Lakáskiadás: Hogyan adjam ki hosszú távra a lakásom?

Ha turistáknak adnád ki a lakásodat pár napra akár az airbnb-n azzal többet is kereshetsz, viszont sokkal több munkád is lesz vele, és állandóan készültségben kell lenned. Mi most olyan hosszú távú lakáskiadásra koncentrálunk, amikor a teljes lakást kiadod, és jó esetben havonta egyszer kell találkoznod az albérlőddel, vagy még akár annál is ritkábban.

A lakáskiadás nagyon jó mód arra, hogy az ingatlanod befektetésként funkcionáljon és havi bevételeket hozzon. Nem szabad azonban elfelejtkezned azokról a feladatokról sem, amik ezzel járnak.

Nem kell azonban attól sem tartanod, hogy hetente hosszú órákat fogsz majd pluszmunkával tölteni, ha hosszú távon kiadod a lakásod egy megbízható és problémamentes albérlőnek. Viszont, ha nem szereted a kellemetlen meglepetéseket, akkor érdemes alaposan tájékozódni arról, hogy pontosan mik a kötelességeid lakáskiadáskor.

Tudod, hogy milyen költségekkel jár a lakáskiadás, vagy hogy válaszd ki az érdeklődők közül a legmegbízhatóbb albérlőt?

Ha nem, akkor mindjárt megtudhatod, hogy mikre és miért érdemes odafigyelni.

Nemcsak te válogathatsz az albérlők között, hanem a bérlők is szelektálnak a nekik tetsző lakások közül. Ha szeretnéd, hogy minél több érdeklődő legyen a lakásodra és minél magasabb bérleti díjat kérhess érte, akkor nem árt, ha jó formába hozod az ingatlant.

A kicsinosításon érdemes időben túlesni, lehetőleg még a befényképezés vagy az első érdeklődő körbevezetése előtt. Azonkívül, hogy talán néhány költségesebb felújítást muszáj elvégezned annak érdekében, hogy növekedjen a lakás értéke, még feljebb is tudod tornázni a bevételt, ha extra figyelmet fordítasz a külsőségekre.

És ha ez mégsem elég, érdemes bevetned a kiadásnál is az eladásoknál már oly népszerűvé vált home staging-et. Ez az angol kifejezés tulajdonképpen azt a módszert takarja, amikor úgy rendezed be a lakást, hogy a látogató vagy a fotókat nézegető el tudja képzelni a saját életét a lakás falai között. Fontos, hogy ne hagyj elöl semmi személyes tárgyat, de legyen ízléses és otthonos a berendezés.

Nehéz meghúzni a határt a két fogalom között, de talán a legjobb, ha úgy fogod fel a különbséget az otthonos és a túlságosan személyes között, hogy a díszpárnákkal nem lőhetsz mellé, de a családi fényképeket inkább szedd le a falakról.

Mutass funkciót is egy-egy szobában, mert vevő legyen a talpán, aki az üres sarkok láttán a kényelemmel és az otthon meleg érzésével asszociálja a kiadó lakásod. Ha szeretnéd még fokozni a hangulatot, akkor használhatsz olyan kiegészítőket is, amik segítségedre lehetnek abban, hogy az érdeklődők beleszeressenek a lakásba.

A cserepes virágok, a gyertyák vagy asztali díszek – ha stílusosan és mértékletesen vannak megválasztva – sokkal kiadhatóbbá és vonzóbbá teszik a lakásod. Az is előfordulhat, hogy nagyon szeretnéd a home staging módszerével növelni a kérhető bérleti díjat, ám nincs időd a lakás kicsinosításával foglalkozni, esetleg félsz, hogy nem érnéd el a kívánt hatást egy saját ötlettel.

Most pedig térjünk rá a jó albérlő megtalálására és kiválasztására.

Se szeri, se száma azoknak a rémtörténeteknek, amik a megbízhatatlan és gondatlan albérlőkről, illetve a szívtelen és pénzhajhász főbérlőkről szólnak. A köztudatban élő félelmek és rossz tapasztalatok ellenére azonban van esélyed pontos és felelősségteljes bérlőt találni.

Ha szeretnéd a potenciális érdeklődők felderítését és a helyes döntés meghozását könnyebbé tenni, akkor vess be néhány praktikát, hogy minél több albérlőhöz eljusson az üzeneted. Hallgass a megérzéseidre, és ha valami nincs rendben az érdeklődővel, akár már telefonon is, akkor inkább ne erőltesd, majd lesznek más jelentkezők.

A lakáskiadásnak két fő időszaka van, ami az egyetemek működéséhez köthető:

Habár a lakáskiadás jó üzlet is lehet, de ez főleg akkor működik jól és kevés fejfájással, ha egy korrekt albérlőt választasz ki, akivel jól kijöttök és több évig marad a lakásban.

Senkinek nem szabad kevesebb, mint egy évre kiadni a lakásodat, rosszul jársz, ha évente cserélődnek az albérlőid. Egyrészt ilyenkor újból meg kell hirdetned a lakást, telefonon előszűrni az érdeklődőket, majd a komolyabbaknak megmutatni.

Ez nem fogja jól kivenni magát, mert a bent lakó bérlődnek kényelmetlenséget okoz, és nem is túl korrekt, hogy idegeneket hozol a nyakára. Ha otthon van, akkor azért, ha meg nincs otthon, akkor saját érdekedben is jobb, ha nem mész be a lakásba.

