Lakáshitel önerő – mennyi kell és hogyan teremtsem elő?

Lakásvásárlás előtt állsz és az a típus vagy aki utánanéz az önerőnek és mindenre felkészül? Jó helyen jársz.

  • Írta: Simondán Eszter
  • Ellenőrizte: Gergely Péter
  • publikálva: 2021. november 29.
  • frissítve: 2022. augusztus 26.
PROMÓCIÓ
MagNet Lakáshitel
  • Induló díj akciók
  • Többféle kamatkedvezményre van lehetőség
  • 15 millió forint 15 évre 160 141 forint törlesztővel, THM: 10,41%
  • 5 vagy 10 éves kamatperiódus választható
Részletek

A lakáshiteleknek – és minden jelzáloghitelnek – sarkalatos pontja az önerő. Ez a hitelfelvétel mumusa, az az adott esetben több millió forint, amit neked kell beletenned a hiteledbe. Miért van erre szükség egyáltalán? Honnan teremtsd elő? Mi lehet önerő és mi nem? Segítünk, hogy megvehesd a kinézett lakást.

Mi az önerő?

A legegyszerűbb, ha egy példán keresztül nézzük meg.

Tegyük fel, hogy vásárolni szeretnél egy lakást 40 millió forintért. Ehhez hitelt vennél fel, a hitel fedezete a kiszemelt lakás lenne. A bank az adósságvizsgálat után azt mondja, hogy ad neked mondjuk 30 millió forintot, ha te hozzáteszed a maradék 10 milliót.

Ez a 10 millió forint, amit te magad jó esetben saját pénzből (de semmiképp se más hitelből) adsz bele a lakás vételárába, lesz az önerő.

A bank csak akkor fog neked hitelt adni, ha az önerőt be tudod mutatni.

Mi lehet önerő?

Régen volt arra lehetőség, hogy ha elég magas volt a jövedelmed, akkor akár önerő nélkül is vehettél fel lakáshitelt. Ma már a bankok nem kínálnak ilyen hiteleket. Ha lakást vásárolsz vagy építesz, akkor önerő mindenképpen kell.

De mi a jó hír?

Az, hogy nem biztos, hogy csak a saját megtakarításod jöhet szóba. Lássuk mit használhatsz önerőként.

Pénz

A lakáshitelhez használt önerő elsősorban készpénz. Természetesen nem kell, hogy bankjegyekben a fiókodban legyen, tökéletes az is, ha a bankszámládon van.

Ez lehet a saját félretett pénzed, származhat az előző lakásod eladásából, de összeadhatja például a család is.

Megtakarítás, befektetés

Származhat bármilyen megtakarításodból vagy befektetésedből. Ez lehet valamilyen alapban, állampapírban vagy más értékpapírban tartott pénz, de akár lejáró befektetéssel kombinált életbiztosítás is. Ezekben az a jó, hogy nem csak úgy bepakolgatod egy számlára a pénzed, és nem a párna alatt tartod, de hozamot is termel. Az értékét így nemcsak megtartja, de még valamennyi hozzá is jöhet az eredetileg félretett pénzedhez.

Egy lány gondolkodik

Lakástakarékpénztár (LTP)

A lakástakarékpénztár is egy megtakarítási forma, egész pontosan előtakarékossági. Ha már előre tudod, hogy majd egyszer lakást szeretnél, érdemes előre félretenned kifejezetten erre a célra, és nyithatsz lakásszámlát.

Az LTP megtakarítás futamideje lehet rövidebb, 4 év körül, és hosszabb, akár 10 év felett is. A legtöbben valószínűleg nem gyűjtenek tizenévig a leendő lakásukra, de valójában nem rossz ötlet már egész fiatalon elkezdeni a takarékoskodást.

A hosszabb futamidők megfelelhetnek annak is, aki a gyermeke lakására gyűjt. Az LTP-ben összegyűjtött pénzt ugyanis nem csak a saját hiteledhez használhatod fel önerőként, hanem közeli hozzátartozóidat is segítheted így. És fordítva, a közeli hozzátartozód is hozzáadhatja a lakáskasszáját a te önerődhöz.

A lejáró lakáskasszát számos lakáscélra felhasználhatod, tehát önerő is lehet a lakáshiteledben. Ráadásul az LTP kedvezményes hitelt is kínál, általában alacsony kamattal, vagy egyéb kedvezményekkel. Viszont ha nem akarod, nem muszáj az általa ajánlott hitelt választanod, felvehetsz piaci lakáshitelt is valamelyik banknál, és használhatod az LTP megtakarításodat önerőként.

Egy hitelhez több lakáskasszát is használhatsz. A saját neveden is lehet több számla, illetve bár a havi megtakarításnak általában van maximuma, van olyan LTP, ahová havonta magasabb összegeket is félretehetsz. Ha valaki úgy gyűjtene neked, hogy nem vagytok rokonok, arra is van lehetőség, ha téged jelöl meg kedvezményezettként.

Ha akkor vennél lakást, amikor még nem jár le az LTP számlád, akkor arra is van lehetőséged, hogy áthidaló kölcsönt vegyél fel. Arra viszont figyelj, hogy ez ugyanúgy hitel, tehát nem az önerődet növeli.

Ha pedig más venne fel áthidaló kölcsönt a saját számlájára, és neked adná a hiteledhez, akkor őt is be kell vonnod adóstársként a hitelbe. Erre nincs szükség akkor, ha lejáró pénztári számláját adja neked.

