Lakáshitel önerő nélkül - lehetséges, mutatjuk hogyan

A lakáshitel önerő törvényi előírás, az ingatlan vételárának legalább 20%-a. A lakáshitel viszonylag nagy összegű hitel, amelyet a bank ingatlanfedezet mellett nyújt lakásvásárláshoz, felújításhoz, építéshez, korszerűsítéshez és bővítéshez.

Alapesetben a lakás vételárát nem fizetheted teljes egészében hitelből. A bank megállapít egy úgynevezett hitelfedezeti értéket, és ezt hitelezi maximum.

A lakáshitel önerőt nem kell befizetned a banknak, de igazolnod kell, hogy megvan a pénz.

Első lakás esetén van erre könnyebbség. Ha még nem volt 50 százalékot meghaladó tulajdonjogod más ingatlanban, 41 év alatt vagy, és legfeljebb olyan ingatlanban volt tulajdonrészed, amelyen másnak haszonélvezeti joga volt, akkor 10 százalék önerő is elég lehet.

Az önerő elsősorban készpénz, vagy valamilyen megtakarítás. Ha előre tervezted, hogy majd lakást vásárolsz, akkor talán már évek óta gyűjtesz rá.

Nem biztos, hogy összegyűlik annyi megtakarításod, amennyire szükséged van az önerőhöz.

Szerencsére ilyenkor sincs minden veszve.

Ugyanis vannak olyan dolgok, amelyek nem megtakarítások, de önerőként számításba jöhetnek.

A falusi CSOK egy vissza nem térítendő támogatás, nem kell visszafizetned az államnak. Preferált kistelepüléseken igényelhető lakásvásárláshoz, korszerűsítéshez és bővítéshez. Ezért általában felhasználhatod önerőként.

A CSOK támogatás összege a meglévő vagy vállalt gyermekek számától, illetve attól függ, hogy milyen lakást vásárolsz.

Használt lakás vásárlásakor és bővítésekor, illetve korszerűsítésekor:

Meglévő ingatlanod bővítéséhez és korszerűsítéséhez a fenti támogatási összegek felét igényelheted.

Ehhez meg kell felelned a falusi CSOK feltételeinek is, többek között megfelelő hosszúságú TB jogviszonyt kell igazolnod.

Ha önerőként használnád fel a támogatást, akkor arra kell figyelned, hogy a bankok gyakorlata némileg eltér a tekintetben, hogy milyen mértékben veszik figyelembe a falusi CSOK összegét.

Vannak bankok, amelyek csak a már meglévő gyermekekre felvett támogatást számítják be önerőként, a vállalt gyermekekre kapott pénzt nem. Érdemes erről előre érdeklődnöd.

A CSOK Plusz és a falusi CSOK hitelt egyaránt hitelek, amit vissza kell fizetned, így ezeket nem használhatod önerőként.

Ha jogosult vagy rá, akkor érdemes lehet lakásvásárláskor vagy építéskor felvenni, mivel nagyon kedvező feltételek mellett igényelhetők, és kevesebb piaci kamatozású lakáshitelre lesz mellé szükséged. Így összességében jobban járhatsz.

A Babaváró hitel helyzete az önerő szempontjából speciális.

A hitelhez szükséges önerőt általában nem lehet személyi kölcsönből vagy más bankhitelből finanszírozni. A Babaváró viszont kakukktojás.

A munkáltatótól vagy az önkormányzattól is kaphatsz támogatást vagy kölcsönt, amelyek szintén használhatók önerőként.

Más támogatások is szóba jöhetnek önerőként. Arra figyelj, hogy ha a támogatást valamilyen jövőbeli feltétel teljesítéséhez kötik, akkor a bank nem feltétlen számítja be önerőként, vagy nem teljes egészében.

Ez a lehetőség építési hitelnél, valamint felújítási, bővítési vagy korszerűsítési hiteleknél jöhet szóba.