Előfordulhat, hogy kell egy tisztasági festés, vagy kisebb javításokat kell elvégezni, ráadásul lehet, hogy épp egyetemistáknak adnád ki a lakásodat. Ők nem fognak júniusban lakást bérelni, hiszen nem tudják a ponthatárokat, így augusztus közepéig várnod kell, ezzel el is úszott akár 2-3 hónapod.

Ha minden 12 hónapos periódus után akár csak 1-2 hónapod elmegy, amíg az új albérlő beköltözik, akkor már nem olyan jó üzlet a lakáskiadás. Addig is kell közös költséget fizetni, takarítani, és ha lakáshitel van a lakáson, azt is törleszteni kell.

A lakáskiadás rosszul is elsülhet, ha egy megbízhatatlan, hangos vagy igénytelen albérlőt fogsz ki. Nincs ismerősöd, munkatársad vagy jó barátod, aki szívesen kibérelné a lakást? Nagy esélyed van rá így is, hogy hosszú távú és becsületesen fizető bérlőt találsz, de legyél inkább óvatos a jelentkezőkkel.

Ha a bérlő kilakoltatásával vagy a tartozás behajtásával kell bajlódnod, az bizony nem a legkellemesebb szabadidős tevékenység. Ne ess abba a hibába se, hogy minden potenciális lakóval kapcsolatban találsz valami kifogást, és te magad teszed lehetetlenné a lakáskiadást a magas elvárásaiddal.

A következő részben segítünk átgondolni, hogy milyen típusú albérlők vannak és melyik csoportról mit érdemes tudnod.

Az egyetemista csapat valószínűleg nagyon vidám bérlő lesz számodra, és ha rákérdezel a szülői háttérre, illetve arra, hogy dolgozik-e az adott diák az iskola mellett, akkor amiatt sem kell félned, hogy pénzügyi gondok lennének a kiadással.

Arra azonban figyelj, hogy nem jó az ő esetükben túl magas lakbért kérni, és jobban keresik az egyetemekhez, illetve a városközponthoz közelebb elhelyezkedő lakásokat.

Ha a diákságot célzod meg, akkor könnyű dolgod lesz, amikor bérlőt keresel, viszont cserébe számíts az átlagnál kicsit hangosabb és bulisabb lakókra.

Ha jól beszélsz angolul, akkor jól járhatsz külföldi diákokkal. Nem minden főbérlő beszél angolul és emiatt nem tudják nekik kiadni a lakást. Viszont sok külföldi tanulónak nem okoz gondot a 2-3 havi kaució kifizetése, és habár kevesebb dolgot tudsz ellenük tenni, ha baj lesz a lakással, megérheti nekik kiadni.

Ha viszont éppen abba a felsőoktatási intézménybe jártál, ahova ők fognak, akkor ez nagyon jó beszédtéma, érdemes a hirdetésbe is beletenni, és meglátod, hogy ki fog tűnni a lakásod a többi közül.

Az egyetemista jelentkezőkhöz hasonlóan a biztos munkahelyű alkalmazottak is nagyon megbízható albérlőjelöltek lehetnek. Ha jól öltözöttnek, udvariasnak és úgy általában véve szimpatikusnak tűnik az illető, akkor az már egy jó kezdet. Ha biztos akarsz lenni a dolgodban, akkor kérdezz rá, hogy miért hagyta ott az előző lakását, vagy akár ajánlást is kérhetsz az előző főbérlőktől.

Hacsak nem egy garzonod van, akkor jársz a legjobban, ha egy párnak adod ki, ahol mindkét fél dolgozik. Így kisebb a kockázata annak, hogy ha egyikük elveszti az állását, akkor nem tudják kifizetni az albérleti díjat.

Nem szabad tartanod attól sem, ha külföldi albérlőd lesz, hiszen minden előítélet ellenére ők szoktak azok lenni, akik a legmegbízhatóbbak az anyagiakat tekintve. Persze ez nem mindig igaz, ráadásul attól még hogy szilárd lábakon áll az illető a pénzügyek terén, nem biztos, hogy szeretne is fizetni a lakásért.

Probléma esetén egy ilyen lakót nagyon nehéz megfogni törvényileg, úgyhogy próbáld minél inkább bebiztosítani magad. Az sem előnyös, ha nem nagyon értitek egymást, mert ez nagyon súlyos kommunikációs problémákat okozhat és félreértések garmadáját vonhatja maga után.

Még ha nem is beszélsz jól angolul, arról mindenképp gondoskodj, hogy valaki a családi vagy baráti körből tolmácsként segítse a jó kapcsolatot köztetek. Mindezek azonban csak óvintézkedések és inkább úgy állj hozzá a külföldi albérlőddel való viszonyhoz, hogy a lehető legjobbat feltételezed az illetőről.

A kedvesség és udvariasság mellett azonban az is lényeges, hogy kérj néhány havi kauciót előre, hogy magabiztosan vághass bele a kiadásba.

A gyermekkel érkezőknek csak olyan lakást adj ki, ami méretben megfelel a számukra. Ha kényelmetlenül szűk a lakás a családnak, akkor gyorsan továbbállnak, vagy nagyon lelakják. Ha viszont megvannak az optimális feltételek, mint a kifizethető lakbér és a kényelem, akkor hosszú távú bérlőnek tökéletes választás lehet egy család.

Számíts arra, hogy minél több gyermek van és minél kisebbek, annál többet kell majd foglalkozni a lakás épségének megóvásával. Hiába mondod nekik, hogy ne kenjék össze a függönyt meg a falat, és ne firkáljanak vagy öntsék le kakaóval a kanapét, ezek nagyrészt elkerülhetetlenek.