Támogatás, például CSOK

Ez lehet munkáltatói, önkormányzati támogatás vagy kölcsön.

Ezenkívül a vissza nem térítendő támogatásokat is használhatod önerőként. Ilyen lehet például a CSOK is.

Arra figyelj, hogy a bankok nem mindig egyenlően bírálják el a vállalt és meglévő gyerekekre felvett támogatást. Ez azt jelenti, hogy van olyan bank, amelyik a megelőlegező CSOK-ot, tehát a vállalt, de még meg nem született gyermekek után igényelt támogatást nem fogadja el önerőként. De a legtöbb esetben lehet a CSOK önerő.

Ha a CSOK mellé CSOK hitelt is felveszel, akkor csak a CSOK támogatás összege jöhet szóba, a CSOK hitel összegét más hitelnél önerőként nem használhatod.

Babaváró hitel

A Babaváró hitel is lehet önerő. Itt arra kell figyelned, hogy a Babaváró maga is egy kölcsön, tehát azt is törlesztened kell.

Ha nem a várandósság alatt veszed fel a Babavárót, akkor azonnal, de ha szüneteltetéssel indítasz, akkor három év múlva el kell kezdened visszafizetni.

A Babaváró szerencsére induláskor kamatmentes, de ha az első öt évben nem születik gyermeketek, akkor kamatot is fizetni kell utána, illetve vissza kell fizetned az addig kapott kamattámogatást, büntetőkamattal együtt.

A Babaváró hitelnek 2022. januárjától akár 100%-át felhasználhatod önerőként. Az eddigi gyakorlat szerint ha a Babaváró és a lakáshitel felvétele között nincs legalább 90 nap, akkor a Babavárónak csak 75%-át számíthatja be a bank önerőként. Mivel a bankoknak a biztonságra kell törekedniük, valószínű, hogy tartják majd magukat ehhez a gyakorlathoz a jövőben is, ráadásul a Magyar Nemzeti Bank (MNB) ajánlás is ez.

Erre figyelj:

A Babavárón kívül más kölcsön vagy hitel nem lehet önerő. Tehát azt a készpénzt, amit személyi kölcsönként vettél fel, vagy például egy szabad felhasználású jelzáloghitel összegét nem használhatod önerőként, ezt jogszabály is tiltja.

Építőanyag

Ha építési hitelt veszel fel, akkor önerőként szóba jöhet a már megvásárolt és az építés helyszínén tárolt építőanyag.

Arra kell figyelned, hogy ezeket az anyagokat be is kell építened. Amíg ez nincs meg, addig a bank nem folyósítja a hitelt, csak miután az anyagokat felhasználtad.

Ezt egy helyszíni szemle során ellenőrzik is.

Egy ember ül egy mérlegen

Több fedezet

Ha a hitel összege kisebb mint a fedezet értékének a 80%-a, akkor a fedezet mellé nem kell több önerő.

Ha tehát 40 millió forintért veszel lakást, de van megtakarításod, és csak 20 millió forint hitelre van szükséged, akkor emellé a bank jó eséllyel nem fog kérni még egy ingatlant fedezetként.

Oké, de mi van ha nincs 20 milliós megtakarításom?

Az önerőt kiválthatod, ha a vásárolni kívánt lakás mellé még felajánlasz másik ingatlant is pótfedezetként, és a két lakás értéke együtt haladja meg a hitel összegének 80%-át, akkor az is megfelelő. Hogy mit fogadnak el a bankok pótfedezetként és mit nem, illetve milyen értékű ingatlan jöhet szóba, az bankonként eltérő.

Azt is megteheted, hogy nem a vásárolni kívánt lakást vonod be a hitel mögé fedezetként, hanem egy másik, nagyobb értékű ingatlant. Ezt helyettesítő fedezetnek hívják. Ha ennek elég magas az értéke, akkor nem feltétlenül kell még plusz önerővel kiegészíteni. Vannak olyan hitelkonstrukciók, amelyeknél nem lehetséges, hogy az a lakás, amit vásárolsz vagy építesz ne legyen fedezet. Ilyen például a zöld hitel.

Arra figyelj, hogy általában nem mindegy, hogy a pótfedezetnek, illetve a helyettesítő fedezetnek ki a tulajdonosa. A bank azt szereti a legjobban, ha minden a tiéd, de el szokták fogadni azt is, ha közeli hozzátartozód a tulajdonos.

Azt viszont nem veszik szívesen, ha mondjuk egy barátod bocsát rendelkezésedre egy ingatlant, bár ez nem is igazán jellemző.

Minden hitelhez kell önerő?

Az önerő általában a hitelfelvevők rémálma, de valójában nem szükséges minden típusú hitelhez.

A személyi kölcsönökhöz egyáltalán nem kell, és az áruhitelhez vagy az autóhitelhez sem. Ezeknek a kölcsönöknek a fedezetét a jövedelmed jelenti, nem kér a bank hozzájuk sem ingatlanfedezetet, sem önerőt.

Sőt, a jelzáloghitelek közül sem kell mindig mindegyikhez önerő. Ez általában a hitel összegétől függ, de ha például felújításhoz, bővítéshez vagy korszerűsítéshez veszel fel lakáshitelt, akkor nem feltétlenül lesz szükséged önerőre.

Ennek az az oka, hogy a lakásod értéke valószínűleg sokkal nagyobb, mint maga a hitel összege, így az ingatlan bőven megfelelő fedezetet nyújt a hitelhez.

