Hogyan lehet hitelezni egy korszerűtlen ingatlant 2026-ban?
Korszerűtlen, rossz energetikai besorolású lakásra is felvehetsz lakáshitelt 2026-ban. De melyek a bankok feltételei?
Mit jelent az, hogy egy lakás korszerűtlen?
Egy lakást akkor nevezünk korszerűtlennek, amikor annak műszaki állapota, energetikai hatékonysága nem felel meg a kor elvárásainak. A korszerűtlen lakásokra jellemző nemcsak a szigetelés hiánya vagy a szintén jelentős hőveszteséget okozó, rosszul záródó nyílászárók, hanem a régi, elavult fűtési rendszer is. Ezek közé tartozik például a sok lakásban még mindig megtalálható gázkonvektoros fűtés, ami rossz hatásfokú, nehezen szabályozható, és nem biztosít egyenletes hőérzetet.
Emellett műszaki szempontból korszerűtlennek minősülhet egy lakás akkor is, ha az elektromos hálózat, a víz- és csatornarendszer elavult állapotúak. Ezek nemcsak kényelem szempontjából jelentenek problémát. Használatuk biztonsági kockázatokkal is járhat, például a régi ólomcsövek, az esetleges csőtörések vagy az alumínium elektromos vezetékek túlhevülése és tűzveszélyessége miatt.
Egy lakás korszerűségét a legtöbbször jól jelzi az ingatlan energetikai besorolása. Ez azt mutatja meg, hogy az ingatlan mennyi energiát használ fel egy év alatt négyzetméterre vetítve. Figyelembe veszi
- az épület hőszigetelését,
- a fűtési és hűtési rendszerek hatékonyságát,
- a nyílászárók minőségét,
- megújuló energiaforrások használatát.
Az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) kormányrendeletben rögzített skála alapján sorolják be szakemberek meghatározott energiaosztályokba a számított energiahatékonysági értéket.
A skála 2024-től A+++ (legjobb, megújuló energiával működő) és I (legrosszabb, pazarló) között változik, és a lakás energetikai tanúsítványa tartalmazza az értéket.
Rossz energetikai minősítésnek az F és I besorolás számít. Ebbe a körbe az egyértelműen felújításra szoruló, korszerűtlen lakások tartoznak. A skála tehát az átlagos vagy rosszabb, korszerűtlen (F) ingatlanoktól a rendkívül elavult, energiapazarló ingatlanokig (I) terjed. Utóbbiak közé tartoznak a felújítás nélküli, ‘60-as és ‘70-es években épült családi házak, “Kádár-kockák” és vályogházak az eredeti épületszerkezettel, nyílászárókkal és elavult gépészettel.
Összességében tehát egy korszerűtlen lakás nem feltétlenül tartozik a lakhatatlan kategóriába, de csak jelentős kompromisszumokkal élhető. Az ingatlan energetikai és műszaki jellemzői, valamint az általa biztosított komfort messze elmarad a korszerű lakásokétól, így jelentősebb felújításra szorul.
Miért nehéz korszerűtlen ingatlanra hitelt kapni?
Egy lakáshitel korszerűtlen ingatlanra azért jelent az átlagosnál nagyobb kihívást a hiteligénylők számára, mert a bankok a rossz állapotú lakásokat kockázatosabb fedezetnek tekintik.
A rossz energetikai besorolás hitel szempontjából problémát okozhat, mert ha egy lakás energetikai tanúsítványa F vagy annál rosszabb besorolású, akkor egyrészt piaci értéke is alacsonyabb, másrészt nehezebben értékesíthető. A bank számára ez azt jelenti, hogy a hitel visszafizetésénél felmerülő probléma esetén nehezebben tudja eladni az ingatlant, és ezáltal visszakapni a kihelyezett hitel összegét.
A pénzintézetek éppen ezért eleve kizárják a nem lakható és nem biztosítható ingatlanokat a hitelezhető lakások köréből. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy ha egy lakás nem rendelkezik az alapvető közművekkel, fűtéssel, fürdőszobával vagy olyan műszaki állapotban van, hogy rendeltetésszerű lakhatásra nem alkalmas, akkor a bank nem fogja elfogadni fedezetként a magas értékesítési kockázat miatt, így hitel sem igényelhető rá.