Szeretnéd biztosítani a problémamentes lakáskiadást? A tökéletes albérlő megtalálása nem könnyű feladat és előfordulhatnak kellemetlen meglepetések. A bérlő jelöltek alapos megismerése mellett az is fontos, hogy jogilag minden tiszta legyen.

Sokszor hallani rémtörténeteket a lakáskiadással kapcsolatban. Néha az albérlők nem akarják kifizetni a bérleti díjat, a közüzemi számlákat vagy egyszerűen csak nem költöznek ki az ingatlanodból.

Sok lakáskiadó az interneten található ingyenes nyomtatványokat használja a szerződéskötéskor. A közjegyzővel elkészített szerződés ugyan pénzbe kerül, de a segítségével elkerülhető a hosszadalmas pereskedés.

Gondolj például arra a kellemetlen szituációra, hogy a bérlőd nem akarja kifizetni a számlákat vagy nem költözik ki a szerződésetek lejárta után. Ha közjegyzővel készített szerződésed van, akkor a bíróság kihagyásával megkezdhető a végrehajtás és heteken belül visszakapod a lakást.

Az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat is be tudja tölteni ezt a szerepet, hiszen ez a dokumentum is közjegyző segítségével készül el. Az előnyei közé tartozik, hogy jóval olcsóbb, mint a teljes szerződés. Az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatba is belefoglalható a kiköltözéssel, a közüzemi számlák, valamint a bérleti és lakáshasználati díj kifizetésével kapcsolatos megállapodás.

Egy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat elkészítéséhez szükség van:

Most hogy már a lakás is rendben van és tudod, hogy milyen bérlőt szeretnél, ideje feladni a hirdetést a kiadó lakásodról.

Elsősorban az interneten érdemes hirdetni, ahol az ingatlanos oldalaktól kezdve a közösségi média felületein át minden működhet. Ez az útmutató nagyon hasznos a tökéletes ingatlanhirdetés megírásához.

Próbálkozhatsz helyi újságokban és az utcán kiragasztott plakátokkal is, de ezek a módszerek elég időigényesek és nem olyan hatékonyak, mint az internet. Ha biztosra szeretnél menni és gyorsan találnál bérlőt az ingatlanodba, akkor egy kiadó feliratú táblát is kitehetsz a lakásra, hátha az arra járók vagy a szomszédok közül valaki felhív.

Minél nagyobb és jobb társasházban laksz, annál több az esély arra, hogy az ott lakóknak vannak olyan rokonaik vagy barátaik, akiknek szívesen ajánlanának egy jó albérletet. Ez nekik is jó, mert a családjuk vagy a barátaik a közelben lesznek. Ráadásul a ház előnyeit és adottságait is jól ismerik, így hitelesebben tudnak róla mesélni, mint a legtöbb ingatlanközvetítő.

Ha a házban sok kismama van, ők lehetnek a legjobb szövetségeseid, mert náluk fut össze sok információ, mindig a belső udvaron vagy a játszótéren terjednek a legjobban a hírek például arról is, hogy melyik lakást akarják eladni, ki hova költözött, melyik mennyiért kiadó.

Könnyen lehet, hogy ha nem garzonlakásod van, akkor egy társasházban lévő család veszi ki a lakásodat, akiknek éppen egy plusz szoba kell. Ők is ki tudják adni a sajátjukat, és csak a különbséget kell kifizetniük.

Tehát mielőtt az interneten meghirdeted, javasoljuk, hogy terjeszd el a házban a hírt, mert amellett, hogy ez ingyenes, még az az előnye is megvan, hogy ilyenkor nem teljesen idegen érdeklődőkkel fogsz találkozni, hanem olyanokkal, akik ajánlásból jöttek.

Most pedig nézzük meg, hogy a legtöbben hol csúsznak el és hogy okoznak maguknak sok fejfájást.

Ne felejtsd el, hogy az érdeklődő még tucatnyi más lakásból is válogathat. Ha a túl magas ár miatt akár csak 1 hónapot is üresen áll a lakás, akkor pont ugyanott vagy, mintha 8 százalékkal olcsóbban hirdetted volna meg egyből, és 2 nap alatt kivették volna.

Amikor meghirdeted a lakást, akkor próbálj minél igényesebb hirdetést csinálni. Takaríts ki előtte, és ha kell, rendezd át kissé a tereket.

Minél több és jobb képet rakj fel, mert ezek fogják eladni a lakást. Ráadásul ezek a képek, főleg, ha profi fotóst bízol meg, nagyon jól jöhetnek majd akkor is, ha később el akarod adni a lakást.

Amikor az első hirdetést kirakod – és mindegy, hogy ez egy közeli egyetemen egy nyomtatott fényképes hirdetés vagy egy ingatlanos oldalon kifizetett csomag –, akkor a lakás legyen olyan állapotban, hogy aznap már ki lehessen adni. Nemcsak az érdeklődőnek kell eladnia magát, hanem neked is. Ha igazán profin akarod csinálni, akkor ezeket érdemes megcsinálnod:

És ez még csak egy része a történetnek:

Pár évvel ezelőtt volt egy kiadó lakásom és a közeli főiskolában kiraktam a hirdetést még július közepén. Azt hittem, hogy még legalább egy hónapot kell várnom, amíg bárki kiveszi a lakást, de nagy szerencsém volt.

