos fogalmat megismersz. Ezekkel együtt lehet megérteni, hogy a törlesztő miből áll össze, és ami a legfontosabb, hogy mikor és mennyit változhat a futamidő alatt.

Ha nem elégszel meg ennyivel, akkor kezdjünk is a legalapvetőbb kérdéssel:

A hitel nincs ingyen. A bank odaadja neked a pénzét, amiből te lakást vásárolhatsz, építhetsz, a meglévő lakásodat felújíthatod vagy akár a vállalkozásodat fejlesztheted. Ezért pedig a bank díjat számít fel.

A bank azzal, hogy odaadja neked a pénzt, kockázatot is vállal. Ha te esteleg nem fizetnél, akkor ő is elveszítheti a pénzét. A díjba a kockázatát is belekalkulálja, és persze benne vannak az egyéb költségei is. Kamatot minden hónapban fizetned kell a felvett hitel után, egészen a futamidő végéig.

Ez tehát a kiindulópont. És most jön egy másik szó, amit a banki ügyintézőtől már hallhattál: annuitás.

Ma már minden hitelre és kölcsönre jellemző az annuitásos törlesztés. Ez azt jelenti, hogy a futamidő alatt végig egyenlő részletekben törleszted a hiteled.

Ezek a részek a futamidő alatt nem egyenlőek a havi törlesztőn belül. A futamidő elején a kamatrész a nagyobb, és ahogy telik az idő, egyre nagyobb lesz a tőkerész.

Ha hitelt veszel fel, akkor szerencsére nem kell ilyen mélyre merülnöd a kamatok világában, de annyit érdemes tudnod, hogy az annuitás miatt van az, hogy nem éri meg bármikor előtörleszteni a hiteleidet.

Az egyenlő részekben való törlesztés nem azt jelenti, hogy a futamidő alatt nem változhat a törlesztőd. Hacsak nem végig fix kamatozású a hiteled, akkor a futamidő alatt a kamat változhat, de az új kamattal számított hiteledet a bank megint egyenlő törlesztőrészletekben számítja fel a még hátralévő futamidőre.

A személyi kölcsönök kamata a teljes futamidő alatt fix, azaz a havi törlesztőd a szerződéskötéstől annak megszűnéséig ugyanannyi lesz, és így van ez a végig fix jelzáloghitelek esetében is.

Mindegyik bank egy kicsit más logika mentén határozza meg, hogy mennyi legyen a lakáshiteleinek a kamata, illetve, hogy ebből mennyi kedvezményt adjon. Ha úgy gondolja, hogy biztonságosan tudod fizetni a hiteledet, mert mindig lesz elegendő bevételed, amiből törleszteni tudsz, akkor kedvezőbb kamatra számíthatsz.

Ha nagy értékű és jól értékesíthető fedezetet (lakást) vonsz be a hitel mögé (ez legtöbbször a megvásárolt lakás), akkor is alacsonyabb kamatra számíthatsz. Maga a tény, hogy fedezet van egy hitel mögött, már alacsonyabb kamatot jelent, mert a bank pénze nagyobb biztonságban van.

Ugyanilyen biztosíték egy adóstárs is. Az adóstárs azért is hasznos, mert javít a jövedelmi feltételeken, azaz vele együtt magasabb jövedelmet tudsz igazolni. Ha van házastársad, akkor sok bank kötelezően bevonja őt is a hitelszerződésbe.

Előfordul, hogy a bank a magasabb igazolt jövedelemre kamatkedvezményt ad. Ez gyakran sávos, minél magasabb a jövedelem, annál nagyobb a kedvezmény. Persze ilyen kedvezményt csak akkor adnak a bankok, ha hozzájuk utaltatod a fizetésedet.

A kamat tehát változhat, de nem akármikor.

Mutatunk pár olyan hitelt, amelyek kamata 10 évente változhat, azaz 10 éves kamatperiódusúak. A lakáshitel kalkulátor alatt elolvashatod, mit is jelent ez.

A kamat függ a hitel kamatperiódusának hosszától is. Kamatperiódusokkal csak jelzáloghiteleknél kell számolnod, a személyi kölcsönök, áruhitelek kamata végig fix.

