Lakáshitel önerő: mennyi kell és hogyan teremtsem elő?

A legegyszerűbb, ha egy példán keresztül nézzük meg, hogy mit jelent a lakáshitel önerő.

Tegyük fel, hogy vásárolni szeretnél egy lakást 40 millió forintért. Ehhez hitelt vennél fel, a hitel fedezete a kiszemelt lakás lenne. A bank az adósságvizsgálat után azt mondja, hogy ad neked mondjuk 30 millió forintot, ha te hozzáteszed a maradék 10 milliót.

Ez a 10 millió forint, amit te magad jó esetben saját pénzből (de semmiképp se más hitelből) adsz bele a lakás vételárába, lesz a lakáshitel önerő.

Az önerőt valójában nem kell befizetned a banknak, de igazolnod kell, hogy megvan. Enélkül nem kaphatsz hitelt, de néhány kivétel persze van. Nézzük meg a részleteket is!

Az önerő mértékét a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. sz. MNB rendelet szabályozza.

Ennek értelmében az önerő alapesetben legalább a fedezetként szolgáló ingatlan (vagy ingatlanok) forgalmi értékének 20 százaléka. Egy 50 millió forint értékű lakásra tehát maximum 40 millió forint lakáshitelt kaphatsz, ha csak az ingatlan értékét vesszük alapul. Ehhez a 40 millió forinthoz legalább 10 millió forint önerőt kell hozzátenned.

A jogszabályt módosította a 64/2023. sz. MNB rendelet, amelynek értelmében 2024. január 1-től az első lakásukat szerző 41 év alatti fiataloknak elég 10 százalék önerőt összegyűjteni bizonyos feltételek mellett.

A fenti példánál maradva, ha az első lakásod értéke 50 millió forint, akkor ehhez - ha teljesülnek a feltételek - elég 5 millió forint önerőt igazolni.

2025. január 1-től 10 százalék önerővel igényelhetsz lakáshitelt, ha a pénzt energiahatékony ingatlan vásárlására, építésére vagy energiahatékony felújításra használod. A jogszabály szerint energiahatékony az a lakás, amelynek primer energiaigénye nem haladja meg a 68 kWh/m2/év értéket, és legalább A+ energetikai besorolású (vagy az lesz a felújítás után).

Az így igényelt hitel:

A jövedelmetek ebben az esetben akár annak 60 százalékáig is terhelhető.

Most pedig lássuk, mi minden számít önerőnek.

Régebben akár önerő nélkül is vehettél fel lakáshitelt. Ma már ha ingatlant vásárolsz vagy építesz, akkor önerő mindenképpen kell.

Önerőként nemcsak a saját megtakarításod jöhet szóba. Lássuk mit használhatsz még.

A lakáshitelhez használt önerő elsősorban készpénz. Természetesen nem kell, hogy bankjegyekben a fiókodban legyen, tökéletes az is, ha a bankszámládon van.

Ez lehet a saját félretett pénzed, származhat az előző lakásod eladásából, de összeadhatja például a család is.

Származhat bármilyen megtakarításodból vagy befektetésedből. Ez lehet valamilyen alapban, állampapírban vagy más értékpapírban tartott pénz, de akár lejáró befektetéssel kombinált életbiztosítás is.

A lakástakarékpénztár is egy megtakarítási forma, a futamideje lehet rövidebb, 4 év körül, és hosszabb, akár 10 év felett is. Kiváltképp jó ötlet már egész fiatalom elkezdeni a takarékoskodást.

Az LTP-ben összegyűjtött pénzt nem csak a saját hiteledhez használhatod fel önerőként, hanem közeli hozzátartozóidat is segítheted így. És fordítva, a közeli hozzátartozód is hozzáadhatja a lakáskasszáját a te önerődhöz.

