Mitől függ, hogy mennyi a hitelem kamata? – Referenciakamat és kamatfelár

A referenciakamat egy olyan százalékos érték, ami minden lakáshitel és személyi kölcsön törlesztőrészletét alapvetően meghatározza. Azt mutatja meg, hogy a bankok mennyiért kapnak "a piacról" pénzt, amit aztán hitelként odaadhatnak az ügyfeleknek.

Persze ez csak egy része annak a kamatnak, amit ki kell fizetned ügyfélként a banknak. A referenciakamatra még rájön a kamatfelár, ez a bank árrése. Ebből fizeti ki a költségeit, és ebből reméli a végén a nyereségét is.

A kamatfelár mértéke, és hogy ebből milyen kedvezmények jöhetnek le, minden banknál más. Ezért van az, hogy jelentős különbség van a különböző bankok lakáshitel és személyi kölcsön ajánlatai között.

A referenciakamat, mint amolyan beszerzési ár, magában is fontos és mindenki számára ellenőrizhető érték.

Viszont önmagában csak egy részét mondja el annak, hogy mikor és hogyan változhat a hiteled törlesztője. Ezeket viszont úgy értheted meg, ha továbbolvasol, és pár fontos fogalmat megismersz. Ezekkel együtt lehet megérteni, hogy a törlesztő miből áll össze, és ami a legfontosabb, hogy mikor és mennyit változhat a futamidő alatt.

Ha nem elégszel meg ennyivel, akkor kezdjünk is a legalapvetőbb kérdéssel:

A hitel nincs ingyen. A bank odaadja neked a pénzét, amiből te lakást vásárolhatsz, építhetsz, a meglévő lakásodat felújíthatod vagy akár a vállalkozásodat fejlesztheted. Ezért pedig a bank díjat számít fel.

A bank azzal, hogy odaadja neked a pénzt, kockázatot is vállal. Ha te esteleg nem fizetnél, akkor ő is elveszítheti a pénzét. A díjba a kockázatát is belekalkulálja, és persze benne vannak a banknak egyéb költségei is. Kamatot minden hónapban fizetned kell a felvett hitel után, egészen a futamidő végéig.

Ez tehát a kiindulópont. És most jön egy másik szó, amit a banki ügyintéződtől hallhattál:

Ma már minden hitelre és kölcsönre jellemző az annuitásos törlesztés. Ez azt jelenti, hogy a futamidő alatt végig egyenlő részletekben törleszted a hiteled.

Ezek a részek a futamidő alatt nem egyenlőek a havi törlesztőn belül. A futamidő elején a kamatrész a nagyobb, és ahogy telik az idő, egyre nagyobb lesz a tőkerész.

Ha hitelt veszel fel, akkor szerencsére nem kell ilyen mélyre merülnöd a kamatok világában, de annyit érdemes tudnod, hogy az annuitás miatt van az, hogy nem éri meg bármikor előtörleszteni a hiteleidet.

Az egyenlő részekben való törlesztés nem azt jelenti, hogy a futamidő alatt nem változhat a törlesztőd. Hacsak nem végig fix kamatozású a hiteled, akkor a futamidő alatt a kamat változhat, de az új kamattal számított hiteledet a bank megint egyenlő törlesztőrészletekben számítja fel a még hátralévő futamidőre.

A személyi kölcsönök kamata a teljes futamidő alatt fix, azaz a havi törlesztőd a szerződéskötéstől annak megszűnéséig ugyanannyi lesz, és így van ez a végig fix jelzáloghitelek esetében is.

Mindegyik bank egy kicsit más logika mentén határozza meg, hogy mennyi legyen a lakáshiteleinek a kamata, illetve, hogy ebből mennyi kedvezményt adjon. Ha úgy gondolja, hogy biztonságosan tudod fizetni a hiteledet, mert mindig lesz elegendő bevételed, amiből törleszteni tudsz, akkor kedvezőbb kamatra számíthatsz.

Ha nagy értékű és jól értékesíthető fedezetet (lakást) vonsz be a hitel mögé (ez legtöbbször a megvásárolt lakás), akkor is alacsonyabb kamatra számíthatsz. Maga a tény, hogy fedezet van egy hitel mögött, már alacsonyabb kamatot jelent, mert a bank pénze nagyobb biztonságban van.

Ugyanilyen biztosíték egy adóstárs is. Az adóstárs azért is hasznos, mert javít a jövedelmi feltételeken. Ha van házastársad, akkor sok bank kötelezően bevonja őt is a hitelszerződésbe.

