Lakáshitel nyugdíjasoknak: lehetséges, de nem mindegy, hogyan

Egy lakáshitel nyugdíjasoknak is elérhető, hiszen a nyugdíjas kor nem kizáró ok a hitelfelvételnél, de a bankok szigorú életkori és jövedelmi feltételeket szabnak. Idősebb igénylők számára ezért vagy rövidebb futamidővel érhető el hitel, vagy adóstárs bevonására van szükség.

Egy ingatlanhitel felvétele nyugdíjas korban sem elképzelhetetlen, mivel a nyugdíj stabil jövedelemnek számít a bankoknál.

A nyugdíjas hitelfelvétel feltételei közé tartozik, hogy lakáshitelt a hitelintézetek jellemzően 70-75 éves korig adnak. Ez azt jelenti, hogy a futamidő végének a bank által meghatározott felső életkori korláton belülre kell esnie.

Vagyis, ha egy igénylő 65 éves, a bank pedig 75 éves korig hitelez, akkor legfeljebb 10 éves futamidőre kaphat kölcsönt.

Ez az életkori határ hitelfelvételnél - banktól függően - általában két esetben tolható ki:

Ezek hiányában csak rövidebb futamidő mellett lehetséges a hitel felvétele. De mivel a lakáshitelek jellemzően nagy összegű kölcsönök, ez magas havi törlesztőrészletet eredményez.

A bevállalható törlesztőrészlet nagyságát viszont a jogszabályban meghatározott jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) korlátozza. Eszerint egy 10 éves kamatperiódusú vagy végig fix lakáshitelnél 800 000 Ft-os jövedelem alatt a nyugdíjas jövedelmének 50 százaléka lehet legfeljebb a törlesztőrészlet,míg 800 000 Ft-os vagy annál nagyobb jövedelem esetén 60 százalék a plafon.

Meghatároznak azonban egy minimális összeget, amelyet el kell érnie a nyugdíjnak, hogy hitelezhető legyen az ügyfél. Ez az összeg gyakran a minimálbérhez kötött, de néhány banknál alacsonyabb összeg is lehet.

A nyugdíj mellett figyelembe vesznek egyéb, kiegészítő jövedelmeket is. Így például:

A további feltételek közé tartozik mindezek mellett az állandó lakcím, a bankszámla, az érvényes okmányok és a pozitív KHR-státusz. Az önerőnek el kell érnie az ingatlan értékének legalább a 20 százalékát, bár bizonyos esetekben 10 százalék saját forrás is elegendő lehet. Illetve mindezt a bank által elvárt dokumentumokkal kell igazolni: személyes okmányok, nyugdíj-igazolás, egyéb jövedelemigazolások és az ingatlan dokumentumai.

Habár nem tipikus élethelyzet, hogy valaki nyugdíjasként vásárolja az első lakását, természetesen ez is előfordulhat. Az Otthon Start rendelet feltételei nem határoznak meg felső életkori korlátot, így nem zárják ki az időseket sem a támogatott hitel felvételéből.

Meghatároz azonban a rendelet feltételt a TB-jogviszonyra vonatkozóan, mégpedig 2 éves időtartamot (ebből az az utolsó 180 napban magyarországi TB-jogviszonnyal kell rendelkezni, kivéve az ingázókat), aminek viszont az öregségi nyugdíj nem felel meg. Az ugyanis nem keletkeztet teljes társadalombiztosítási státuszt, a nyugdíjasok után az állam egészségügyi szolgáltatási járulékot fizet.

Az Otthon Start igénybevételéhez szükséges TB-jogviszony viszont akkor jön létre, amikor valaki olyan tevékenységet végez, amely alapján biztosítási kötelezettség keletkezik. Ez jellemzően valamilyen munkavégzésre irányuló jogviszonyban folytatott keresőtevékenység. A leggyakoribb ilyen keresőtevékenységek a Tbj. 6. § (1) bekezdés szerint:

Emellett rájuk ugyanazok a feltételek érvényesek, melyek minden más Otthon Start igénylőre.

Ezek közé tartozik az első lakásvásárlói feltétel, amely szerint belterületi lakóingatlanban az elmúlt 10 év során nem lehetett - és a hiteligényléskor sem lehet - 50 százalékot meghaladó tulajdonrészed, vagy ha volt, akkor

A személyi feltételek közé tartozik még:

A megvásárolni kívánt lakóingatlanra is vonatkoznak feltételek: az csak belterületi ingatlan, tanya vagy birtokközpont besorolású lehet, mely önállóan forgalomképes, életvitelszerű lakhatásra alkalmas.