Egy hitelhez több lakástakarékpénztárt is használhatsz. A saját neveden is lehet több számla, illetve bár a havi megtakarításnak általában van maximuma, van olyan LTP, ahová havonta magasabb összegeket is félretehetsz. Ha valaki úgy gyűjtene neked, hogy nem vagytok rokonok, arra is van lehetőség, ha téged jelöl meg kedvezményezettként.

Ha akkor vennél lakást, amikor még nem jár le az LTP számlád, akkor arra is van lehetőséged, hogy áthidaló kölcsönt vegyél fel. Arra viszont figyelj, hogy ez ugyanúgy hitel, tehát nem az önerődet növeli.

Ha pedig más venne fel áthidaló kölcsönt a saját számlájára, és neked adná a hiteledhez, akkor őt is be kell vonnod adóstársként a hitelbe. Erre nincs szükség akkor, ha lejáró pénztári számláját adja neked.

A munkáltatói támogatást, önkormányzati támogatást illetve kölcsönt, és az egyéb vissza nem térítendő támogatásokat önerőként felhasználhatod lakáshitelekhez.

Ilyen lehet például a falusi CSOK összege (nem a hozzá kapcsolódó hitel, hanem csak a támogatás).

Arra figyelj, hogy a feltételeknek a támogatási időszak alatt végig meg kell felelned. Ha ez nem teljesül, akkor a támogatás visszafizetésére fognak kötelezni.

A Babaváró hitel is lehet önerő. Itt arra kell figyelned, hogy a Babaváró maga is egy kölcsön, tehát azt is törlesztened kell.

Ha a Babaváró és a lakáshitel felvétele között nincs legalább 90 nap, akkor a Babavárónak általában csak 75 százalékát számítja be a bank önerőként. Ha a Babaváró és a lakáshitel között több, mint 90 nap van, akkor a teljes Babaváró lehet önerő.

A Babavárón kívül más kölcsön vagy hitel nem lehet önerő. Tehát azt a készpénzt, amit személyi kölcsönként vettél fel, vagy például egy szabad felhasználású jelzáloghitel összegét nem használhatod önerőként, ezt jogszabály is tiltja.

Ha építési hitelt veszel fel, akkor önerőként szóba jöhet a már megvásárolt és az építés helyszínén tárolt építőanyag.

Arra kell figyelned, hogy ezeket az anyagokat be is kell építened. Amíg ez nincs meg, addig a bank nem folyósítja a hitelt, csak miután az anyagokat felhasználtad. Ezt egy helyszíni szemle során ellenőrzik is.

Ha a hitel összege kisebb mint a fedezet értékének a 80 százaléka (első lakásnál 90 százaléka), akkor a fedezet mellé nem kell több önerő.

Ha tehát 40 millió forintért veszel lakást, de van megtakarításod, és csak 20 millió forint hitelre van szükséged, akkor emellé a bank jó eséllyel nem fog kérni még egy ingatlant fedezetként.

De mi a helyzet, ha nincs 10-20 millió forintos megtakarításod?

Hogy mit fogadnak el a bankok pótfedezetként és mit nem, illetve milyen értékű ingatlan jöhet szóba, az bankonként eltérő.

Azt is megteheted, hogy nem a vásárolni kívánt lakást vonod be a hitel mögé fedezetként, hanem egy másik, nagyobb értékű ingatlant. Ezt pótfedezetnek hívják. Ha ennek elég magas az értéke, akkor nem feltétlenül kell még plusz önerővel kiegészíteni (vagyis ilyenkor az önerő nélküli lakáshitel felvétele is lehetséges). Vannak olyan hitelkonstrukciók, amelyeknél nem lehetséges, hogy az a lakás, amit vásárolsz vagy építesz ne legyen fedezet.

Arra figyelj, hogy általában nem mindegy, hogy a pótfedezetnek ki a tulajdonosa. A bank azt szereti a legjobban, ha minden a tiéd, de el szokták fogadni azt is, ha közeli hozzátartozód a tulajdonos.