Előfordul, hogy a bank a magasabb igazolt jövedelemre kamatkedvezményt ad, ha azt hozzá utaltatod. Ez gyakran sávos, minél magasabb a jövedelem, annál nagyobb a kedvezmény. Persze ilyen kedvezményt csak akkor adnak a bankok, ha hozzájuk utaltatod a fizetésedet.

A kamat függ a hitel kamatperiódusának hosszától is. Kamatperiódusokkal csak jelzáloghiteleknél kell számolnod, a személyi kölcsönök, áruhitelek kamata végig fix.

A nagyobb biztonságnak ára van, általában minél hosszabb időre rögzíted a kamatot, az annál magasabb lesz. Ennek az az oka, hogy a piaci változásokat a bank nehezebben vagy egyáltalán nem tudja érvényesíteni egy hosszú kamatperiódusú hitel alatt, ezért aztán a kamat meghatározásánál számol azzal a kockázattal, hogy ha közben növekednének a piaci kamatszintek, akkor ő rosszabbul járhat.

A legtöbb bank 5 és 10 éves kamatperiódusú hiteleket kínál, de vannak 15 vagy akár 20 évre fixálható kamatú lakáshitelek is.

A végig fix kamatozású hitel egy kamatperiódusból áll, amelyben a hitel kamata és a törlesztőrészlete sem változhat. Ez a legbiztonságosabb, mert a hitel teljes futamideje alatt pontosan tudod, hogy mekkora lesz a törlesztőd, és jól tudsz vele tervezni.

Egy hosszú futamidejű hitelnél, mint amilyen a lakáshitel, előnyös a kiszámíthatóság. Főleg, ha figyelembe veszed, hogy egy átlagos lakáshitel futamideje 15 év, és jó eséllyel az évek előrehaladtával egyre többet fogsz keresni, így egyre könnyebben ki tudod majd fizetni a fix törlesztőt.

Rövidebb kamatperiódust akkor érdemes választanod, ha például azt tervezed, hogy hamarabb visszafizeted a hitelt, mint ahogy a futamidő lejárna, mert akkor felesleges kifizetned a hosszabb kamatperiódussal járó némileg magasabb kamatot.

Itt azért kicsit a jövőbe kell látnod, és jó, ha körültekintő vagy, azaz olyan hitelt választasz, amelynél nem túl magasak az elő- és végtörlesztési díjak. Egyébként érdemes az anyagi lehetőségeidhez mérten a legrövidebb futamidőt választanod.

Vannak változó kamatozású hitelek is, ezeknél 3, 6 vagy 12 havonta változhat a kamat és ezzel együtt a havi törlesztő is. Most is több százezer ilyen hitel van, amit a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szeretne biztonságosabbá tenni.

Egy változó kamatozású hitellel viszont te járhatsz rosszabbul. A talán alacsonyabb kamatért cserébe nagyobb kamatkockázatot vállalsz, azt, hogy rövid időn belül akár jelentősen is emelkedhet a hiteled kamata, így törlesztőrészlete is.

Nem ajánljuk a változó kamatozású hiteleket, és a legtöbb bank is inkább biztonságosabb hiteleket szeretne adni. Szerencsére nagyon kevesen választanak ilyen hiteleket ma már, és a bankok várhatóan az összes ilyet ki fogják vezetni. A hosszabb időre fixált kamatperiódusú hitelek kamata valóban magasabb, de a különbség nem nagy.

Ha a kamatok elkezdenek emelkedni, akkor a törlesztőd is jóval magasabb lehet akár már pár hónapon belül is, ezért jobb, ha nem vállalod a változó kamatozással járó kockázatot.

A köznyelvben csak kamatként hivatkozunk rá, de az a díj, amit azért fizetsz, hogy a bank pénzét használhatod, az ügyleti kamat.

Ez két részből áll: referenciakamatból és kamatfelárból. Ennek a kettőnek az összege lesz az ügyleti kamat, az a kamat, amit a felvett hitelösszegért fizetned kell.

A referenciakamat egy választott piaci kamat, amihez a bank a saját kamatait igazítja. Ez egy, a piacon kialakult kamatláb, aminek a nagyságára a banknak nincs ráhatása, és aminek az értéke nyilvános, bárki számára szabadon hozzáférhető.

A kamatfelár az a kamatrész az ügyleti kamaton belül, amit a bank tesz rá a referenciakamatra. Ez fedezi a bank költségeit, tartalmazza a bank hasznát, és tükrözi a bank kockázatvállalását is.