Az egyik vidéki diáknak a szülei éppen akkor voltak Budapesten, és bementek megnézni az iskolát. Látták a hirdetésemet és a fényképeket, és egyből megtetszett nekik a lakás. Felhívtak, és 10 perc múlva már a lakásban voltunk.

Nagyon megtetszett nekik az egész ingatlan és látták, hogy fel voltam készülve, minden előbb részletezett dolgot bekészítettem. Féltek, hogy lemaradnak a lakásról, ha sokáig várnak, így ott helyben megegyeztünk és következő héten már hozták is a kauciót és a bérleti díjat. Így a fiuknak is több ideje volt augusztusban a beköltözésre és egy problémával kevesebb miatt kellett aggódniuk.

Persze szerencsém is volt, de ha nem készültem volna fel előre, akkor jó eséllyel sohasem találkoztam volna velük.

Előre döntsd el, hogy engeded-e a dohányzást vagy a kisállatokat a lakásban, és hogy általában egyedülállóknak vagy gyerekeseknek szeretnéd-e kiadni a lakásodat. Már az elején mondd el ezeket, hátha nem olvasták végig a hirdetést.

Tájékoztasd őket a kaució összegéről és a fő feltételeidről.

Ha valamelyik kritikus feltételedet nem tudják megugrani, akkor ne vesződj velük, mert abból mindig csak a baj lesz, ha az alapdolgokban sem tudtok megegyezni.

Ha szimpatikusak, akkor szervezd le velük a lakásnézést. Jó taktika lehet, hogy pár nap múlvára szervezed le. Így még beérkezhet több érdeklődő is, és nem kell annyit átmászkálnod a lakásba. Nyomatékosan kérd meg őket, hogy ha késnek, nem tudnak jönni stb., az nem baj, csak szóljanak előre.

Legjobb, ha egyből beírod a naptárba, hogy ki mikor jön megnézni a lakást, és el is mented a naptárbejegyzésbe a telefonszámukat. Utólag nagyon nehéz lesz visszakeresni, főleg, ha sokan hívnak.

Pár órával előbb vagy aznap reggel, amikor találkoznátok a lakásnál, hívd fel azokat, akikkel lakásbemutatót beszéltél le, és erősítsék meg, hogy tényleg jönnek és hogy áll még az időpont is. Nem is gondolnád, hogy milyen sokan felejtik el, vagy már nem aktuális számukra, de elfelejtettek szólni.

Ha egy nap több érdeklődő is jön, akkor figyelj rá, hogy ne egyszerre mutasd meg nekik a lakást. Persze ez jó nyomásgyakorlás lehet, hiszen látják, hogy többen is érdeklődnek, de inkább egyenként találkozz az érdeklődőkkel.

Érdemes egy órát hagyni a bemutatások között, ha össze tudnál szervezni egy napra többet is. Lehet, hogy késnek negyedórát, és nem akarod őket 20 perc múlva kidobni ha már jönne a következő érdeklődő.

Bármennyire is szimpatikus egy érdeklődő a lakásbemutatáskor, és bármit is ígér, ne írj vele alá ott azonnal szerződést. Még akkor sem, ha rögtön leszámolná előtted készpénzben a 2 havi kauciót és az első havi bérleti díjat. Jobb ezekre aludni egyet, és aki aláír egy szerződést, anélkül, hogy otthon nyugodtan elolvasná és átgondolná, annak jó eséllyel azonnal kell költöznie, ami nem jó jel.

Mutasd meg mindenkinek a lakást, csinálj kis jegyzeteket róluk és aludj rá. Ha kell, este még nézz rá az érdeklődők Facebook- vagy Linkedin-profiljára, hátha látsz ott közös ismerőst vagy olyan jeleket, amik eltántorítanak vagy megerősítenek a döntésedben.

Ezt nem lehet mindig megvalósítani. Mert mi van akkor, ha 200 kilométerről jön az érdeklődő, és azonnal tudnia kell, hogy neki adod-e ki a lakást?

Már a telefonos beszélgetésnél mondd el, hogy megérted, ha messziről jönnek, de nem garantálod, hogy ott helyben alá tudjátok írni a szerződést.

Gondold meg jól, hogy beengedsz-e bármilyen kisállatot a lakásba, ami nem akváriumban vagy terráriumban van. Jó dolog, ha te szereted a kutyákat és a macskákat, de ezzel nem mindenki van így.

Az albérlőd kisállata kaparhatja az ajtót, élesítheti a karmát a kanapén vagy a bőrfotelen, de például, ha sokat ugat a kutya, annak a szomszédok se fognak örülni. Szőrt hagynak a lakásban és könnyen lehet, hogy a következő albérlő allergiás az állatszőrre, így kevesebb embernek tudod kiadni.

Az új albérlőnek más lesz a fogyasztása áramból, vízből, gázból, mint az előző lakónak. Így nem teljesen korrekt, ha az automatikusan küldött átalánydíjas csekkeket ő fizeti be, hiszen azok múltbeli fogyasztás alapján lettek számolva.

Akkor mi a legjobb megoldás?

Csinálhatsz egy excelt vagy egy ingyenes Google docs táblázatot, ahova beírjátok a kezdeti mérőóraállásokat és aztán az albérlő havonta 5 perc alatt be tudja írni az aktuális állást. Képlettel ki tudjátok számolni, hogy konkrétan mennyi volt az ő fogyasztása. Ezt az összeget kérd el tőle a bérleti díjjal együtt, de a számlákat legjobb, ha te fizeted be.

