Fix vagy változó kamatozású lakáshitel? Így mérlegelj választás előtt

A végig fix lakáshitel kamata a teljes futamidő alatt változatlan, a változó kamatozású hitelé viszont meghatározott időközönként módosulhat. Létezik köztes megoldás is: ilyenkor a bank több évre rögzíti a kamatot, de a rögzített időszak végén az megváltozhat. A különbség tehát elsősorban az, hogy milyen hosszú időre kapsz védelmet a piaci kamatok emelkedésével szemben.

A kamatozás kapcsán három csoportot érdemes megkülönböztetned:

A választásnál ezért a „fix” szó önmagában nem elég. Azt is meg kell nézned, hogy hány évre rögzítik a kamatot, és ez lefedi-e a teljes futamidőt.

A kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a bank a szerződésben meghatározott kamatot nem változtathatja meg egyoldalúan. A futamidő ezzel szemben a hitel visszafizetésére rendelkezésre álló teljes idő. A két időszak nem feltétlenül azonos hosszúságú.

Ha például 20 évre veszel fel egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitelt, az első tíz évben nem kell a piaci kamatváltozás miatt magasabb kamattal számolnod. A tizedik év végén azonban új kamat léphet életbe, amely a szerződésben meghatározott kamatváltoztatási mutató alapján alakul. Emiatt a következő időszak törlesztője magasabb vagy alacsonyabb is lehet.

Egy 20 éves, végig fix lakáshitelnél nincs ilyen későbbi kamatforduló: a piaci kamatemelkedés nem módosítja a rögzített kamatot. Ha viszont a futamidőd csak tíz év, a tíz évre rögzített kamat már a teljes visszafizetési időszakot lefedheti. Ezért mindig együtt nézd a kamatrögzítés hosszát és a futamidőt.

A változó kamatozású lakáshitel kamata jellemzően két részből áll: a referencia-kamatlábból és a bank által alkalmazott kamatfelárból. A referencia-kamatláb nyilvánosan elérhető piaci mutató, amelynek mértékét nem a hitelező bank határozza meg. Forinthiteleknél ilyen lehet például a BUBOR, vagyis a budapesti bankközi forint hitelkamatláb.

Ha a szerződésed háromhavonta írja elő a referencia-kamatláb követését, a kamatod is ilyen gyakorisággal igazodhat annak változásához. Emelkedő referencia-kamat mellett nőhet, csökkenő mellett mérséklődhet a törlesztőrészleted. A kamatfelár változtatásának külön szabályai lehetnek, ezért nem elég csak a referencia-kamatot megnézned.

A több évre rögzített kamat másképp működik. Egy tízéves kamatperiódus alatt a piaci kamatok mozgása nem jelenik meg folyamatosan a törlesztődben; a szerződés szerinti módosítás a kamatperiódus végén történhet meg.

A kamatemelkedés hatása attól függ, mekkora tartozásod van még, és mennyi idő maradt a visszafizetésből.

Tegyük fel, hogy a kamatváltozáskor 20 millió forint a fennálló tőketartozásod, és még 15 év van hátra. Egyenletes havi törlesztést feltételezve:

A 6-ról 8 százalékra emelkedő kamat ebben a példában havi mintegy 22 400 forinttal növeli a terhet. A 6-ról 10 százalékra történő emelkedés pedig körülbelül 46 100 forintos havi többletet jelent.

Ez nem banki ajánlat és nem kamat-előrejelzés, hanem annuitásos, azaz egyenletes havi törlesztésű hitelre készített számítás. A példa díjakkal nem számol, és azt feltételezi, hogy az adott kamat a hátralévő időszakban változatlan.

A saját költségvetésedben ezért ne csak azt vizsgáld, hogy a mai törlesztő belefér-e. Azt is számold ki, mekkora havi többletet tudnál tartósan kifizetni anélkül, hogy a rendszeres kiadásokra vagy váratlan helyzetekre félretett pénzhez kellene nyúlnod.

Ha kíváncsi vagy, mekkora törlesztővel számolhatsz a tervezett hitelösszeg és futamidő mellett, hasonlítsd össze az ajánlatokat a BiztosDöntés lakáshitel-kalkulátorával, és nézd meg azt is, melyik ajánlat meddig rögzíti a kamatodat!

Nem indulhatsz ki abból, hogy a változó kamatozású hitel olcsóbb, a fix pedig drágább. A tényleges árat az adott bank ajánlata, a hitel feltételei és az elérhető kedvezmények együtt határozzák meg. Korábban is előfordult, hogy a hosszabb időre rögzített kamatú lakáshitelek induló kamata alacsonyabb volt a változó kamatozású konstrukciókénál.

A kamat mellett nézd meg a teljes hiteldíj mutatót, vagyis a THM-et is. Ez éves százalékos formában segít összehasonlítani a hitel kamatát és a mutató számításába bevont költségeket. A THM ugyanakkor nem kamat-előrejelzés: változó kamatozású hitelnél nem mondja meg, milyen kamatszint mellett fogsz törleszteni évekkel később.

