Lakáseladáskor milyen típusú megbízást kössek az ingatlanközvetítővel?

Az ingatlan a legtöbb ember számára a legnagyobb értékű vagyontárgyat képviseli, úgyhogy nagyon óvatosnak kell lenned, hogy kinek is adod a kezébe ezt a kincset. Persze nem arról van szó, hogy aláírsz egy megbízást az ingatlanossal és aztán azt csinál a lakásoddal, amit akar, vagy akár el is kótyavetyélheti. Arra gondolunk, hogy valószínűleg a legnagyobb vagyontárgyadnak az értékesítése az ő vállán nyugszik.

Ha feladsz egy lakáshirdetést az interneten, akkor számíts rá, hogy az ingatlanközvetítők meg fognak rohamozni, hogy bízd meg őket a lakásod eladásával. Ez még akkor is így lesz, ha a hirdetésbe beleírod, hogy ügynökök kíméljenek.

Első körben azt döntsd el, hogy egyedül szeretnéd-e eladni az ingatlanod, vagy akarsz megbízást kötni. Mindkét módszernek megvannak a maga előnyei és hátrányai is. Ha nem fáj a közvetítők több százalékos jutaléka, és nincs túl sok időd vagy kedved az eladással bajlódni, akkor érdemes lehet az ingatlanost választani.

Ha inkább megtartanád ezt a bizonyos pár százalékot magadnak, és bele tudsz több energiát fektetni az eladásba, akkor egyedül érdemes nekivágnod.

Ha sikerült eldönteni, és szeretnéd egy ingatlanos segítségét igénybe venni, akkor sem kell rögtön az első jelentkezővel megbízási szerződést kötnöd. Legyél nagyon körültekintő a szerződésekkel. Az ingatlanosok sok esetben nagyon hatásos marketingfogásokkal próbálkoznak nem csak a vevőknél, de nálad is.

Mire figyeljek?

Fontos, hogy az ingatlanközvetítővel jó legyen a kommunikációtok. Értenie kell az igényeidet, hiszen ő fogja képviselni azokat a vevők felé, illetve elengedhetetlen, hogy megbízható legyen.

Jó ötlet, hogy ismerősök ajánlásai alapján indulsz el. Ha kapsz egy ajánlatot telefonon, akkor ne mondj azonnal igent, a döntés előtt találkozzatok és aludj rá. Jó megoldás, ha átbeszéled az ajánlatot a családtagjaiddal, barátaiddal, különösen, ha az ismeretségi körödből valakinek volt már tapasztalata ingatlanközvetítővel.

Ha nem szeretnél vesződni az adásvétellel, akkor több szolgáltatás közül választhatsz egy ingatlanügynökségnél. Segítséget kapsz az ingatlan meghirdetésében, ráadásul több érdeklődő elérése is lehetővé válik a számodra. Az ingatlanközvetítő irodáknak általában olyan csomagjuk van az ingatlanhirdetési portálokon, amivel előre kerülhet a lakásod a hasonló ingatlanok között.

Remélhetőleg objektíven látja majd az ingatlanodnak az előnyeit és a hátrányait, és igyekszik úgy megfogalmazni a hirdetés szövegét, hogy az jobb benyomást keltsen. Az ingatlanos bemutatja helyetted az ingatlant a hirdetésre jelentkezőknek, és a kapcsolattartás is az ő feladata lesz.

Értenie kell a vevőköz, jól kell kommunikálnia veled, és az érdeklődőkkel is és tudja, hogy hogyan kell kinéznie a lakásnak, hogy meggyőző legyen a vevők szemében.

Abban az esetben is jól jöhet ennek a szakembernek a tapasztalata, ha már az alkudozásnál tartotok a vevővel, mert az ingatlanos egyfajta mediátorként össze tudja hangolni az érdekeket. Egy jó ingatlanos a marketingtechnikák terén is gyakorlott, míg egy átlagos érdeklődő nem valószínű, hogy ebben tapasztalt.

