Adásvételi szerződés 2024: egyszerűen és érthetően elmagyarázzuk a lényeget
Lakást szeretnél venni és érdekel, hogy miért van szükség az adásvételi szerződésre? Jó helyen jársz. Elmondjuk, hogy mi a folyamata jogi szempontból egy lakásvásárlásnak és hogy mire figyelj oda.
Az ingatlan tulajdonnal kapcsolatos kérdések behálózzák a hétköznapjainkat, hiszen az általunk tulajdonolt ingatlan legtöbbször otthonunkként szolgál, egy olyan helyként, amely kényelmet és biztonságot nyújt. Azonban olykor igen bonyolult eligazodni a jogszabályok, szerződések, tulajdoni lapok útvesztőjében, nem beszélve a bosszantó szomszédokról és számos más tényezőről, amely akadályoz minket abban, hogy háborítatlanul éljük mindennapjainkat. Világosan és érthetően próbálunk választ adni lépésről lépésre az ingatlan-adásvétellel és az adásvételi szerződést illető kérdésekkel leggyakrabban felmerülő kérdésekre.
- Fogalomtisztázás
- Az ingatlanhirdetés nem egyenlő az ajánlattal
- Ajánlattétel
- Jogi képviselő felkeresése
- Az ingatlan-adásvételi szerződés előkészítése
- Az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése
- Ingatlan-nyilvántartási eljárás
- Speciális teendők hitel vagy más típusú banki közreműködés esetén
- Illeték megfizetése
Fogalomtisztázás
Már az ingatlan fogalmának meghatározásánál számos akadályba ütközhetünk, hiszen több különböző jogszabályt összevetve határozhatjuk meg, hogy lényegében mit is nevezünk ingatlannak. Ezek szerint az ingatlan a föld felülete, annak olyan alkotórészeivel (jellemzően építményeivel) együtt, amit attól nem lehet állagsérelem nélkül elmozdítani. Így ingatlannak minősül például:
- a termőföld,
- az erdő,
- a családi ház,
- a társasház,
- a garázs.
Az ingatlanoknak állami nyilvántartása van, ahová helyrajzi szám alapján jegyzik be azokat, ezen keresztül a tulajdoni lapokból számos információt megtudhatunk az ingatlanokról.
Ingatlan tulajdon megszerzésének menete, az ingatlan-adásvételi szerződés
Az ingatlan fogalmának meghatározását követően érdemes sorra venni, hogy milyen lépéseken kell keresztülmenni ahhoz, hogy magunk is ingatlantulajdonossá válhassunk, ugyanis számos buktatót foglal magába az ehhez vezető folyamat.
Az ingatlanhirdetés nem egyenlő az ajánlattal
Vevőként jellemzően már az eladó ingatlanok hirdetésében szembetalálkozunk egy irányadó vételi árral. Fontos megjegyezni, hogy ez az összeg nem minősül ajánlatnak, ugyanis az ajánlattételnek szigorú alaki követelményeknek kell megfelelnie, amely követelményeknek egy egyszerű reklámhirdetés nem tesz eleget.
Így mindenképp keresd fel az eladót és egyezkedj az ingatlan-adásvétellel kapcsolatos lényeges kérdésekről - így többek között a vételárról is.
Ajánlattétel
Az ingatlan-adásvételre vonatkozó ajánlat írásba foglalása ajánlott, miután kiválasztottad álmaid otthonát, és megállapodtál a tulajdonossal a részletekben, így különösen a vételárban, fizetési részletekben, birtokbaadás idejében, módjában.
Azzal kapcsolatban, hogy mire kell figyelni a szándéknyilatkozat kitöltésekor, illetve milyen hibákat szoktak elkövetni a vételi ajánlat megtételekor szintén hosszan lehetne írni, azonban érdemes már ekkor szakemberhez fordulni és nem az interneten talált szedett-vedett mintákat alkalmazni.
