Hogyan kaphatsz 100 millió forint lakáshitelt
A 100 millió forint feletti ingatlanárak ma már nem ritkák Budapesten vagy más nagyvárosokban. Ezek megvásárlásához jelentős összegű kölcsönre lehet szükség, ami megoldható piaci lakáshitellel vagy államilag támogatott hitelek kombinációjával is.
Otthon Start és CSOK Plusz támogatott hitelekkel, valamint piaci alapú hitel segítségével akár 100 milliós lakáshitelt is felvehetsz. Így lehetővé válik egy ennél drágább ingatlan megvásárlása, túlnyomórészt hitel segítségével. De mekkora jövedelemre van szükség ehhez?
50 milliós Otthon Start + 50 milliós piaci lakáshitel
Az Otthon Start hitelről szóló rendelet lehetővé teszi akár egy 100 millió forintos lakás, illetve egy 150 millió forintos ház megvásárlását is, amennyiben annak négyzetméterára nem haladja meg az 1,5 millió forintot. Emellett pedig nem zárja ki az Otthon Start és a piaci hitel kombinációját sem.
Egy 100 milliós ingatlan finanszírozása esetén a szűk keresztmetszetet az önerő és a jövedelem jelenti. Utóbbinál elsősorban az adósságfékről szóló MNB-rendelet szerinti jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM). Ez ugyanis előírja, hogy az igazolt nettó jövedelemhez képest legfeljebb mekkora lehet a havi törlesztőrészlet nagysága.
Egy 50 millió forint összegű Otthon Start hitel 25 éves futamidővel 237 000 forint havi törlesztőrészletet jelent a kedvező, 3%-os kamat miatt. Amennyiben ugyanekkora összegű piaci alapú jelzáloghitelt veszel fel mellé valaki szintén 25 éves futamidővel, annak a törlesztőrészlete már lényegesen magasabb, hiszen a kamat is több mint duplája. A Biztosdöntés.hu lakáshitel kalkulátora szerint a legkedvezőbb ilyen ajánlatok októberben 330 000 forint felett voltak.
Az 567 000 forintos törlesztőrészlet esetén már minimum 945 000 forint igazolt, havi nettó jövedelemre van szükség a JTM lapján. Azt ugyanakkor érdemes észben tartani, hogy a bankok ettől eltérhetnek, ha kockázatokat látnak a hitel visszafizetésénél.
50 millió Otthon Start + 50 millió CSOK Plusz
Sokat faraghatsz a törlesztőrészleten azzal, ha az Otthon Start mellé egy másik állami támogatású hitelkonstrukciót, például CSOK Plusz hitelt választasz. Ez szintén egy legfeljebb 3 százalékos, fix kamatú hitel, 10-25 éves futamidővel. Maximális összege a gyermekszámtól függ:
- 1 vállalt gyermek esetén 15 millió forint,
- 2 vállalt vagy 1 meglévő és 1 vállalt gyermek esetén 30 millió forint,
- 3 vállalt vagy 1 meglévő és 2 vállalt vagy 2 meglévő és 1 vállalt gyermek esetén 50 millió forint.
A gyermek megszületésére (a hitelszerződés megkötésétől számítva) határidőt szab meg a rendelet:
- 1 gyermek: 4 év
- 2 gyermek: 8 év
- 3 gyermek: 10 év
Ugyanakkor további előnyei is vannak:
- A 2. gyermek után 10 millió forintos tartozáselengedésre kerül sor, a 3. gyermek után pedig újabb 10 millió forinttal csökken a tőketartozás. (Az 1. gyermek után még nincs tartozáselengedés.)
- A törlesztés szüneteltethető az első gyermek születése után 1 évig, de szüneteltetési időszak alatt felhalmozódó kamatok a futamidő végén kerülnek elszámolásra, ami a futamidő meghosszabbodását eredményezi.
- Az első 12 hónapban csak kamatot kell fizetni, a tőkét nem, ami jelentősen csökkenti az induló törlesztőrészletet.
- Az első közös ingatlan esetén, akárcsak az Otthon Startnál, elegendő a 10 zázalék önerő igazolása a bank felé.
- Nem kell megfizetni az alapesetben 4 százalékos visszterhes vagyonátruházási illetéket, ami egy 100 millió forintos ingatlannál már 4 millió forintot jelentene.
