Ingatlanközvetítővel vagy egyedül adjam el a lakásomat? Segítünk dönteni

A döntés előtt fontos, hogy meghatározd, milyen áron és milyen feltételekkel szeretnéd eladni a lakásodat. Van akinek a legmagasabb eladási ár a legfontosabb, de van, aki csak akkor tud elköltözni, ha már az új lakását átadták (ha az új építésű) vagy használt lakás esetén már elköltözött az eladó.

Érdemes az ingatlanos oldalakat alaposan tanulmányoznod és olyan eladó ingatlanokat keresni, mint amilyen a tiéd. Ezzel fel tudod mérni a „versenytársakat” és képet kaphatsz, hogy mi lehet reális ár a te lakásodért.

Ha például több nagyon hasonlót is találsz és azok mind 20%-kal olcsóbbak, mint amit te gondolsz arról, hogy mennyit ér a te lakásod, akkor valószínűleg nem fogod tudni eladni az elképzelt áron (kivéve, ha van valamilyen egyedisége a tiédnek).

A vevő a másik oldalon van, próbál a lehetőségek közül a legjobban választani, nincsenek olyan érzelmei a lakásod irányába, mint neked.

Az ingatlanközvetítők segítenek az eladóknak és a vevőknek is, hogy a lakás adásvétele megtörténjen. Általában a vevőt képviselik, hiszen tőle kapják a megbízást, de igazából abban érdekeltek, hogy megtörténjen a lakáseladás, mivel csak ekkor kapnak jutalékot.

Ehhez eladható lakásokra van szükségük, amik általában olyan ingatlanok, amikre az eladási megbízást maguknak kell megszerezni (vagy meggyőzni a tulajdonost, hogy az ő segítségüket vegyék igénybe), vagy a cégüknél már más megszerezte a megbízást, de cégen belül más ingatlanos is értékesítheti az ingatlant.

Az ingatlanközvetítők munkájukért cserébe az eladott ingatlan vételárának 2-5%-a közötti jutalékot kérnek tőled, ami sok eladót rettent el attól, hogy igénybe vegye a szolgáltatásaikat. Ugyanakkor sok előnyöd származhat belőle, ha ilyen céggel működsz együtt, hiszen ők már sok ingatlantranzakcióban vettek részt és végig tudják fogni a kezed.

Egy tapasztalt ingatlanközvetítő mögött valószínűleg több év tapasztalat van már, és jobban látja, hogy mi a megfelelő ár-érték. Ezenkívül a hirdetésekben is járatosabb, tudja, hogy a lakás melyik részletét célszerűbb hangsúlyozni, és melyiket kevésbé, illetve az előnyösebb képek kiválasztásában vagy elkészítésében is segíteni fog.

A szolgáltatásaik igénybevételével ígéretesebb és igényesebb összeállítást kaphatsz, és - főleg, ha nem nagyon van még gyakorlatod ezen a területen - az is jól jön, ha a kérdéseidre szakértőktől kapsz választ.

Az ingatlanközvetítők sok potenciális vevővel állhatnak kapcsolatban, akár külföldiekkel is. Ezeket kihasználva gyorsabban találhatnak akár olyan vevőt a meghirdetett ingatlanodra, akiket nem biztos, hogy el tudnál érni ingatlanos oldalakon keresztül, és jó eséllyel kaphatsz így majd több ajánlatot is.

Sok ingatlanközvetítő bemondja már az első telefonhívásnál, hogy „van egy szimpatikus házaspár vagy külföldi egyetemista vevőm, aki épp olyan ingatlant keres, mint amilyen a tiéd, szívesen segítek eladni, ha kötünk megbízási szerződést.” És ez igaz is lehet, de több olyan esetről is hallottunk már, amikor ezután megkötötték az ingatlanossal az értékesítésre a szerződést és addigra eltűntek ezek az érdeklődők. Vagy nem is voltak soha, csak a megbízást akarta megszerezni, aztán próba-szerencse alapon majd lesz valaki, aki megveszi tőle a lakásodat.

Az ingatlanközvetítők olyan előfizetésekkel, akár teljes hirdetési portfóliókkal rendelkeznek, amivel magánhirdető nehezebben tudja felvenni a versenyt az ingatlanhirdetési oldalakon.

Az egyedül próbálkozók gyakran találják magukat a hirdetési lista végén, szemben az első oldalas ingatlanközvetítős hirdetésekkel.

A lakásod eladása nagyon sok papírmunkával, bonyolult szerződésekkel és akár vitás kérdésekkel járhat, amikor jól jön, hogy ott egy harmadik fél is, akitől segítséget kapsz ezekben.