Így nagyobb az esélyed rá, hogy minél kevesebb kedvezményt adva tudod eladni a lakásodat, illetve a tárgyalásnál a holtpontokról is segít az ingatlanos előrejutni.

Talán azon gondolkodsz, hogy az ingatlanos lyukat tud beszélni bárki hasába, de én honnan tudjam, hogy engem nem hekkel meg, hanem az én érdekeimet fogja nézni? El merjem neki ezután őszintén mondani, hogy mi az a legalacsonyabb ár, amiért még eladnám az ingatlant? Vagy hogy valójában mennyire sürgős?

Jó kérdések. Itt jön be a bizalom kérdése. Ha megbízol benne, akkor elmondhatod, de csak akkor érdemes, ha ezt fontos tudnia vagy segíti az eladást.

Kizárólagos megbízásnál általában 3 százalék körüli megbízási díjat szoktak kérni, normál szerződéseknél 3-5 százalék körül.

Vagyis ha a lakásod például 30 millióért megy el és 3 százalékos díjban állapodtatok meg, akkor az ingatlanos jutaléka 900 000 Ft. Ez persze sikerdíj, vagyis csak akkor kell kifizetned, ha legalább a foglalót megkaptad az általuk hozott vevőtől.

Az adásvételi szerződésnél és a papírmunkánál is hosszú órákat vagy napokat megspórol neked egy jó ügyvéd.

Az ingatlanközvetítő is tud ajánlani, neki is érdeke, hogy itt ne akadjon el a folyamat. Az ügyvédek általában a vételár fél vagy egy százalékát szokták elkérni munkadíjként, tehát egy 30 milliós lakásnál ez 150-300 000 forint lehet.

Ezt a vevő szokta kifizetni, így emiatt nem kell aggódnod. Viszont mivel te írod alá, jobb, ha van egy saját ügyvéded, aki véleményezi a vevő ügyvédje által készített adásvételi szerződés tervezetet.

Egy jó szakember több dologban segíthet neked, amikor ingatlant szeretnél eladni. Viszont sajnos megvan az a kockázat is, hogy sosem tudhatod biztosra, hogy tényleg ért-e az illető az ingatlanokhoz.

Van azonban néhány olyan apróság, amire érdemes odafigyelni. Vannak olyan jelek, amik alapján kiszűrheted, ha valaki nem ért a szakmához. Még ingatlanos körökben is elismerik, hogy sok olyan, magát szakembernek nevező amatőr műveli ezt a tevékenységet, aki nagy kárt tud okozni. Menekülj, ha:

Ezt tetézi, ha ápolatlan a külseje, morzsás a laptopja billentyűzete és zsírfoltos a képernyője, akkor ez mind azt üzeni, hogy igénytelen magára és a munkájára is. Ilyen emberrel ne dolgozz együtt.

Vagy született zseni vagy, aki csak úgy eltalálja, hogy mi a tökéletesen beárazott lakás, vagy az ingatlanos nem nagyon érti a szakmáját. Ha az előbbit kizártnak tartod, akkor keress inkább valaki mást.

Az is előfordulhat amatőrök esetében, hogy az ingatlanügynök túlárazza a lakást. Így elméletileg annál több a bevétele, minél magasabb áron tudja eladni az ingatlant.

Az igazán dörzsölt ingatlanos a sikeres tranzakcióban és a gyors eladásban érdekelt. Tehát nem éri meg 30 százalékkal a reális piaci ár felett irányárat javasolnia, mert így nem fog egyhamar elkelni a lakásod, de persze túl olcsón se add el.

Ha telefonnal készült fényképekkel próbálja eladni a rendetlen lakást, akkor sokkal kevesebb érdeklődőt fog bevonzani a hirdetés, mintha minőségi fotókkal reklámozná ugyanezt az ingatlant.

Ha az ügynök a lakás befotózásához semmilyen előkészületet nem tesz, csak úgy előveszi a telefonját és kattint pár képet, akkor keress másik ingatlanost.