Elérkeztünk ahhoz a részhez, ahol döntést kell hoznod, hogy mennyit szeretnél havonta a kiadásért kapni. A következő rész erről szól.

A megfelelő bérleti díj megállapításánál számít, hogy hol van a lakásod, milyen állapotban van, milyen méretű és hogy bútorozott-e. Nézd meg a környékeden a hasonló ingatlanok albérletárait.

Minél olcsóbban adod ki, annál hamarabb fogsz érdeklődőkre találni, de azért arra is figyelj, hogy a végén megérje neked.

A Jófogás oldalán utána tudsz nézni az áraknak, amihez viszonyíthatsz és a hirdetésedet is feladhatod ezeken a felületeken. Próbáld meg objektíven nézni az ingatlanokat.

Teljesen normális, hogy a saját lakásodat többre tartod, mint a többit. Főleg, ha laktál is benne (és nem csak befektetésként vetted) és kellemes élményeid voltak, vagy sokat küszködtél, amíg a lakás olyan állapotba került, mint ahogy most van.

Az érdeklődők viszont erről semmit sem tudnak, ők csak a legjobb ár-érték arányú kiadó lakást keresik.

Mielőtt meghirdeted a lakást, érdemes rendbe hozni mindent, ami elromlott, de esetleg téged eddig nem zavart.

Nemcsak a csöpögő csapokra gondolunk, vagy a nyikorgó és könnyen lecsúszó wc ülőkére, hanem akár egy tisztasági festésre vagy a légkondicionáló fertőtlenítésére. Így magasabb bérleti díjat is kérhetsz, illetve jó eséllyel kevesebb probléma miatt fog az albérlő hívogatni.

Persze ezekkel kiadásaid lesznek, de ha te laknál a lakásban vagy el akarnád adni, akkor ezek egy részét egyébként is megcsinálnád, hiszen ezek növelik a lakásod értékét és az ott lakók komfortérzetét.

Habár nem a te felelősséged, hogy a lakás átadáskori állapotát megőrizd, és ez a feladat a lakót terheli, neked is van dolgod az ingatlannal. A foltos falak és az okozott károk megtérítésének vagy helyrehozásának kötelességét fontos, hogy belefoglald a bérleti szerződésbe.

Amikor az albérlőd beköltözik, rögzítsétek az átadáskori állapotokat. Tehát ha bármi hibája van a lakásnak, vagy rongálás van a bútorokon, falakon, esetleg valamelyik légkondi nem működik, azokat mind fényképezzétek le és írjátok bele a szerződés mellékletébe.

Az albérlődnek is érdeke, hogy ezekről csináljon saját fényképeket és neked is érdemes a saját telefonoddal ezeket dokumentálni. Nemcsak az esetleges hibákat, hanem a lakás általános állapotát. Tehát ha majd valami megrongálódik, akkor tudsz mire hivatkozni, hogy az nem úgy volt, amikor átadtad a lakást. Érdemes a fényképeket egymásnak átküldeni e-mailen, hogy minden visszakövethető legyen.

Gondolj ezalatt a tisztasági festésre, az átépítésre vagy a nyílászárócserére. Ezeket azért is fontos, hogy elintézd, mert az albérlőd szempontjából sem igazságos, ha te figyelmen kívül hagyod a garanciális megállapodást a lakás állapotára vonatkozóan. Lényeges azonban, hogy ha a bérlő a saját szakállára végez felújítást, akkor ahhoz az engedélyed is szükséges.

Megegyezhettek abban is, hogy lelakja a renoválás költségeit. Ha megállapodtok valamiben, akkor ne feledkezzetek el azt írásban rögzíteni. Azt is beszéljétek meg, hogy mi a megoldás arra, ha úgy egyeztetek meg, hogy a bérlőd lelakná azt az összeget, amit a lakásodra költött, de mégis hamarabb költözne ki, mint a tervezett időpont.

Itt ne azokra a károkra gondolj, amik a nem rendeltetésszerű használat miatt jöttek létre. Előfordulhatnak károk abból is, ha nem volt megfelelő a karbantartás vagy ha egyszerűen csak elöregedett valami a lakásban. Ilyenkor joggal várható el tőled, hogy állod a javíttatás vagy a csere költségeit és leszervezését is, hiszen azok nem a bérlő hibájából keletkeztek.

Ezek egy részét persze te is megcsinálhatod, ha értesz ilyen munkákhoz. Ha nem, akkor jó, ha van egy ezermester ismerősöd, akit lehet hívni, mert az albérlők ilyenkor általában türelmetlenek és tipikus, hogy mindig péntek este vagy a többnapos ünnepnapok előtt romlanak el a dolgok.

Nem kötelező, hogy te kösd meg és te is fizesd a lakásra szóló biztosítást, mégis inkább ez a gyakoribb megoldás. Másrészt logikus is, mert a tiéd a lakás, és ha beázik a szomszédtól vagy leég, akkor nyilván ezt nem fogja kifizetni az albérlőd.

Ha lakáshitel van a lakáson, akkor a bank egyébként is előírja, hogy legyen lakásbiztosításod. A társasháznak is mindig van lakásbiztosítása, de az a közös területekre vonatkozik és az egyes lakásokra minimális mértékben terjed ki, általában csak szigorúan meghatározott káreseményekre.

Ezenkívül az albérlő is köthet extra biztosítást az ingóságaira – tehát ha betörnek és ellopják a személyes dolgait, ékszereit, esetleg laptopját, akkor a biztosító kifizeti ezeket neki. Ez az albérlő dolga, neked ezzel nem kell foglalkoznod.