Jogi képviselő felkeresése
Miután a felek - az eladó és a vevő - megállapodtak az adásvétel feltételeiről, nélkülözhetetlen lépés a jogi képviselő felkeresése, aki segít eligazítani az adásvétel menetének útvesztőiben. Az ingatlan-adásvételi szerződés egyike azoknak a szerződéseknek, amihez mindenképp szükség van ügyvédi közreműködésre, hiszen az ingatlan-nyilvántartásba csak olyan tények jegyezhetőek be, amelyet közokiratba, illetve ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglaltak.
A jogi képviselő a konzultáció során igyekszik feltárni minden olyan részletet, ami fontos eleme lehet az ingatlan-adásvételi szerződésnek. Így megvitatásra kerülnek olyan lényegi kérdések, mint a már említett vételár, a fizetés módja, annak ütemezése, de szó esik a szerződési biztosítékokról is.
Az ingatlan-adásvételi szerződés előkészítése
Az ügyvéd a felekkel való konzultációt követően, miután megismerte az adásvétellel kapcsolatos szándékukat, megszövegezi az adásvételi szerződést. Az ingatlan-adásvételi szerződés jellemzően az alábbi tényeket tartalmazza:
- A szerződés tárgyát, tehát az ingatlan adatait úgy, ahogy az az ingatlan-nyilvántartásban fel van tüntetve, így tartalmazza az ingatlan címét, helyrajzi számát, annak alapterületét négyzetméterben, valamint szükséges feltüntetni azt is, ha az ingatlan tulajdoni lapján perfeljegyzés, jelzálogjog, végrehajtási jog, illetve elidegenítési és terhelési tilalom van feljegyezve.
- A felek adásvételre irányuló szerződéses akaratát, hiszen lényegében ez az, ami létrehozza a szerződést, tehát egyértelműen szerepelnie kell a szerződésben annak, hogy az eladó a vevő részére el kívánja adni az ingatlant, a vevő pedig meg akarja vásárolni azt az eladótól. Arra tekintettel, hogy egy ingatlannak több tulajdonosa is lehet, meg kell határozni azt is, hogy milyen nagyságú a szerződés tárgyát képező tulajdoni hányad.
- Fontos tartalmi elem a vételár, illetve annak megfizetésének rendje, és módja. Itt kell felsorolni az, hogy milyen részletekben és határidőre kell megfizetni az egyes vételár részeket, annak mekkora hányadát tekintik a felek előlegnek, illetve foglalónak. Meg kell határozni továbbá azt is, hogy milyen módon fizeti meg a vevő a vételárat: bankszámlára történő utalással, lakáshitellel, lakástakarékpénztár útján, esetleg családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) igénybevételével.
- Rögzíteni szükséges továbbá a birtokátruházás módját, a szavatossági igényérvényesítés kereteit, a költségviselést, hiszen az ingatlan-adásvétel megkötése során a vételár kifizetésén túl számos egyéb költséggel találjuk magunkat szembe, így fizetnünk kell például az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésért, ha szükséges, az energetikai tanúsítvány kiállíttatásáért.
- Az ügyvéd az előkészített szerződést megküldi a feleknek előzetes átolvasás céljából, hogy mindenkinek kellő ideje legyen áttanulmányozni, értelmezni és módosítási igényeit jelezni.
Az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése
Miután a felek minden lényeges kérdést tisztáztak, átolvasták a szerződés szövegtervezetét és az ügyvéd a megállapodott, esetleges módosításokat átvezette, aláírják a szerződést, majd azt az ügyvéd ellenjegyzi.
Az ügyvéd a szerződés ellenjegyzésével azt tanúsítja, hogy az okirat megfelel az eladó és a vevő akaratának, a vonatkozó jogszabályoknak, valamint azt, hogy azt a felek előtte, az ő jelenlétében írták alá.
Ezáltal a szerződés teljes bizonyító erejű magánokirattá válik, így az abban foglalt tényeket az ellenkező bizonyításáig valósnak kell tekinteni.