Ami viszont rossz hír:

A nagy összegű jelzáloghitelekhez, mint amilyen a lakásvásárlási hitel vagy akár az építési hitel, szinte biztosan fel kell tudnod mutatni némi önerőt.

Míg egy személyi kölcsön maximálisan igényelhető összege 10 millió forint alatt van, addig egy jelzáloghitel akár 100 millió forint is lehet.

Ez komoly összeg, és a banknak biztosra kell mennie. Egyrészt azért, hogy ne menjen csődbe a sok bedőlt hitel miatt, másrészt jogszabály is kötelezi erre.

Ezért az ilyen, jellemzően nagyobb összegű hiteleknél kötelező az önerő és a fedezet is.

Itt megnézheted, hogy milyen hiteleket találsz az egyes bankoknál, de a kalkulátor alatt az útmutató folytatódik, érdemes tovább olvasnod. Állítsd be a jövedelmed és hogy mennyi hitelt szeretnél felvenni, ezzel jobban személyre szabhatod a találatokat. Külön rá tudsz keresni a fogyasztóbarát hitelekre is.

Ilyen hiteleket kínálnak lakásvásárlásra a bankok

Vissza
20 000 000 Ft hitelösszeggel, 25 éves futamidővel számoltunk és azzal, hogy a háztartásod havi nettó jövedelme 350 000 Ft, amit a bankhoz utalsz.
Bezár

A kalkulációhoz állítsd be az alábbi értékeket és nyomd meg a lakáshitelek keresése gombot!

Hitelösszeg
Ft
Minimum 3m, maximum 100m Ft
Futamidő
év
Min. 3 év, max. 30 év
A háztartás igazolt nettó jövedelme
Ft
Gyerekek
gyerek

Ha tudod előre, hogy hamarabb vissza tudod fizetni, állítsd be, hány év múlva, hogy még kedvezőbb lakáshiteleket tudjunk mutatni.

Csak ilyen kamatperiódusú hiteleket szeretnék látni:

Csak ezektől a bankoktól szeretnék lakáshiteleket látni


					
Bezár

Azon dolgozunk, hogy a rengeteg lakáshitel közül megtalálhasd a legjobbat.

Most kalkuláljuk a(z)
    lakáshiteleket...
    • Lakáshitel
      Törlesztő 155 921 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 8,49% Kamat: 7,60%
      Visszafizetendő 46 837 049 Ft
      Tovább
      Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 7,60% • Futamidő: 120-360 hó • THM: 8,39% - 11,82% • Hitel teljes díja: 26 837 049 Ft • Ebből kamat: 25 172 415 Ft • Kezdeti díj: 128 100 Ft
    • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 154 654 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 8,35% Kamat: 7,90%
      Visszafizetendő 46 388 772 Ft
      Tovább
      Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 7,90% • Futamidő: 120-360 hó • THM: 8,32% - 9,81% • Hitel teljes díja: 26 388 772 Ft • Ebből kamat: 26 375 172 Ft • Kezdeti díj: 58 100 Ft
    • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 157 556 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 8,56% Kamat: 8,24%
      Visszafizetendő 47 266 921 Ft
      Tovább
      Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,24% • Futamidő: 132-300 hó • THM: 8,56% - 8,88% • Hitel teljes díja: 27 266 921 Ft • Ebből kamat: 27 266 921 Ft • Kezdeti díj: 0 Ft
    • CIB 10 Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 158 409 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 8,65% Kamat: 8,19%
      Visszafizetendő 47 529 314 Ft
      Tovább
      • 200 000 Ft energiahatékonysági bónuszt kapsz, ha energiahatékony az ingatlan
      CIB 10 Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,19% • Futamidő: 120-360 hó • THM: 8,63% - 10,53% • Hitel teljes díja: 27 529 314 Ft • Ebből kamat: 27 522 714 Ft • Kezdeti díj: 38 000 Ft
    • Lakáshitel
      Törlesztő 159 088 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 8,85% Kamat: 8,24%
      Visszafizetendő 47 745 368 Ft
      Tovább
      Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,24% • Futamidő: 60-420 hó • THM: 8,81% - 15,49% • Hitel teljes díja: 27 745 368 Ft • Ebből kamat: 27 726 518 Ft • Kezdeti díj: 60 850 Ft
    • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 160 238 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 8,77% Kamat: 8,44%
      Visszafizetendő 48 071 265 Ft
      Tovább
      Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,44% • Futamidő: 132-300 hó • THM: 8,77% - 9,10% • Hitel teljes díja: 28 071 265 Ft • Ebből kamat: 28 071 265 Ft • Kezdeti díj: 0 Ft
    • Lakáshitel
      Törlesztő 162 004 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 8,92% Kamat: 8,54%
      Visszafizetendő 48 603 310 Ft
      Tovább
      Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,54% • Futamidő: 24-360 hó • THM: 8,67% - 13,04% • Hitel teljes díja: 28 603 310 Ft • Ebből kamat: 28 541 725 Ft • Kezdeti díj: 61 585 Ft
    • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 162 260 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 8,94% Kamat: 8,59%
      Visszafizetendő 48 678 068 Ft
      Tovább
      Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,59% • Futamidő: 132-300 hó • THM: 8,94% - 9,26% • Hitel teljes díja: 28 678 068 Ft • Ebből kamat: 28 678 068 Ft • Kezdeti díj: 0 Ft
    • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 162 819 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 9,00% Kamat: 8,60%
      Visszafizetendő 48 816 064 Ft
      Tovább
      Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,60% • Futamidő: 120-360 hó • THM: 8,96% - 10,70% • Hitel teljes díja: 28 816 064 Ft • Ebből kamat: 28 785 064 Ft • Kezdeti díj: 81 700 Ft
    • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 164 293 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 9,15% Kamat: 8,74%
      Visszafizetendő 49 370 660 Ft
      Tovább
      Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,74% • Futamidő: 120-360 hó • THM: 8,95% - 11,96% • Hitel teljes díja: 29 370 660 Ft • Ebből kamat: 29 287 860 Ft • Kezdeti díj: 52 600 Ft
    • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 164 973 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 9,15% Kamat: 8,79%
      Visszafizetendő 49 491 781 Ft
      Tovább
      Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,79% • Futamidő: 132-300 hó • THM: 9,15% - 9,48% • Hitel teljes díja: 29 491 781 Ft • Ebből kamat: 29 491 781 Ft • Kezdeti díj: 0 Ft
    • CIB 10 Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 169 276 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 9,52% Kamat: 8,98%
      Visszafizetendő 50 789 353 Ft
      Tovább
      • 200 000 Ft energiahatékonysági bónuszt kapsz, ha energiahatékony az ingatlan
      CIB 10 Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,98% • Futamidő: 120-360 hó • THM: 9,50% - 11,44% • Hitel teljes díja: 30 789 353 Ft • Ebből kamat: 30 782 753 Ft • Kezdeti díj: 38 000 Ft

