A lakáshitel csapda, az albérlet szabadságot ad? Nem ilyen egyszerű a helyzet!

Sokak számára a saját ingatlan megfizethetetlen és távoli cél, és kényszerből bérelnek ingatlant. Míg mások tudatosan döntenek az albérlet mellett, holott lehetőségeikbe beleférne a lakásvásárlás is, hitelből. A lakáshitellel szemben komoly fenntartásokkal találkozhatunk még azoknál is, akik rendelkeznek elegendő megtakarítással, azaz önerővel, és a rendszeres jövedelmük is megengedi egy lakáshitel bevállalását.

A jelenlegi ingatlanpiacon résen kell lenniük azoknak is, akik már elhatározták, hogy saját otthont szeretnének teremteni: a folyamatosan emelkedő ingatlanárak, a szűkülő alku lehetősége nem teszi lehetővé, hogy sokat tétovázzanak, ha már döntésre jutottak és banki szempontból is megfelelnek a hitelhez. A lakásvásárlás gondolatával foglalkozó bizonytalanokat és albérletpártiakat pedig a hitellel kapcsolatos fenntartások is visszatarthatják a vásárlástól.

Nézzük valójában mekkora csapda egy lakáshitel és mennyire nehéz kiszállni belőle, ha valamiért el kell adnunk az ingatlant.

Az egyik legnagyobb tévhit, hogy aki hitelre vesz lakást, az egy életre oda van láncolva a bankhoz és ha váratlan esemény történik az életében, nehezen szabadulhat.

Tegyük fel, hogy valaki úgy dönt, elköltözik az addigi lakóhelyéről, mert munkahelyet vált, vagy csak környezetváltozásra vágyik. Albérlet esetén ez viszonylag egyszerűnek tűnik: felmondja a bérleti szerződést, jó esetben már talált másik lakást, ahova átköltözhet és megegyeznek a kiköltözés időpontjában.

Piaci hitelből vásárolt ingatlannál valóban összetettebb a folyamat: előbb vevőt kell találni, ami a jelen körülmények között egészen gyorsan, kevesebb, mint egy hónap alatt is megtörténhet. Az MNB legfrissebb 2025. májusi Lakáspiaci jelentése alapján a panelek akár hetek alatt elkelnek (0,9 hónap), leghosszabb folyamat a családi házaknál van, ilyen ingatlanok fele kevesebb, mint 4,4 hónap alatt talál új gazdára.

Ezt követően jöhet az érdemi rész, az ingatlan eladása és a hitel visszafizetése, amely a következő lépésekből áll:

A vételár és a fennálló tartozás közötti pozitív különbözet az eladót illeti meg.

Ez az a díj, amit a bank a szerződés lejárata előtti teljes visszafizetésért számít fel. Piaci lakáshitel esetén a végtörlesztés díja általában a kifizetni kívánt összeg (vagyis a teljes fennálló tőketartozás) 1-2 százaléka.

A bankok ettől lefelé eltérhetnek. Mindig ellenőrizzük a hitelszerződést, hogy mekkora költséggel kell kalkulálni.

A bank a teljes tartozás kifizetése után kiállít egy hivatalos engedélyt, amellyel a vevő ügyvédje töröltetheti a jelzálogot a Földhivatalban. Ennek a dokumentumnak a kiállításáért a bankok adminisztrációs díjat számítanak fel, ami általában 10 000 - 20 000 Ft között mozog.

Ha ingatlanközvetítő segítségével adjuk el az ingatlant, ez a legnagyobb költségtétel. Mértéke általában az eladási ár 2,5-5 százaléka + ÁFA. Egy 60 millió forintos lakásnál ez akár 2-3 millió forint is lehet.

Az eladónak kötelezően rendelkeznie kell érvényes energetikai tanúsítvánnyal, és azt a vevőnek át kell adnia. Ennek díja 20 000 - 40 000 Ft között mozog az ingatlan méretétől függően. Villamosbiztonsági felülvizsgálatról szóló dokumentummal is rendelkeznie kell az eladónak tulajdonosváltáskor, és 6 évnél nem lehet régebbi a minősítő irat. Ennek díja 25-40 ezer forint között mozog.