Az MNB zöld ajánlása is óvatosságra inti a pénzintézeteket a rossz energetikai besorolású ingatlanok hitelezésével kapcsolatban. Arra ösztönzi őket, hogy a hitelezés során vegyék figyelembe az ingatlanok energiahatékonyságát.
A Magyar Nemzeti Bank célja, hogy a bankok felelősen mérlegeljék a környezeti és fenntarthatósági kockázatokat, és ne ösztönözzék az energiapazarló lakások finanszírozását. Ez azért is fontos, mert az alacsony energiahatékonyságú ingatlanok fenntartási költsége magasabb, piaci értékük bizonytalanabb.
A jegybank emellett az ún. zöld hiteleknél kedvezőbb hitelfedezeti mutatót (HFM) és jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatót (JTM) határozott meg. Előbbi esetében a szokásos 80 százalék helyett akár 90 százalékig is terjedhet az ingatlan forgalmi értékének arányában felvehető hitelösszeg, míg utóbbinál a havi törlesztőrészlet az igazolt nettó jövedelem akár 60 százalékát is kiteheti (tehát 800 000 forint alatti jövedelem esetén is).
Egy zöld lakáscélú hitel akkor érhető el:
- Ha újépítésű lakás vásárlásakor annak legalább A+ az energetikai besorolása és primer energiaigénye legfeljebb 68 kWh/m²/év.
- Telek vásárlásakor, ha 4 éven belül energiahatékony épületet építesz rá.
- Használt lakás felújítására, ha a hitelkérelem befogadásakor az energetikai besorolása rosszabb, mint A, de a felújítás után eléri ezt a szintet, és a maximum 76 kWh/m²/éves primer energiaigényt sem haladja meg.
- Egy olyan felújítás is zöldnek minősíthető, amelynél az épület primer energiafelhasználása legalább 30 százalékkal csökken a korszerűsítést követően.
Bizonyos állami kamattámogatású hitelek, például az energetikai célú otthonfelújítási programnál is a támogatások feltétele, hogy legalább 30%-os primerenergia-megtakarítás valósuljon meg a felújítással.
Hogyan lehet mégis hitelt kapni korszerűtlen ingatlanra?
A bankok nem zárják ki a korszerűtlen ingatlanok hitelezését, kivéve ha az nem lakható és/vagy nem biztosítható. Ez ugyanakkor nem jelenti azt, hogy ugyanolyan feltételekkel érhető el lakáshitel egy rosszabb energiahatékonyságú ingatlanra.
Az ilyen ingatlanoknál a hitelbiztosítéki érték alacsonyabb, így nagyobb önerőt fognak előírni a bankok, mint a jogszabályban meghatározott 20 százalék, illetve első lakásvásárlókra érvényes 10 százalék.
Ha viszont az ingatlan, amit megvásárolnál, az értékbecsléskor nem lakható állapotú, akkor vagy
- szabad felhasználású személyi kölcsönből, vagy
- szabad felhasználású, másik ingatlanra terhelt jelzáloghitelből
oldható meg a vásárlás és a felújítás.
Milyen dokumentumok kellenek korszerűtlen ingatlan hitelezéséhez?
A személyes dokumentumokon kívül korszerűtlen ingatlan hitelezése esetén ezek az ingatlanhoz kapcsolódó dokumentumok szükségesek a lakáshitelhez:
- Adásvételi szerződés, melyen szerepel a vételár, a fizetési ütemezés, a felek adatai, hitelre vonatkozó záradék stb. (vagy előszerződés).
- 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap, mely igazolja a tulajdonviszonyokat, az ingatlanon lévő terheket, jelzálogokat;
- Térképmásolat családi házaknál, társasházi lakásoknál adott esetben társasházi alapító okirat.
- Osztatlan közös tulajdon esetén megosztási szerződés.