    Ezeket a termékeket jelenleg nem tudod rajtunk keresztül igényelni

    • Takarék Tízes Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
      Törlesztő 161 668 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 8,97% Kamat: 8,54%
      Visszafizetendő 48 718 037 Ft

      Jelenleg nálunk nem igényelhető

      Takarék Tízes Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,54% • Futamidő: 72-360 hó • THM: 8,71% - 10,47% • Hitel teljes díja: 28 718 037 Ft • Ebből kamat: 28 499 936 Ft • Kezdeti díj: 50 636 Ft
    • Takarék Tízes Otthon Lakáshitel
      Törlesztő 161 668 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 8,98% Kamat: 8,54%
      Visszafizetendő 48 743 037 Ft

      Jelenleg nálunk nem igényelhető

      Takarék Tízes Otthon Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,54% • Futamidő: 72-360 hó • THM: 8,71% - 11,00% • Hitel teljes díja: 28 743 037 Ft • Ebből kamat: 28 499 936 Ft • Kezdeti díj: 75 636 Ft
    • Minősített Fogyasztóbarát lakáshitel (üzleti feltételekkel)
      Törlesztő 162 395 Ft Kamatperiódus: 10 év
      THM 9,02% Kamat: 8,60%
      Visszafizetendő 48 906 729 Ft

      Jelenleg nálunk nem igényelhető

      Minősített Fogyasztóbarát lakáshitel (üzleti feltételekkel) • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,60% • Futamidő: 180-360 hó • THM: 8,96% - 11,64% • Hitel teljes díja: 28 906 729 Ft • Ebből kamat: 28 718 629 Ft • Kezdeti díj: 43 080 Ft
      • K&H lakásbiztosítás kamatkedvezménnyel

    A megjelenített adatok nem minősülnek ajánlatnak vagy ajánlattételnek és nem jelentenek teljes körű tájékoztatást, azok kizárólag informatív jellegűek, szerződéskötési kötelezettséget nem jelentenek. A hiteleket csak negatív KHR listán nem szereplő, és megfelelő jövedelemmel (és adott esetben fedezettel) rendelkezők kaphatják meg a hitelintézet döntésétől függően. A törlesztőrészletek számítása az aktuálisan meghirdetett kamatokkal történt, amelyeket a hitelintézetek módosíthatnak. A kiválasztott hitelintézet által adott ajánlat eltérhet a fent megadott adatoktól, amely vonatkozásában felelősségünket kizárjuk. További részletek az Ügyfél tájékoztatónkban (ITT), valamint a hitelintézetek weboldalán vagy azok ügyfélszolgálatain tekinthetők meg.
    Ezeknek a bankoknak a termékeit nem jelenítjük meg a kalkulátorainkban: Bank of China, BNP Paribas, Citibank, Commerzbank, Deutsche Bank, Duna Takarék Bank, ING, KDB Bank, Merkantil Bank, Oberbank, Polgári Bank.

    Miért kell az önerő is, ha fedezetként ott az ingatlan?

    Valóban igaz, hogy a jelzáloghitelek mögött ingatlanfedezet is van, és ez eleve védi a bankok pénzét. Ha te valami miatt nem tudod törleszteni a hitelt, akkor a bank végső esetben elárverezheti a lakásodat, és így nem éri (akkora) veszteség. Akkor mégis miért van szükség még önerőre is?

    Ennek több oka is van.

    Felelős hitelezés

    Egyrészt a jogalkotó szándéka az, hogy felelősen gondolkodjunk, amikor hitelt veszünk fel. Ha anyagilag is hozzájárulsz a hiteledhez, akkor valószínűleg nem fogod úgy érezni, hogy az öledbe hullott egy nagyobb összeg, amelyből lakást vehetsz.

    Ráadásul ha anyagilag is be kell szállnod a lakásvásárlásba, akkor magát a lakást is máshogy kezeled, és jobban a magadénak érezheted, mintha az egész vételárat hitelből fizetnéd.