Attól függetlenül, hogy mi az álláspontod, beszélj a bérlővel és állapodjatok meg írásban ennek felosztásáról.

Hogy a szükségesnél ne kelljen több pénzt szánnod a kiadásra, inkább légy óvatos. Nézd meg jól, hogy kinek adod ki az ingatlant, és készíts listát a tárgyaidról, amiket a lakásban hagysz használati célra. Arra is megkérheted a szomszédokat, hogy ha valami gyanús dolgot látnak, akkor értesítsenek téged.

A közös költség magában foglalja a szemétszállítás díját, a vízfogyasztást, a közös terek világítását vagy a takarítás után járó kiadásokat.

Van azonban olyan része is ennek a költségnek, ami inkább a te érdekedet szolgálja, így korrektebb, ha ezt te állod. Ilyenek például a lakóközösség általános megtakarításai váratlan meghibásodásokra, az épület renoválására felvett hitel törlesztőrészletei vagy a jövőbeli felújításra gyűjtött közös alap befizetései.

Jó, ha erről is még a beköltözés előtt megállapodsz az albérlővel, nehogy később viták legyenek ebből.

Nem csak a törvényileg szabályozott részek lehetnek kötelezőek az albérlődre nézve. Te is kiköthetsz olyan dolgokat a bérleti szerződésben, amit fontosnak tartasz.

Nem szeretnéd, ha a lakód dohányozna az ingatlanodban és mindent átitatna a füst szaga?

A lakáskiadás kockázatos vállalkozás, ha még nincs tapasztalatod, így nyugodtan élj a jogaiddal és szabd meg azokat a kereteket, amiktől biztonságban érzed magad.

Ezen a ponton fejben már biztosan kiadtad a lakást és beköltözött az albérlő. De még ilyenkor is lehetnek problémák. A következő fejezet erről szól.

Nincs túl sok időd a munkád mellett az albérlettel kapcsolatos feladatokra? Nem szeretnéd, ha a bérlő még az éjszaka közepén is téged hívna fel a problémákkal?

Ha nincs kedved a felmerülő, általában szerelési tapasztalatot igénylő feladatok ellátására és a problémák kezelésére, de ennek ellenére is szeretnéd kiadni a lakást, akkor muszáj valami alternatívát találnod.

Jó ötlet, ha megbeszéled a bérlővel, hogy alacsonyabb bérleti díjért vagy más kedvezményekért cserébe elvégzi azokat a lakás körüli teendőket, amik alapesetben rád várnának. Ez persze csak akkor jó, ha ért ezekhez. De az is lehet, hogy ő keres szakit, ha elromlott a csap vagy a mosógép, és ő fizeti ki a javítási költségeket, amiket levonhattok a bérleti díjból.

Megállapodhatsz vele abban is, hogy a felújítás költségeit lelakhatja. Ha ilyen egyezséget szeretnél kötni, akkor a jogaitokat és kötelességeiteket mindenképpen írásban kell rögzítenetek. Ha nem szeretnél kizárólag a bérlőre támaszkodni, akkor ezermestert is megbízhatsz.

Legyen meg, hogy kit fogsz hívni, ha váratlan csőtörés van, vagy hogy hogyan és mikor fogod megcsináltatni a pár évente esedékes tisztasági festést. A lakás állapotának karbantartása azért is nagyon fontos, mert így tudod csak megőrizni az értékét és így lesz igazán jó befektetés belőle.

Kritikus, hogy olyan írásbeli szerződést köss az albérlővel még a beköltözés előtt, amit a te ügyvéded is látott, és ahol a legtöbb eshetőségre felkészültetek. Persze nem kell, hogy ez egy 30 oldalas dokumentum legyen, mert azt nem sokan fogják aláírni.

Általában az a fontos, hogy jó érzésed legyen a jelentkezőkkel szemben, és beszélgess velük minél többet, tudj meg róluk amennyit csak lehet, mielőtt beleegyezel, hogy beköltözhetnek a lakásodba.

A szerződés általában csak akkor kerül elő, ha már nem tudjátok normálisan megbeszélni és megoldani felmerülő problémákat. Ilyenkor viszont nagyon jó, ha van, és ha benne van minden lényeges elem, mert az emberek hajlamosak egy idő elteltével elfelejteni a szóbeli megegyezések részleteit.

De azért legyen más biztosíték is, nem?

Persze, erre szolgál a kaució. Ez egyfajta biztosíték, amit a beköltözéskor kell odaadnia az albérlőnek a számodra. Általában ez legalább 2 havi bérleti díj szokott lenni, és erre jön még rá a havi albérleti díj, ha ezt előre szoktad elkérni. Ha legalább annyi ideig a lakásban maradt a bérlő, ha megegyeztetek és olyan állapotban adja vissza a lakást, ahogy átvette, akkor a lakás visszaadásakor visszajár neki a teljes kaució.

Ha nem kapod meg időben a bérleti díjat, akkor azt átmenetileg „le tudnád vonni” a kaucióból. Bár ez nem a legjobb megoldás, és soha ne hagyd, hogy a nálad lévő kaució menet közben csökkenjen, mert például nehezebb hónapja van az albérlőnek és úgyis nálad van 2 havi bérleti pénz letétként.