A nagyobb biztonságnak ára van, általában minél hosszabb időre rögzíted a kamatot, az annál magasabb lesz. Ennek az az oka, hogy a piaci változásokat a bank nehezebben vagy egyáltalán nem tudja érvényesíteni egy hosszú kamatperiódusú hitel alatt, ezért aztán a kamat meghatározásánál számol azzal a kockázattal, hogy ha közben növekednének a piaci kamatszintek, akkor ő rosszabbul járhat.

Persze előfordulhat olyan gazdasági helyzet is, amikor a hosszabb kamatperiódus kiszámíthatóbb a bank számára is, ilyenkor a 10 éves és végig fix kamat az alacsonyabb, mondjuk egy válság alatt. Ez azonban nem általános.

A legtöbb bank leginkább 10 éves kamatperiódusú hiteleket kínál, de léteznek 15 vagy akár 20 évre fixálható kamatú lakáshitelek is.

A végig fix kamatozású hitel egy kamatperiódusból áll, amelyben a hitel kamata és a törlesztőrészlete sem változhat. Ez a legbiztonságosabb, mert a hitel teljes futamideje alatt pontosan tudod, hogy mekkora lesz a törlesztőd, és jól tudsz vele tervezni.

Egy hosszú futamidejű hitelnél, mint amilyen a lakáshitel, előnyös a kiszámíthatóság. Főleg, ha figyelembe veszed, hogy egy lakáshitel átlagos futamideje 15 év, illetve hogy jó eséllyel az évek előrehaladtával egyre többet fogsz keresni, így egyre könnyebben ki tudod majd fizetni a fix törlesztőt.

Ha a hitelt korábban szeretnéd végtörleszteni, akkor felesleges kifizetned a hosszabb kamatperiódussal járó némileg magasabb kamatot.

Itt azért kicsit a jövőbe kell látnod, és jó, ha körültekintő vagy, és olyan hitelt választasz, amelynél nem túl magasak az elő- és végtörlesztési díjak. Egyébként érdemes az anyagi lehetőségeidhez mérten a legrövidebb futamidőt választanod.

Vannak változó kamatozású hitelek is, ezeknél 3, 6 vagy 12 havonta változhat a kamat, és ezzel együtt a havi törlesztő is. Még pár éve is több százezer ilyen hitel volt, amit a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szeretne biztonságosabbá tenni.

Egy változó kamatozású hitellel viszont te járhatsz rosszabbul. Az alacsonyabb kamatért cserébe nagyobb kamatkockázatot vállalsz, azt, hogy rövid időn belül akár jelentősen is emelkedhet a hiteled kamata, így törlesztőrészlete is.

Nem ajánljuk a változó kamatozású hiteleket, és a legtöbb bank is inkább biztonságosabb hiteleket szeretne adni. Szerencsére nagyon kevesen választanak ma már ilyen hiteleket, és a bankok várhatóan az összeset ki fogják vezetni. A hosszabb időre fixált kamatperiódusú hitelek kamata valóban magasabb, de a különbség nem nagy.

Ha a kamatok elkezdenek emelkedni, akkor a törlesztőd is jóval magasabb lehet akár már pár hónapon belül is, ezért jobb, ha nem vállalod a változó kamatozással járó kockázatot.

A köznyelvben csak kamatként hivatkozunk rá, de az a díj, amit azért fizetsz, hogy a bank pénzét használhatod, az ügyleti kamat.

Ez két részből áll: referenciakamatból és kamatfelárból. Ennek a kettőnek az összege lesz az ügyleti kamat, az a kamat, amit a felvett hitelösszegért fizetned kell.

A referenciakamat egy választott piaci kamat, amihez a bank a saját kamatait igazítja. Ez egy, a piacon kialakult kamatláb, aminek a nagyságára a banknak nincs ráhatása, és aminek az értéke nyilvános, bárki számára szabadon hozzáférhető.

A kamatfelár az a kamatrész az ügyleti kamaton belül, amit a bank tesz rá a referenciakamatra. Ez fedezi a bank költségeit, tartalmazza a bank hasznát, és tükrözi a bank kockázatvállalását is.

A bankok a lakáshiteleik kamatát a referenciakamathoz képest határozzák meg.

Különböző kamatperiódusú lakáshitelekhez különböző referenciakamatot választ a bank.