A bankok a lakáshiteleik kamatát a referenciakamathoz képest határozzák meg.

Különböző kamatperiódusú lakáshitelekhez különböző referenciakamatot választ a bank.

Azt hihetnéd, hogy a jegybanki alapkamat határozza meg a hiteled kamatát, de valójában nem. Persze az alapkamat hatással van minden másra is, és gyakran hallhatod, hogy ha nő az alapkamat, akkor a szakemberek a hitelkamatok növekedésére számítanak, de nem közvetlenül befolyásolja ezeket, és nem is azonnal. A jegybanki alapkamat nem egy piaci kamatláb, ehhez egyetlen hitel kamata sincs kötve.

Mi lehet akkor referenciakamat?

A rövid, vagy változó kamatperiódusú hitel referenciakamata például leggyakrabban a BUBOR, azaz a Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb. Ezt a bankok az egymás közötti kereskedésnél alkalmazzák.

A változó kamatozású hiteleket egyébként referenciakamathoz kötött hiteleknek is szokták nevezni, mert ahogy változik a referenciakamat, úgy követi a változást az ügyleti kamat is.

A BUBOR értékét az MNB naponta közzéteszi, és van 1, 2 hetes, 1, 2, 3, 6, 9 és 12 havi BUBOR. A hiteleknél leginkább a 3, 6 vagy 12 havi BUBOR-t használják a bankok.

Ha a hiteled kamata 6 havonta változhat, és ekkor a 6 havi BUBOR értéke magasabb, mint a jelenlegi kamatod, akkor a te hiteled kamata is nőni fog.

A hosszabb kamatperiódusú hitelek referencia-kamatlába lehet

A BIRS az a kamatláb, amely mellett a bankok a bankközi piacon egymás között kereskednek. Hasonló a BUBOR-hoz, de az éven túli szegmensre vonatkozik. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 és 15 éves lejáratokra teszik közzé. Hitelkamatoknál leginkább a 3, 5, 10 és 15 éves BIRS-t használják.

A piaci kamatszintek emelkedése tehát a hitelek kamatait is emeli, minél rövidebb a kamatperiódus, annál nagyobb mértékben.

A kamat a kamatperiódus végén sem változhat akárhogy. A bank az MNB által számított kamatváltoztatási mutatók alapján módosíthatja a hiteled kamatát.

Forinthitelekre ebből 6 féle van, ezek közül választhat a bank, hogy melyiket alkalmazza.

A fix kamatozású hiteleknek is van kamatváltoztatási mutatója, de az értéke 0, azaz a kamat nem változhat.

A kamatfelárat a bank szabadon határozza meg, és akár ügyletenként is eltérhet. Ebből adja a kedvezményeket, ha teljesülnek bizonyos feltételek.

Ha úgy látja, hogy kevésbé kockázatos ügyfél vagy, aki a futamidő végéig biztosan rendesen fog törleszteni, akkor alacsonyabb lehet a kamatfelár, de ha kockázatos ügyfél vagy, akkor valamivel magasabb. Ezt a bank az adósminősítés során határozza meg.

Személyi kölcsönöknél is így működik. Amikor kamatkedvezményt kapsz, akkor azt a kamatfelárból kapod. Lehet, hogy ezt a bank így nem vezeti le neked, de ez kicsit olyan, hogy van egy listaár (ami kvázi a maximális kamatfelárral van kiszámolva) és abból ad a bank kedvezményt az általa kívánatosnak tartott ügyfeleknek.

Ha a kamatkedvezmény feltételeit nem teljesíted, mondjuk nem érkezik a banknál nyitott számládra a fizetésed, akkor a kedvezményt elveszíted, és a kamat magasabb lesz.

Ez mindaddig így is marad, amíg újra nem teljesíted a kedvezmény feltételeit. Ezt nem minden bank vizsgálja, de van, amelyik időnként – például félévente – ellenőrzi. Ha újra minden rendben van, visszakaphatod a kedvezményt.

Fogyasztóbarát személyi kölcsönöknél a banknak jobban kell vizsgálnia a kamatkedvezmények feltételeit. Ha nem teljesülnek, akkor elveszíted, de ha újra megfelelsz, akkor a következő hónaptól újra a kedvezményes kamat él.

Vannak olyan hitelek, ahol jogszabály szerint van a kamatfelárnak egy maximuma. Ennél többet a bank nem tehet rá a referenciakamatra.