De árkorlátok is érvényesek rá:

egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont értéke vagy bekerülési költsége legfeljebb bruttó 150 millió forint lehet;

Emellett nem lehet haszonélvezeti joggal terhelt vagy résztulajdon. Végül fontos az is, hogy a bank által megállapított forgalmi érték nem térhet el 20 százaléknál nagyobb mértékben a vételártól.

Gyakoribb azonban, hogy egy nyugdíjas adóstársként kerül be egy Otthon Start hitelbe, amennyiben a gyermeke veszi fel a támogatott kölcsönt. Ő ugyanakkor ebben az esetben nem szerezhet tulajdont az ingatlanban.

Adóstársként történő bevonás esetén az adóstársnak az Otthon Start rendelet szerint nem szükséges 2 éves TB-jogviszonnyal rendelkeznie, így tehát a nyugdíjas szülő is lehet adóstárs.

Az idősek lakáshitele elsősorban jövedelmük, azaz nyugdíjuk összege miatt lehet korlátozott nagyságú. A hitelösszeget egyrészt a 32/2014. (IX. 10.) MNB adósságfék-rendelet által meghatározott jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM), másrészt pedig a bankok kockázatkezelése határozza meg.

A JTM-mutató alapján például egy 250 000 Ft-os nyugdíjnak - ha nincs mellette egyéb jövedelem - csak az 50 százaléka lehet a törlesztőrészlet, ami 125 000 Ft-ot jelent. Ekkora havi törlesztővel azonban még 20 éves futamidő mellett is csak egy 16-17 millió Ft-os hitelösszeg érhető el.

Nyugdíjasok esetén ugyanakkor a futamidő rövidebb az életkori korlát miatt. Ez azt jelenti, hogy ha egy 65 éves személynél 10 éves futamidőt veszünk alapul, akkor így mindössze 10-11 millió Ft-os lakáshitelt érhet el.

Ha 20 százalékos önerővel számolunk, akkor ezzel egy 12,5 millió Ft-os ingatlan vásárolható, ami azért elég sok ingatlant kizár a lehetséges ingatlanvásárlási célpontok közül. Természetesen jóval nagyobb önerő megléte esetén bármilyen ingatlan megvásárolható az adott jövedelemmel, ilyenkor azonban a hitel inkább csak kiegészítő segítséget jelent.

Ha szűkös a keret, akkor egy társigénylő (például gyermek) bevonásával és az ő jövedelmének figyelembevételével nagyobb hitelösszeg érhető el. Amit az is indokolhat, hogy ezáltal a futamidő is hosszabbá válhat, így pedig a törlesztőrészletek is mérséklődnek, vagy pedig nagyobb hitelösszeg érhető el.

A bankoknak a jövedelmekkel szemben elsődlegesen az elvárásuk, hogy rendszeres, igazolható és hosszabb távon is fennálló legyen. Ezeknek a kritériumoknak az elsődleges jövedelemnek számító öregségi nyugdíj megfelel.

Azonban a lehetséges jövedelmek közé nem kizárólag a nyugdíj tartozik, hanem több kiegészítő bevétel is, melyek tovább javítják a hitelképességet. Ezek másodlagos jövedelmek:

Nyugdíjasként is lehetséges a hitelfelvétel, azonban van néhány olyan tényező, mely nyugdíjas hiteligénylőknél jellemzően felmerül:

Egy társigénylő (adóstárs) bevonása nyugdíjasként igényelt lakáshitelbe nemcsak lehetséges opció, hanem sokszor az egyetlen lehetőség a hitelhez jutásra. Így például szükség lehet rá:

Tipikus megoldás ebben az esetben, hogy a nyugdíjas szülő mellett az aktív kereső gyermeke lesz az adóstárs. Ilyenkor közösen vásárolnak egy ingatlant, és a jövedelmeik együtt biztosítják a hitel törlesztését.

Fontos: az adóstárs egyetemleges felelősséget visel a hitel visszafizetéséért, ami azt jelenti, hogy a bank nemcsak a főadóstól, hanem az adóstárstól is követelheti a teljes tartozás megfizetését.