Ügyvédi költség: az ügyvédi díját általában a vevő fizeti, ritkán, bonyolultabb esetben (pl. vitás kérdések, támogatások átvitele) szükség lehet saját ügyvéd megbízására is, ami további költséget jelenthet.

Ha a vásárlástól számított 5 éven belül kénytelenek vagyunk eladni az otthonunkat, még plusz adóval is számolnunk kell.

Az eladási ár és a vételi ár közötti összegre, azaz a nyereségre személyi jövedelemadót (szja) kell fizetni, aminek mértéke 15 százalék. Az adóalap az évek múlásával csökken: a 3. évben a nyereség 60%-a után kell adózni, a 4. évben: a nyereség 30%-a után kell adózni.

Az eladási árból levonhatók az értéknövelő beruházások, és a szerzéssel kapcsolatos költségek.

A Családi Otthonteremtési Kedvezménnyel (CSOK, CSOK+) vásárolt ingatlanok szigorúbban szabályozottak. Ha az ingatlaneladás a kötelező bentlakási idő (jellemzően 10 év) lejárta előtt történik, és a támogatást nem viszik tovább egy másik, nagyobb értékű ingatlanra, akkor a kapott CSOK-támogatást büntetőkamattal együtt vissza kell fizetni. Ez több milliós, akár tízmilliós tétel is lehet.

A lakáshitel futamideje alatt adódhatnak olyan helyzetek, amikor elkerülhetetlen az eladás. Olyan, az életkörülmények megváltozását okozó eseményekre is fel kell készülni, mint a munkahely elvesztése, tartós táppénz, baleset, betegség vagy halál. A vészforgatókönyv ebben az esetben az ingatlan gyors értékesítése és a hitel kifizetése, ami a jelen körülmények szerint megvalósítható.

Történhetnek a jövedelemben is olyan változások, ami miatt egyre nehezebbé válik a havi törlesztőrészlet kifizetése, és ez az állapot tartóssá válik. Emiatt is dönthetnek úgy a lakástulajdonosok, hogy eladják az ingatlant és kiszállnak a hitelből. A tulajdonosváltás után pedig több millió forint befolyhat, ami azonnali segítséget is jelent egy nehéz helyzetben.

Ugyan nem kötelező elem, de biztonságot nyújt a hiteltörlesztéshez kötött biztosítás. A törlesztésvédelem olyan védőhálót jelenthet, ami nem várt események bekövetkeztekor leveszi a terhet a vállunkról, és családtagjainkat sem terheljük a hitelünk visszafizetésének súlyával.

Az albérlet rövid távon vitathatatlanul rugalmas: könnyebb költözni, nincsenek milliós induló költségek, és a nagyobb felújítások a tulajdonos gondjai. Magyarországon az albérletpiacnak nincs akkora hagyománya és szabályozottsága, mint Nyugat-Európában, ennek ellenére a választék rendkívül széles, különösen a nagyvárosokban. Az albérleti díjak azonban magasak, 2024 második felére a fővárosban a bérleti díj átlaga meghaladta a 250 ezer forintos lélektani határt.

A KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint 2025 áprilisáig országosan 7,6%-kal, Budapesten pedig 8,6%-kal nőttek a bérleti díjak egy év alatt. Ez a növekedés, bár a lakásárakénál mérsékeltebb, folyamatosan csökkenti a bérlők pénzügyi rugalmasságát.

Nagy hátrány a kiszolgáltatottság, azaz, hogy a bérbeadó felmondhat, az ingatlant nem lehet saját ízlésre formálni, és a közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat intézménye is a bérlő pozícióját gyengíti.

Pénzügyileg pedig a legfontosabb ellenérv, hogy nem történik vagyonépítés. Azaz az albérletre költött minden egyes forint tisztán kiadás, amely soha nem térül meg, miközben a saját tulajdonú ingatlanok értéke folyamatosan nő.

Vegyük egy 60 milliós vételárú ingatlan esetét, szembe állítva egy népszerűbb kerületben lévő albérleti díjjal. Jelen esetben azt feltételezzük, hogy a vevő vásárláshoz is elegendő önerővel rendelkezik, és a fizetésébe belefér egy ekkora összegű hitel törlesztője is.

Az MNB által közölt, jelenleg stagnáló 6,7%-os piaci kamattal és 20 éves futamidővel számolva a havi törlesztőrészlet körülbelül 360 000 Ft.