Az ügyvédi tiszteletdíj általában az ingatlan értékének 0,5-1%-a között szokott lenni, de ezt az esetek többségében a vevő szokta fizetni (ugyanakkor fontos, hogy neked is legyen ügyvéded, aki a te érdekeidet képviseli és megnézi a szerződést, mielőtt aláírnád a vevő ügyvédjének változatát).

Ha megbízol egy ingatlanközvetítőt az eladással, sokkal kisebb a valószínűsége, hogy a szabadnapjaidat a lakás megmutatásával kell töltened vagy feleslegesen várva azokat az érdeklődőket, akik megígérték, hogy eljönnek, de az utolsó pillanatban lemondják, vagy akár még ezt sem teszik meg. Illetve így remélhetőleg nem telik majd minden estéd a számítógép előtt a hirdetések frissítgetésével.

Ha sikerül hozzáértő és tapasztalt szakértőt választanod, akkor bőven megtérülhet a befektetett pénzed. A lakásod a megfelelő áron és időben fog elkelni, nem kell, hogy az ügyvéd miatt fájjon a fejed, és a hirdetések frissítgetése sem fog az elsőszámú időrabló tevékenységed lenni.

Azonban teljesen más a helyzet, ha egy kezdő, már-már laikusnak számító ügynökkel akadsz össze.

Az ingatlanközvetítők gyakran mondják, hogy neked, mint eladónak ingyenes az ő szolgáltatásuk, mert habár a vételár akár nettó 5%-át is elkérhetik tiszteletdíjként, de ezt a vevő fizeti meg. Ez igaz, mert a vevő fog fizetni, viszont a vevőnek van bizonyos összegű pénze a vásárlásra, és őt nem érdekli az, hogy ingatlanos van az ügyletben vagy nincs, vagy hogy az ingatlanközvetítőnek mennyi a díja.

Ha ingatlanos nélkül adod el a lakásodat, akkor is ugyanannyi pénze van a vevőnek és jó eséllyel a végén neked több pénz marad a zsebedben. Persze nem csak ez számít, mert van olyan eset amikor a végén akár pereskedés is lehet, vagy akár egy rossz üzletet kötnél segítség nélkül.

Ha úgy érzed, hogy kell egy szakértő segítsége a lakáseladásnál, akkor fontos, hogy megbízható személyt válassz. Magyarországon több ezer ingatlanközvetítő van, tudsz válogatni. Érdemes odafigyelned rá, hogy olyan iroda mellett dönts, aki a gyors eladással szemben az ár maximalizálását tűzi ki célul.

Amikor ingatlanközvetítőt választasz, fontos a megfelelő szakértelem, és hogy a kommunikáció zökkenőmentes legyen köztetek. Vedd figyelembe azt is, hogy az adott iroda vagy ingatlanos rendelkezik-e azzal a vevőkörrel, amire neked szükséged van.

Persze sokszor előfordul, hogy fűt-fát ígérgetnek neked a lakással kapcsolatban, de próbáld meg kiszűrni a beérkező információkat. Ha úgy érzed, hogy semmi valóságalapja nincs az elhangzottaknak, akkor nézz inkább más lehetőségek után.

Ha már az elején úgy tűnik, hogy túl nagyokat mond a közvetítő, nem veszi fel a telefont, nem hív vissza, nem korrekt, akkor ne erőltesd. Tapasztalatunk szerint aki, már az elején nem veszi komolyan a megbízást vagy az ingatlanoddal kapcsolatos feladatokat, az később sem fog jobban teljesíteni.

A legjobb, ha kizárólagos szerződést csak akkor írsz alá, ha az nagyon rövid időre szól, és van konkrét vevő, amit bizonyítanak is. Egy kizárólagos szerződésnél lehet, hogy az ügynökség nem is nagyon fog tenni semmi különöset a lakás eladása érdekében, de a kezed meg lesz kötve az eladásnál, és jogtalanul követeli majd a cég a jutalékot. A szerződések számos rejtett csapdát tartogathatnak számodra, ezért jobb, ha ügyvéddel nézeted át őket, főleg, ha furcsa, érthetetlen részeket is találsz bennük.

Ebben az útmutatóban segítünk eldönteni, hogy lakáseladáskor milyen típusú szerződést köss az ingatlanossal.

Szűrd meg nagyon, kivel kötsz szerződést. Nézz utána a hátterüknek, mivel rengeteg ingatlanközvetítő van, és ha meghirdetted a lakást, rögtön ők fognak keresni százával, nem pedig fordítva.

Ha tudsz, ajánlás alapján válassz, ez a legbiztosabb út, így sokkal nagyobb esélyed van arra, hogy ne verjenek át.

Végül pedig, nem ajánlott kizárólagos megbízási szerződést kötni és készülj fel rá, hogy ők ezt fogják erőltetni, akár addig is elmennek, hogy azt mondják, ők nem dolgoznak másképp.