- Alaprajz a lakás vagy ház belső elrendezésének bemutatására.
- Az értékbecslés, amit általában a bank által megbízott szakértő készít, aki megállapítja az ingatlan forgalmi és hitelbiztosítéki értékét (HBÉ);
- Az energetikai tanúsítvány az adásvétel kötelező kelléke, mely az ingatlan energiahatékonyságát igazolja.
Milyen banki feltételekre számíthatsz korszerűtlen ingatlanok esetében?
A bankok korszerűtlen ingatlanok esetén – amennyiben azok állapotuk alapján egyáltalán hitelezhetők – magasabb önerőt várhatnak el az alacsonyabb hitelbiztosítéki érték miatt.
A lakáshitel feltételei 2026 februárjában változtak például az OTP Banknál. Február 16-tól Budapest és a kiemelt nagyvárosok kivételével csak akkor nyújt a bank 10 százalékos önerővel lakáshitelt az első lakásvásárlóknak, ha a megvásárolni kívánt ingatlan energetikai besorolása legalább C kategóriájú, vagyis korszerűnek minősül.
Ez tehát elsősorban a C kategóriánál rosszabb – ami messze meghaladja a Magyarországon átlagosnak számító E kategória energetikai hatékonyságát – vidéki ingatlanokat érinti, melyeknél a korszerűtlenségükből kifolyólag az önerő mértéke akár a 30-40 százalékot is elérheti, illetve meghaladhatja.
Milyen támogatások igényelhetők korszerűtlen ingatlanra?
Korszerűtlen ingatlanokra is igényelhetők állami támogatások, illetve kamattámogatott hitelek, így például Otthon Start, CSOK Plusz és falusi CSOK. A vonatkozó rendeletek azt határozzák meg, hogy “a kölcsön abban az esetben igényelhető, ha az otthon – az ingatlan-értékbecslési szakvélemény alapján – a lakhatási igények kielégítésére alkalmas.” Utóbbit építésügyi műszaki szakértői szakvélemény is igazolhatja, ha az értékbecslés során lakhatásra alkalmatlannak nyilvánítaná a bank.
A falusi CSOK annyiban különbözik, hogy ez a támogatott hitel ingatlan megvásárlására és korszerűsítésére is fordítható. Ebben az esetben a vásárlásra fordítandó összeg nem haladhatja meg a támogatási összeg 50 százalékát.
Felújításokra igénybe vehető állami támogatás az energetikai célú otthonfelújítási program, amelynek elsődleges célja a magyarországi lakóépületek energiahatékonyságának javítása és primerenergia-fogyasztásának csökkentése. Ez a hitel a 2007. január 1. előtt használatbavételi engedélyt kapott egylakásos ingatlanokra vehető fel.
Emellett elérhető még a vidéki otthonfelújítási program, ami 5 ezer főnél kisebb lakosú, úgynevezett preferált kistelepüléseken található ingatlanok, illetve tanya vagy birtokközpont felújítására vehető igénybe, és 2026. június 30-ig igényelhető.
Ha pedig nem kapsz lakáshitelt a bankoktól az ingatlan műszaki állapota miatt, akkor olyan állami támogatású, de szabad felhasználású hiteleket vehetsz igénybe erre a célra, mint a Babaváró hitel vagy a Munkáshitel.
Maradtak kérdéseid?
-
Kaphatok lakáshitelt “FF” besorolású lakásra?
Igen, de csak magasabb önerővel és szigorúbb feltételekkel. -
Melyik bank fogad el korszerűtlen lakást fedezetként?
Amennyiben egy ingatlan lakható állapotú és biztosítható, akkor a magyarországi bankok általában elfogadják hitel fedezeteként az ingatlant. Ugyanakkor alacsonyabb hitelbiztosítéki értéket állapíthatnak meg rá, így az önerő mértéke magasabb lehet. -
Felújítás után újra minősíttethetem a lakást?
Igen, ebben az esetben új értékbecslés és hitelszerződés készül, amelyben megjelenik a magasabb összegű fedezet. Ennek a folyamatnak azonban költsége van.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