A fényképek adják el a lakást az interneten – tehát oda kell figyelnie a fényviszonyokra, vagy akár arrébb tenni bútorokat, hogy a térérzet jobban kijöjjön, hogy annál gyorsabban elkeljen. Ebben az útmutatóban sok hasznos tanácsot adunk a fotózáshoz.

Rossz jel, ha hiába hívod az ingatlanost, nem kapcsolható és vissza sem hív. Fontos, hogy tájékoztasson az ingatlanoddal kapcsolatos dolgok alakulásáról és megkérdezze a véleményedet.

Érdekes kísérlet, ha te, vagy egy családtagod vevőként hívjátok fel az illetőt és letesztelitek, hogy eléggé képben van-e az ingatlanotokkal.

Ha ki sem kéri ezt a dokumentumot, az gyanúra ad okot. Enélkül nem tudhatja biztosan, hogy tiéd-e az ingatlan, milyen terhek vannak rajta. Amatőr hiba, ha a foglaló lerakásánál az ügyvéd előtt derülnek ki ezek a dolgok.

Az sem túl bizalomgerjesztő, ha ennek a dokumentumnak az 1 000 forintos árát veled fizetteti meg, főleg, ha még magas jutalékot is kér. Ha érdekel, hogy milyen alapvető információk miatt fontos ez a dokumentum, és hogy lehet ingyenesen lekérni, akkor olvasd el a tulajdoni lapról szóló útmutatónkat.

Elsőre még vonzónak is tűnhet a lehetőség, hogy nem kell szerződést aláírnod és még keveset is fizetsz. Ne feledd azonban, hogy egy jó szakember felelősségteljes, lefekteti az alapokat egy szerződéssel és bemondásra nem vállal el egy munkát.

Ezt előszeretettel teszik meg, amikor először te adod fel az ingatlanhirdetést, és habár nem kéred ingatlanosok segítségét, mégis felhívnak a tutival, hogy már hozzák is a vevőt. Persze ehhez meg kell őt bíznod.

Akkor különösen gyanús a dolog, ha ehhez képest még egy hosszabb szerződési időtartamot is javasol.

Itt a vele megkötendő megbízási szerződésre gondolunk. Ebben a részben sok lényegi, rád is vonatkozó szabály és kikötés van, ráadásul elég bonyolult nyelvezettel. Ha szeretnéd érteni pontosan, hogy mit is írsz alá, akkor érdemes kikérdezni a megbízási szerződés érthetetlen részeiről az ingatlanost.

Szerencsére akkor sincs túl késő, ha már aláírtál valamilyen papírt, mert a fogyasztóvédelmi szabályozások alapján a megállapodástól 14 napon belül bármikor elállhatsz. Persze jobban jársz, ha inkább előzetesen vagy óvatos és alaposan megfontolod, hogy kire bízol egy ilyen nagy értéket, mint az ingatlanod.

Nem mindig térnek ki a részletekre az ingatlanosok, úgyhogy nyugodtan kérdezz és feszegesd azokat a témákat, amik érdekelnek a megbízással kapcsolatban.

Ha kizárólagos szerződést kötsz, akkor egy ingatlaniroda fogja intézni az összes feladatot az eladással kapcsolatban, illetve őket fogja terhelni az ezzel kapcsolatos felelősség is.

Ez a gyakorlatban inkább egy ingatlanügynököt szokott jelenteni, és neked is ez az érdeked, hiszen te választod meg, hogy melyik ügynökre bízod a lakásodat. Ebben az esetben benne van az árban, hogy az ingatlanos elkészíti a lakásról a fényképeket, illetve, hogy értékbecslést végez, de a feladatok megszabása csak rajtatok áll.

Nem csoda azonban, hogy a tulajdonosok nem nagyon szeretik a kizárólagos formáját a szerződésnek, és az ingatlan.com felmérése szerint csupán az eladók 5-8 százaléka él ezzel a lehetőséggel. Súlyos hátrány ugyanis, hogy a kizárólagosság időtartama alatt nem köthetsz más ingatlanossal szerződést.