    Ha több millió forintot neked kell előteremtened a hitelhez, akkor tényleg csak akkor forgatod be valamibe, ha biztos vagy a dolgodban.

    Ez egyébként sem árt, ha alapelv. Csak akkor igényelj hitelt, ha valóban kell, mert ha könnyen hozzájutsz némi plusz pénzhez, akkor erős lehet a csábítás, hogy abból vegyél karácsonyi ajándékot vagy utazgass picit belőle. Ez pedig nem biztos, hogy jó ötlet, mert észre sem veszed, és máris adósságspirálba kerültél.

    A hitelnek nem az a célja, hogy olyan pénzt költs, amit nem keresel meg, hanem az, hogy hamarabb megvásárolhasd azt, ami előrébb visz az életben és amire most még nincs elég pénzed.

    De a bank csak akkor fog hitelt adni, ha biztos benne, hogy azt te vissza is tudod fizetni. Így törlesztőrészletek formájában vissza kell fizetned a banknak, méghozzá kamatokkal együtt. Rendelkezésedre bocsátja a pénzt, de ez nincs ingyen. Úgy is lehetne mondani, hogy a kamat az ára annak, hogy előrehozod azt a vásárlást, amire csak később lenne egyben pénzed.

    Jogszabályi előírás

    Másrészt a bankot egész egyszerűen jogszabály kötelezi arra, hogy lakáshitelnél önerőt kérjen. A banknak a biztonságra kell törekednie akkor, amikor neked hitelt ad. Ezért nem szabad, hogy túl nagy összeget folyósítson, amit esetleg már nem tudnál biztonságosan törleszteni.

    Hogy mi a túl magas, azt az MNB adósságfék szabályai mondják meg. Ez alapján:

    • valamivel alacsonyabb összeget kaphatsz, mint ami a fedezetként felajánlott ingatlan vételára, és
    • biztonságos mértékben kisebbnek kell lennie a havi törlesztődnek, mint amennyi a jövedelmed.

    (A jogszabály erre pontos százalékokat határoz meg, de erről mindjárt bővebben lesz szó.)

    Mivel a bank nem hitelezheti meg a lakás teljes árát, a lakás vételárából fennmaradó összeget neked kell kifizetned.

    Lakásvásárlásnál mennyi önerőre lesz szükségem?

    Ahhoz, hogy meghatározhasd, mekkora önerőt kell összegyűjtened, előbb nem árt tudni, hogy egyáltalán mekkora összegű hitelt vehetsz fel.

    Ezt egy lakáshitelnél két szempontból is vizsgálja a bank.

    • Az egyik, hogy a jövedelmed alapján mekkora hitelt tud neked adni.
    • A másik pedig a fedezet értéke, mert a hitel összege ettől is nagyban függ.

    Mekkora hitelt kaphatok a jövedelmem alapján?

    Itt jönnek a képbe a korábban említett MNB adósságfék szabályok. Az a jogszabály, ami biztosítja a biztonságos hitelezést, azaz, hogy a bankok akkora hitelt adjanak, amit törleszteni tudsz a futamidő végéig.

    A jogszabálynak két pillére van.

    Az egyik a JTM, azaz a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató. Ennek segítségével határozhatja meg a bank, hogy legfeljebb mekkora lehet a havi törlesztőd.

    A havi jövedelmednek legfeljebb csak egy bizonyos százalékát tehetik ki a fizetendő törlesztőrészleteid, méghozzá az összes hiteled törlesztője együtt. Ha tehát van olyan hiteled, kölcsönöd, amit korábban vettél fel, és a törlesztőrészleteit még fizeted, vagy van hitelkártyád vagy folyószámla-hitelkereted, akkor azok mind számítanak.

    JTM korlát jelzáloghiteleknél táblázat

    Az új hiteled törlesztőjének ebbe a százalékba pótlólag, a többi meglévő törlesztő mellé kell beleférnie.

    Az arány sávosan emelkedik, minél többet keresel és minél hosszabb a lakáshiteled kamatperiódusa (azaz minél biztonságosabb a hitel), annál nagyobb rész mehet hitelfizetésre.

    Ha például 350 000 forint a család jövedelme, és 5 éves kamatperiódusú hitelt vennél fel, akkor a jövedelmednek a 35%-a lehet a hiteltörlesztő, azaz havi 122 500 forintot költhetsz hitelekre.

    Ha viszont végig fix hitelt választasz, és a család jövedelme mondjuk 550 000 forint, abból már 60%-ot is kitehetnek a törlesztők, azaz havi 330 000 forintos hitelt is felvehetsz.

    Azt itt is érdemes szem előtt tartanod, hogy ezek a maximum számok. Ha a bank úgy tartja biztonságosnak, akkor nem engedi, hogy te elmenj 60%-ig, hiába engedné meg a jogszabály.

    Az így kiszámolt maximális törlesztő meghatározza, hogy legfeljebb mekkora összegű hitelt kaphatsz és milyen hosszú futamidőre. (Nem csak ettől függ, de nekünk most ez a lényeg.)

    Ez az a hitelösszeg, amit egy előzetes hitelbírálat során is ki tud neked számolni a bank akkor, amikor még nem is néztél ki egyetlen lakást sem, csak fel szeretnéd mérni, hogy mégis milyen lehetőségeid lennének a jövedelmed alapján.

    Most már evezhetünk mélyebb vizek felé.

    Mennyi lesz az önerő?