A BiztosDöntés.hu lakáshitel kalkulátora alapján ennél az átlag kamatnál lényegesen kedvezőbb konstrukciók is elérhetők. 48 millió forintos összeggel, 20 éves futamidő és legalább 10 évig fix kamatperiódus mellett:

A Gránit Bank Lakáshitele 6,19 százalékos éves kamattal elérhető (THM: 6,47%) és akár 100 ezer forint díjkedvezménnyel, gyors, online előbírálattal. 48 millió forint esetén a havi törlesztőrészlet 351 289 forint. A hitel CSOK Plusszal is kombinálható, a népszerű otthonteremtési támogatást a Gránit Bank a törvényileg szabályozott maximum 3 százalékos kamatozás alá is bemegy és a hitelt 2,89 százalékon nyújtja.

A MagNet Banknál 6,30 százalékos éves kamattal (THM: 6,74%) érhető el az Akciós MagNet Stabil Tízes Lakáshitel. A havi törlesztőrészlet a fenti összegre 354 703 forint és a kezdeti költségekre is adnak kedvezményt, többek között a közjegyzői díjból akár 50 ezer forintot visszatérítenek a folyósítást követően.

Az Erste Bank szintén elenged a kezdeti költségekből (55 ezer forint) és a közjegyzői díjból is visszatérít (maximum 50 ezer forint). Az Erste Piaci kamatozású lakáscélú hitel éves kamata 6,59 százalék (THM: 6,81%) és a havi törlesztő 360 423 forint. További kamatkedvezmény elérhető, amennyiben az igénylő törlesztési biztosítást is köt, ebben az esetben 354 773 forintos havi részlettel, 6,39 százalékos éves kamaton kaphat hitelt (THM: 6,60%).

A 2025 áprilisi adatok alapján a népszerű kerületekben (mint a XI., XIII.) 270-280 ezer forint az átlagár. A frekventált helyen lévő, jó és kiváló állapotú lakások bérleti díja ennél több tízezer forinttal drágább is lehet.

A hitel törlesztője ennél magasabb, de a legfontosabb különbség, hogy a 359 000 forintból a futamidő elején is már nagyjából 90 000 Ft a tőketartozást csökkenti, vagyis a saját vagyonunkat építi. Megközelítően eleinte az albérleti díj és a törlesztő különbsége itt a befektetés, mindamellett hónapról hónapra a törlesztő egyre nagyobb része fordítódik a tőke csökkentésére. Az albérleti díj ezzel szemben teljes egészében kiadás.

Amennyiben eladásra kerülne a sor, egy év alatt is jelentősen nőhet a megvásárolt otthon értéke. Az elmúlt egy év adatai alapján Budapesten 19 százalékkal, országos szinten 12,5 százalékkal drágultak az ingatlanok.

Ez alapján egy konszolidált 10 százalékos éves drágulással számolva, 6 év múlva 106 milliót fog érni az ingatlan. Ebből az eladással járó költségeket levonjuk: az ingatlanközvetítő jutaléka: 3%+ÁFA, nagyjából 4 millió Ft, egyéb költségek, mit törlési engedély, tanúsítványok, esetleges felújítás miatti kiadásokra összességében 500 ezer Ft értékben számoltunk, valamint a hitel kifizetése, ami 6 év után nagyságrendileg 39,8 millió forint, 1 százalékos végtörlesztési díjjal számolva plusz 398 ezer forint. Az addig kifizetett törlesztő összege 25,85 millió forint, amiből 8,16 millió forint tőkét fizettünk.

Mindezek alapján 23,4 millió forint nyereségünk keletkezhet az eladásból. Ezzel szemben 6 év alatt 290 ezer forintos induló havi bérleti díjjal és évente 7 százalékos emelkedéssel számolva 24,9 millió forintot fizetünk ki albérletre.

Ha valaki az eladás mellett dönt, jelentős nyereséggel kalkulálhat úgy is, hogy visszafizeti a fennálló hiteltartozást, annak minden járulékos költségével együtt. 5 éven túli eladás esetén adókötelezettség sem keletkezik, és könnyedén tovább lehet állni másik, akár saját ingatlanba, akár bérleménybe.