Maximált a kamatfelár például a fogyasztóbarát hiteleknél. A fogyasztóbarát minősítést csak olyan lakáshitelek vagy személyi kölcsönök kaphatják meg, amelyek megfelelnek a Magyar Nemzeti Bank által előírt követelményeknek. Ezek között a kamatfelárra vonatkozó előírás is van.

Ha zöld hitelt vettél fel, de vagy te, vagy az ingatlan nem felel meg a feltételeknek, akkor a hitel átárazódik, azaz átalakul egy normál piaci hitellé. A zöld hitel kamata nagyon kedvező, legfeljebb 2,5% lehet, de átárazódásnál sem nőhet akármekkorára. A kamatfelár ekkor is maximált, legfeljebb 3,5% lehet. Persze a kamat így is lényegesen magasabb lesz, mint volt.

Van a kamatfelárra szabály a CSOK hitelnél és a lakásfelújítási hitelnél is. Mindkét hitel kamattámogatott. Az ügyleti kamaton belül a kamatfelár fix 3% mindkét típusú hitel esetében, ez az, amit neked kell fizetned a felvett CSOK vagy lakásfelújítási hiteled után. Az ügyleti kamat másik része, azaz a referenciakamat az, amit az állam fizet ki helyetted, ez maga a kamattámogatás.

A kamatfelár az ügyleti kamat és a referenciakamat különbsége.

A referenciakamatról már tudod, hogy meghatározott időszakonként változhat, és ha nem végig fix kamatozású a hiteled, akkor ez a változás az ügyleti kamatodon is látszani fog.

De ezen túl a kamatfelárat is változtathatja időnként a bank, méghozzá a kamatfelár-periódus végén.

A kamatfelár-periódus nem feltétlenül olyan hosszú, mint a kamatperiódus. Előfordul, hogy a hiteled referenciakamathoz kötött, azaz változó kamatozású, de a kamatfelár-periódusa 5 éves. A kamat ekkor 3, 6 vagy 12 havonta változhat, de a kamatfelár 5 évig biztosan változatlan marad.

A bankok gyakran fix kamatfelárral kínálják a hiteleket, így a kamatfelár a futamidő alatt változatlan. De ettől a kamatperiódusok lehetnek rövidebbek, és maga az ügyleti kamat is változhat egy-egy kamatperiódus végén.

A kamatfelárat a bank csak az MNB által kiszámított kamatfelár-változtatási mutató alapján módosíthatja. Ez a mutató mondja meg, hogy mekkora kamatfelárat adhat a bank a referenciakamathoz.

Ezek abban különböznek egymástól, hogy mi a számítás alapjául szolgáló referenciakamat, és milyen forrásköltségeket számítanak bele. Ezek közül választhat a bank az adott termékéhez.

A fix kamatozású hitelek kamatfelára is végig fix, itt a kamatfelár-változtatási mutató értéke nulla.

A hirdetményekben a hitel kamata mellett mindig szerepel a THM értéke is. Ez a Teljes Hiteldíj Mutató, ami azt mutatja meg, hogy egy évre vetítve mekkora az adott hitel költsége.

Ez egy százalékos érték, és a hitelfelvétellel kapcsolatos minden fontos díjat és költséget tartalmaz. Legnagyobb része a kamat. Ezenkívül benne van még minden más olyan díj is, ami a normál hiteligényléssel kapcsolatos.

Ilyen például a hitelbírálat díja, a folyósítás díja, a számlavezetés díja, de lakáshiteleknél az értékbecslés költsége, a tulajdonlap lekérésének díja vagy a jelzálogbejegyzés díja is beletartozik.

Nem tartalmazza a THM az olyan költségeket, amelynek nem ismert előre az összege, vagy nem biztos, hogy felmerül. Ilyen lehet a közjegyző díja, a késedelmi kamat, vagy a szerződésmódosítás díja.

Azt viszont jó, ha tudod, hogy a kamat változásával a THM is változik. Az a THM, amit a hitel igénylésekor kiszámítanak neked, csak addig érvényes, amíg véget nem ér az első kamatperiódus.

Ha tehát változó kamat mellett, vagy rövidebb kamatperiódussal veszel fel hitelt, akkor a THM is kicsivel kevesebb információval szolgál. A kamatváltozást és ennek a kockázatát nem tudja megmutatni.

Fix kamatozású hiteleknél a THM a futamidő végéig változatlan. Változhat persze, ha például előtörleszted a hiteled, de akkor már nincs igazán jelentősége. A THM inkább a hitelfelvételkor jó iránymutató.