Azt hihetnéd, hogy a jegybanki alapkamat határozza meg a hiteled kamatát, de valójában nem. Persze az alapkamat hatással van minden másra is, és gyakran hallhatod, hogy ha nő az alapkamat, akkor a szakemberek a hitelkamatok növekedésére számítanak, de nem közvetlenül befolyásolja ezeket, és nem is azonnal. A jegybanki alapkamat nem egy piaci kamatláb, ehhez egyetlen hitel kamata sincs kötve.

Mi lehet akkor referenciakamat?

A rövid, vagy változó kamatperiódusú hitel referenciakamata például leggyakrabban a BUBOR, azaz a Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb. Ezt a bankok az egymás közötti kereskedésnél alkalmazzák.

A BUBOR értékét az MNB naponta közzéteszi, és van 1, 2 hetes, 1, 2, 3, 6, 9 és 12 havi BUBOR. A hiteleknél leginkább a 3, 6 vagy 12 havi BUBOR-t használják a bankok.

Ha a hiteled kamata 6 havonta változhat, és ekkor a 6 havi BUBOR értéke magasabb, mint a jelenlegi kamatod, akkor a te hiteled kamata is nőni fog.

A hosszabb kamatperiódusú hitelek referencia-kamatlába lehet

A BIRS az a kamatláb, amely mellett a bankok a bankközi piacon egymás között kereskednek. Hasonló a BUBOR-hoz, de az éven túli szegmensre vonatkozik. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 és 15 éves lejáratokra teszik közzé. Hitelkamatoknál leginkább a 3, 5, 10 és 15 éves BIRS-t használják.

A piaci kamatszintek emelkedése tehát a hitelek kamatait is emeli, minél rövidebb a kamatperiódus, annál nagyobb mértékben.

A kamat a kamatperiódus végén sem változhat akárhogy. A bank az MNB által számított kamatváltoztatási mutatók alapján módosíthatja a hiteled kamatát.

Forinthitelekre ebből 6 féle van, ezek közül választhat a bank, hogy melyiket alkalmazza.

A fix kamatozású hiteleknek is van kamatváltoztatási mutatója, de az értéke 0, azaz a kamat nem változhat.

A kamatfelárat a bank szabadon határozza meg, és akár ügyletenként is eltérhet. Ebből adja a kedvezményeket, ha teljesülnek bizonyos feltételek.

Ha úgy látja, hogy kevésbé kockázatos ügyfél vagy, aki a futamidő végéig biztosan rendesen fog törleszteni, akkor alacsonyabb lehet a kamatfelár, de ha kockázatos ügyfél vagy, akkor valamivel magasabb. Ezt a bank az adósminősítés során határozza meg.

Személyi kölcsönöknél is így működik. Amikor kamatkedvezményt kapsz, akkor azt a kamatfelárból kapod. Lehet, hogy ezt a bank így nem vezeti le neked, de ez kicsit olyan, hogy van egy listaár (ami a maximális kamatfelárral van kiszámolva) és abból ad a bank kedvezményt az általa kívánatosnak tartott ügyfeleknek.

Ez mindaddig így is marad, amíg újra nem teljesíted a kedvezmény feltételeit. Ezt nem minden bank vizsgálja, de van, amelyik időnként – például félévente – ellenőrzi. Ha újra minden rendben van, visszakaphatod a kedvezményt.

Fogyasztóbarát személyi kölcsönöknél a banknak jobban kell vizsgálnia a kamatkedvezmények feltételeit. Ha nem teljesülnek, akkor elveszíted, de ha újra megfelelsz, akkor a következő hónaptól újra a kedvezményes kamat él.

Vannak olyan hitelek, ahol jogszabály szerint a kamatfelárnak van egy maximuma. Ennél többet a bank nem tehet rá a referenciakamatra.

Maximált a kamatfelár például a fogyasztóbarát hiteleknél. A fogyasztóbarát minősítést csak olyan lakáshitelek vagy személyi kölcsönök kaphatják meg, amelyek megfelelnek a Magyar Nemzeti Bank által előírt követelményeknek. Ezek között a kamatfelárra vonatkozó előírás is van.