Önerő lehet:

Arra viszont ne számíts, hogy ha csak egy telked van, akkor az elegendő önerő lesz egy teljes építkezéshez, és majd a bank megfinanszíroz mindent. Ez még akkor sem életszerű, ha egy nagyon értékes telekre építesz egy kisebb értékű házat.

A bank sokszor csak akkor folyósít, ha az anyagot már beépítetted. Ezt építkezéseknél ellenőrzik is.

A hitel mögé fedezetként bevont ingatlan értékének 80 százaléka lehet a hitel. Minél magasabb az ingatlan értéke, annál magasabb lehet a hitelösszeg.

De hogyan lehet megnövelni a fedezet értékét?

Erre két lehetőséged is van:

A lakáshiteleknél általában az az ingatlan a fedezet, amit megveszel. A bankok ezt úgy hívják, hogy a célingatlan (amit meg akarsz szerezni) egyben a fedezet is. De nem csak a célingatlan lehet a fedezet, a hitelbe bevonható helyette másik ingatlan is, például valamelyik családtagod nagyobb értékű lakása.

Arra kell figyelned, hogy a helyettesítő fedezet tulajdonosa zálogkötelezettként bekerül a hitelszerződésbe.

Ő az a személy, aki a hitel adósának nemfizetése esetén az ingatlanával felel a hitelösszegért. Elveszítheti tehát az ingatlanát, de ezenfelül a saját vagyonával nem felel, azaz a bank nem fogja a törlesztőrészleteket rajta követelni. Te adósként viszont a teljes vagyonoddal felelsz (természetesen a tartozásod mértékééig).

A zálogkötelezett és az adós ugyanaz a személy akkor, ha a fedezet annak a nevén van, aki a hitelt felveszi. És mivel az ingatlant pótfedezetként felajánlani valamekkora kockázatot jelent, ha te nem fizetnéd a hitelt, a bank szívesen veszi, ha annak tulajdonosa a hozzátartozód. Nem szeretik, ha egy barátod ajánlja fel a lakását, és ez nem is gyakori, bár van olyan bank, amelyik nem nézi, ki a fedezet tulajdonosa.

Helyettesítő ingatlant csak akkor ajánlhatsz fel, ha ezt a bank vagy a hitelkonstrukció lehetővé teszi. Előfordul, hogy a bank ragaszkodik hozzá, hogy a célingatlan, tehát az a lakás amit a hitelből megvásárolsz, fedezet legyen a hitelügyletben. Ilyenkor nem hagyhatod ki, de ettől még másik ingatlant mellétehetsz. Ez a pótfedezet vagy kiegészítő fedezet.

A jogszabály értelmében 80 százalék a maximum adható hitel, de a bank ennél több önerőt is kérhet. Előfordul, hogy csak 70 vagy 60 százalék hitelt ad.

Ezt kellene tehát lefedned pótfedezettel. Hogy pontosan mennyit, az a bank döntésétől függ.

A fedezetre vonatkozóan vannak a banknak bizonyos elvárásai. A lakás értéke egy dolog, de más tényezőket is figyelembe vesznek. Nem fogadják el például a túl alacsony értékű ingatlanokat. Egy 6 millió forint alatti lakásra nem valószínű, hogy kapsz hitelt.

Fontos a típusa, hogy lakóingatlan legyen, az elhelyezkedése, műszaki állapota stb. Nem mindegy, milyen anyagból épült és mikor. Az is számít, hogy hol van az ingatlan. Ha a fővárosban vagy megyeszékhelyen, akkor több hitelt kaphatsz rá.

Érdemes tudnod, hogy az egyes bankok között is sok eltérés lehet az ingatlanok megítélésében. Már abban sincs egység, hogy milyen ingatlanokat használhatsz fedezetként, a pótfedezetet pedig ugyanígy minden bank a saját szempontjai szerint értékeli. Amit az egyik befogad, a másik elutasíthatja.