Az induló törlesztő, a THM és a kamatrögzítés hossza tehát három külön kérdésre válaszol:

A végig fix kamat nemcsak az emelkedéstől véd, hanem azt is jelenti, hogy a piaci kamatcsökkenést nem követi automatikusan a hiteled. Ha később alacsonyabb kamatú ajánlatok jelennek meg, a meglévő szerződésed kamata ettől még változatlan marad.

Ilyenkor megvizsgálhatod a hitelkiváltást: ennek során egy új kölcsönből fizeted vissza a korábbi tartozásodat. Az alacsonyabb kamat azonban önmagában nem elég a döntéshez. A megtakarítást a váltás költségeivel és az új szerződés feltételeivel együtt kell értékelni.

Különösen a hátralévő futamidőre figyelj. Ha a régi hiteledből még 12 év van hátra, az új hitelt pedig 20 évre veszed fel, a havi törlesztő csökkenése részben a hosszabb visszafizetési időből adódhat, nem kizárólag a kedvezőbb kamatból.

Az összehasonlítás alapja ezért lehetőleg azonos hátralévő futamidő legyen. Ha tudatosan hosszabbítanál, külön számold ki, mennyivel lesz kisebb a havi kiadásod, és hogyan változik a teljes visszafizetendő összeg.

A választásnál azt vizsgáld meg, mekkora törlesztőt tudsz biztonságosan vállalni, mennyi bizonytalanság fér bele a költségvetésedbe, és várhatóan meddig lesz szükséged a hitelre. Nem ugyanaz a helyzet, ha például néhány éven belül nagyobb összeget fordítanál a tartozásod csökkentésére.

Ha például egy másik ingatlan eladásából vagy egy megtakarítás lejáratából néhány éven belül jelentősebb összeghez jutsz, a rövidebb kamatperiódusú ajánlatokat is bevonhatod az összehasonlításba. Ezek alacsonyabb induló kamatot kínálhatnak a hosszabb időre rögzített vagy végig fix hiteleknél, de ez nem automatikus: mindig azonos hitelösszegre és futamidőre kérj ajánlatokat.

Ha például öt éven belül teljesen visszafizetnéd a tartozásodat, egy öt évre rögzített kamat lefedheti a tervezett hitelhasználat időszakát. Ilyenkor akkor szólhat pénzügyi érv a rövidebb kamatrögzítés mellett, ha az ajánlat valóban kedvezőbb, és a visszafizetés még az első kamatforduló előtt megtörténik. Az összehasonlításba az elő- vagy végtörlesztés díját is érdemes beleszámítanod.

A részleges előtörlesztés azonban nem szünteti meg teljesen a későbbi kamatkockázatot. Csökkenti a fennálló tőketartozást, de a megmaradó összeg kamata a kamatperiódus végén továbbra is változhat. A tervet arra az esetre is számold végig, ha a várt bevétel késik, kisebb lesz, vagy elmarad.

Ha a lakáshitel és a rendszeres kiadások után csak kisebb összeg marad, egy kamatemelkedés gyorsan felboríthatja a havi költségvetésedet. Ebben a helyzetben a teljes futamidőre rögzített kamat mellett az szól, hogy nem kell későbbi piaci kamatemelkedésből eredő törlesztőnövekedést kigazdálkodnod.

Ez azonban nem tesz megfizethetővé egy eleve túl nagy hitelt. Ha már az induló törlesztő mellett sem marad pénzed váratlan kiadásokra, a hitelösszeg, az ingatlan ára vagy a vásárlás időzítése is újragondolást igényel.

Nézd meg, mekkora tartozásod lehet még a kamatperiódus végén. A tízéves kamatrögzítés hosszú tervezhető időszakot ad, de egy húsz- vagy huszonöt éves hitelnél utána is marad visszafizetendő tőke, amelynek kamatozása változhat.

Ha előtörlesztést tervezel, különítsd el a biztosan rendelkezésre álló megtakarítást a későbbre remélt pénztől. Egy várható örökségre, ingatlaneladásra vagy jövőbeli jövedelemnövekedésre épített terv nem ad ugyanolyan biztonságot, mint a már meglévő összeg.

A jelenlegi törlesztő mellett kérj tájékoztatást arról is, mikor és mi alapján változhat a kamatod. Ha a hiteled kamatstop alatt áll, azt is tisztázd, mennyi lenne a havi fizetnivalód a jelenlegi piaci adatokkal, a kamatstop nélkül.

A hosszabb kamatrögzítésre váltás lehetőségét a saját bankodnál és hitelkiváltással is megvizsgálhatod.

Az ajánlatok összehasonlításakor ezekre a kérdésekre keress konkrét választ:

A BiztosDöntés lakáshitel-kalkulátorával konkrét hitelösszegre és futamidőre hasonlíthatod össze az ajánlatokat. Az eredményeknél az induló törlesztő és a THM mellett a kamatrögzítés hosszát is nézd meg: így nemcsak azt látod, mennyibe kerül a hitel az induláskor, hanem azt is, meddig tervezhetsz a kamatával.