    Ha már megvan, hogy mekkora hitelre vagy jogosult, milyen kamat mellett és milyen hosszú futamidőre, akkor jön az ingatlanfedezet kérdése.

    Az adósságfék szabályok másik pillére a HFM, azaz a Hitelfedezeti Mutató. Az önerő szempontjából talán ez még fontosabb.

    Ennek értelmében a bank nem adhat magasabb összegű hitelt, mint az ingatlan értékének 80%-a. Ez azt jelenti, hogy ha van egy 40 millió forintos lakás, aminek a megvásárlására te hitelt vennél fel, akkor a bank legfeljebb 32 millió forintot fog rá adni. Ez akkor is így van, ha a jövedelmedből egyébként magasabb összegű hitelt is ki tudnál fizetni.

    Mindkét pillérnek meg kell felelni és az alacsonyabb a mérvadó, tehát minimum 8 millió forintnyi önerőt biztosan neked kell hoznod.

    Az biztos tehát, hogy az önerő az ingatlan értékének minimum 20%-a.

    De ez a legjobb forgatókönyv.

    A fedezet értékének a 80%-a ugyanis a hitel lehetséges maximális összege, és a bank dönthet úgy is, hogy nem ad 80%-ot, csak mondjuk 70-et, vagy 60-at.

    Hogy pontosan mennyit hajlandó hitelezni, azt nem hasraütés-szerűen mondja meg. Több szempont alapján végzi el az adósvizsgálatot, és annak eredményeképpen határozza meg a pontos összeget.

    Tehát attól függően, hogy milyen a lakás, hol van, milyen a jövedelmi helyzeted, mi a munkád, hány éves vagy, stb., lehet, hogy 8 millió forint önerő kell majd, de lehet, hogy 16 millió.

    A fenti kalkulátorban azt látod, hogy mekkora hitelt kapnál, ha a család 350 000 forintos jövedelme mellett szeretnél 30 millió forint hitelt felvenni 25 évre.

    Próbáld ki a JTM-korlátot!

    Állítsd magasabbra a hitelösszeget, rövidebbre a futamidőt, vagy alacsonyabbra a jövedelmet és látni fogod, hogy hibaüzenetet kapsz majd. A kalkulátor figyelembe veszi ugyanis a JTM-korlátot is a számításnál.

    Vissza
    20 000 000 Ft hitelösszeggel, 25 éves futamidővel számoltunk és azzal, hogy a háztartásod havi nettó jövedelme 350 000 Ft, amit a bankhoz utalsz.
    Bezár

    A kalkulációhoz állítsd be az alábbi értékeket és nyomd meg a lakáshitelek keresése gombot!

    Hitelösszeg
    Ft
    Minimum 3m, maximum 100m Ft
    Futamidő
    év
    Min. 3 év, max. 30 év
    A háztartás igazolt nettó jövedelme
    Ft
    Gyerekek
    gyerek

    Ha tudod előre, hogy hamarabb vissza tudod fizetni, állítsd be, hány év múlva, hogy még kedvezőbb lakáshiteleket tudjunk mutatni.

    Csak ilyen kamatperiódusú hiteleket szeretnék látni:

    Csak ezektől a bankoktól szeretnék lakáshiteleket látni

    
    					
    Bezár

    Azon dolgozunk, hogy a rengeteg lakáshitel közül megtalálhasd a legjobbat.

    Most kalkuláljuk a(z)
      lakáshiteleket...
      • Lakáshitel
        Törlesztő 155 921 Ft Kamatperiódus: 10 év
        THM 8,49% Kamat: 7,60%
        Visszafizetendő 46 837 049 Ft
        Tovább
        Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 7,60% • Futamidő: 120-360 hó • THM: 8,39% - 11,82% • Hitel teljes díja: 26 837 049 Ft • Ebből kamat: 25 172 415 Ft • Kezdeti díj: 128 100 Ft
      • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
        Törlesztő 157 556 Ft Kamatperiódus: 10 év
        THM 8,56% Kamat: 8,24%
        Visszafizetendő 47 266 921 Ft
        Tovább
        Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,24% • Futamidő: 132-300 hó • THM: 8,56% - 8,88% • Hitel teljes díja: 27 266 921 Ft • Ebből kamat: 27 266 921 Ft • Kezdeti díj: 0 Ft
      • CIB 10 Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
        Törlesztő 158 409 Ft Kamatperiódus: 10 év
        THM 8,65% Kamat: 8,19%
        Visszafizetendő 47 529 314 Ft
        Tovább
        • 200 000 Ft energiahatékonysági bónuszt kapsz, ha energiahatékony az ingatlan
        CIB 10 Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,19% • Futamidő: 120-360 hó • THM: 8,63% - 10,53% • Hitel teljes díja: 27 529 314 Ft • Ebből kamat: 27 522 714 Ft • Kezdeti díj: 38 000 Ft
      • Lakáshitel
        Törlesztő 159 088 Ft Kamatperiódus: 10 év
        THM 8,85% Kamat: 8,24%
        Visszafizetendő 47 745 368 Ft
        Tovább
        Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,24% • Futamidő: 60-420 hó • THM: 8,81% - 15,49% • Hitel teljes díja: 27 745 368 Ft • Ebből kamat: 27 726 518 Ft • Kezdeti díj: 60 850 Ft
      • Lakáshitel
        Törlesztő 162 004 Ft Kamatperiódus: 10 év
        THM 8,92% Kamat: 8,54%
        Visszafizetendő 48 603 310 Ft
        Tovább
        Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,54% • Futamidő: 24-360 hó • THM: 8,67% - 13,04% • Hitel teljes díja: 28 603 310 Ft • Ebből kamat: 28 541 725 Ft • Kezdeti díj: 61 585 Ft
      • Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
        Törlesztő 164 293 Ft Kamatperiódus: 10 év
        THM 9,15% Kamat: 8,74%
        Visszafizetendő 49 370 660 Ft
        Tovább
        Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,74% • Futamidő: 120-360 hó • THM: 8,95% - 11,96% • Hitel teljes díja: 29 370 660 Ft • Ebből kamat: 29 287 860 Ft • Kezdeti díj: 52 600 Ft

