Albérlet vagy saját lakás Otthon Start hitelből?

A lakásbérlés kényelmes, de drága megoldás lehet hosszú távon, ezért sokakban felmerül az albérlet vagy saját lakás dilemma. Annál is inkább, mivel a 3%-os Otthon Start hitellel 25 év alatt saját lakásuk lehet, ami miatt még előnyösebb lehet egy lakásvásárlás bérlés helyett.

De mekkora különbséget jelent a költségeket és az Otthon Start hitel megtérülését tekintve az, hogy van-e, és mekkora önerőd? A számítás egy 50 millió Ft-os lakás megvásárlásából indul ki, 25 éves futamidejű, 3%-os kamatú Otthon Start hitel felhasználásával.

Ha egy 50 millió Ft-os ingatlant szeretnél venni, de egyáltalán nincs önerőd, akkor ennek pótlására valamilyen hitel jöhet szóba. Ez lehet akár állami támogatású hitel is kedvező (0%-os) kamattal, így például Munkáshitel vagy Babaváró hitel is.

Munkáshitellel csak 4 millió Ft-os összeg érhető el, amely még abban az esetben sem elegendő önerőként, ha elérhető számodra a 10%-os önerő-mérték. A Babaváró hitellel viszont felvehetsz akár 11 millió Ft-ot is, ez viszont gyermekvállaláshoz kötött. Mivel a 0% kamat még az Otthon Start 3%-ánál is kedvezőbb, így érdemes ezt kihasználni, amennyiben a feltételeknek megfelelsz.

Ha utóbbival és 10 millió Ft önerővel számolunk, akkor két hitel törlesztésére kerül majd sor. Így a jövedelmed a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) miatt korlátozó tényező lehet.

Az Otthon Start törlesztőrészlete 40 millió Ft-os hitel esetén 25 éves futamidőnél közel 190 000 Ft, a bank felé pedig összesen 57 millió Ft-ot fizetsz vissza.

A 10 millió Ft-os Babaváró hitel kamatmentes, ha 5 éven belül gyermeked születik. Ráadásul második gyermek esetén a tartozás 30%-át, harmadik gyermek esetén 100%-át elengedik. Így tehát különböző forgatókönyvek is lehetségesek a visszafizetendő tartozás szempontjából.

De egy gyermek és kamatmentesség esetén közel 46 000 Ft-os törlesztőrészlettel és több mint 10,5 millió Ft teljes visszafizetendő összeggel kell kalkulálnod. A hitel futamideje max. 20 év, de ha gyermek érkezik, akkor 3 évre szüneteltethető, vagyis ebben az esetben 23 év lehet.

Összesen tehát 236 000 Ft-os törlesztőrészlettel kell számolnod, ami a JTM-szabály alapján 472 000 Ft-os igazolt nettó jövedelemmel már elérhető lehet. A lakás megvásárlása így 67,7 millió Ft-odba kerül, mivel ennyit fizetsz vissza a banknak a két kölcsön után. (A Babaváróhoz kapcsolódó gyermekvállalási támogatással nem számoltunk.) Ebben az esetben tehát a legfontosabb kérdés, hogy a jövedelmed elegendő-e a hitelekhez, és persze egy megfelelő összegű tartalék képzéséhez.

Ezzel szemben, amennyiben lakást bérelnél, akkor elhelyezkedéstől és állapottól függően, némileg alacsonyabb. Jelenleg minimum 150 000 Ft-os bérleti díjjal számolhatsz egy olyan lakás esetében, melyet 50 millió Ft-ért tudnál megvenni.

Az persze kérdés, hogy ha maradsz albérletben, akkor az elkövetkező 25 évben ez mennyi pénzedbe kerül. A bérleti díjak változó mértékben emelkednek, az idei év második felében több budapesti kerületben éppen mérséklődtek. De ha éves 5%-os albérleti díj emelkedéssel számolunk, akkor összesen közel 86 millió Ft-odba fog kerülni a lakásbérlés 25 év alatt.

Ebből tehát az látszik, hogy bár induláskor havi szinten a 236 000 Ft-os törlesztő áll szemben a 150 000 Ft-os bérleti díjjal, összességében a lakásvásárlásra (hitel révén) kifizetett 67,7 millió Ft-tal szemben a 86 millió Ft bérleti díj költség áll (évi 5%-os, feltételezett bérleti díj növekedéssel számolva).

Amennyiben rendelkezésedre áll 10% önerő, azaz 5 millió Ft, vagy nem akarsz/tudsz Babavárót felvenni, akkor némileg változik a helyzet. Ekkor az 50 millió Ft-os lakásnál 45 millió Ft Otthon Start hitelre lesz szükséged. Ennek havi törlesztőrészlete 25 éves futamidő esetén mintegy 213 000 Ft. Összesen pedig 64 millió Ft-ot fizetsz vissza a banknak.

Ebben az esetben az 5 millió Ft önerőt a lakásvásárlásba kell tenned. Ha más befektetésben kamatozna - akár állampapírban, 7% kamattal -, akkor havi szinten valamivel több mint 29 000 Ft-ot hozna. Ha minden évben visszaforgatnád a pénzt, a kamatos kamat révén az 5 millió Ft-od mintegy 22 millió Ft-ot eredményezne 25 év alatt. Így összesen 27 millió Ft-od lenne a tőkéddel együtt.