Ez általában nem igaz, belemennek az eseti megbízási szerződésbe is, valójában a kizárólagos ritkának mondható. Az eseti megbízási szerződés lényegében annyit jelent, hogy egy ingatlanközvetítő azt mondja, van egy épp hasonló lakást kereső kliense, majd arra szerződtök, hogy ő összehoz a potenciális vevővel, aki eldöntheti, hogy megveszi-e, vagy sem.

Ha úgy dönt, hogy nem, neked nincs további kötelezettséged az adott ingatlanos felé és nyugodtan kereshetsz másikat vagy elindulhatsz a magánúton történő eladás felé.

Teljesen egyedül eladni az ingatlanodat rengeteg munkával és idővel járhat.

Gyakori az is, hogy valaki egy ingatlanközvetítő ügynökség segítségét is igénybe veszi, de közben magánúton is hirdet, növelve az eladás esélyét. Ezt egyébként nem szeretetik az ingatlanközvetítők és tapasztalatunk szerint ilyenkor kevesebb energiát fektetnek az eladásba. Természetesen, ha megvan a kellő elhatározásod és tudsz elég időt szánni az eladásra, akkor rengeteg előnnyel jár ez a döntés is:

Mivel nem kell kifizetned senkinek sem jutalékot a közvetítésért, ez a pénz is megmarad neked, arról nem is beszélve, hogy az alkudozáskor sincs semmilyen nyomás az ár tekintetében, főleg, ha nem sietsz az ingatlan eladásával.

Nagyon szabad lehetsz az időd beosztásában, akkor találkozol a vevőddel, amikor te megbeszéled vele, ráadásul azzal, aki neked szimpatikus. Ha érdekel, hogyan tudod kiválasztani a legjobb vevőt, akkor ebben az útmutatóban adunk pár hasznos tanácsot.

A vevőid számára sokkal meggyőzőbb és őszintébb lehet a benyomás, ha személyesen te árulod a lakást. Valószínűleg több részletet tudsz majd mondani, és sokkal lelkesebb leszel a személyes kötődésből adódóan.

Ugyanakkor, ha nem tudsz jól tárgyalni, akkor hívj segítségül olyan családtagot, vagy ismerőst akkor jobban tudja képviselni az érdekedet. Sokan nem tudják magukat jól képviselni és nagyobb biztonságban érzik magukat, ha olyan segít, aki már adott el lakást.

Ha van egy kis energiád, amit bele tudsz fektetni a hirdetésekbe, te is nagyon igényes ötletekkel állhatsz elő, sőt olyasmiket valósíthatsz meg, amire az ingatlanközvetítőknek nem biztos, hogy lenne kapacitása.

Az internet korában szerencsére már rengeteg lehetőséged van, készíthetsz honlapot a meghirdetett lakásnak, vagy kihasználhatod a közösségi média felületeit, ahol az ismerőseiden keresztül rengeteg emberhez eljuthatsz. Facebookon, ha a Marketplace használata mellett döntesz, megszabhatod a paramétereit annak, hogy milyen vevők legyenek elsősorban a célcsoportod.

Még a hagyományos táblás módszer is működhet, főleg vidéken vagy Budapesten az utcafrontra néző lakások esetében. Ez kicsit régimódinak tűnhet, de nagyon hasznos. Könnyen lehet, hogy épp a környéken vagy a társasházadban lesz olyan vevő, aki meglátja a táblát és lecsap az ingatlanra (hiszen ismerheti a környéket, házat).

Míg a magánúton végzett eladásnál neked csak a saját lakásoddal kell foglalkoznod, az ingatlanközvetítőknek több meghirdetett ingatlanra terjed ki a figyelmük.

Ha vannak az ügyfeleik között, akik áron alul adnák el az ingatlanjukat vagy olyan lakásuk van amit könnyebben el lehet adni, mint a tiédet, sajnos nagyon valószínű, hogy a tied háttérbe szorul és így jóval lassabban kel el, mintha a saját kezedbe vennéd a dolgokat.

Nekik mindegy, mit adnak el, csak legyen belőle jutalékuk.

Az ingatlanközvetítőkkel kötött szerződések egy részében benne van, hogy csak ugyanazon az áron adhatod az ingatlant, amit előre megbeszéltetek. Az azonban elő szokott fordulni, hogy egy-egy közvetítő kevesebbért teszi fel a hirdetést, mint mások, hátha úgy jobban elkel.

Ez természetesen szabályszegés és ha észreveszed, azonnal jelentsd és vetesd le.