Azért tanácsolom ezt, mert lehet, hogy nem olyan állapotban kapod vissza a lakást ahogy átadtad és ha teljesen összeveszel az albérlővel, akkor jó eséllyel a kaucióból kell majd a rezsiköltségeket is kifizetned. A bérleti szerződésben késedelmi díjat is meghatározhatsz arra az esetre, ha a bérlőd csúszna a fizetéssel, ezzel is ösztönözve őt a pontosságra.

Tudjuk, ez sokszor lehet akár több mint félmillió forint is, és biztos lesznek olyan jelentkezők, akik csak 2 havit tudnak kifizetni, de megígérik, hogy majd a harmadik havit 2 hónap múlva kifizetik.

Mi eddig csak olyan történeteket hallottunk, hogy a beköltözés után az albérlőnek már nem volt ez olyan fontos, mert tudta, hogy ha nem csinál nagy bajt, akkor egy idő után a főbérlő nem fogja ezt erőltetni.

Ha nem kapod meg a bérleti díjat időben, az elég aggasztó tud lenni. Érdemes még a kaució összegének felhasználása előtt megtenni a szükséges lépéseket, mert ha felhasználod a biztosítékot, akkor csak hosszú és fáradtságos eljárással szerezheted vissza a pénzedet.

Az első lépés a helyzet kezelésére, hogy felszólítod írásban a bérlőt fizetési kötelezettségének teljesítésére a következmények kiemelésével együtt. Ha az ezt követő nyolc napban sem történik változás, akkor a következő nyolc napon felmondhatod a szerződést írásban, ami a határidőt követő hónap utolsó napjára kell, hogy szóljon, de minimum 15 nap múlva lehet esedékes.

Ha a tartozást nem fedezi a kaució összege, akkor a tartozás megtérítéséig törvényes zálogjogod van az ingatlanban elhelyezett ingóságokra, sőt akár ezzel eleget is tehetsz a követelésednek. Ha ebbe a lakó nem egyezik bele, akkor 8 napon belül a bírósághoz kell fordulnod.

Ha nem külföldi a bérlőd, akkor fizetési meghagyásos eljárást is indíthatsz. Ezt bármelyik közjegyzőn keresztül elindíthatod, csak azt kell megmondanod, hogy ki tartozik neked és mennyivel. Nem kell bizonyítékokkal szolgálnod, vagy különösen belemenni a részletekbe.

A követelésed 3 százalékát (de minimum 8 000 forintot) ki kell előre fizetned, hogy elinduljon a folyamat. A közjegyző küld egy hivatalos iratot – ez a fizetési meghagyás – az általad megjelölt személy hivatalos lakcímére. Ha nem veszi át egy bizonyos ideig, vagy átvette, de nem támadja meg, akkor az azt jelenti, hogy elfogadja a tényt, hogy a megjelölt összeggel tartozik neked.

Mi van, ha ellenkezik az albérlő?

Ha a bérlő elutasítja a követelés teljesítését, akkor sajnos peres eljárássá alakul az ügy, és itt már 6 százaléknyi díjjal kell számolnod.

A fent említett eljárások elkerülhetők, ha még a beköltözés előtt megszülető bérleti szerződést vagy egy – a kifizetésre, a fizetésre és kiköltözésre irányuló – kötelességvállaló nyilatkozatot a közjegyzőnél írtok alá közjegyzői okirat formájában. Így, ha úgy alakul, hogy ki szeretnéd rakni az albérlőt a lakásból, mert annyira elfajult a helyzet, vagy olyan régóta nem fizeti a költségeket, akkor sokkal egyszerűbben meg tudod ezt tenni.

Oké, de ennek plusz díja van, nem?

A közjegyzői okiratnak könnyen lehet több tízezer forintos költsége is, ezt akár el is felezhetitek a bérlővel, ez megegyezés kérdése. Te, mint főbérlő mindenképpen nagyobb biztonságban leszel így. Nincs rosszabb egy olyan bérlőnél, akit évekig nem tudsz kirakni, reménytelen, hogy addig fizet albérleti díjat, és persze rezsiköltséget sem, és a végére még le is lakja a lakást.

Szerencsére ez a folyamat egyszerűbb, mint gondolnád, mert a bérbeadás áfa-mentes. Nem szükséges adószámot kérned és a számlával sem kell bajlódnod, elegendő egy átvételi elismervény.

Jó ötlet azonban, ha magadnak is feljegyzed mindig, hogy hogyan és mikor rendeztétek az anyagiakat, hiszen így te sem fogsz belebonyolódni később a pénzügyekbe. Az a legegyszerűbb, ha minden banki utalással történik és így könnyen visszakövethetőek a pénzmozgások évekre visszamenőleg is.

Ahhoz, hogy adózni tudj, adóalapot kell megállapítani és aztán ebből fizeted a személyi jövedelemadót. Ennek két módja van: bizonylatok alapján levonhatók az albérleti díjból a költségeid, vagy pedig egy 10 százalékos költséglevonás történik. A két változat közül szabadon választhatsz és csinálhatod úgy, ahogy neked előnyösebb az adózás.

Például ilyen levonható összeg lehet a közös költség rád eső része, ha van erről igazolásod, de a felújítás, illetve a cserék költségei is ide tartoznak.

Példaszámítás: kiadod a lakásodat havi 200 000 forintért, vagyis évi 2,4 millióért. Ez még nem az adóalap, ez csak a bevételed.

Ebből levonhatod a költségeidet, amikről számlád van. Mondjuk, hogy ez egy évre 400 000 forint. Így marad 2 millió forint, ez az adóalap.