A pótfedezet tekintetében kevésbé szigorúak a bankok. Elfogadnak kisebb értékű ingatlant is, akár 3 millió forintos értéktől is. Az viszont fontos, hogy a pótfedezet is önállóan forgalomképes legyen.

A legtöbb banknál legfeljebb 3 pótfedezetet vonhatsz be egy hitel mögé.

Ha energiahatékony ingatlant építesz vagy vásárolsz, illetve energiahatékonyság növelését célzó felújítást végeztetsz a lakáshitelből, akkor akár 10 százalék önerő is elég lehet.

Energiahatékony az az ingatlan, amelynek primer energiaigénye nem haladja meg a 68 kWh/m2/év értéket, és energetikai besorolása A+ vagy annál magasabb.

Egyrészt tehát a választott ingatlan értéke az, ami behatárolja, hogy mennyi hitelt vehetsz fel, és így mekkora részt kell a vételárból neked kifizetned.

Másrészt pedig a jövedelmed az, ami meghatározza, hogy legfeljebb milyen összeget kaphatsz a banktól. Ha tudod, hogy mekkora összegre vagy jogosult, akkor ki tudod számolni, mennyi a vételár maradéka, amit önerőből fizetsz.

A bankok ugyanúgy az adósságfék-szabályokat tartalmazó jogszabály alapján számolják ezt ki, ami megmondja, hogy a jövedelmednek legfeljebb mekkora részét fordíthatod hiteltörlesztésre.

Ezt hívják JTM (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató) korlátnak. Röviden, minél magasabb a jövedelmed, és minél hosszabb a hitel kamatperiódusa, annál több lehet a havi hiteltörlesztőd. Az összes meglévő hiteled és kölcsönöd törlesztőrészlete beleszámít, még a hitelkártyád és a folyószámla-hitelkereted is.

Amikor azon gondolkodsz, hogy hitelt vegyél fel, megteheted, hogy a banktól előzetes hitelbírálatot kérsz.

Ez lényegében ugyanaz az adósvizsgálat, amit a bank a tényleges hiteligényléskor is lefolytat, és általában ingyenes. A különbség annyi, hogy ilyenkor még nincs ingatlan, aminek az értékét vizsgálná, így a folyamat jóval rövidebb is, mint a szokásos hitelbírálat lakásvásárlásnál.

Erről hitelígérvényt is ad, ami általában 6 hónapig érvényes. Ha az ingatlan értéke egy bizonyos összegen belül van, akkor ezen a fél éven belül megkapod a hitelt, ami a hitelígérvényben szerepel.

Van olyan bank, amelyik 4 hónapig tartja az előbírálati dokumentumban leírt feltételeket, van, amelyik addig sem. Ennek ellenére is hasznos az előminősítés, mert fontos információt ad neked, tudod, hogy nagyjából mekkora hitelt kapnál.

Kezedben a bank papírjával bátrabban indulhatsz lakást keresni, mert így tudod, hogy milyen értékű ingatlant választhatsz, és ha lakásvásárlásra kerül a sor, a bank nem fogja újra megvizsgálni a jövedelmed, tehát a hitelbírálat valamivel gyorsabban megy majd.

A lenti lakáshitel kalkulátor segítségével megtudhatod, hogy a jövedelmed alapján mekkora lakáshitelt kaphatsz. A kalkulátor figyelembe veszi a JTM-korlátot.

Állítsd be a család jövedelmét, hogy milyen hitelösszegre gondoltál és meddig fizetnéd. Megtudhatod, hogy megkaphatod-e, és mekkora lenne a havi törlesztőd.

Van lehetőséged arra, hogy önerő nélkül is vásárolj lakást. Támogatással, vagy más módon megnövelned a hitelhez szükséges önerő összegét, az megtakarítást jelenthet számodra, így érdemes élni ezekkel a lehetőségekkel. Feltétlenül nézd meg, hogy milyen támogatásokra vagy jogosult, és azoknak milyen feltételei vannak. Ha nem okoz gondot, hogy teljesítsd a feltételeket, akkor sokat spórolhatsz velük.