A szerződés szövege mellett az ügyvéd elkészíti a kapcsolódó dokumentumokat, úgymint letéti szerződés, önerő igazolás, bejegyzési engedély, Nemzeti Adó- és Vámhivatalhoz benyújtandó ún. B400 nevű nyomtatvány, illetve minden olyan egyéb iratot (pl.: szerződési biztosítékokra vonatkozó megállapodás, elővásárláshoz kapcsolódó nyilatkozatok), amely a felek közötti megállapodás teljesítéséhez szükséges.
Ingatlan-nyilvántartási eljárás
A szerződéskötést követően nem szabad megfeledkezni az ingatlan-nyilvántartási eljárásról. Tekintettel arra, hogy a nyilvántartásba való bejegyzés konstitutív aktus, tehát jogviszonyt hoz létre, így mindenképpen szükséges ahhoz, hogy a tulajdonátruházás létrejöjjön.
Az ingatlan-nyilvántartásba az okiratiság elve alapján jogszabályban meghatározott okirati formában kell benyújtani, ezért is szükséges mindenképp a már említett ügyvédi, illetve közjegyzői ellenjegyzés.
A nyilvántartásba vételt minden esetben a területileg illetékes földhivatalnál kell kezdeményezni, amelyet jellemzően szintén az ügyvéd intéz. Egyösszegű kifizetés esetén a tulajdonjog-változás bejegyzése azonnal kezdeményezhető, több részlet esetén ún. függőben tartásos eljárással, vagy ritkább esetben tulajdonjog fenntartással történik az adásvétel.
Speciális teendők hitel vagy más típusú banki közreműködés esetén
Ha nem önerőből fizeted a teljes vételárat, úgy a bank igényt fog tartani az adásvételi szerződés földhivatal által érkeztetett példányára, illetve az önerő igazolásra, valamint a bejegyzési engedély letétbe helyezését igazoló nyilatkozatra.
Ezeket az ellenjegyző ügyvéd fogja rendelkezésre bocsátani, fontos azonban, hogy itt mindig figyelj oda a határidőkre, ügyvéd által adott tájékoztatásokra.
Illeték megfizetése
Miután megkötötték a szerződést, bejegyezték a nyilvántartásba a tulajdonosváltozást egy végső, ugyanakkor adózási szempontból igen fontos teendő maradt: a Nemzeti Adó- és Vámhivatalnak vagyonszerzési illetéket kell fizetnie a vevőnek.
Ingatlanvásárlásnál a visszterhes vagyonátruházás után illetéket, az ingatlan vételárának a 4%-át kell fizetni a Nemzeti Adó- és Vámhivatal részére. Ez az összeg egy 50 millióért vásárolt ingatlan esetében akár 2 millió forint többletköltséget jelenthet.
Szerencsére bizonyos esetekben a jogszabályok illetékkedvezményt, illetve akár illetékmentességet is biztosítanak. Ezek alapján nem kell illetéket fizetni, ha családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) támogatásával vásároljátok meg az ingatlant, vagy ha házastársak, vagy közeli hozzátartozók között zajlik az adásvétel. 4% helyett a vételár 2%-át kell megfizetni abban az esetben, ha a vevő 35 év alatti személy és a lakás értéke nem éri el a 15 millió forintot.
Fontos azonban, hogy bizonyos esetekben az eladó is köteles adót fizetni, az általa szerzett és 5 éven belül eladott ingatlan kapcsán keletkezett jövedelem után.
A polgári jog területén sokrétű és évtizedes tapasztalattal rendelkező ügyvédként, rugalmasan nyújtom jogi szolgáltatások széles skáláját külföldi és magyarországi ügyfeleink igényeihez igazítva. Hitvallásom az ügyfélközpontúság, törekszem a megértésre, az egyéni jogi igények előrejelzésére és kielégítésére.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