Persze az is lehet, hogy nem bonyolítod az életed a számlákkal, ekkor 10 százalékot vonhatsz le, tehát az adóalap 2 160 000 Ft (2,4 millió × 0,9).

A 15 százalékos személyi jövedelemadót az után fizeted, amit a költségek levonása után kapsz meg, tehát a fenti példáknál ez 2 millió vagy 2,16 millió forint. Ha a 10 százalékos költséghányad alapján szeretnéd inkább számolni az adóalapot, akkor a személyi jövedelemadót a kapott bérleti díj 90 százaléka után kell megfizetned.

Ez az opció abban az esetben is nagyon előnyös, ha nincs energiád azzal foglalkozni, hogy számontartsd a lakáskiadással kapcsolatos költségeidet. Ugyanakkor, ha nem szeretnél vitás ügybe keveredni a lakóddal, akkor az adózástól függetlenül is jó ötlet vezetni valamilyen módon a fizetéseket, mert az ilyen nyilvántartás problémák esetén bizonyító erővel bír.

Jó hír még a választható adóalapon kívül, hogy éves szinten elszámolható egy 2 százalékos értékcsökkenés a lakás vételi ára után, ami szintén levonható az éves bevételből és így kevesebb pénz után kell adót fizetned.

Az adózási szabályok változhatnak az évek során, érdemes erről mindig beszélned könyvelővel, vagy adószakértővel.

Már foglalkoztál hosszú távú lakáskiadással, de most kipróbálnál valami mást? Már csak az elmúlt évek trendjei alapján is joggal merül fel benned a kérdés: Vajon a rövid vagy a hosszú távú lakáskiadás éri-e meg jobban?

Sokan csalódással konstatálhatták, hogy a rövid táv ahhoz képest, hogy mennyivel több munkával jár, nem hoz annyival többet a konyhára. Mások számára ez a forma vált be jobban és nagyon jól megélnek a szállodák szolgáltatásaival vetekedve.

Na de mire is kell számítani, ha kipróbálnám a rövid távú lakáskiadást?

A rövid táv esetében két, a hosszú távú kiadáshoz képest pluszt jelentő költséggel kell számolnod. Egyrészt neked kell gondoskodnod számos olyan szolgáltatásról, aminek a fizetése egy hosszabb lejáratú szerződés esetében fel sem merülne. Gondolj itt a vécépapírra vagy a rezsiköltségre, de például a takarítás is elég eszköz- és időigényes munka, ami a rövid távval járó kellemetlen feladatod lesz.

Másrészt arra is számítanod kell, hogy nem lesz az év minden napján kiadva a lakásod. Jellemzően a nyári hónapokban keresettebbek rövid távra kiadó ingatlanok. A rengeteg turista miatt a lakások nyáron jóval magasabb áron kiadhatók az év többi időszakához képest.

Egy kis ügyességgel a szezon alatt nyereségessé tehető a kiadás és nem kell szomorkodnod, ha télen nem megy az üzlet annyira. A legtöbben a rövid távú kiadáshoz az Airbnb szolgáltatásait használják, ami nagyon jó felület arra, hogy a kiadó szoba vagy lakás után nézelődő turista megtalálja a lakásod.

A legjobb, ha több oldalon is hirdeted az ingatlanodat, például a Trivago, az Agoda, a HouseTrip vagy a Szallas.hu is nagyon jó felületek a reklámozásra.

Tény, hogy a rövid távon kiadó lakásokkal több pénzt lehet keresni, ám azzal is számolnod kell, hogy több odafigyelést is igényelnek.

Neked kell gondoskodnod arról, hogy az ingatlan megfelelő állapotban legyen – kitakarítva, berendezve, felújítva – ami heti vagy akár napi szintű törődést kíván tőled. Ez a lakáskiadási forma, ha pörgősen csinálod, akkor már sokkal inkább hasonlít vendéglátáshoz, mint a hagyományos lakáskiadáshoz.

A megszálló vendégeknek át kell adnod a helyet és persze a kulcsokat. Segítened kell nekik az eligazodásban, amihez nem árt, ha jó nyelvtudásod van, mivel a többség valószínűleg turista lesz.

Egy hosszú távú bérlő sokkal igényesebb a környezetére, így kevesebb lesz a felújítandók listája az ő esetükben. Ha nem szeretnéd túlterhelni magad vagy kiváltani a mostani teljes munkaidős állásodat, akkor valószínűleg jobban megéri, ha maradsz a hosszú távú kiadásnál vagy esetleg kiszervezed a munkát, hiszen egy nyolcórás munkarend mellett szinte kivitelezhetetlen, hogy megfelelő szinten lásd el a rövid távú kiadással kapcsolatos feladataidat.

Ha van olyan ingatlanod, ami alkalmas a kiadásra, akkor bőven megtérülhet az a fáradtságod és pénzed, amit a felújításba, karbantartásba és bérlőkeresésbe fektetsz. Ráadásul az albérletpiac egyre inkább fejlődik és egyre többen válnak nyitottá arra, hogy inkább a bérlést válasszák a vásárlással szemben.

Ne ijedj meg a feladattól, de ne is tekints rá, úgy, mint olyan bevételre, amiért a kisujjadat sem kell mozdítanod. Nagyon izgalmas teendők várnak rád, ha belevágsz a kiadásba, és nem is hinnéd mennyi embert megismerhetsz így, vagy hogy milyen jó érzés lesz, amikor végre megtalálod a lakásodhoz illő bérlőt és havonta szinte automatikusan folyik be az albérleti díj.