Az önerő általában a hitelfelvevők rémálma, de valójában nem szükséges minden típusú hitelhez.

A személyi kölcsönhöz egyáltalán nem kell, mert a a fedezetét a jövedelmed jelenti.

A jelzáloghitelek közül sem kell mindig mindegyikhez önerő. Ez általában a hitel összegétől függ, de ha például felújításhoz, bővítéshez vagy korszerűsítéshez veszel fel lakáshitelt, akkor nem feltétlenül lesz szükséged önerőre.

Ennek az az oka, hogy a lakásod értéke valószínűleg sokkal nagyobb, mint maga a hitel összege, így az ingatlan bőven megfelelő fedezetet nyújt a hitelhez.

A szabad felhasználású jelzáloghitelhez sem kell önerő, mert ez a hitel bármire felhasználható. Ezért nem lehet tudni, hogy minek az árához képest mekkora önerőre lehetne szükség.

Fontos, hogy a fedezet értékének itt is legfeljebb a 80 százalékát kapod hitelbe.

Míg egy személyi kölcsön maximálisan igényelhető összege 10 millió forint alatt van, addig egy lakáshitel akár 100 millió forint is lehet.

Ez komoly összeg, és a banknak biztosra kell mennie és jogszabály is kötelezi erre. Ezért az ilyen, jellemzően nagyobb összegű hiteleknél kötelező az önerő és a fedezet is.

Valóban igaz, hogy a jelzáloghitelek mögött ingatlanfedezet is van, és ez eleve védi a bankok pénzét. Ha te valami miatt nem tudod törleszteni a hitelt, akkor a bank végső esetben elárverezheti a lakásodat, és így nem éri (akkora) veszteség. Akkor mégis miért van szükség még önerőre is?

Ennek több oka is van.

Egyrészt a jogalkotó szándéka az, hogy felelősen gondolkodjunk, amikor hitelt veszünk fel. Ha anyagilag is hozzájárulsz a hiteledhez, akkor valószínűleg nem fogod úgy érezni, hogy az öledbe hullott egy nagyobb összeg, amelyből lakást vehetsz.

Ezt egy lakáshitelnél két szempontból is vizsgálja a bank.

Itt jönnek a képbe a korábban említett MNB adósságfék szabályok. Az a jogszabály, ami biztosítja a biztonságos hitelezést, azaz, hogy a bankok akkora hitelt adjanak, amit törleszteni tudsz a futamidő végéig.

A jogszabálynak két pillére van.

Az egyik a JTM, azaz a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató. Ennek segítségével határozhatja meg a bank, hogy legfeljebb mekkora lehet a havi törlesztőd.

Az adósságfék szabályok másik pillére a HFM, azaz a Hitelfedezeti Mutató. Az önerő szempontjából talán ez még fontosabb.

Ennek értelmében a bank nem adhat magasabb összegű hitelt, mint az ingatlan értékének 80 százaléka. Ez azt jelenti, hogy ha van egy 40 millió forintos lakás, aminek a megvásárlására te hitelt vennél fel, akkor a bank legfeljebb 32 millió forintot fog rá adni. Ez akkor is így van, ha a jövedelmedből egyébként magasabb összegű hitelt is ki tudnál fizetni.

Mindkét pillérnek meg kell felelni és az alacsonyabb a mérvadó, tehát minimum 8 millió forintnyi önerőt biztosan neked kell hoznod.

A lenti lakáshitel-kalkulátorban azt látod, hogy mekkora hitelt kapnál, ha a család 350 000 forintos jövedelme mellett szeretnél 30 millió forint hitelt felvenni 20 évre.

Állítsd magasabbra a hitelösszeget, rövidebbre a futamidőt, vagy alacsonyabbra a jövedelmet és látni fogod, hogy hibaüzenetet kapsz majd. A kalkulátor figyelembe veszi ugyanis a JTM-korlátot is a számításnál.