Ha zöld hitelt vettél fel, de vagy te, vagy az ingatlan később nem felel meg a feltételeknek, akkor a hitel átárazódik, azaz átalakul egy normál piaci hitellé. Az NHP ZOP zöld hitel kamata nagyon kedvező, legfeljebb 2,5 százalék lehet, de átárazódásnál sem nőhet akármekkorára. A kamatfelár ekkor is maximált, legfeljebb 3,5 százalék lehet. Persze a kamat így is lényegesen magasabb lesz, mint volt.

Van a kamatfelárra szabály a CSOK Plusznál és a falusi CSOK hitelnél is. Mindkét hitel kamattámogatott. Az ügyleti kamaton belül a kamatfelár legfeljebb 3 százalék a CSOK Plusznál, és 3 százalék a falusi CSOK hitelnél. Ez az, amit neked kell fizetned a felvett támogatott hiteled után. Az ügyleti kamat másik része, azaz a referenciakamat az, amit az állam fizet ki helyetted, ez maga a kamattámogatás.

A kamatfelár az ügyleti kamat és a referenciakamat különbsége.

A referenciakamatról már tudod, hogy meghatározott időszakonként változhat, és ha nem végig fix kamatozású a hiteled, akkor ez a változás az ügyleti kamatodon is látszani fog.

De ezen túl a kamatfelárat is változtathatja időnként a bank, méghozzá a kamatfelár-periódus végén.

A kamatfelár-periódus nem feltétlenül olyan hosszú, mint a kamatperiódus. Előfordul, hogy a hiteled referenciakamathoz kötött, azaz változó kamatozású, de a kamatfelár-periódusa 5 éves. A kamat ekkor 3, 6 vagy 12 havonta változhat, de a kamatfelár 5 évig biztosan változatlan marad.

A bankok gyakran fix kamatfelárral kínálják a hiteleket, így a kamatfelár a futamidő alatt változatlan. De ettől a kamatperiódusok lehetnek rövidebbek, és maga az ügyleti kamat is változhat egy-egy kamatperiódus végén.

A kamatfelárat a bank csak az MNB által kiszámított kamatfelár-változtatási mutató alapján módosíthatja. Ez a mutató mondja meg, hogy mekkora kamatfelárat adhat a bank a referenciakamathoz.

Ezek abban különböznek egymástól, hogy mi a számítás alapjául szolgáló referenciakamat, és milyen forrásköltségeket számítanak bele. Ezek közül választhat a bank az adott termékéhez.

A fix kamatozású hitelek kamatfelára is végig fix, itt a kamatfelár-változtatási mutató értéke nulla.

A hirdetményekben a hitel kamata mellett mindig szerepel a THM értéke is. Ez a Teljes Hiteldíj Mutató, ami azt mutatja meg, hogy egy évre vetítve mekkora az adott hitel költsége.

Ez egy százalékos érték, és a hitelfelvétellel kapcsolatos minden fontos díjat és költséget tartalmaz. Legnagyobb része a kamat. Ezenkívül benne van még minden más olyan díj is, ami a normál hiteligényléssel kapcsolatos.

Ilyen például a hitelbírálat díja, a folyósítás díja, a számlavezetés díja, de lakáshiteleknél az értékbecslés költsége, a tulajdonlap lekérésének díja vagy a jelzálogbejegyzés díja is beletartozik.

Nem tartalmazza a THM az olyan költségeket, amelyeknek nem ismert előre az összege, vagy nem biztos, hogy felmerülnek. Ilyen lehet a közjegyző díja, a késedelmi kamat, vagy a szerződésmódosítás díja.

Azt viszont jó, ha tudod, hogy a kamat változásával a THM is változik. Az a THM, amit a hitel igénylésekor kiszámítanak neked, csak addig érvényes, amíg véget nem ér az első kamatperiódus.

Ha tehát változó kamat mellett, vagy rövidebb kamatperiódussal veszel fel hitelt, akkor a THM is kevesebb információval szolgál. A kamatváltozást és ennek a kockázatát nem tudja megmutatni.

Fix kamatozású hiteleknél a THM a futamidő végéig változatlan. Változhat persze, ha például előtörleszted a hiteled, de akkor már nincs igazán jelentősége. A THM inkább a hitelfelvételkor jó iránymutató.