Ha úgy döntöttél, hogy egyedül vágsz bele az eladásba, jól jöhet néhány ötlet, hogy mire figyelj és milyen lehetőségeid vannak:

Ha megadtad a telefonszámodat a hirdetésedben, szinte biztos lehetsz benne, hogy számos megkeresést fogsz kapni különböző ügynökségektől. Az is lehet, hogy az első pár hétben csak ők keresnek majd.

Érdemes beszélgetned a szimpatikus ingatlanközvetítőkkel, mert információt is kaphatsz tőlük akár az árral kapcsolatban is és aki hozzáértőnek tűnik, annak mentsd el a telefonszámát, jól jöhet később, ha esetleg meggondolod magad.

Ha ingatlanközvetítői segítséget veszel igénybe, ezekre már nem lesz gondod, hiszen ők fogják kezelni a hívásokat is.

Léteznek olyan hirdetőfelületek, ahova ingyenesen felteheted az ingatlanodat. Gyakran maga a hirdetés ingyenes, de a fotók feltöltése már pénzbe kerül, és az ingatlanod kiemelését, előresorolását, így a több megtekintőt is minden bizonnyal meg kell fizetned.

Az is előfordulhat, hogy az oldalon a hirdetésed csak egy bizonyos ideig lehet kinn díjmentesen, de ha tovább hagyod fent, azt már kiszámlázzák neked. Arra is érdemes figyelni, hogy ezeken az oldalakon sokszor időrendi sorrendben jelennek meg a feltöltött hirdetések, így nagyon gyakran kell frissítened a tiédet, ha azt szeretnéd, hogy viszonylag elöl maradjon.

Ezt a problémát a kiemelt hirdetés megfizetésével lehet kiküszöbölni. Nem kell szerencsére olyan nagy összegre gondolnod, például az ingatlan.com oldalán egy hónap kiemelt hely 14 990 forintba kerül, ami bőven megtérülhet.

Szerencsére rengeteg lehetőséged van már, így érdemes minél több oldalt használni. A megveszLAK.hu oldalán magánszemélyként egy hirdetést ingyenesen feladhatsz 20 fotóval és az oldal rendkívül keresőbarát. Olyan szolgáltatások közül is választhatsz náluk, mint az ingatlanfotózás vagy a virtuális séta, amivel a vevőid már az interneten „bejárhatják” a lakást.

Ha teljesen egyedül foglalkozol a lakásod eladásával, akkor nem biztos, hogy elsőre eltalálod, hogy mi az az irányár, ami a vevőknek is vonzó. Nagyon különböző lehet ingatlanonként és környékenként, hogy mi az az idő, ami után már el kell gondolkodni az ármódosításon.

Például Békés, Heves, Nógrád vagy Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében ne ess kétségbe, ha kicsit több időbe telik vevőt találni a lakásodnak.

Arra is érdemes odafigyelned a barátságos ár mellett, hogy azért maradjon lehetőség az alkura is, tehát ne a lehető legalacsonyabb áron hirdesd meg az ingatlant, mert szinte biztosan fognak alkudni az árból.

Rengeteg előnye van az online felületeknek, hiszen olcsók, folyamatosan elérhetők és rengeteg emberhez eljuthatsz könnyedén.

Nem mindenki használja azonban ezeket a csatornákat, őket máshogy kell megnyerned magadnak. Már azzal is előrébb vagy, ha kiakasztod az eladó táblát és az elérhetőségedet az ingatlanodra. Akár az is előfordulhat, hogy valaki a környéken járva beleszeret a házadba anélkül, hogy tudatosan kereste volna.

Más hagyományos módszereket is bevethetsz, például kiakaszthatsz hirdetéseket a helyi boltokban vagy közösségi terekben, illetve apróhirdetéses újságokban is próbálhatsz vevőket szerezni. Ezek különösen hatékonyak lehetnek kisebb helyi, esetleg kevésbé internetcentrikus közösségek elérésében.

A hirdetés szövegében próbáld kiemelni, hogy milyen erősségei vannak az ingatlanodnak, és tölts fel jó minőségű fotókat. Mindig ellenőrizd le többször, hogy a helyesírás rendben van-e, illetve stimmel-e az összes részlet. Rosszul jönne ki, ha elírnád a négyzetmétert vagy a közös költséget, a telefonszámodról nem is beszélve.

Habár fontos, hogy minél pozitívabb benyomást kapjon ez érdeklődő, nem jó ötlet eltitkolni a nyilvánvaló hibákat, vagy valótlan információkat állítani. A személyes látogatásnál úgyis kiderül az igazság.

Ne vedd a szívedre, ha a hirdetésedre néhány olyan jelentkező is akad, akinek nincsenek komoly szándékai. Ezeket kezeld megfelelően, és mindig jusson eszedbe, hogy a telefonáló vagy megtekintő talán csak felméri a terepet, jó eséllyel te is körbeérdeklődnél, ha vevő lennél.