Legnagyobb hátránya sokak számára az, hogy csak házaspároknak elérhető és gyermekvállaláshoz kötött. De vannak még olyan feltételei, melyek az Otthon Startnál nincsenek:
- A feleségnek 41 év alattinak kell lennie igényléskor.
- Az ingatlan minimális hasznos alapterületére vonatkozó feltételek: lakás esetén 1 gyereknél min. 40 m2, 2 gyermeknél min. 50 m2, 3 gyermeknél min. 60 m2. Családi ház: 1 gyereknél min. 70 m2, 2 gyereknél min. 80 m2, 3 gyereknél min. 90 m2.
- A vételárkorlát ugyanakkor összhangba került szeptembertől az Otthon Starttal: lakásra 100 millió forint, családi házra 150 millió forint.
Ezzel tehát akkor élhetsz, ha gyermekvállalást tervezel. Ebben az esetben viszont maximális hitelösszeg esetén ugyanakkora törlesztőrészletre számíthatsz, mint az Otthon Startnál.
Egyéb támogatások kombinálása
Ha állami támogatású hitelekről van szó, akkor nemcsak a CSOK Plusz jöhet szóba. További lehetőségként felmerülhet a szintén gyermekvállaláshoz kötött, de szabad felhasználású Babaváró hitel. Ezzel maximum 11 millió forint érhető el, amit lakáscélra is lehet fordítani, akár önerőként is. Ha a Babaváró hitel folyósítása és a lakáshitel igénylése között több mint 90 nap eltelik, akkor ráadásul teljes egészében önerőként számolnak vele a bankok.
A Babaváró ugyanakkor csak házaspárok igényelhetik és gyermekvállaláshoz kötött.
Fontos előny a kamatmentességen túl, hogy a második gyerektől tartozáselengedésre kerül sor: a második gyermek megszületésénél elengedik a fennálló hiteltartozás 30 százalékát, míg a harmadiknál a tartozás lenullázódik. Ráadásul az első és második gyermeknél 3-3 évre szüneteltethető a törlesztés.
A munkáshitel is egy államilag támogatott, szabad felhasználású, 10 éves futamidejű kamatmentes hitelkonstrukció, a dolgozó, fiatal pályakezdők támogatására. Összege viszont legfeljebb 4 millió forint, így erősen behatárolt, hogy milyen ingatlancélra használható. Mindenesetre az önerő részét képezheti a hitelösszeg. (Ha a munkáshitel folyósítása és a lakáshitel igénylése között legalább 90 nap eltelt, akkor teljes egészében.)
Nőknél szülés esetén tartozáselengedés is jár hozzá: a 2. gyermek után elengedik a fennálló adósság 50 százalékát, míg a 3. gyermeknél a hitel megszűnik.
Emellett preferált településen, vagy külterületen álló, de tanya vagy birtokközpont besorolású ingatlan esetében akár a Falusi CSOK támogatással és a hozzá kapcsolódó hitellel is élhetsz. A vissza nem térítendő támogatás mértéke gyermekszámtól függő, de maximum 15 millió forint. A támogatás mellé igényelhető hitel kamata az Otthon Starthoz hasonlóan fix 3 százalék, a futamideje 25 év, összege viszont legfeljebb 15 millió forint (3 vagy több gyermeknél).
Fontos ugyanakkor, hogy csak két állami támogatású lakáscélú hitel vehető fel egyszerre, tehát az Otthon Start mellé vagy CSOK Pluszt vagy Falusi CSOK-ot választhatsz, a három együtt nem megy.
A Babaváró és a munkáshitel ugyanakkor együtt is része lehet a kombinációnak, így a legjobb esetben akár 115 millió forint állami támogatású hitelhez is hozzájuthatsz, már amennyiben a jövedelmed és a bank engedi, valamint minden feltételnek megfelelsz.
Tisztán piaci lakáshitel
Ha az állami támogatású hitelek feltételei túl szigorúak lennének, akkor piaci alapú jelzáloghitelként is felvehetsz 100 millió forintot. Egy ekkora kölcsönnél azonban még alaposabban megnézik a bankok, hogy kinek, mire és milyen feltételekkel adnak hitelt, valamint előfordul, hogy jövedelemmel rendelkező adóstárs bevonását is kérik a kockázatok csökkentése érdekében.