Ha ezt is belevesszük a kalkulációba, akkor a lakásvásárlás havi 242 000 Ft-odba kerül. Ezzel szemben a példa-albérlet 150 000 Ft-os havi díja áll. Összesen a 25 év alatt pedig 91 millió Ft-odba kerül a lakás, míg a bérleti díj 25 év alatt, éves 5%-os bérleti díj növekedéssel számolva mintegy 86 millió Ft lenne.

Megint más a helyzet, ha rendelkezésedre áll az 50 millió Ft lakásvásárlásra, és nem feltétlenül kell hitelt felvenned. Ebben az esetben az lehet a dilemma, hogy az 50 millió Ft-ot lakásvásárlásba fektesd vagy pedig egy elfogadható hozamot biztosító befektetésbe tedd.

Itt persze nagy kérdés, hogy milyen befektetésről lenne szó, mekkora kockázatot vállalsz, így mekkora hozamot érsz el. Ha a legegyszerűbb állampapírpiaci befektetéssel számolunk, akkor jelenleg kb. 7%-os nettó hozamot várhatsz. Ez 50 millió Ft-os összeg esetén az első évben 3,5 millió Ft-ot jelent. Amennyiben a hozamot mindig befekteted, akkor számolhatsz a kamatos kamattal, így 25 év elteltével (7% kamattal számolva) 271 millió Ft-od lesz a befektetésedből, a kezdeti tőkével együtt.

Ugyanakkor, ha ingatlan vásárolsz az 50 millió Ft-odból, akkor az ingatlan értékének növekedését érdemes figyelembe venni. Ebben segíthet ez az ingatlanár emelkedés kalkuláció:

A feltételezett értékek kapcsán támpont lehet, hogy a Magyar Nemzeti Bank lakásárindexe alapján kiszámolható, hogy az elmúlt közel 25 évben átlagolva éves szinten mintegy 8,5%-os nominális (3,5%-os reál) áremelkedés következett be a hazai ingatlanpiacon.

A fenti értékeket befolyásolják a további lehetséges szituációk, hiszen, ha kamatozik az 50 millió Ft-od, akkor közben meg kell oldani a lakhatásod.

Ha fizetned kell 25 éven keresztül az albérleted, akkor a kezdetben 150 000 Ft-os havi bérleti díj 5%-os éves díjnövekedéssel számolva a 25. évre már 500 000 Ft fölé emelkedik. Összességében pedig a 25 év alatt 86 millió Ft-ot fizetsz ki albérletre.

Ezt tehát le kell vonnod a befektetésed hozamából, mely így a tőkével együtt 185 millió Ft-ot jelent számodra.

Ha viszont megveszed az 50 millió Ft-os lakást, és kiadod (havi 150 000 Ft-ért, és minden évben 5%-kal nő a bérleti díj), akkor a bevételed 25 év alatt közel 86 millió Ft lesz belőle.

Ehhez hozzájön a lakás értéknövekedése, mely közepes, 5%-os drágulással számolva 169 millió Ft-ot tesz majd ki. Ehhez adhatod hozzá a bérleti díjból származó 86 millió Ft-os bevételt, így összesen 255 millió Ft lesz a vagyonnövekedésed. Ha 10%-os lakásdrágulást feltételezel, akkor 627 millió Ft lesz a végén vagyonod.

A kettő között jelentős a különbség, viszont ha állampapírba tetted volna, akkor éves 7%-os hozammal számolva 25 év alatt 271 millió Ft-od származna belőle a tőkével együtt. Tehát hasonló összeg, mint a feltételezett közepes mértékű lakásárnövekedés esetén.

Ingatlanbefektetésnél viszont azzal is számolnod kell, hogy a vásárlás és kiadás esetén jócskán lesznek egyéb költségeid is, melyek erősen befolyásolják a hozamot.

Az ingatlannak és a hitelvételnek egyéb költségei is vannak, amelyeket nem árt figyelembe venni.

Egyszeri költségek ingatlanvásárlásnál:

Kiadásnál az alábbi költségekkel kell számolnod éves szinten:

Ha mindezekkel kalkulálsz, akkor már kevésbé kedvező a kép a lakásbefektetést tekintve.

A számítások alapján az látszik, hogy azok számára, akik az albérlet vagy saját lakás hitelből dilemmával küzdenek, rövid távon még mindig olcsóbb az albérlet, de hosszú távon már előnyben lehetsz egy saját lakással.

Elsősorban persze az Otthon Start 3%-os és egyéb állami támogatású hitelek, például Babaváró 0%-os kamata miatt éri meg most belevágni az ingatlanvásárlásba a bérlés helyett.

De a számok mellett, melyek a döntés helyességét igazolják, megjelennek a saját lakás előnyei: a stabilitás és biztonság érzése, vagy az, hogy a saját elképzeléseid szerint alakíthatod, ráadásul egy örökölhető vagyonelemről van szó.

Ugyanakkor, ha van 50 millió Ft-od, és az a kérdés, hogy ezt a pénzt inkább lakásvásárlásba és -kiadásba vagy más befektetésbe tedd, akkor nehezebb a döntés. A lakásbefektetés hozama erősen függ a lakás értékének feltételezett növekedésétől, de az is látszik, hogy már egy visszafogott becslés esetén is hasonló a hozam mértéke egy biztonságos befektetés hozamához.