      Ezeket a termékeket jelenleg nem tudod rajtunk keresztül igényelni

      • Takarék Tízes Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel
        Törlesztő 161 668 Ft Kamatperiódus: 10 év
        THM 8,97% Kamat: 8,54%
        Visszafizetendő 48 718 037 Ft

        Jelenleg nálunk nem igényelhető

        Takarék Tízes Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,54% • Futamidő: 72-360 hó • THM: 8,71% - 10,47% • Hitel teljes díja: 28 718 037 Ft • Ebből kamat: 28 499 936 Ft • Kezdeti díj: 50 636 Ft
      • Minősített Fogyasztóbarát lakáshitel (üzleti feltételekkel)
        Törlesztő 162 395 Ft Kamatperiódus: 10 év
        THM 9,02% Kamat: 8,60%
        Visszafizetendő 48 906 729 Ft

        Jelenleg nálunk nem igényelhető

        Minősített Fogyasztóbarát lakáshitel (üzleti feltételekkel) • Kamatperiódus: 10 év • Kamat: 8,60% • Futamidő: 180-360 hó • THM: 8,96% - 11,64% • Hitel teljes díja: 28 906 729 Ft • Ebből kamat: 28 718 629 Ft • Kezdeti díj: 43 080 Ft
        • K&H lakásbiztosítás kamatkedvezménnyel

      A megjelenített adatok nem minősülnek ajánlatnak vagy ajánlattételnek és nem jelentenek teljes körű tájékoztatást, azok kizárólag informatív jellegűek, szerződéskötési kötelezettséget nem jelentenek. A hiteleket csak negatív KHR listán nem szereplő, és megfelelő jövedelemmel (és adott esetben fedezettel) rendelkezők kaphatják meg a hitelintézet döntésétől függően. A törlesztőrészletek számítása az aktuálisan meghirdetett kamatokkal történt, amelyeket a hitelintézetek módosíthatnak. A kiválasztott hitelintézet által adott ajánlat eltérhet a fent megadott adatoktól, amely vonatkozásában felelősségünket kizárjuk. További részletek az Ügyfél tájékoztatónkban (ITT), valamint a hitelintézetek weboldalán vagy azok ügyfélszolgálatain tekinthetők meg.
      Ezeknek a bankoknak a termékeit nem jelenítjük meg a kalkulátorainkban: Bank of China, BNP Paribas, Citibank, Commerzbank, Deutsche Bank, Duna Takarék Bank, ING, KDB Bank, Merkantil Bank, Oberbank, Polgári Bank.

      Az önerőt nem mindig könnyű összegyűjteni

      Ha az első lakásodat készülsz megvásárolni, akkor valószínű, hogy még viszonylag fiatal vagy. Ebben az életkorban pedig keveseknek parkolnak milliók a bankszámláján csak úgy, egyszerűen azért, mert még nem dolgoztál hozzá eleget.

      Amikor még iskolásként vagy friss munkavállalóként baráti összejövetelekre és bulikba jársz, szórakozol, nyaralni jársz a barátaiddal, akkor ritkán gondolsz arra, hogy 5-7 év múlva majd szeretnél egy lakást, amihez majd önerőre is szükséged lesz, tehát érdemes előre gondolkodnod és spórolnod rá. Ez még akkor is igaz lehet, ha egyébként megnézed mire mennyit költesz.

      Ha már van lakásod, de újat szeretnél, akkor épp az lehet a probléma, hogy talán most is fizeted a korábbi lakáshiteled törlesztőrészleteit, esetleg vannak más kölcsöneid is, amiket törlesztesz. Lehet, hogy vannak gyermekeid is, róluk is gondoskodsz, és nem mindig könnyű az önerőre is előre félretenni.

      Hogyan spóroljak, hogy hamarabb elérjem a célom?

      Talán a legfontosabb kérdés, ami felmerülhet, hogy mennyi idő összegyűjteni a szükséges önerőt?

      A rövid válasz az, hogy valahol 2 évtől 15 évig.

      Hogy te mennyi idő alatt tudod összegyűjteni a pénzt, az sok mindentől függ, például, hogy mennyit tudsz félretenni havonta, mire költesz, stb.

      Előre gondolkodni mindig jó ötlet. Ha tudod, hogy pár év múlva lakást szeretnél, érdemes időben elkezdeni a takarékoskodást.

      Végezetül tehát adunk néhány tippet arra, mi mindent tehetsz a mindennapjaidban, amivel többet tudsz félretenni, és előre hozhatod a lakásvásárlás időpontját.

      Havi költségvetés

      Vizsgáld meg a jövedelmi helyzetedet! Nézd meg, hogy mennyi az összes jövedelmed, és ezzel szemben mennyit költesz havonta.