Ha nem kizárólagos, hanem „normál” megbízási szerződést kötsz az ügynökkel, akkor általában magasabb jutalékot kell neki fizetned. Ráadásul nem is várható, hogy rendesen odateszi majd magát, főleg, ha megneszeli, hogy te is fogod párhuzamosan hirdetni a lakást, és akár még 3 másik ingatlanost is megbíztál.

Viszont van több megbízástípus is.

Ez ingatlanirodánként kissé eltér, és van, aki más névvel illeti, de a lényege mindenhol az, hogy egy bizonyos ideig más ingatlanügynököt nem bízol meg a lakásod eladásával.

Akkor vagy köteles a teljes megbízási díj kifizetésére, ha a közvetítő érdeme volt az eladás. Ha azonban te találtál vevőt, de energiát és pénzt fektetett az ügynök az ingatlanod reklámozásába, és ezt a szerződésbe is belefoglaltátok, akkor járhat neki a jutalék egy meghatározott része. Ezt költségtérítésnek nevezik.

Arra is van lehetőség, hogy megjelöld a szerződésben azokat a személyeket, akik már tudtak a lakásról az ügynökkel való találkozásod előtt is. Így, ha közülük veszi meg valaki, akkor maximum a költségtérítés díjával tartozol az ingatlanosnak.

Ez így szabályos?

A megbízás nem zárhatja ki, hogy te is találhass vevőt az ingatlanodra. Ha ezt akadályozza az ingatlanos, akkor tudd, hogy egyáltalán nem szabályos, amit csinál. Törvényileg van szabályozva, hogy téged semmiképpen nem lehet kizárni az eladásból.

Ha úgy látod, hogy az ingatlanos nem sokat tesz hozzá az eladáshoz, akkor a szerződést áltában 2-3 hónap után felül lehet vizsgálni. Ilyenkor felmondhatod az ügynökkel a szerződést, és szabad kezet kapsz a jövőbeli esetleges megbízásokat illetően.

Érdemes óvatosnak lenni bármiféle szerződéssel, de vannak olyan esetek is amikor jobb a kizárólagosságot választani.

A legideálisabb eset, ha már ismeritek egymást az ingatlanügynökkel, esetleg dolgoztatok már korábban együtt egy másik ügyben, és minden olajozottan működött köztetek. Akkor is érdemes ezt az opciót választani, ha nincs túl sok időd az eladással kapcsolatos feladatokra, mert így számíthatsz a kiemelt figyelemre és az extra szolgáltatásokra.

Szerencsére ma már van lehetőség a szolgáltatásokat értékelni, így egy-egy potenciális ügynök honlapján mindenképp nézz körbe a vélemények után. Jól jöhet a szakértői segítség, ha egy problémásabb lakásról van szó, illetve, ha esetleg messze laksz az eladásra szánt ingatlantól.

Sokszor most már nem is használják a „kizárólagos” kifejezést, inkább „prémium megbízás” néven emlegetik ezeket a munkakapcsolatokat. Ez a fajta szolgáltatás tulajdonképpen segít hatékonyan felkutatni a vevőket, és valami minőségit kaphatsz a pénzedért cserébe.

Abból a szempontból sem rossz egy kizárólagos szerződés, hogy ilyenkor kevésbé alkuképes a lakás, mert nincsen különböző oldalakon különböző áron meghirdetve, amit a vevő is könnyedén megtalálhat – főleg, ha az Árminimumot használja ehhez –, és fegyverként használhat az alkuhoz.

Tájékozódj róla, hogy pontosan milyen szolgáltatások is járnak a jutalékért cserébe. Ki és milyen felszereléssel fényképezi be az ingatlant, mik a vélemények egy adott irodáról, milyen kiemelések vannak és milyen felületeken garantálnak elsőbbségi megjelenést.

A kulcs a mérlegelés és az ingatlanos kiismerése. Ha megfontolt vagy, akkor sokkal valószínűbb, hogy elégedett leszel majd a lakásod értékesítésével.