Piaci lakáshiteleknél ugyanakkor nincs vételárkorlát, mint az Otthon Startnál vagy a CSOK Plusznál, illetve bárhol lehet az ingatlan, szemben a Falusi CSOK-nál meghatározott területi kötöttségekkel.
Ilyenkor csak a bank feltételeinek kell megfelelni, és persze megfelelő önerőt és jövedelmet felmutatni. Előbbi egy 100 millió forintos ingatlan esetében néhány kivételtől (első lakást vásárlók, zöld hitelcél) eltekintve az MNB hitelfedezeti arányokról szóló rendelete szerint minimum 20 százalék, tehát 20 millió forint.
A törlesztőrészlet pedig egy 100 milliós hitelre 25 éves futamidőnél a jelenlegi legjobb ajánlat esetén is több mint 660 000 forint, így a JTM-szabály alapján minimum 1,1 millió forint igazolt, nettó jövedelemmel kell rendelkezned, de a gyakorlatban ennél többel.
Ingatlanfedezetre vonatkozó feltételek
Hiteleknél nemcsak jövedelmi és személyi feltételeknek kell megfelelni, hanem az ingatlanra vonatkozóan is számos előírásnak.
Otthon Startnál vagy CSOK Plusznál például a lakás ára legfeljebb 100 millió forint lehet, míg ház esetén 150 millió forint a plafon. Emellett az ingatlan négyzetméterára nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot az Otthon Start esetében. És persze az ingatlannak lakhatásra alkalmasnak kell lennie: vízellátás, fűtés, megfelelő műszaki állapot.
Az önerő kapcsán azt is figyelembe kell venni, hogy a bank a hitelezés során az úgynevezett hitelbiztosítéki értéket (HBÉ) veszi alapul, mely nem azonos az ingatlan vételárával.
Buktatók
Egy 100 millió forintos jelzáloghitel jelentős nagyságú hitel, így a bankok szigorúbbak az adós és az ingatlan megítélésénél. Olyan lehetséges buktatók merülhetnek fel, mint:
- A magas hitelösszeg miatti komolyabb jövedelemvizsgálat, ahol nem elég a JTM-szabály által meghatározott arány a banknak, hanem a rendelet által elvártnál nagyobb jövedelmet kér.
- A jövedelemtípusokkal szemben is kritikusabb lehetnek, így például lehet, hogy a vállalkozói jövedelmet nem fogadják el teljes egészében.
- A bank kérheti másik, jövedelemmel rendelkező adóstárs bevonását a hitelbe, illetve elvárják, hogy két kereső legyen a háztartásban.
- A fedezetként szolgáló ingatlannak is meg kell felelnie a bankok belső szabályzatában rögzített feltételeknek, és a hitelbiztosítéki érték miatt egy 100 milliós hitel esetén legalább 130-150 milliós ingatlan lehet csak megfelelő fedezet.
Maradtak kérdéseid?
-
Mennyi önerő kell 100 millió forintos hitelnél?
Ha első lakásszerzőnek minősülsz, akkor elegendő lehet 10 százalék önerő, de alapesetben 20 százalék önerő kell a hitelből történő vásárláshoz. Eszerint legalább 10, vagy 20 millió forint saját forrásra lesz szükséged.
-
Kombinálható-e a CSOK Plusz és az Otthon Start?
Igen, a két állami támogatású hitelkonstrukció összehangolható.
-
Külföldi jövedelemmel is elérhető a 100 milliós hitel?
A külföldi jövedelem nem elsősorban a 100 millió forintos hitelösszeg miatt probléma, hanem mert a bankok szigorúbban vizsgálják, illetve nem fogadnak el minden külföldi jövedelmet a hitelbírálatnál, vagy annak csak egy részét.
-
Milyen ingatlan felel meg ekkora hitelhez?
Amennyiben a hitelbiztosítéki értéknél jellemző gyakorlatot vesszük alapul, akkor legalább egy 130-150 millió Ft-os forgalmi értékű ingatlan esetében lehet arra számítani, hogy a bank megítélheti a kért 100 millió Ft-os hitelt.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