      A havi költségvetésedet már mobilapplikációk segítségével is nyomon követheted. Így látni fogod, hol költesz túl sokat, és honnan tudnál egy kicsit visszavenni.

      Csökkentsd a kiadásaidat!

      Ha ragaszkodsz is a jó minőségű dolgokhoz, nem kell mindent feltétlenül drágán megvenned.

      Az sem mindegy, hogy hol vásárolsz, de az sem, hogy mit. Gyakran az áruházak saját márkás termékei semmivel sem rosszabb minőségűek, mint drágább márkás társaik. Érdemes kipróbálni párat, és ha elégedett vagy az olcsóbb termékekkel, a jövőben választhatod azokat.

      Vagy vásárolhatsz használt ruhákat az újak helyett. Nagyon jó minőségi darabokat lehet kifogni, ha rászánod az időt a válogatásra. Ez nem csak a ruhákra vonatkozik, amit tudsz, érdemes használtan megvenni. Ezzel az ökológiai lábnyomodat is csökkented, amellett, hogy spórolsz.

      Egy lány megy egy úton

      Főzz magadra! Ha megteheted, vigyél a munkahelyedre saját készítésű ebédet. Sokkal olcsóbb, és sokszor még finomabb is.

      Próbáld csak azokat a dolgokat megvásárolni, amikre valóban szükséged van. Az impulzusvásárlás elég költséges tud lenni. Írj listát, és csak azt vedd meg, ami rajta van.

      Add el, amire nincs szükséged!

      Nemcsak te vásárolhatsz használtan, tőled is vásárolhat más. Jó állapotú használt tárgyaidat, ruháidat, bútoraidat te is eladhatod.

      Ez a környezettudatosság szempontjából is jó döntés, és olcsóbbak is a dolgaid, ha az árukat utólag részben visszakapod.

      Ha van hiteled

      Ha korábban már vettél fel hitelt, személyi kölcsönt vagy áruhitelt, akkor érdemes időről időre megvizsgálnod, hogy lecserélheted-e egy olcsóbbra. Könnyen lehet, hogy van egy hitelajánlat jobb feltételek mellett, ilyenkor érdemes meggondolnod, hogy kiváltod a régi hiteled.

      Így hamarabb letudhatod a törlesztést, és több pénzt takaríthatsz meg.

      Hová teszed a megtakarításaidat?

      Az jó, ha tudsz pénzt félretenni, de nem mindegy, hogy hol tartod. Otthon készpénzben tartani a legrosszabb megoldás, de ha csak a számládon parkol, akkor is folyamatosan veszít az értékéből.

      Olyan megoldást keress, ami hozamot termel. Lehet egy jó megtakarítási számla, állampapír, de be is fektetheted valamilyen eszközbe.

      Ha befektetnél, akkor olyan formát válassz, amit biztonságosnak érzel. Tőzsdézni nem feltétlenül jó ötlet, de vannak kevésbé kockázatos eszközök, például egy értékpapír vagy befektetési alap megfelelő lehet.

      Csökkentsd az albérleti díjad!

      Az albérleti díj elég komoly tétel sokak kiadási listáján.

      Próbálj meg minél alacsonyabb bérleti díjat fizetni. Bérelhettek lakást közösen pár barátoddal, kereshetsz kisebb albérletet, vagy költözhetsz valamivel távolabb a városközponttól.

      Figyelj arra, hogy az albérleted rezsije minél alacsonyabb legyen.

      Ha megteheted, akár pár évre vissza is költözhetsz a szüleidhez. Ez felnőtt korban nem feltétlenül kényelmes, de nagyot dobhat a megtakarításodon.

      Maradtak kérdéseid?

      • Szeretnék lakáshitelből vásárolni egy lakást. A vételár minimum mekkora része kell önerő legyen?

        A jogszabály alapján az ingatlan forgalmi értékének minimum a 20%-a az önerő. A gyakorlatban a bankok inkább 30-40%-os önerőt várnak el.
      • Az önerő csak készpénz lehet?

        Nem. Az önerő lehet vissza nem térítendő támogatás, plusz fedezet vagy építőanyag is.
      • Személyi kölcsönből is kifizethetem az önerőt?

        Nem. Az önerő nem származhat személyi kölcsönből.
      • A CSOK támogatás és CSOK hitel lehet önerő?

        A támogatás igen, de a hitel nem lehet önerő.
      • A Babaváró hitelt használhatom önerőként?

        Igen. A Babaváró hitel speciális. Ha nem is teljes egészében, de önerőként használható.
      Simondán Eszter
      Simondán Eszter
      LinkedinE-mail

      Bár közgazdasági szakközépiskolában érettségiztem, később a humán tárgyak felé fordultam. Szerettem az irodalmat, műveket elemezni, kritikákat írni. Angol szakon végeztem, a diplomamunkámat amerikai drámákból írtam. Az egyetem után egy nagy cégnél helyezkedtem el, ahol visszacsöppentem a pénzügyek világába. Annyira beszippantott, hogy visszaültem az iskolapadba, és közgazdász lettem. Az írás szeretetét és a banki világ iránti érdeklődésemet végül a gazdasági tartalmak írásában sikerült egyesítenem. Szívesen mélyedek el egy-egy témában, és mutatom meg az olvasónak, hogy pénzügyi témákról olvasni nemcsak hasznos vagy szükséges, de érdekes is lehet. Szabadidőmben szívesen olvasok és szeretem a reneszánsz táncokat.